别墅项目策划

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不墅历经大起大落，现在又慢慢引起进展商的注意。广州碧桂园的不墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者埋怨买不到好不墅。在中国现时期开发不墅极具挑战性，专门多国际常理不通行，例如某知名楼盘的不墅被称作农民房，却仍旧供不应求。该讲深入调查不墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。

第1 操作环节：不墅项目开发前期战略分析

分析A ：不墅项目特性剖析

不墅的词义出自“不业” 是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书. 谢灵运传》中有“修营不业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前，不墅数量少，仅仅显现在一些风景胜地供度假租用，或由少数专门人拥有，例如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的进展，不墅的含义也逐步扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“不墅” ，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中不墅” ，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。

不墅面积标准从100-1000 平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上能够独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院能够满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建筑，造型和空间能够随业主爱好、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源动身，也有一定限制。

以后的不墅进展，有几个值得关注的方向：

（1）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。

（2）智能化。重在运用最高技术设备，提升生活工作的效率和舒服度。

（3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出专门的基地环境和室内空间。

(4)社区化。制造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。

分析B :不墅项目开发的致命陷阱

现有一些度假不墅项目要紧存在以下咨询题：第一在选址上下不够重视，一些不墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假不墅项目要紧存在以下咨询题：完全忽视环境资源和自然景观。

一些度假不墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价廉价或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的不墅降至每平方米2000元，比同区域住宅价格还低，不墅的功能和意义已发生了全然的改变。其次规划设计上十分欠缺，不墅作为生活的最高境域，与一样住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假不墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，差不多从全然上脱离了度假不墅的功能，有的不墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的不墅配套设施不全，甚至水电、通讯咨询题都不能专门好地解决。

分析C:不墅开发市场背景分析

以深圳为例，随中国经济的高度进展，深圳作为中国最大港口都市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。据统计，世界500强经济集团

大多进驻中国，其中许多在上海、广东深圳设置总部或分支机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳不墅物业也带来无限商机。

目前深圳市场已建和在建项目详情见下表

青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景不墅、

已建项目

东方花园、颐园、田园居

在建项目华景园、齐明不墅(二期)、深圳国际会议中心

由于不墅物业所面对的客户群相对较窄，因此深圳不墅供给量相对较少。

分析D :不墅项目总体销售状况

目前深圳不墅销售期相对较长，许多楼宇有四、五的还在发售，也有个不楼宇进展因楼市低迷，临时封市，如表所示的为销售状况较好的一些不墅盘。通过市场调研后发觉：不墅项目大体销售尚可(包括尚在销售中的青青山庄)，专门银湖区域相对其他更为优良，其缘故要紧是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。随着深圳房地产大市日升温，不墅物业的价格已见底回升，部分不墅的升值潜力正在逐步的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销确实是一个专门好的讲明，加之目前港人对深圳住房强大的购买力，许多不墅物业的进展商已把目光放到了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。

第2操作环节：把握不墅开发核心要素

核心要素A :价格因素

不墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体不墅市场相对价格并不高。目前深圳市的不墅市场差价专门大，高价可达2万/平方米，低价不足1万元/平方米，要紧是各不墅在区位、环境、物业综合素养及物业治理上的差不引起的。总的来讲，从价格上看，有以下几个特点：

(1)不墅所处区域对价格阻碍较大，其中距市中心区较近的不墅价格相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。

(2)深圳不墅市场总体价格不高，要紧由于目前现有的不墅除少数不墅外大多素养不高。有部分不墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的不墅由于都市建设的扩张已被都市包围，已不是真正意义上的不墅。

(3)不墅物业配套设施差异较大。近期开发不墅追求高质素物业治理，

配备较为全面的娱乐及健身设施。

随着香港楼市逐步回温，中国立即加入世贸组织等众多因素，深圳不

墅升值空间更大，具体数据见下表

由上表可见深圳不墅物业自1994年下跌，缘故是整个地产市场滑坡。1997年底，不墅物业价格逐步回升。

核心要素B :不墅项目选址策略

穆天子山庄的进展商选中在南海市狮山区兴建那个北美式纯不墅楼

盘，是通过详细的市场调查和慎重考虑的。在富饶的珠江三角洲，以广州为中心散布着许多大大小小的不墅。在广州的中心地带，是尊贵的二沙岛不墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压境；东部，是以生态型、健康型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等；唯有西部，临时而言依旧空白。值得注意的是，广州西部的南海、佛山一带，经济发达程度与南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、东部的增城更胜一筹。

因此穆天子山庄进展商果断决策，在那个空白区域进展高档物业，不但吸引了