房地产投资对内蒙古经济增长影响的实证分析

房地产投资对内蒙古经济增长影响的实证分
析
冯利英王立勇
摘要：本文基于区域经济，利用历次经济普查资料，以经济均衡增长为目标，量化了房地产业与内蒙古国民经济发展的关系，得到的结论是：长期而言，房地产开发投资每提高1个百分点，GDP平均提高1.88个百分点；短期而言，二者呈现反向修正机制关系，即上期房地产开发投资增长速度若低于人均GDP水平，则本期房地产开发投资进程的推进速度将略显加快，反之亦然。

关键词：房地产，投资效益，均衡增长，协整分析
改革开放30年来，特别是住房制度改革的稳步推进，房地产业作为一个新兴产业在不断发展壮大，并且越来越引起人们的关注。

从全国看，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业；从内蒙古看，近年来房地产业的发展速度已超过了全国平均发展水平，2008年房地产投资对经济增长的贡献率为24.31%，已成为国民经济的支柱产业。

按照经济学原理，国民经济的持续健康发展，首先要做到社会总供给与总需求的基本平衡。

房地产业既然是国民经济的支柱产业，那么，它的发展将直接影响国民经济发展格局和状况。

因此，对房地产业的发展形势进行科学分析和准确判断，适度调控房地产市场，使房地产供给与需求基本平衡，将对国民经济的均衡增长发挥重要作用。

为此，本文从区域经济的角度，利用历次经济普查资料，以总量均衡为目标，通过对房地产业发展规模、水平状况的描述、分析，概括了内蒙古房地产业发展变动的基本规律。

另外，通过对房地产业的投入与产出比较，量化了房地产业对经济增长的贡献，从理论上解析房地产业发展的制约因素以及提高内蒙古房地产业经济效益的对策。

1 内蒙古房地产业发展特点
21世纪以来，内蒙古地区住宅与房地产业发展形势良好，其发展速度已超过了全国平均发展水平，并已成为内蒙古国民经济的支柱产业。

2008年全区完成房地产开发投资731.22亿元，同比增长47.34%；土地开发投资50.64亿元，同比增长66.85%；商业营业用房开发投资100.08亿元，同比增长35.54%；商品房屋施工面积7007.13万平方米，同比增长30.93%。

商品房屋竣工面积1923.25万平方米，其中商品住宅竣工1612.78万平方米，同比增长分别为-7.63%和-7.81%。

商品房屋销售面积2351.01万平方米，同比增长12.63%。

商品房屋销售额580.88亿元，同比增长13.58%。

第二次经济普查结果显示主要有以下四个特点。

1.1 全社会固定资产投资规模不断增加
近年来，全社会固定资产投资得到了较快发展，增长速度大大超过了GDP 的增长速度。

2004年自治区全社会固定资产投资为1808.91亿元，而2008年为5604.67亿元，2004-2008年全区社会固定资产投资平均增速为32.67%。

1.2 房地产开发投资资金额继续扩大
近年来，内蒙古房地产开发投资总体保持较快的增长势头，各盟市房地产开发投资热情不减，投资金额继续增加。

2008年全区房地产开发完成投资731.22亿元，与2007年同期相比增长46.96%，占全区固定资产投资的13.13%。

其中，住宅完成投资5661271万元，同比增长了49.01%；经济适用住房完成投资669369万元，同比增长了104.94%。

全年建筑业增加值411.23亿元，比上年增长12.6%。

城镇住宅施工面积5460.19万平方米，比上年增长35.8%；城镇住宅竣工面积2265.42万平方米，增长22.7%；其中，经济适用房147.18万平方米，增长17.5%。

商品房竣工面积1923.25万平方米，比上年增长44.29%；商品房销售面积2351.01万平方米，增长2.57%；农户竣工住宅596万平方米，增长2.2%。

1.3 房屋竣工面积分析显示，商品住宅供给较其他类别偏多
2008年全区房地产开发企业的施工房屋面积7007.13万平方米，竣工房屋面积1923.25万平方米，房屋建筑竣工率59.2%。

农户竣工住宅596万平方米，增长2.2%。

城镇住宅施工面积5460.19万平方米，比上年增长35.8%；城镇住宅竣工面积2265.42万平方米，增长22.7%；其中，经济适用房147.18万平方米，增长17.5%。

1.4 房地产投资对地方经济（GDP）贡献增速较快
近年来，内蒙古房地产投资的增长对经济发展的作用越来越显现。

2008年全自治区完成房地产开发的投资额为741.62亿元，增长率高达46.85%，地区生产总值达到7761.80亿元，增长率高达27.43%。

从2004年到2008年，房地产投资对经济增长的贡献率越来越大，由2.4%增长到24.31%，年平均增长11.38%。

2 内蒙古房地产投资对GDP影响分析
本文选取1990-2008年房地产投资额（REINV）与GDP指标进行分析。

首先对这些指标取对数，消除异方差的影响，得序列LGREINV和LGGDP；其次进行格兰杰因果检验，其结果显示，GDP对房地产开发投资有着显著的单向作用；最后使用软件Eviews3.0建模，量化二者之间的数量关系。

格兰杰因果检验结果表明：滞后期为1年时，GDP是内蒙古房地产开发投资的格兰杰原因，但房地产开发投资不是GDP的格兰杰原因。

在滞后期为2、3、4、5年时，GDP不是房地产开发投资的原因，而房地产开发投资也不是GDP 的原因。

可见，GDP对房地产开发投资存在单向的Granger因果关系，也就是说，短期而言，GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。

那么，二者之间是否存在长期的均衡关系呢？这个问题需要借助协整检验方法，其原理如下。

我们说时间序列Xt、Yt是协整的，如果它们满足下列条件：
第一，{Xt}、{Yt}都是I（d)的,即{Xt}、{Yt}是同阶单整；
第二，存在一个非零向量d,使得xt-dyt=μt是平稳的；
此时,也可称xt-dyt=μt是动态均衡的。

协整揭示了变量之间的一种长期稳定的动态均衡机制，即协整意味着变量之间存在长期均衡关系。

根据协整的定义，协整关系存在于具有相同单整阶数的变量之间，由格兰杰因果检验可知，内蒙古房地产开发投资和GDP都是两阶单整，符合协整的条件。

两变量的协整检验使用E-G两步法。

基本原理是，对原序列进行OLS回归，得到回归的残差序列，检验残差序列是否平稳。

若平稳，说明两变量间存在长期均衡关系；反之，则不存在。

对LNREINV和LNGDP进行普通最小二乘法回归，以LNGDP为被解释变量，LNREINV为解释变量得到以下回归结果：
通过对上式计算的残差序列et进行ADF检验，得适当检验模型。

其中括号内给出的数字为t统计量值，由上式可知，残差e前参数的t值为-3.253160，小于显著性水平5%的ADF临界值-1.9627，在该显著性水平下拒绝存在单位根的假设，表明残差项是平稳的。

因此，内蒙古房地产开发投资与GDP是（2，2）阶协整关系。

这说明两变量之间存在长期稳定的均衡关系。

以上检验确定了内蒙古房地产开发投资与GDP之间存在长期均衡关系。

根据从一般到特殊的建模方法，对于房地产开发投资和GDP之间的关系建立滞后两期的自回归分布滞后模型ADL（2,2,1)作为一般模型（模型含有一个外生被解释变量，解释变量和被解释变量各滞后2期），对其回归得到如下结果：
可以看出，模型中LNGGDPt-1、LNREINVt-2的回归系数所对应的t值很小，这些变量对GDP的影响不显著，所以可剔除掉。

对剔除了LNGDPt-1、LNREINVt-2两个变量的模型重新进行回归得到以下特殊模型：
剔除了不显著变量的模型中各变量都显著，=0.956860说明解释变量解释了被解释变量变化的95.7%，说明各个变量对REINVt有较好的解释能力。

对上述模型变形可得内蒙古房地产开发投资和GDP的长短期动态调整模型ECM：
ΔLNREINVt=0.233211ΔLNGDPt+0.233211ΔLNGDPt-1-0.42583ΔLNREIN Vt-1-0.42583（LNREINVt-2+9.2762-1.8814LNGDPt-2）
其中，误差调整项ECM=LNREINVt-2+9.2762-1.8814LNGDPt-2
因此，内蒙古房地产开发投资与GDP之间的长期均衡关系为：
LNREINV=1.8814LNGDP-9.2762
从长期来看，如果房地产开发投资每提高1个百分点，那么GDP平均提高1.8814个百分点。

从短期来看，误差修正项的系数为负（-0.42583)，符合反向修正机制：如果上期房地产开发投资提高程度相对于人均GDP水平来说偏低，即如果ECM＜0，当期房地产开发投资进程的推进速度将略显加快；如果ECM ＞0，当期房地产开发投资进程将稍稍趋缓，从而保证房地产开发投资的提高相对于经济发展水平的偏离程度不会太远。

3 内蒙古房地产业投资规模、结构、效益的协整分析
3.1 指标的选取
房地产的投资规模是衡量一个地区在一定范围房地产投资是否合理的重要方面，是判断房地产市场有无泡沫存在的重要指标。

目前，我国房地产业发展过程中，存在许多结构性矛盾。

为此，在房地产投资规模合理的前提下对房地
产的结构进行调整，也是保障房地产业健康发展的重要环节，而最终房地产的规模结构是否合理都要通过房地产的投资效益来加以表现，效益是最终的表现形式。

根据房地产业规模与经济的总量均衡原理，在选取和确定指标时，除了要遵循国民经济核算和统计的一般原则和要求外，还应考虑几个特殊因素：便于描述和反映产业（尤其是主导产业）运行的规律性；便于描述和反映在市场经济条件下房地产业与经济内在的关联特征；有利于政府当局进行直接和间接宏观调控；有利于房地产业核算和统计与国际接轨或一致。

按照以上原则，本文确定房地产业规模、结构以及效益的指标进行实证分析，其指标涵义如下。

3.1.1 房地产投资规模分析指标
房地产投资额：对房地产投资的总体规模和总体水平进行评价。

房地产的投资比率：即房地产投资占GDP的比率，衡量房地产投资规模是否合理，与一个地区经济发展是否相适应的重要指标。

3.1.2 房地产投资结构分析指标
房地产的使用结构主要从用途和使用方向上表明不同用途的房地产投资的构成状况，包括住宅、宾馆、写字楼等投资的构成，其中最主要的是住宅投资。

住宅投资在各国的投资总额中都占有很重要的地位。

从住宅的内部来分，进一步划分为别墅高档公寓、经济适用房以及商品房三类，用各类住房的投资比重
及比重的变化来反映住宅建设的投资结构，只有在使用方向上严格把关，才能建立与地区居民当前的收入水平、消费能力相适应的住宅投资市场。

按用途分类的房地产开发投资如表3所示。

3.1.3 房地产投资效益分析指标
对房地产的投资效益可以从经济效益、生态效益和社会效益三个方面进行评价。

在可持续发展的前提下，任何投资都应该在保证生态效益的前提下追求经济效益，同时促进社会效益的增长。

房地产投资对经济发展的贡献率：即拉动率，该指标反映房地产投资对经济增长的贡献程度。

贡献越大，投资效益越高；反之，投资效益越低。

鉴于指标选取的一般及特殊原则，特选择内蒙古各种使用结构的投资额与内蒙古的GDP等指标进行实证研究，以分析内蒙古的房地产投资规模、结构与效益。

3.2 变量的协整分析
本文采用2001-2008年内蒙古地区国内生产总值、别墅高档公寓投资额、经济适用房投资额、商业用房投资额等指标建立模型进行分析。

为消除数据波动，分别取对数，用LNGDP、LNX、LNY、LNZ表示，使用软件Eviews3.0，运行结果如下。

1.对LNGDP、LNX、LNY和LNZ进行普通最小二乘法回归，以LNGDP 为解释变量，LNX、LNY、LNZ为被解释变量，得到以下回归结果：
2.通过对上式计算的残差序列et进行ADF检验，得到适当检验模型。

其中，括号内给出的数字为t统计量值。

由上式可知，残差e前参数的t 值为-2.110231，小于显著性水平5%的ADF临界值-1.9530，在该显著性水平下拒绝存在单位根的假设，表明残差项是平稳的。

因此，GDP、X、Y、Z是（1，1）阶协整关系，这说明了内蒙古地区国内生产总值与别墅高档公寓投资额、经济适用房投资额、商业用房投资额之间存在着长期稳定的均衡关系。

3.3误差修正模型（ECM模型）
协整检验确定了GDP与X、Y、Z之间存在长期均衡关系，但是要量化它们之间的动态变化关系，还需建立误差修正模型。

根据误差修正模型定义，如果变量之间存在着协整关系，则一定存在描述短期动态关系的误差修正模（ECM）。

对于GDP和X、Y之间的关系建立滞后两期的自回归分布模型ADL（1，1，3)作为一般模型，可得：
LNGDPt=1.026359LNGDPt-1+0.012321LNXt+0.038510LNXt-1-0.112515 LNYt-0.062259LNYt-1-0.328666LNZt+0.459618LNZt-1
再对上述模型变形，可得反映GDP，X，Y，Z的长短期动态调整模型ECM：
ΔLNGDPt=0.026359ΔLNGDPt-1+0.012321ΔLNXt+0.050831ΔLNXt-1-0.1 12515ΔLNYt-0.1747741ΔLNYt-1-0.328666ΔLNZt+0.130952ΔLNZt-1+0.0 26359
（LNGDPt-2+1.9284115LNXt-2-6.6305285LNYt-2+4.9680185LNZt-2) 其中误差调整项：
ECM=LNGDPt-2+1.9284115LNXt-2-6.6305285LNYt-2+4.9680185LNZt-2
模型表明，变量之间存在着长期均衡关系。

其经济意义为：别墅高档投资与GDP存在负相关，即别墅高档投资每增加1个百分点，GDP就相应减少1.93个百分点；经济适用房投资与GDP存在正相关，即经济适用房投资每增加1个
百分点，GDP就相应增加6.63个百分点；商业用房投资与GDP存在负相关，即商业用房投资每增加1个百分点，GDP就相应减少4.97个百分点。

此结果也验证了相关的理论解析。

根据马克思的地租理论，地方政府在看到房地产开发商们的高额利润率以及高额回报率，已经不满足于获取绝对地租，而是向级差地租的方向扩张。

从政策面来分析，政府对于土地的投资缺乏有效的监督与管理，基于自身利益最大化的原则，政府倾向于将土地的使用权通过招标的方式出让与房产开发商。

开发商为了攫取高额利润，在房价上涨的时候可能过多地投资于别墅和高档房，这不但对经济增长有负面影响，还有可能带来投资风险，并进而引发房地产市场风险和银行资本风险。

在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为，投机性购买行为会推动房价不正常地上涨，进而可能形成房地产泡沫。

经济适用房不仅仅是普通老百姓受益，对经济的增长也起着推动的作用。

因此，对房地产市场的调控重点应该调整开发商投资方向，减少别墅高档房的投资，增加低档房和经济适用房的投资，并且采取有效措施来限制普通商品住宅市场上的投机行为。

4 内蒙古房地产业与国民经济协调发展的对策建议
以上分析表明，近年来内蒙古房地产市场整体上需求仍然旺盛，房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升态势不变，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍
保持增长趋势。

然而，要适应又好又快的国民经济增长策略、保持房地产业平稳、健康的发展目标，要从以下六个方面入手。

第一，提高政府调控的效率和水平。

政府调控主要限定在我国房地产业发展规模与国民经济总量的协调控制上。

有效地调控土地供求总量，防止土地投机。

从房地产市场和金融市场体系看，土地市场是整个房地产市场体系的龙头，如果土地市场不规范，会增加房地产市场和金融市场的不稳定性。

合理调控房地产资产价值占国民经济总量的比率和水平。

第二，改革和创新土地总量政策。

确定合理的土地供应结构。

严格控制土地供应总量，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应；过量供应的地方，要认真进行清理，有效控制城市土地的年总出让面积。

保持土地公开出让的公正性，采取措施有效控制地价，降低土地成本，避免地价、房价上涨的恶性循环。

第三，提高软件管理水平，实现房产管理现代化。

加快房地产行业管理手段的现代化，逐步实现办公自动化、管理手段现代化，以适应房地产业发展的需要。

建立健全房地产市场信息预警预报系统，是加强宏观调控的一个重要的手段和途径。

通过建立和完善房地产信息预警预报和披露制度，为政府决策、企业及个人进行理性投资和消费提供及时、准确、可靠的信息资源，增强市场的自我调节能力，尤其是增强企业适应市场变化以及抵御市场风险的能力，促进房地产市场持续健康发展。

第四，建立分层次的住房供应体系。

坚持从构建“和谐社会”出发，建立健全
分层次的住房供应保障体系。

尤其要切实帮助低收入家庭改善住房条件，逐步完善住房保障体系，加大经济适用住房销售管理，严格集资合作建房管理，稳定廉租房资金来源渠道，研究进城务工人员住房政策，把经济适用房政策真正落到实处，取信于民。

第五，健全协调机制，把握舆论导向。

加强对房地产市场的舆论引导，向社会公布准确的市场信息，合理引导住房的建设消费。

政府必须及时、准确、透明地发布房地产信息，让事实和数据说话，让经济规律发挥作用。

第六，加强房地产市场需求研究。

在完善现有业务管理系统的基础上，建立并完善以楼盘为纽带的管理网络系统，以实现对每套房屋销售状况、权属变动、价格变化的跟踪管理和开发项目运行过程的全程监控。

挖掘反映市场结构状况的数据，特别是加强采集房地产市场需求方面的数据，对购买人的购房次数、购买原因、价格区间、购房贷款等情况进行分类统计，分析现实的市场需求，预测未来的需求趋势，把握房地产市场走势，控制房地产的结构性失衡。

参考文献：
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2.杨建荣孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径.财经研究.2004.4
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