霸州地产项目

目录

一、项目概况…………………………………………………………

1、项目现状………………………………………………………

2、企业概况…………………………………………………

二、项目周边市场情况介绍…………………………………………

三、项目主要设计指标………………………………………………

四、项目销售预测……………………………………………………

五、项目合作方式……………………………………………………

六、项目财务分析……………………………………………………

1、项目盈利预测………………………………………………

2、项目现金流预测……………………………………………

七、项目风险与对策分析……………………………………………

八、项目结论…………………………………………………………

一、项目概况

（一）项目现状

本项目位于霸州高新技术产业开发区核心腹地——朝阳路东侧，比邻霸州新政府，与京九铁路霸州站紧一街之隔。占地面积60615平方米（约合90.92亩），总建筑面积199620平方米。规划项目名称：印象江南华府（以下简称印象江南）住宅楼10栋，2层商业沿街，

总户数1942户。

霸州天成房地产公司拥有合法有效的土地使用证（土地使用证号：霸国用（2014）第150704号、霸国用（2014）第150695号、霸国用（2014）第150696号地号：131081016044GB00027，土地使用权类

型为有偿出让该用地土地，用途城镇住宅用地及商服用地。

（二）霸州天成房地产公司概况

霸州天成房地产公司成立于2009年，开发资质肆级。现企业法定代表人：范承良；注册地址：霸州市开发区迎宾道北侧20号；公司

营业执照注册号：131081000008600；公司注册资本：人民币1000万元；公司组织机构代码证号：67416069-2。

霸州市天成房地产开发有限公司对印象江南华府项目计划结构建设总投资：4.4亿元。项目于2014年启动拆迁平整土地等工作。

二、项目建设用地周边环境情况（项目区位优势及整体运作思路）（一）项目地理位置及优势

1、地理位置

项目位于霸州的新核心商圈，地处霸州高薪开发区核心地带。北面是霸州市新政府所在地迎宾大道，紧接霸州市火车站；西邻建设中的京霸高铁霸州站，东临霸州1.5亩街区公园。

另外，在项目用地周边环绕中悦国际、芳清苑等多个高尚社区以及中国农业银行等著名金融和商业机构。地理位置优越，三面临街，道路四通八达，交通便利快捷。

2、周边环境

消费潜力巨大：霸州位于京、津、保三角地带中心，周边胜芳加工制造业、物流业极为发达，2015年恒大温泉国际旅游城、恒天创意服饰产业园等一批大项目相继签约，外来投资产业的扩大使当地人口急剧增加，开发区的不断地扩充与发展。

在项目地5公里辐射区内，分布着霸州新政府办公大楼、市公安局、京冀高铁新站、北京公交总站、兴化商厦等。周边有建行、中行、工行、农行、邮政储蓄等银行。就近还有霸州开发区医院、霸州市第

三医院、廊坊市第四人民医院。

3、文化教育

教育类：霸州市第二小学、霸州市第四小学、霸州市第五小学、霸州开发区小学、霸州一中、霸州市二中

文化类：霸州市博物馆、李少春大剧院、弥陀院

4、交通状况

西面、南面分别为城市主干道朝阳路、金康西路

距离霸州站仅1公里，距离霸州西站（高铁站）5公里，距北京新机场直线距离约30公里。

5、项目产品优势

（1）开发区最后一片处女地，绝佳位置。

（2）成熟的社区分布，闹中取静、幽雅安全、交通便利。

（3）霸州开发区商业极具需求。

（二）项目整盘操作思路

2015年，房地产市场的销售火爆超出了大家的预期，尤其北京新机场项目规划落地，对于未来三年的霸州市房地产市场多数人持乐观的态度。印象江南在产品定位、设计、前期策划等方面在超前性、实用性、差异性都要具备一定的市场竞争力，以先进的产品填补市场空白点，以市场空白点满足客户的需求。

三、项目主要设计指标

各功能分区指示

四、项目销售预测

印象江南销售价格一览表

印象江南销售价格一览表（保底）

五、项目合作方式

根据现在已有材料，将采用要求部分垫资+工程总承包方式。

资金需求约1.5亿，其中项目前期需配套费580万、水电燃气费400万、5.5亩费用1450万等费用交政府，图纸设计规划费约430万。剩余部分为施工主体结构的建设资金。抵押方式为现有土地抵押或根据要求协商。

工程明细表（预算、施工组织方案确定后报出），工程造价采用2012年河北省定额，当地现行调差价格。其工程单价1800元／平方米，市政绿化400元／平方米。工程造算单价2200元／平方米。工程总预算：2200元＊20万平方米＝4.4亿。

商业部分将有简装，费用根据实际情况根据市场价格核算统计。

六、项目财务分析

本项目预计从2014年元月开始工程前期准备工作，于2016年元月开始施工建设，建设周期为2016年3月至2017年5月，项目从2016年秋季开始销售，预计于2018年12月完成全部销售。

1、印象江南项目还款规划

1、以销售收入作为利息还款

2、在取得预售许可证后，农业银行放款还款。

2、印象江南项目资金流量概算表

七、项目风险与对策分析

1、政策风险

房地产行业是中国国民经济的支柱行业，从2015年中央经济工作会议上，房地产第一次不再被当做支出产业描述，而且近期国家也相继出台了相关政策，“遏制”房价过快增长，要求开发商拿地首付至少50%。这一系列政策的出台预示着未来地产行业还存在着一些不明确性。

对策：密切关注国家宏观经济政策走向，适时调整经营策略，严格按预期进度安排施工建设，争取在周期内完成全部项目。

2、经营风险

本项目总面积达191565平米，内有多种业态，有住宅、商铺、等，根据项目财务分析将于2016年完成全部销售，对销售、招商工作面临巨大挑战。有可能销售工作延期，于项目预计结束时间投资人不能按期拿回全部投资及收益，也可能变成双方投资收益分成为部分现金