公主坟商圈调查

公主坟商圈2005.12.27公主坟商圈的真正形成应该从翠微大厦开业算起；形成一条商业街还必须是多行业的、合理的群落结构；除了买东西外，还应该提供在购物过程中的休闲；如果一个商业区没有个性化的东西存在，它就很难发展；手机市场是公主坟的一大特色；我们总结出来一条经验，开新店的标准就是找商圈，公主坟就是成功的例子；错位经营也是商圈形成的原因；公主坟就缺少一点时尚性，这是历史原因造成的。

马广起(北京城乡贸易中心股份有限公司总经理助理)：公主坟的这个商圈，按规划应该算是一个市级的商圈，它的形成有一定的历史原因。

从２０世纪６０年代、７０年代一直到８０年代，这里都是北京市一个地区型的商业中心。

公主坟原来就有一个楼，所在的位置是原来北京规划的商业中心、八大商场之一。

１９９２年城乡贸易中心开业的时候，在西边就是孤零零的一个商场，京西的人到公主坟买东西，在城乡贸易中心买着就买着了，买不着就只有进城，周围没有什么选择的余地。

后来翠微大厦建起来，两家商场加起来将近１０万平方米的营业面积，基本满足了这里人们的需求。

所以我认为公主坟商圈的真正形成应该从翠微大厦开业算起。

郭志军(中国商业文化研究会常务副秘书长)：这里的行业结构是比较短缺的，光靠两个大商场是支撑不起一个商业街的。

形成一条商业街还必须是多行业的、合理的群落结构，现在这儿就只有两个商场，能满足人们各种各样的需求吗？特别是新兴的行业这里发展得很少，如休闲的地方就很少，我想在翠微喝点茶，这里的茶馆就很少；我想谈生意，也没有多少合适的地方；想玩一玩，就是保龄球。

老打保龄球不行，现在保龄球有的都快过时了。

所以这就是行业结构的不合理，没有形成一个综合的商圈环境。

姚力鸣(中商商业经济研究中心研究部主任)：一般到公主坟就是来买东西，但是作为一个市级商业中心，除了买东西外，还应该提供在购物过程中的休闲。

比如我们去西单、去王府井可以没有任何购物目的，去逛商场，但是来逛公主坟可能不太容易选择，我住在玉泉路，去逛商场的时候可能就奔西单和王府井那边去了，比如要买西装的话我可能会直接来翠微、到城乡。

郭志军：业态组合也很重要，因为老百姓既需要一些综合的，叫都市百货店，高档一点的，如翠微大厦，城乡贸易中心就是稍微低一点的，这两家搭配起来我觉得很好。

但是还需要其他的，老百姓随时买东西，就需要超市、便利店，所以这儿还得发展一批超市和２４小时营业的便利店。

栾茂茹(北京翠微集团总经理)：北京东部和西部商业发展不平衡。

一项调查数据显示，由于西部地区缺乏国际、国内顶级品牌，东部商厦购买国际名牌商品的消费者中有２８％来自公主坟、翠微地区。

这说明随着人民生活水平的不断提高，消费者的品位在迅速提升，公主坟商圈原有的结构已不能满足这里人们的需要，急需品牌调整和市场升级。

郭志军：如果一个商业区没有个性化的东西存在，它就很难发展。

北京市三大商业区，原来都有个性后来就没个性了，几十个大商场全是千店一面的，所以生意做不好就在这个地方。

王府井本身是一个洋街，传统的商业街在大栅栏和前门，西单是以工薪族为主的商业街。

马广起：手机市场是公主坟的一大特色。

现在公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，城乡贸易中心也根据这个特点，在商场改造后开辟出五层作为手机的大卖场，将近２０００米，一年的销售额在１．５亿元以上，形成了这个商业中心的一大特点。

杨晓峰(北京迪信通电子通讯技术有限公司市场部经理)：１９９７年迪信通在公主坟开了第一家手机店，当时这个店非常火爆。

因为手机零售商与这里的商场是相辅相成的关系，彼此相互借助这个地方的客流，很多消费者拿着报纸来购买手机，来买手机的同时可以逛商场。

当初我在公司负责市场开发，我们总结出来一条经验，开新店的标准就是找商圈，公主坟就是成功的例子。

我们在其他地方开的新店，有的房租比这儿便宜，面积比这儿大，但就是做不起来，没有这儿火，因为那里不是商圈。

郭志军：是互补，城乡贸易中心和翠微大厦搞错位经营，形成了互补，再加上这么多手机经销商，更加活跃了这个市场，这也是商圈形成的原因。

马广起：这个商圈的另外一个特点是，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。

部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样，所以这里的翠微大厦和城乡贸易中心都有一个定位问题，什么时候定位调整都不能忘了这儿的主要对象是部队，要忘了这一点，跟燕莎、赛特似的就会失去这个市场。

我认为，这里的商场定位就是中档和中高档，可能以后会逐渐发展到高档，能达到目前燕莎的水平了，但那时燕莎可能就更高了。

姚力鸣：作为市级商业中心应该代表城市消费主流形式，这就是要是以年轻人为主，而公主坟就缺少一点时尚性，这是历史原因造成的。

如果我们去王府井看一下就能够知道北京今年或者明年流行什么，去西单也会有这个方面的感觉。

但是在公主坟就看不出北京市今年的消费倾向是什么。

这不仅反映了公主坟功能的单一性，还有它的区域性。

作为市级商业中心，它的辐射力应该是辐射到全市各个城区的，但它还不够。

我们西边的人可以经常去西单、去王府井，但是东边的人就不会上这儿来，它对城市的辐射力大概还仅限于以它为界往西去的那部分。

因为它不能吸引北京市的主流消费，特别是这一消费的主体——年轻人到这儿来购物，这儿的商业也就很难活起来。

最近两三年，特别是翠微大厦重新调整后这一段时间，大家觉得这里比较时尚了，我想这也许是这一地区商业升级的开始。

成也交通败也交通公主坟商圈的发展一个很大的机遇是交通；交通枢纽也有它的弊端，因为这里交通发达，很多人都是在这里换乘车，如果这里的商业没有特色，就很难留住人；只有地域优势和交通优势还不够。

郭志军：公主坟商圈的发展一个很大的机遇是交通，城乡贸易中心开业的时候，这里有１２个汽车总站，现在就更多了。

从城市商业的发展来说，“位移”的这个趋势是非常明显的。

从目前三环路和四环路的发展看，特别是四环路，正逐渐形成一个商业中心区域。

这个地方交通四通八达，两边都是停车场，这为一个商业的发展提供了一个非常好的条件。

杨晓峰：公主坟这个交通枢纽的位置十分重要，老百姓买东西还要考虑交通方不方便、远不远。

这里的公交车、地铁四通八达，每天的人流量多达十几万，为这里的商家提供了非常丰富的客源。

现在北京比较有名的手机连锁店如中复电讯、金飞鸿、迪信通等在公主坟都有分店，迪信通在这里就开了５家店。

除此以外，这里还是一个非常有名的二手手机市场。

姚力鸣：任何事情都有它的两面性。

交通枢纽也有它的弊端，因为这里交通发达，很多人都是在这里换乘车，他们只是这里来去匆匆的过客，如果这里的商业没有特色就很难留住人。

杨晓峰：现在我们公司就提出来一个新的口号：服务创造未来。

我们是卖手机的零售行业，越来越重视服务、重视自己品牌的推广和形象的建立。

因为现在大家都知道价格拼到底就没办法再拼了，广告做得再响，最后吸引顾客的还是一个品牌的信誉度。

老百姓为什么上你这儿来买，因为相信你、信得过你才上你这儿来买，这中间包含了很多东西，很值得研究。

我们现在正在加大力度进行店面的改造，并加大对员工的培训、提出规范化的服务等一系列措施，目的是为了下一步把公司的优势再加大，提高竞争力。

与此同时公司总部还单独成立了一个产品部，目的是向供货商争取一些好的货源，力争人无我有，人有我多，人家有我们更便宜。

郭志军：我觉得要打造品牌企业，这个商业街的发展必须有品牌企业，在全市或者是全国的一个名牌企业。

翠微大厦现在已经列入名牌企业的行列了，在很多方面应该说是比较先进的。

但是还不够，必须打造一批名牌企业，如果有两三个名牌企业，就可以号召很多人到这儿来。

栾茂茹：我们从一开始就很清楚，自己面对的不仅是整个北京的零售市场，还是全北京的消费者。

在这一点上，我们对自己有非常清醒的认识，现在各个区域中都有不同档次、不同业态、不同规模的商家，这时候顾客群自然会选择最佳的商场为他所用。

只有地域优势和交通优势还不够，现在商业竞争是商品的竞争，深一层是经营管理的竞争，更深一层则是文化理念的竞争。

翠微人在五年的磨练中以全新的理念实现了商道与人道的完美结合，这种日积月累形成的企业核心竞争力是别人无法“克隆”的。

发展商机在哪里京西的商业发展前景是比较看好的，怎么把握好商机可能会决定公主坟地区以后的繁荣程度；公主坟商圈发展到今天需要创造一个市场的空间，政府的规划既带有引导性，也可能有规约性。

马广起：京西的商业发展前景是比较看好的，这几年包括沃尔玛在内的不少大的外商投资机购都到这儿来选址，沃尔玛１９９３年到北京来考察就到过城乡，当时他们觉得在城西开店的发展空间大，虽然当时城西还显得有些荒凉，但是他们觉得这里是个好地方，现在这个观点得到了证明。

姚力鸣：作为一个市级商业中心，和西单、王府井相比，公主坟的时尚性稍微差一点，辐射力也不那么明显。

但它和城市边缘区的商业或者大的居民社区比，又多了一点扩张的能力和一定的吸引力，介于典型的市区商业中心和边缘区商业中心中间的形式。

今后１０年北京的商业什么样，公主坟会怎么样，也许还说不清楚，但是有一个原则大家知道，十六大提出了全面建设小康社会，北京市去年人均ＧＤＰ是３０００美元，但北京市的商业是否已经是小康社会所要求的商业了，公主坟离这个要求还有一段距离。

公主坟今后的发展空间还很大，怎么把握好商机可能会决定公主坟地区以后的繁荣程度。

郭志军：现代商业提出商品要朝阳化，我觉得北京有这种条件，而且海淀更应该走在前面。

海淀的科技力量是最强的，高科技研制出的新产品首先在北京市场亮相，北京有了外地还没有，在这一方面我就能够引领消费新的时尚。

今后科研部门跟商业结合是一个方向。

应该从北京开始，从海淀做起，翠微大厦正在努力往这儿做。

白天彪(北京翠微大厦物流部经理)：公主坟商圈发展到今天需要创造一个市场的空间，政府的规划既带有引导性，也可能有规约性。

那么它的规划空间有多大，咱们简单地看，翠微大厦的对面是空军大院、海军大院；东边是一个半截子工程，再往东是新兴宾馆。

城乡、翠微是一个百年大计的商业设施，还有多少的规划空间，就是确定它是市级中心又怎么样，得看你的规划空间有没有，未来的空间有多大。

在这个规划当中必须解决这个单一性的问题，就是它的功能完善问题、功能组合的问题，包括业态的组合，这十分重要。

将来公主坟商圈是一条线还是一片，要因地制宜，是线可以做成线，是片只能做成片。

姚力鸣：现在是半张饼。

商业设施都建在马路北边，南边可利用的空间不多。

马广起：公主坟再过１０年也配不了套，它就是卖东西的地方，这个格局定了。

白天彪：要发展，我们的企业既要依托这个商圈，也要向外去发展，这样的话能够让这个企业跟商圈有一个互相促进的关系，比如城乡、翠微，在北京有了知名度，在全国有了知名度，反过来这个知名度和美誉度就会影响到公主坟地区，也就提高了这个地区的知名度，就能够把这个商圈做好。