2017年上半年重庆省房地产估价师《相关知识》：工程量的概念考试题

2017年上半年重庆省房地产估价师《相关知识》：工程量的概念考试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
2、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。

A：原始价值
B：市场价值
C：账面价值
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
3、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。

A：上升
B：下降
C：不变
D：无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
4、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。

A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：工程量近似匡算法
D：概算指标估算法
E：借款合同
5、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(、)：A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
6、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。

A．《前期物业管理服务协议》
B．《物业服务收费办法》
C．《城市新建住宅小区管理办法》
D．《物业管理条例》
7、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元
用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。

A．1067
B．1070
C．1087
D．1141
8、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。

A：房地产的历史价格资料
B：房地产的现时价格资料
C：房地产的未来价格资料
D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
E：工业用地的监测点评估价格
9、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
10、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。

对估价材料的保存时间一般应在__年以上。

A．5
B．10
C．15
D．20
11、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题]
A：766万元
B：791万元
C：913万元
D：1046万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A．世界经济状况
B．重要政治人物的健康状况
C．国际竞争状况
D．政治对立状况
13、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04
B．4074.10
C．4768.50
D．5652.09
14、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。

该商品房的成交价格是__元。

A．388000
B．388640
C．399640
D．400000
15、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。

A：地租=市场价格-生产成本
B：地租=市场价格-生产成本-平均利润
C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率
D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息
E：工业用地的监测点评估价格
16、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A：估价原则
B：估价目的
C：估价方法
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
17、物业管理的全面启动以为标志。

A：物业的接管验收
B：业主入住
C：日常的前期物业管理服务
D：首次业主大会召开
E：执行层的组织协调
18、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10
B．20
C．30
D．40
19、按__分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。

A．偿还期限的长短
B．发行主体的不同
C．期限长短
D．利息支付方式
20、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。

A．±5%
B．±10%
C．±20%
D．±30%
21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．375
B．750
C．214.3
D．166.7
22、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。

A．房屋总登记
B．初始土地登记
C．房屋初始登记
D．房屋他项权利登记
23、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年的价格为4000元／㎡．若报酬率为6％，收益期限为50年，则该房地产价格为。

A：3000元／㎡
B：4500元／㎡
C：5200元／㎡
D：5600元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
24、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。

A：市场法
B：成本法
C：收益法
D：长期趋势法
E：工业用地的监测点评估价格
25、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。

该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6%。

如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为__。

A．21225万元
B．19854万元
C．2358万元
D．20143万元
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）
1、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的
B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的
C：要求查询的房屋已完成权属登记的
D：要求查询的事项不存在的
E：要求查询的资料不存在的
2、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。

A：划记法
B：曲线法
C：折叠法
D：逻辑审查
E：点划法
3、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
4、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。

A．供需因素的影响
B．经济因素的影响
C．政策因素的影响
D．制度因素的影响
5、人身保险主要包括。

A：人寿保险
B：健康保险
C：意外伤害保险
D：信用保险
E：个人信用保险
6、下列物业中，属于特殊物业的是。

(2008年试题)
A：在建工程
B：车站
C：购物中心
D：科技产业园区
E：借款合同
7、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。

(过时)
A：0.5
B：1.0
C：1.5
D：2.0
E：3.0
8、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
9、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
10、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。

A．1.9%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
11、是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。

A：告知
B：保证
C：弃权
D：禁止反言
E：执行层的组织协调
12、假设开发法是以__为理论依据的。

A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
13、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。

A．0
B．5%
C．10%
D．15%
E．30%
14、下列不属于房地产中介服务特点的是。

A：人员特定
B：时间准确
C：委托服务
D：服务有偿
E：执行层的组织协调
15、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：委托人、拍卖人无过错
B：委托人、拍卖人有过错
C：买受人过错
D：声明不保证
E：声明保证
16、下列不属于房地产拍卖特征的是。

A：房地产拍卖数量多,价值高
B：房地产拍卖的时间短
C：房地产拍卖法律性强
D：拍卖结束后续工作多
E：执行层的组织协调
17、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。

预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。

如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。

则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。

A．10300
B．9766
C．10256
D．9874
18、建筑安装工程费由__构成。

A．直接费
B．间接费
C．施工企业利润
D．税金
E．人工费及福利费
19、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
20、某房地产估价有限公司，申请一级资质房地产估价机构资质，必须达到的条件包括等。

A：有15名以上专职注册房地产估价师
B：法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C：机构的所有股份中专职注册房地产估价师的股份不低于50％
D：注册资本人民币120万元以上
E：股东中有3名以上专职注册房地产估价师
21、长期资金市场的特点有。

A：融资期限短
B：融资期限长
C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要
D：资金交易量小
E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险
22、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。

A．开发费用的正确预测
B．最佳开发利用方式的选取
C．正确地预测未来开发完成后的价值
D．开发利润的客观预测
E．开发时间的准确预测
23、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。

矩形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/英尺
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
F．150
F．175
F．200
F．平均深度价格修正率/%
F．160
F．140
F．120
F．100
F．87.2
F．78.0
F．70.8
F．65.0
24、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
25、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有__等。

A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。