农村“两权”特殊性及抵押处置问题研究

受制于 “ 两权 ”抵押物 特殊性影响 ，通过协 议处 置 、实 现担 保抵 押 权 、诉 讼 清收 、打 折 清收 、不 良 资产 打 包 出售 等方 式 处置 “ 两权 ”抵 押 物 ，面 临不 同程度 的障碍 。
置 ；对 流转 取 得 的承 包土 地 的经 营权 ，在 抵押 和 二
产 。 对 于 抵 押 类 不 良资 产 ，除 直 接 清 收 、借 新 还 监 管体 系 。但 同样 为土地 使用权 的 “ 两权” ，流转交 旧 、债务 战略重 组 、债 转 股 、不 良资产 证 券化 、呆
易仍 处探 索 阶段 ，包括 试 点地 区在 内的多 地虽 已建
账 核 销外 ，其余 处 置方 式 都 或多 或少 地 涉及 抵 押 财 立 农 村 产权 流转 交 易市 场 ，但 仍处 于 发展 初期 ， 尚 产 的处 置 。具体 到农村 承 包 土地 经 营权 和农 民住 房 未 形 成 规范 化 的信 息发 布 、交 易 管理 机制 以及 成 熟
财产权 （ 以下 简 称 “ 两 权 ” ）抵 押 不 良贷 款 处 置 ， 性 ，上 述涉 及抵 押 财 产处 置 的不 同方 式 ，在实 际 处 的价值 评估体 系 。此外 ，“ 两权 ”和 国有建设 用地 使 由于 “ 两权 ”抵 押 物 与其 他抵 押 财产 相 比具有 特 殊 用 权 土 地用 途不 同 ，二者 评估 价值 差 距大 ，使 用 权
处 置 、借 新 还 旧 、实现 担 保抵 押 权 、诉 讼 清收 、打
折 清 收 、不 良资 产 打包 出售 、债 务 战 略重组 、债 转
与 同样 享 有 用 益 物 权 的 国有 土 地 使 用 权 相 比 ， “ 两权 ” 尚无 健全 完善 的市场化 流转交 易机制 。 国有
股 、不 良资 产证 券 化 、呆 账核 销 等方 式 处 置不 良资 建 设 用地 使 用权 已形成 完 善 的市场 交 易规 则和 服务
异性 。
定 性 较大 。根据 《 房屋 登记办 法》规 定① ，处置 宅基 地使 用 权 ，受让 人 范 围应 被 限制 在房 屋所 在地 农 村 集 体经济组 织 内。
二 、“ 两权 ”抵押物处 置面临的障碍
与抵押人享 有所有权 的抵押财产相 比，权利人 对 “ 两 权 ”仅 享有 用 益物 权 ，无 完 整 的 自主处 分权 利 。
次流 转 处置 前 均需 取 得 承包 农户 同意 ；并 且 ，对 于
经 营权 流 转手 续 不完 备 、当前 流 转租 金支 付 惯
例 、“ 两 权 ”流 转 交 易 市 场不 完 善 三 项 因素 共 同作
土地 使 用 ，未 经法 定 程序 批 准 ，不 得 改变 其农 用 地 用 ，使 不 同处 置方 式 下 的抵 押权 均较 难 实现 。为 保 用 途 。另一 方 面 ，对 宅基 地 使用 权 而 言 ，一来 法 律 护农 民权益 ，经 营权 流转 必须 取得 承 包方 农 户 同意 尚未 明确其 处 置 规范 ，农 户 仅 能用 其建 造 住宅 及 附
②
。
当前经 营权 流转租 赁合 同 中，普 遍仅对 当次 流转
《 金融发展研究》 第６ １ １ ３ １ 【８ ３】
做 出约 定 ，基 本不 涉 及合 法 再 流转 的情 况 ，一 旦 经 求 承 包 方意 见 ，银 行普 遍 反 映上 述 情况 易 致使 承 包
案件 时 ，关 于 抵 押效 力 、诉 讼案 件 管辖 权 、法 律 适
根据 《 物权法 》 、《 担保 法》 ，抵 押财产 应是抵 押人 有
所 有 权 或是 依 法有 权 处分 的 财产 。但 “ 两 权 ”是 农 户 享 有 的集 体 土地 使 用权 ，是用 益 物权 ，权利 人 不 拥 有 对 该用 益 物权 标 的物 处 分 的权 利 。一 方 面 ，对 土地 承 包经 营权 而言 ，承 包农 户 仅 能 以流 转方 式 处
以往 的 土地 用 途 相 同 或 相似 的农 业 生 产经 营 条 件 ，
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抵 押 财 产 的共 同特 点 ，但 其 同 时是农 村 集 体产 权 的 同 时受 经 营权 地理 位 置 、面 积大 小 、周边 市场 等 因 重要 组 成部 分 ，也 表 现 出与 其他 抵 押财 产 的显 著 差 素影 响 ，有 能 力接 手 的群 体 范 围较小 ，处 置 的不 确
农村 “ 两权’ ’特 殊 性 及 抵 押 处 置 问 题 研 究
牛玉 莲
（ 中国人民银行济 南分行 ，山东 济南 ２ ５ ０ ０ ２ １ ）
在我 国银行不 良资产处置 实践 中 ，商 业银行往往 属 设 施 ；二来 试 点 地 区对宅 基 地权 益 的实 现方 式 与
在 区分不 同不 良资 产基 础 上 ，采 取直 接 催 收 、协议 途径 研究仅处探 索阶段 。
方不 理 解 、不 配合 ，进 而影 响抵 押 物 流转 处 置 。 比 如 ，协议 处 置 、打 折 清 收 等 方 式 ，多 面 临抵 押 人 、
同权 不 同价 ，降低 了形 成 市场 化 “ 两 权 ”流转 交 易
体 系 的内在 动力 。 与其 他抵 押 财 产相 比 ，“ 两 权 ”流 转对 象受 限。
置 “ 两权 ”抵 押物运作 中面临不 同程 度的障碍 。
一
、
“ 两权 ”抵押物具 有特殊性
“ 两权 ”是 全 国人大 授权暂 停 实施相 关法 律后 全 处 置 承 包土 地 的经 营权 ，客 观上需 要 承接 方具 备 与 国２ ７ ８ 个 试点 地 区可 用于抵 押融资 的一种 财产 ，具 有
营权 抵 押贷 款 出现 风 险 ，抵 押权 人 处 置时 需逐 一 征 用 、受 偿次 序 、处 置 方式 等 问题 ，因难 以参 照现 有 法律条款 直接判决 ，均需 向上级法 院请 示 。
三 、“ 两权”抵押 物处置方式探 索 基于 当前 环境下 “ 两 权”特殊性及 抵押物处 置面