房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担
房屋买卖补充协议：产权转移细则(2024版)
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX房屋买卖补充协议：产权转移细则(2024版)本合同目录一览1. 产权转移概述1.1 房屋所有权转移1.2 土地使用权转移1.3 产权转移的时间节点2. 产权转移手续2.1 办理过户手续2.2 税费承担2.3 产权证书领取3. 产权转移费用3.1 过户费用3.2 税费支付3.3 其他费用4. 产权转移过程中的责任与义务4.1 卖方责任4.2 买方责任4.3 双方共同责任5. 产权转移的期限与条件5.1 转移期限5.2 转移条件5.3 违约责任6. 产权转移的特殊情况处理6.1 共有房屋转移6.2 违章建筑处理6.3 抵押房屋转移7. 产权转移的争议解决7.1 协商解决7.2 调解解决7.3 仲裁解决7.4 法律途径解决8. 产权转移的附加条款8.1 房屋交付时间8.2 房屋维修责任8.3 物业管理费支付9. 产权转移的双方签字9.1 卖方签字9.2 买方签字9.3 第三方签字（如有）10. 附件10.1 房屋所有权证复印件10.2 土地使用权证复印件10.3 产权转移登记申请书11. 补充协议的有效期11.1 协议的有效期11.2 协议的终止条件11.3 协议的续约条件12. 补充协议的修改与补充12.1 修改条件12.2 补充内容12.3 修改协议的生效条件13. 争议解决的法律适用13.1 适用法律13.2 法律解释13.3 法律适用例外情况14. 合同的生效与终止14.1 合同生效条件14.2 合同终止条件14.3 合同终止后的权利与义务处理第一部分：合同如下：第一条产权转移概述1.1 房屋所有权转移本补充协议签订后，卖方应保证所出售房屋的所有权清晰、无争议。
卖方需向买方提供合法的房屋所有权证明，如房产证、土地使用权证等相关文件。
买方在支付全部购房款后，卖方应按照本补充协议约定的时间和方式，将房屋所有权转移给买方。
二手房房屋过户延期合同范本4篇
二手房房屋过户延期合同范本4篇篇1二手房房屋过户延期合同范本甲方（卖方）：（姓名）、（身份证号码）乙方（买方）：（姓名）、（身份证号码）鉴于甲方与乙方就（房屋详细地址）的二手房买卖事宜已经达成一致意见，现就房屋过户延期事宜达成如下协议：一、房屋过户延期期限：双方约定，房屋过户延期的期限为（具体延期时间），延期自（原过户日期）起生效。
二、延期过户原因：由于（列明具体原因，如未办理完税务手续、产权证书办理时间未到、卖方需搬离房屋等）等原因，导致房屋过户无法按原定时间进行。
三、延期过户的条件：双方同意，延期过户需满足以下条件：1. 买卖双方自愿延期过户，不存在强迫或诈骗行为；2. 延期期间，房屋的产权归属、责任保险等保持不变；3. 卖方应保证在延期期限内解决延期过户的原因，并确保能够顺利完成房屋过户手续；4. 买卖双方应配合相关部门对房屋进行验收，确保房屋的质量无异议。
四、延期过户的代价：双方约定，延期过户所需支付的费用由甲方承担，包括但不限于过户费、滞纳金等。
五、延期过户后的责任：双方同意，在延期过户期限内如出现以下情况，应承担相应的责任：1. 若延期期限届满时仍未能完成过户手续，买方有权取消本合同，甲方应退还已支付的定金及补偿买方因此而遭受的损失；2. 若延期过户期间，房屋出现质量问题或其他纠纷，造成买方损失的，甲方应承担全部责任；3. 若延期期间甲方擅自变更或处置房屋，买方有权要求返还全部已支付的款项，并要求赔偿因此而遭受的损失。
六、其他约定：（如有）七、合同解释权：本合同内容如有争议，由双方协商解决；双方均同意依法在（签订地）签署本合同，并同等具有约束力。
甲方（签字）：日期：乙方（签字）：日期：备注：本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
以上为房屋过户延期合同范本，甲乙双方若遇到延期过户情况，可根据实际情况参考上述范本签订合同，确保双方权益的合法保障。
篇2二手房房屋过户延期合同范本甲方（卖方）：_________ 乙方（买方）：_________根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，甲、乙双方在自愿、平等的基础上，就乙方购买甲方所持有的房屋进行过户一事，达成如下合同：第一条房屋基本信息甲方拥有的房屋位于_______（详细地址），房屋建筑面积为____平方米，土地证号为________，房屋产权证号为________。
卖房人未能在合同约定期限内办理房屋产权证书应承担的违约责任
卖房人未能在合同约定期限内办理产权证书应承担违约责任卖房人和买房人签订商品房买卖合同，合同约定卖房人在房屋交付后3个月内为买房人办理完毕房屋权属证书，那么，卖房人因自身原因，未能在约定的期限内履行办理产权证书的义务，如果买房人诉至法院，要求卖房人承担相应的违约责任，赔偿因此给其造成的损失，法院应怎样认定卖房人应承担的违约责任呢？根据合同自治原则及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条的规定，合同当事人之间就此问题有明确约定的，法院应当直接依据当事人的约定确定卖房人应承担的违约责任。
如当事人之间就此问题没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，法院应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算卖房人应承担的违约责任。
但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条的规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%。
而由于商品房买卖合同并非借款合同，其不会约定贷款利率，故依此确定违约金有一定的障碍。
在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》未对此进一步明确规定的情况下，根据《合同法》第174条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定卖房人应当承担的违约责任。
如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据合同法第114条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条以及《合同法解释（二）》第29条的规定，并参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条、《买卖合同解释》第24条确定的违约金计算标准确定卖房人应承担的责任，对与此问题相关的法律观点作者北京清算律师网的其它文章中也有论述。
房屋买卖合同中的房屋产权证办理流程与注意事项
房屋买卖合同中的房屋产权证办理流程与注意事项【正文】一、房屋买卖合同中的房屋产权证办理流程房屋买卖合同是买卖双方在进行房屋交易时所签署的协议，其中涉及到房屋产权证的办理流程。
下面将详细介绍房屋买卖合同中的房屋产权证办理流程与注意事项。
1. 准备材料首先，买方和卖方在签订房屋买卖合同之前，需要准备一系列的材料，如房屋所有权证、身份证明、户口本等。
买卖双方需要确保所提供的材料齐全和准确，以免影响产权证的办理进程。
2. 缴纳税费在签订房屋买卖合同后，买方需要按照相关规定缴纳相关税费。
一般情况下，买方需要缴纳契税、增值税和个人所得税等税费。
买方应确保准确计算和缴纳税费，以避免因未缴纳税费而导致产权证办理受阻。
3. 办理不动产权登记手续买卖双方在签订房屋买卖合同后，需要到不动产登记机构办理不动产权登记手续。
办理登记手续时，买卖双方需要准备好房屋买卖合同、身份证明、房屋所有权证等材料，并填写相关申请表格。
不动产登记机构将核实相关材料并办理登记手续，最终颁发房屋产权证。
二、房屋买卖合同中的房屋产权证办理注意事项在办理房屋产权证的过程中，买卖双方需要注意以下事项，以确保办理顺利。
1. 查明产权状况在购买房屋之前，买方需仔细查明房屋的产权状况。
买方可以向房屋所在的不动产登记机构查询房屋的抵押情况、查封情况等。
确保房屋的产权清晰，减少后期产权证办理的麻烦。
2. 确认买卖合同条款买卖双方在签订房屋买卖合同时，应仔细确认买卖合同的各项条款，如购房价格、房屋交付时间、违约责任等。
双方应明确自己的权益和责任，避免产生纠纷，影响产权证的办理。
3. 注意办理时限在签订房屋买卖合同后，买方和卖方需保证及时办理产权证手续。
根据规定，房屋买卖合同的办理期限一般为三个月。
超过办理期限，双方可能面临罚款或其他法律责任。
4. 注意合同内容的一致性办理产权证时，买卖双方应确保合同内容与登记材料的一致性。
如购房人、卖房人、房屋面积等必须保持一致，否则将影响产权证的办理。
论商品房买卖逾期办理权属证书的违约责任
办理商品房初始登记与协助办证的义务， 该义务 同时具有约定与法定属性 。从 出卖人承担 义务的约 定 属性 来看 ， 买受人 对 出卖人 的请 求权 应 当适 用诉讼 时效 的规 定 ， 买受人 可 以在 诉讼 时效 内请 求 出卖
人 承担 继续履 行 、 采取 补救措 施 、 赔偿损 失 或 支付 违 约金 的违 约 责任 ； 而从 出卖人 承 担 义务 的 法 定属
２１ ０ ０年 ５月
云南大学学 报法学版
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＹｕ ｎ ｎ Ｕ ｉ ｅ ｓｔ ａ ｄ ｔ ｎ ｏ ｒ ａ ｎ ａ ｎ ｖ ｒｉ Ｌ ｗ Ｅ ｉｉ ｏ ｙ ｏ
Ｍａ ２ ０ ｙ， ０１
第２ ３卷
第 ３期
Ｖ０． ３ Ｎ ． １２ ｏ ３
文 章 编 号 ： Ｎ ３—１４ ／ ２ １ ） ３— ５一ｏ Ｃ５ １３ Ｄ（００ ０ ６ ４
说 的一手 房买 卖 ， 不包 括买 受人 将所购 买 的商 品房 并 再 次转让 的二 手房买 卖 ， 因而有关 逾期办 理房 屋权 属
证书 的违 约责任 也是 指 产 生 于 一 手房 买 卖 中的 违 约
属 登 记 的资料 报送房 屋所 在地 房地 产行 政主 管部 门 。 出卖人 依 法办 理初 始登 记是 买 受 人 按期 办 理 房 屋 权 属 证 书 的前 提 条件 ， 否则 买受人 将无 法办 理房 屋权 属 证 书 。出卖 人 的第二 项 义 务 为 协助 买 受 人 办 理 房 屋 权 属证 书 的义务 。在 商 品房买 卖 中 ， 办理 房屋权 属证 书 的义 务 由买受人 而 非 出卖 人 承担 ， 者 只承担 协 助 后 办证 的义 务 。但在 实践 中 ， 大多数 误认 为 出卖 人 应 当 承担 为买 受人 办理 房屋 权 属 证 书 的义 务 。 造成 这 一
商品房买卖合同补充协议5篇
商品房买卖合同补充协议5篇篇1甲方（出卖人）：____________________乙方（买受人）：____________________鉴于甲乙双方就商品房买卖事宜已签订《商品房买卖合同》，现根据双方自愿、平等、互利的原则，经友好协商，达成以下补充协议，以明确双方权益，保障买卖双方的合法权益。
一、总则1. 双方一致同意，本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，若存在冲突，以本补充协议为准。
二、物业交付1. 交付期限：甲方应当在合同约定的交付日期前将符合本合同约定的商品房交付给乙方。
如甲方遇特殊原因未能按期交付，须及时书面通知乙方，并说明原因。
2. 交付条件：商品房应当通过竣工验收并符合合同约定条件。
甲方应在交付前书面通知乙方验收的日期和地点。
乙方应在收到通知后的约定时间内对商品房进行验收。
三、付款方式及期限1. 乙方应按照合同约定的时间和方式支付购房款项。
如乙方未按约定时间付款，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任。
2. 若乙方选择贷款方式支付购房款项，应自行办理贷款手续并承担相关费用。
如因乙方原因导致贷款未能及时到账，甲方有权顺延交付日期。
四、产权登记1. 甲方应在商品房交付后约定时间内办理产权登记手续。
如因甲方原因导致产权登记延误，甲方应承担违约责任。
2. 乙方应配合甲方办理产权登记手续，提供所需资料。
如因乙方原因导致产权登记延误，乙方应承担相应责任。
五、质量保证及保修1. 甲方应保证商品房的质量符合国家标准和合同约定。
如乙方发现商品房存在质量问题，应书面通知甲方，甲方应按照约定进行修复或调整。
2. 甲方应对商品房的保修期限和保修范围做出明确承诺，并在交付时向乙方提供《质量保证书》。
六、违约责任1. 甲乙双方如违反本合同约定，应承担违约责任。
具体违约责任按照《合同法》及相关法律法规执行。
2. 如因甲方原因导致不能按时交付商品房或产权登记延误，甲方应按照约定支付违约金。
七、其他事项1. 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。
开发商延期交房案例5篇
开发商延期交房案例5篇篇一：开发商延期交房案例如期不交房交房不达标李先生于2010年在让胡路区某楼盘买了一处商品房，当时合同中约定交房的期限是2011年12月31日前。
但由于开发商的原因，房子在约定的日期内，并没有如期交付。
李先生和许多业主曾多次到开发商处询问延期交房的缘由，开发商迫于压力，再次做出了违约的决定：在小区的水、电等基础设施都没有达标的情况下，强行要求业主们在2012年的3月份之前领取钥匙，办理入住手续。
但是业主们对于开发商的做法并不认同，因为在购房合同中，明确写着房屋交付使用的标准：通水、通电等。
当时该小区并没有安装正式电，也没有通自来水。
业主们表示，楼盘没有达到入住标准，他们是不会办理入住手续的。
同时，业主们要求开发商承担延期交房的违约责任。
而开发商表示，已经通知业主办理入住，如果业主不同意，将从通知之日开始计算业主的入住时间。
如果想要违约金只能按照已付金额日万分之零点一给付。
律师观点开发商应承担违约责任白宇宙律师表示，《商品房销售管理办法》中明确规定，商品房现售的条件之一，是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。
另外，商品房交付使用的法定要件还包括房屋竣工验收备案材料、消防验收合格材料及向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
尤为关键的是《黑龙江省建筑工程质量监督管理条例》第27条规定：建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。
房屋建设工程未取得《建设工程竣工验收备案证书》的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权登记手续。
按此规定，开发商在没有取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下，买受人可以拒绝收房。
处理房屋买卖合同纠纷
处理房屋买卖合同纠纷处理房屋买卖合同纠纷1房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。
房屋买卖合同纠纷产生的原因房屋作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。
一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾;另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾;第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。
房屋买卖合同纠纷出现的司法难题第一，关于认购协议与定金的效力问题。
认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。
由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，买受人索还定金则成为必然，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。
第二，关于办理房屋权属证书义务承担问题。
现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。
那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。
现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。
第三，政策调整后的税费分摊。
以房抵债房屋买卖协议(通用)
以房抵债房屋买卖协议(通用)甲方（卖方）：________________联系号：________________乙方（买方）：________________联系号：________________鉴于甲方（卖方）因债务问题，自愿以房产抵债，并经乙方（买方）同意，按照平等、自愿、公平、诚实信用的原则，甲乙双方就房产买卖事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况1.2该房产产权清晰，无任何抵押、查封、租赁等权利瑕疵。
第二条房屋买卖价格及支付方式2.1甲乙双方确认，该房产买卖价格为人民币（大写）：______元整（小写）：￥______元。
2.2乙方在签订本协议后，一次性支付给甲方全部购房款。
第三条房屋交付3.1甲方应在收到乙方全部购房款之日起______日内，将房屋交付给乙方。
3.2甲方保证房屋交付时，房屋内设施设备齐全，且符合国家规定的安全、环保标准。
第四条权利转移及税费4.1甲方应协助乙方办理房屋过户手续，包括但不限于提供相关证件、签署相关文件等。
4.2房屋过户涉及的税费，按照国家有关规定由甲乙双方各自承担。
第五条违约责任5.1甲方未能按照本协议约定时间交付房屋，应向乙方支付违约金，违约金为购房款的______%。
5.2乙方未能按照本协议约定时间支付购房款，应向甲方支付违约金，违约金为购房款的______%。
第六条争议解决6.1本协议在履行过程中，如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第七条其他约定7.1本协议自甲乙双方签字（或盖章）之日起生效。
7.2本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（卖方）：________________签字（盖章）：________________日期：________________乙方（买方）：________________签字（盖章）：________________日期：________________附件：房屋产权证复印件注意事项：1.本协议未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充协议。
房产证逾期办理违约金怎么计算
房产证逾期办理违约⾦怎么计算房产对于我们的国⼈来说是⼀个⾮常重要的东西，房⼦的产权认定就会需要房产证，所以，房产证是⼗分重要的，那么，如果房产证逾期办理的话，违约⾦怎么计算呢？今天店铺⼩编为您整理和总结了以下的内容，希望能够为您答疑解惑。
⼀、商品房违约⾦数额如何计算开发商与买房⼈就违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法有约定的，⼀般从其约定。
但如约定的违约⾦过分⾼于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。
根据最⾼⼈民法院司法解释的规定，法院可以⽀持超过造成的损失30％的违约⾦。
举例说，如合同约定的违约⾦为2万元，⽽违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会⽀持1。
3万元的违约⾦。
同时，当事⼈以约定的违约⾦低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约⾦数额。
商品房买卖合同中没有约定违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法的，违约⾦数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：1、逾期交房的违约⾦计算标准：按照逾期交付使⽤房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租⾦标准确定。
这与⽬前普遍采⽤商品房买卖合同标准⽂本中约定的计算⽅式不同，⼜为⼤家提供了⼀种可以借鉴的⽅式。
2、逾期付款的违约⾦计算标准：按照未付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、逾期办理产权登记的违约⾦计算标准：按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
在请求违约赔偿时，如果购房者遇到困难，可以随时向房产纠纷律师咨询，以避免不必要的损失，及时维护⾃⾝合法权益。
⼆、如何确定逾期办理房产证的责任房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋⾏使占有、使⽤、收益和处分的权利的证件。
即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
产权证是购房者最为关⼼的问题之⼀。
⽬前，开发商延期办理产权证⽽引起的纠纷⽐较普遍，不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱，⽽且⽆法⾏使转让、抵押、租赁、投资等权利。
延期办理房产证的违约金债权时效问题分析
当。这 种认识 不仅忽略了“ 日或月计算违 约金 ” 按 的债 权性质 在整体 意义上 的不确 定性——包括金额 和时间 的不确定性 ； 而就违约金约定条款 的文义解释而言 ， 已 违背 了合 同法第 四十一条关 于格式条 款 的解 释原则 ； 同时 ． 在对双方 当事人 时效利益 的考量上 ， 也严重忽视 了民法通则两年 时效期 间过短而有损债权人利益 的立
义 。②
笔 者认 为 ，部分 丧失论 的立论基础存在 明显 的问 题． 即使 我们 可 以将 “ 日或月计算 违约金 ” 按 解释 为继
续性 债 权 ， 以 此认 为 可 以将 其 分 割 为 无数 个 “ 别 债 但 个 权 ”进 而得 出 可 以分 别 适 用 诉 讼 时效 的结 论 则 未 必 妥
０ ９ ６
延期办理房产 证 的违 约金 债权 时效 问题 分析
文 ／江 帆
问题 的提 出
文 中有 比较详细 的论述 。固 而也有人 同意上述观点 。 认
为 当事 人 在 合 同 中约 定 以 日或 月 为 单 位 累 计 计 算 违 约
在商 品房买卖合 同中 ， 于延期办理房产 证（ 关 以下 简称延期 办证 ） 的违 约责任 ， 常有如 下约定 ： 通 如果 开 发 商未能在房屋交付后 ６ ０１ ３内办理房产证 ． 么从 逾 那 期 之 日起 ，应 当按人 民银行 同期贷款利率 向买房人 支 付违 约金 。 实践 中， 开发商延期办证 的违约行 为 比较 普 遍， 且违约 期限大 多超 过 了两年 ， 但是 ， 买房人 并未 在 两年 内向开发商提出赔 偿违约金的主张 。当买房人 在 取 得房产证 后再提起 主张违约金 的诉讼 或仲裁 时 ， 开 发 商往往 以时效 过期进行抗辩 。即认为买房人 的违 约 金请 求权 已经超过 了民法通则两 年诉讼 时效 的规定 ． 请求法 院或仲裁庭 予以驳 回。 那么 。买房人是否 因开发商 的时效抗辩 而丧失胜
市法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例
市法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例近年来,随着经济形势的变化和国家政策的调整,房地产市场出现了许多新情况、新问题,⽽这些都在⼈民法院审理的相关案件中得以体现。
据了解,三年来,市⼈民法院共受理商品房买卖合同纠纷449件,审结434件,涉案标的2.24亿元,有效维护了我市商品房买卖市场的良好秩序。
其中2013年受理117件,审结113件,涉案标的4081余万元;2014年受理113件,审结101件,涉案标的3780万元;2015年受理219件,审结220件(含旧存),涉案标的1.45亿元。
1.购房⼈订⽴认购书后,因不可归责于当事⼈双⽅事由导致合同未订⽴的,出卖⼈应返还定⾦【基本案情】 2011年11⽉,崔某与⽴都公司签订《房屋订购单》⼀份,内容为:崔某向⽴都公司订购房屋⼀套,预测建筑⾯积为24.26平⽅⽶,签约单价每平⽅⽶6480元,定⾦10000元;签约⽇期为2011年11⽉27⽇⾄12⽉17⽇;买⽅应于签约⽇携带本订购单及⾝份证、印章⾄售楼处签署定购房屋的《商品房买卖合同》。
当⽇,⽴都公司向崔某收取定⾦10000元。
2011年12⽉17⽇,崔某到⽴都公司处磋商签订合同事宜,因双⽅就合同的部分条款未达成⼀致,未能签订合同。
后崔某要求⽴都公司返还定⾦,遭到拒绝,遂诉⾄法院,要求⽴都公司返还购房定⾦10000元。
法院审理后认为,崔某与⽴都公司签订的房屋订购单未对房屋买卖作出详细约定,尚不具备商品房买卖合同的主要内容,属预约合同。
正式合同的签订需要双⽅当事⼈在平等、⾃愿的基础上,采取要约、承诺的⽅式就合同的具体内容进⾏磋商,并最终就所有条款达成⼀致意见。
在《房屋定购单》限定的期间内,崔某与⽴都公司进⾏了磋商,但双⽅对合同部分条款存在分歧,因⽽未能签订商品房买卖合同。
鉴于合同的订⽴是以当事⼈意思表⽰⼀致为前提,该情形下双⽅未能签订商品房买卖合同不可归责于任何⼀⽅当事⼈,原告有权要求被告返还定⾦10000元。
签了房屋买卖合同不过户怎么办6篇
签了房屋买卖合同不过户怎么办6篇篇1本协议旨在解决在购买房屋过程中，买卖双方签订房屋买卖合同后，因某种原因未能及时办理过户手续的问题。
为确保双方权益，经友好协商，达成如下协议：一、协议背景鉴于甲乙双方已签订房屋买卖合同，因某种原因未能完成过户手续，为保障双方的合法权益，经双方友好协商，共同制定本协议。
二、声明与承诺1. 甲方（卖方）承诺，所售房屋权属清晰，无争议，符合交易条件。
2. 乙方（买方）承诺，已充分了解房屋状况及交易风险，自愿购买该房屋。
3. 双方共同承诺，积极履行协议条款，尽快完成过户手续。
1. 延期过户：鉴于目前过户手续无法及时办理的情况，双方同意延期办理过户手续。
具体过户时间根据双方约定及实际情况确定。
2. 违约责任：如因甲方原因导致延期过户期间发生房屋被查封、抵押、再次出售等情形，甲方应承担违约责任，赔偿乙方相应损失。
3. 风险控制：在过户手续办理完成前，双方应共同控制风险，确保房屋安全。
甲方应保证房屋的使用状况良好，不得擅自处置房屋。
乙方应妥善保管房屋钥匙，防止发生意外损失。
4. 资金安全：乙方应按照合同约定支付房款。
为确保资金安全，双方可选择通过第三方监管的方式支付房款。
5. 过户手续完成条件：完成过户手续需满足以下条件：（1）房屋权属清晰无争议；（2）无其他法律障碍；（3）双方提供的相关资料齐全。
四、双方义务1. 甲方（卖方）应积极配合乙方办理过户手续，提供必要的资料。
2. 乙方（买方）应按约定支付房款，并确保资金安全。
3. 双方应共同控制风险，确保房屋安全。
1. 如双方在履行协议过程中发生争议，应首先通过友好协商解决。
2. 协商不成的，任何一方均有权向合同签订地人民法院提起诉讼。
六、其他条款1. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
2. 本协议自双方签字（盖章）之日起生效。
3. 本协议未尽事宜，可由双方另行协商补充。
甲方（卖方）：____________________法定代表人（授权代表）：____________ 签字/盖章：____________________联系电话：____________________日期：____________________乙方（买方）：____________________法定代表人（授权代表）：____________ 签字/盖章：____________________联系电话：____________________日期：____________________篇2甲方（买方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________乙方（卖方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________鉴于甲乙双方已经签订了房屋买卖合同，但由于某些原因未能及时完成过户手续，现根据相关法律法规及双方约定，为明确双方权益，达成以下协议：一、房屋基本情况1. 房屋地址：_________________________________________；2. 房屋面积：_________________________________________；3. 购房款项：双方已确认购房款项支付情况。
段成林与重庆中脊实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
段成林与重庆中脊实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】重庆市第一中级人民法院(原四川省重庆市中级人民法院)【审理法院】重庆市第一中级人民法院(原四川省重庆市中级人民法院)【审结日期】2020.09.02【案件字号】(2020)渝01民终5125号【审理程序】二审【审理法官】陈娅梅刘家秀赵文建【审理法官】陈娅梅刘家秀赵文建【文书类型】判决书【当事人】段成林;重庆中脊实业有限公司【当事人】段成林重庆中脊实业有限公司【当事人-个人】段成林【当事人-公司】重庆中脊实业有限公司【代理律师/律所】陈雅丹重庆百君律师事务所;周鑫重庆百君律师事务所【代理律师/律所】陈雅丹重庆百君律师事务所周鑫重庆百君律师事务所【代理律师】陈雅丹周鑫【代理律所】重庆百君律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】段成林【被告】重庆中脊实业有限公司【本院观点】因中脊公司对证据无异议，本院依法予以采信；至于能否达成证明目的，将在说理时一并予以论述。
根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：一、案涉房屋的交房时间是否应予顺延；二、段成林主张的代理费是否应予支持。
代理费并非必然发生的费用。
【权责关键词】撤销委托代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证人证言证据交换关联性合法性质证诉讼请求简易程序维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。
【本院认为】本院认为，代理费并非必然发生的费用。
《重庆市商品房买卖合同》及补充协议未约定违约方需承担守约方维护权利而产生的代理费，故段成林主张代理费缺乏合同依据和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，段成林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
房屋买卖中的法律保护措施
房屋买卖中的法律保护措施在房地产交易过程中，为了保护买卖双方的权益，法律设立了一系列的保护措施。
本文将介绍房屋买卖中的法律保护措施，并探讨其应用。
一、合同签订房屋买卖交易的首要步骤是签订合同。
合同是买卖双方达成意向、确定权益的法律文件。
在合同中，应明确双方的权利义务、交易房屋的具体信息、价格和交付方式等。
合同一旦签订，双方必须按照合同约定履行，否则将承担相应法律责任。
二、产权证书核实在购买房屋之前，买方应仔细核实房屋的产权证书。
产权证书是房屋所有权的法律凭证，能证明房屋所有人的合法身份。
买方应确保房屋的产权证书真实有效，并核对房屋所有人的个人身份信息。
若发现产权证书有问题，购房者可以向有关部门申请查询。
三、抵押物权利保护在购房过程中，买方应关注房屋是否存在抵押物权利。
抵押物权利是指借款人将房屋作为贷款的担保，并将抵押物的权利转移给贷款人。
买房者可以通过查询土地登记部门或不动产登记部门核实是否存在抵押物权利。
若存在抵押物权利，必须与贷款人协商解除或转移该权利，以确保购房交易的顺利进行。
四、过户手续办理房屋买卖交易完成后，需要进行过户手续办理。
买方应与卖方一同前往房地产管理部门或公证处办理过户手续。
过户手续完成后，房屋所有权正式转移给买方，并且在不动产登记簿上进行相应的变更。
五、违约责任如果一方未能按照合同约定履行义务，将构成合同违约。
违约方应按照法律规定承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。
买卖双方可以通过仲裁或诉讼解决争议，维护自己的合法权益。
六、法律救济在房屋买卖交易中，若买卖双方发生合同纠纷，可以寻求法律救济。
根据我国法律，买卖双方可以选择向人民法院起诉，通过诉讼方式解决纠纷。
法院将依法审理案件，并根据事实和法律判决争议的处理结果。
七、第三方机构监督为了保护购房者的权益，政府设立了监督机构来监管房地产市场。
购房者可以向监督机构投诉，举报违法违规行为。
监督机构会调查投诉和举报，并依法处理相关责任方。
董毅、增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
董毅、增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.07.27【案件字号】(2020)粤01民终14007号【审理程序】二审【审理法官】戴俊英【审理法官】戴俊英【文书类型】判决书【当事人】董毅;增城市新乐房地产有限公司【当事人】董毅增城市新乐房地产有限公司【当事人-个人】董毅【当事人-公司】增城市新乐房地产有限公司【代理律师/律所】郑福平、王婧欣广东法制盛邦律师事务所【代理律师/律所】郑福平、王婧欣广东法制盛邦律师事务所【代理律师】郑福平、王婧欣【代理律所】广东法制盛邦律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】董毅【被告】增城市新乐房地产有限公司【本院观点】针对董毅的上诉，本案二审争议焦点为新乐公司的办证期限应从合同约定交楼还是实际交楼之次日起算。
【权责关键词】撤销委托代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求另行起诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院询问，董毅表示其已对新乐公司的逾期交楼行为另行起诉主张违约金。
经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
【本院认为】本院认为，针对董毅的上诉，本案二审争议焦点为新乐公司的办证期限应从合同约定交楼还是实际交楼之次日起算。
具体分析如下：首先，从文义理解而言，双方合同对办证期限起算点的约定明确，不存在歧义。
审查双方合同中有关办证期限的约定有两条，即《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定：“……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。
房屋买卖中的交付时间与条件
房屋买卖中的交付时间与条件在房屋买卖合同中，交付时间和条件是买卖双方需要重点关注的内容。
合同中对交付时间和条件的明确规定，可以确保交易的顺利进行，避免纠纷的发生。
本文将就房屋买卖中交付时间与条件进行详细阐述。
一、交付时间的确定在房屋买卖合同中，双方一般会约定具体的交付时间。
交付时间的确定通常需要考虑以下几个因素：1. 房屋的现状：交付时间应该在卖方完成房屋装修和交付前提前预留一定的时间，确保购买方能够了解房屋的真实状况，做好验收准备。
2. 支付方式：如果双方约定了分期付款，交付时间应根据付款进度合理安排，确保每次付款后继续进行下一步的交付工作。
3. 法律法规：根据当地相关法律法规的规定，对交付时间进行合理的安排。
例如，在一些特定地区，可能需要提前办理一些手续，如土地使用权的转让等，这些都需要在合同中进行明确。
二、交付条件的约定除了交付时间，合同还需要明确交付的条件。
交付条件的约定可以保障买卖双方的权益，避免后续的纠纷。
1. 房屋规格和面积：合同中应明确规定交付的房屋规格、面积、户型等基本信息，并以相关文件或权威测量机构的测量数据为准。
卖方应保证交付的房屋与合同约定的规格和面积一致。
2. 产权证书和相关手续：卖方应在交付时提供完整的产权证书和相关手续，确保买方能够合法取得房产所有权。
而买方则应在相应时间内完成付款，并按照法律法规办理过户等相关手续。
3. 装修和设备：合同中应具体约定房屋交付时的装修标准，包括地板、墙面、门窗等装修材料的品牌和质量标准。
同时，还应明确是否包含家具、家电等设备的交付。
4. 房屋产权争议：合同中应明确约定若因产权纠纷导致房屋不能正常交付的责任承担。
买方可以要求卖方提供干净的产权证明，确保房屋的产权真实合法。
5. 环保和消防设施：合同中应规定卖方应履行环保和消防设施建设的相关责任。
买方可以要求卖方提供环评报告、安装消防设施的相关证明等。
三、交付过程中的注意事项在房屋买卖中，买卖双方还应注意以下事项：1. 交付验收：买方在交付时应仔细检查房屋的各项设施和装修情况，确保其符合合同约定。
房产商逾期办证违约金怎么算
房产商逾期办证违约⾦怎么算在商品房买卖中，会遇到各种房产买卖纠纷。
其中的开发商延期办理房产证就是常见的问题。
那么，购房者在遇到开发商延期办理房产证的时候，房产商逾期办证违约⾦怎么算合理?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
合同约定房屋交付使⽤后60⽇内办理《房地产权证》，可顺延180天，若在延长期限内仍未办理，则按照⼈民银⾏同期存款利率向购房者⽀付违约⾦。
计算基数以合同总价20%计算。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼗⼋条由于出卖⼈的原因，买受⼈在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事⼈有特殊约定外，出卖⼈应当承担违约责任：(⼀)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(⼆)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，⾃房屋交付使⽤之⽇起90⽇;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣⼯房屋的，⾃合同订⽴之⽇起90⽇。
合同没有约定违约⾦或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
开发商因⾃⾝原因逾期交房后违约⾦的计算，合同有约定的从约定，合同没约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期不办理房产证如何处理根据我国现⾏的有关司法解释的规定，只有属于商品房出卖⼈的原因造成逾期办证的，才能够认定出卖⼈构成逾期办证违约责任。
在确定是出卖⼈原因的前提下，相关司法解释中明确界定了出卖⼈承担违约责任的⼏种情形：(⼀)在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的;(⼆)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，⾃房屋交付使⽤之⽇起90⽇内没有办出房产证的;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣⼯房屋的，⾃合同订⽴之⽇起90⽇内没有办出房产证的。
房产商逾期办证违约⾦问题是很多购房者都需要了解的内容，只有了解清楚相关的规定才能更好的维护⾃⾝的合法权益。
以上就是关于这⽅⾯的法律知识，希望能对您有所帮助。
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房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担
宋晓锋
1. 案情简介
1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社(以下简称合作社)签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。
吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。
合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。
2000年10月20日，吕某办理了入住手续。
但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。
2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续;支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有(2009)一中初字第9771号民事调解书为证。
违约的是吕某，不是合作社;未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户;吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。
2.裁判要点
一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效;原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持;鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。
故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记;驳回原告的其他诉讼请求。
3.评析意见
3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。
抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
抗辩权有以下特征：(一)其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。
(二)抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。
(三)抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃;法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。
(四)抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。
本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。
关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，
合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
一审法院认为"原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。
"是错误的。
一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。
3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任
合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。
本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。
但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。
一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。
3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效
吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢?
关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。
如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。
因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。
第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。
其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。
但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。
3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。
违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。
但延期办理产权证违约金应从何时起算呢?
诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。
《民法通则》第137条规定："诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。
"这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这
之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效;另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。
3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提;其次出卖人只负有协助义务。
办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。
在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。
产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。