01-BNC商业房地产企业模式研究

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BNC集团商业房地产企业模式研究报告 集团商业房地产企业模式研究报告
案例2:金源时代购物中心， 案例 金源时代购物中心，无论是庞大的规模还是齐备的功能 金源时代购物中心 都当之无愧现代中国的商业航母
–建筑面积大 建筑面积大：作为北京市2003年60项重点工程之一，金源Shopping Mall占地 建筑面积大 18.2公顷，规划建筑面积为68万平方米； –单体面积大：一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，是世界最大的商业单体 单体面积大： 单体面积大 建筑。东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层； –停车面积大：有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层，堪 停车面积大： 停车面积大 称目前世界上超大的Shopping Mall之一。 –业态种类多：一站式购物理念，集百货，超市，建材家居，汽车展销，专卖店， 业态种类多： 业态种类多 餐饮，溜冰场，电影院，酒吧，咖啡厅，书店等休闲娱乐项目于一体； –店铺多：有5至6家主力店，还有20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题 店铺多： 店铺多 餐厅，10余家娱乐休闲娱乐场所； –客流量多：据权威机构预测，金源Shopping Mall的客流量每天将达到10万人次， 客流量多： 客流量多 年销售额将超过50亿元人民币。 –购物环境好：统一管理，以具有时尚休闲风格的连接各个业态商家的步行街，具有 购物环境好： 购物环境好 环境与人文意识的多个中庭布置，以及大型观光屋顶花园； –品牌知名度高 品牌知名度高：已签约燕莎、正大集团易初莲花、居然之家、北京亚运村汽车交易 品牌知名度高 市场、红人俱乐部、纸老虎等众多著名的国际国内主力店； –消费力高：拥有附近世纪城、鲁艺上河园、万泉新新家园、锦绣大地等高档社区的 消费力高： 消费力高 客流优势。
在南里和北里的分水岭（兴业路）是中共“一大”会址所在地， 沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与现代艺术的城市风景线。 2004年8月16日 保密文件、版权所有 第10页
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新天地一派繁华，但目前这个项目对投资商来说却是亏损的， 新天地一派繁华，但目前这个项目对投资商来说却是亏损的， 总体14亿的投资大约要 亿的投资大约要10年以后才可收回 总体 亿的投资大约要 年以后才可收回
1、高地价 新天地位于淮海中路南侧，延安路高架和 南北高架的交汇点，属于上海的黄金地段 2、高费用 •为保持石库门建筑的原貌，瑞安集团请来了具有东 西方背景的两家国际公司以及同济大学专家共同制 定解决方案，并进口昂贵的防潮药水以整旧如旧 •动迁安置费用达6.7亿，地下管道费用高达3亿 4、低容积率 新天地项目的容积率只有1.8，这 样的项目在上海市中心肯定亏本 3、低密度 新天地建筑最高不超过四层，新 天地每平方米建造成本高达2万 元人民币，项目总投资14亿元 5、低收入 目前新天地内共有租户92家， 瑞安集团年收入只有七、八 千万人民币
2004年8月16日
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商业房地产定位
2004年8月16日
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商业房地产在房地产行业中的定位图
商业房地产在房地产行业中的定位图
企业天地甲级办公楼区 企业天地坐落太平桥人工 湖北畔，03年底一期落成， 二期正在建设中。 总建筑面积逾50万平方米， 将兴建甲级办公楼、酒店、 商场等。 企业天地目标是营造一流 的商圈，发展成为跨国公司 总部所在地。
翠湖天地高级住宅小区 翠湖天地01年11月开工 建设，03年一期项目销 售完毕，二期正在开发 中。 总建筑面积68万平方米。
种类 百货类 超市类 家居建材 自行组装类 名品折扣专卖店类 商业街类 商品批发类 特点 多采用多层建筑，但很少超过六层 通常采用两层单层建筑形式。空间 管理和电梯布置有明显的个性化 如宜家、百安居等。在建筑设计上 有专业化要求 在中国刚刚出现。经营商品主要是 品牌服装，对服务品质要求较高 在国内发展历史较长，经营特定类 别商品的商业街成功率较高 主要用于商品批发经营，通常低价 租用工业厂房或建造简易房 种类 特点
•500辆
•都市型（大型）
1.5-7万M2
•100家以上
•20万以上
•1000-5000辆
•超区域型（超大型） 7万M2以上 •150-200家
•50万以上
•主力店3-5家
•5000辆以上
•超级型
10万M2以上•250-700家
•主力店3-6家，业 •商圈辐射几百万至几千万人口 态组合更加丰富
•10000l辆
类型 出租面积 入驻商户 商圈内人口 商圈半径 主力店情况 停车位数量
•近邻型（小型）
7000M2
•10-20家
•5-10万
•10分钟车程以内
•主营日用品、食品
•100辆
•社区型（中型）
1.3万M2
•20-100家
•10-20万
•30分钟车程以内
•大型超市或批发商店 •主力店为大型百 货公司或批发店
上海新天地成了中国旧区改造的样板。 上海新天地成了中国旧区改造的样板。罗康瑞也通过新天地的 成功获得了杭州西湖和重庆化龙桥改造项目。 成功获得了杭州西湖和重庆化龙桥改造项目。瑞安集团正逐步 跻身亚太重量级房产集团的行列
重庆化龙桥片区重建项目 杭 州 西 湖 天 地
化龙桥片区重建项目位于重庆主城区的中心地段，占地面 积130万平方米。建成后的化龙桥片区，将配合重庆市的 国际化发展，延伸和补充解放碑中央商务区的功能。 化龙桥片区改造项目定位：重庆的制造业服务中心。瑞安 集团将在设计上强化该区与山水的亲和性。 作为重庆制造业的服务中心，未来的化龙桥片区将提供各 种的配套服务设施：包括会展、贸易和批发中心、高档星 级酒店、智能写字楼、高档住宅下去以及餐饮、娱乐、购 物、休闲等相关社区配套设施，成为国内外驻渝人士、商 贾以及企管、设计、开发、市场退管、贸易等各界人士的 汇聚点。
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大型购物中心（ Mall） 大型购物中心（Shopping Mall）模式研究
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案例1:上海新天地 一个商业房地产的奇迹 案例 上海新天地—一个商业房地产的奇迹 上海新天地
低端
小商品城
商业街
地域细分
郊区
备注： 项目 2004年8月16日
居住区
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商业中心区
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中国热点商业模式研究 大型购物中心（Shopping Mall）模式研究 产权式商铺模式研究 订单地产模式研究
2004年8月16日
• • 上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，并荣获“2001年中国年代新锐榜建筑”奖、美国 建筑师学会颁发的“文化遗产建筑”奖和《东方周末》举办的第一届“2002 HIGH在上海”－－ “最时尚场所”奖。 上海新天地是由以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门里弄于充满现 代感的新建筑群融为一体，成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
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商业中心区
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各类型商业房地产在商业房地产的定位图
各类型商业房地产在商业房地产的定位图
价格细分
大型购物中心基本 处于郊区，并成为 未来发展的趋势 都市型购物中 心处于商业中 心区，高端价 位
高端
百货商场
中端
超市
商业房地产概述
2004年8月16日
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商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服 休闲设施等经营用途的房地产形式。 务、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划 中国商业房地产主要有以下11种形式 分，中国商业房地产主要有以下 种形式
瑞安集团总部大楼 东区将兴建一栋白玉兰花苞形状的超 高层建筑，作为瑞安集团未来的总部。 先改善环境来提升该地区品质和价值，带动 整个地区的房地产开发。 首先开发新天地，为该地区营造一个高品位 的人文环境；然后开发人工湖绿地，为该地 区创造一个优美的生态环境，提升了 52公顷 的土地的品质，再进行房地产开发，实现经 济效益、社会效益双赢。 新天地的角色就是以新天地的人文环境和人 工湖的生态环境，撬动太平桥整体地价。
商业房地产模式研究报告 演示版） （演示版）
2004年8月16日 年 月 日
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目录
商业房地产概述及定位 中国商业房地产热点模式分析 国际商业房地产模式介绍
2004年8月16日
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价格细分
商业房地产相对处于 一个高价及位于商业 中心区的位置，并有 向郊区扩张的趋势
高端
别墅群体： 高价位，郊区
中端
写字楼所主要处于 商业中心，属于高 端价位。并有部分 写字楼处于郊区
图例：
低端
住宅处于中低价位， 并且主要在居住区和 郊区之间
商业房地产 写字楼 住宅
地域细分
郊区
2004年8月16日
居住区
上海新天地 上海新天地是一个具上海历史 文化风貌的都市旅游区，共6万平 方米。99年开工，01年投入使用。 2004年8月16日 保密文件、版权所有
太平桥绿地人工湖 人工湖绿地占地4.4万平方米，99年 开工，01年投入使用，整个项目耗资 近1亿元。 第12页
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新天地北里 – 北里由多栋石库门老房子组成， 通过外表整旧如旧，内部翻新创 新，在保持历史风貌的基础上， 并结合了西方现代化的建筑、装 修和设备，化身成多家高级消费 场所及餐厅。充分展现了新天地 的国际元素。
新天地南里 – 新天地南里建成了一座总楼面面 积达两万五千平方米的购物、娱 乐、休闲中心于二零零二年中正 式开幕，除了来自世界各地的餐 饮场所外，更进驻了年轻人最喜 爱的时装专门店、时尚饰品点、 美食广场、电影院及大规模的一 站式健身中心。 – 新天地南里建有酒店式公寓和一 个具有二百二十个车位的地下停 车场。
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其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方 特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、 式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于 一体，包括百货店、 一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店 在内的超级商业中心。 在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类
各类商品市场 如电子市场、电器市场、家具城等 娱乐类 餐饮类 购物中心 底商 各种娱乐场所：电影院、游乐场、 娱乐城、广场、俱乐部等 各种用于餐饮的房地产，形式多样 属于国内较新的形式，一般规模大、 业态种类多 一般位于写字楼、住宅的底层，市 场风险低，销售良好
2004年8月16日
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西湖天地是瑞安集团应杭州市政府官员邀请到杭州打造既 具历史文化特色又有国际水准的时尚休闲场所。 整个西湖天地发展项目占地五万平方米，总建筑面积达五 万八千平方米。第一期园林篇占地三万平方米，已于二零 零三年五月开幕。 西湖天地将成为具有杭州历史文化特色的多功能休闲旅游 景区。
2004年8月16日
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玄机就在于上海新天地采用的是区域一体化的开发，以下是上海 玄机就在于上海新天地采用的是区域一体化的开发， 新天地项目总图。 新天地项目总图。新天地的角色就是以新天地的人文环境和人工 湖的生态环境， 湖的生态环境，撬动太平桥整体地价 太平桥整体改造项目目的及理念
高成本
新天地项目收回14亿的投资至少要在10多年以后了。正是由于这个原因， 新天地项目收回14亿的投资至少要在10多年以后了。正是由于这个原因，瑞安 14亿的投资至少要在10多年以后了 董事长罗康瑞在接手个项目的时候被业界讥为“疯子”。 董事长罗康瑞在接手个项目的时候被业界讥为“疯子”
2004年8月16日