房地产“限购令”案例分析
限购政策导致购房合同无效
限购政策导致购房合同无效
标题：
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近日，一起因限购政策导致购房合同无效的案例引起了广泛关注。
在该案例中，购房者与开发商签订了购房合同，但在交付定金后，政府出台了新的限购政策，导致购房者无法继续履行合同。
在这种情况下，购房者要求退还定金并解除合同，但遭到了开发商的拒绝。
我们需要了解限购政策的相关规定。
根据相关政策文件，限购政策通常针对特定区域或特定人群实施，限制其在一定时间内购买一定数量的房产。
这些政策旨在遏制炒房行为，稳定房地产市场价格。
我们需要分析购房者的情况。
在本案中，购房者在限购政策出台前与开发商签订了购房合同，并支付了定金。
由于限购政策的实施，购房者无法满足购房条件，因此无法继续履行合同。
我们需要探讨合同无效的条件。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效的情形包括违反法律、行政法规强制性规定等。
在本案中，由于限购政策属于行政法规强制性规定，因此购房者无法履行合同并不构成违约行为。
同时，开发商在签订合同时未告知购房者相关限购政策，也存在一定的过错。
我们需要明确合同无效的后果。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效后，双方应当恢复原状，退还已收取的财产。
在本案中，购房者有权要求开发商退还定金并解除合同。
同时，开发商也应当承担相应的责任。
【成功案例】购房遭遇“限购令”合同解除及违约责任的认定
作者：上海君澜律师事务所张涛律师案情2011年1月5日，经居间人上海某房地产经纪事务所居间介绍，原告、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定由原告向被告购买位于上海市某区XX路XX弄XX号房屋，房价款430万元。
该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。
该协议另约定，原、被告双方自本协议签订之日起30天内签订《上海市房地产买卖合同》。
该协议签订当日，原告即向被告交付定金60,000元，被告为此向原告出具了收条。
此后，上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令，因原告在本市已拥有三套住房，属限购对象，原告遂向被告提出解除房屋买卖协议并要求被告退还60,000元定金，遭被告拒绝。
原告交涉未果，为维护自己的合法权益，诉至法院诉请判令：一、解除原、被告间签订的房屋买卖协议；二、被告返还原告定金60,000元。
另查明，原告系非上海市户籍居民。
原告目前在上海市已拥有三套住房。
裁判法院经审理认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
本案原、被告间签订的房屋买卖协议，依法成立且有效。
原、被告签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。
根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
违反规定购房的，不予办理房地产登记。
本案原告属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象，若原、被告间房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故原、被告间房屋买卖协议应当解除。
由于政府行为不能办理房地产登记，导致买卖合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形，双方当事人均可免责。
以房产登记为视角谈“限购令”的落实——以杭州市为例
对 房地 产开 发企 业 、 地 产经 纪机 构违 反 限 房
购 规定 从事 销售 、 纪业 务 的， 经 责令 限期整 改 ， 不 良记录 记 入 企业 诚 信 档 案 ； 不 整 改 的 ， 拒 暂停 网
上 签约 资 格 ， 按 照 住 房和 城 乡 建 设部 《 于进 并 关
一
规 避政 策 的 问题 若想 得 到彻底 解 决 ， 必须 尽快 建 立 以个 人 信 息 为基 础 与 社 保 、 款 、 险等 挂 钩 贷 保 全 国联 网 的诚 信 档案 ，加 大 规 避 政策 的违 法 成
优秀论文选登
Ｃ Ⅳ 雎 虬 Ｅ 仡 ｍ Ａ ｓ
本 ， 制度 上 堵塞 政 策 漏 洞 ， 保“ 从 确 限购 令 ” 到 落
通 过 房 地 产 开 发 企业 购 房 或 通过 经 纪 机 构购 房
、
杭州 市落 实 ‘ 限购令 ” 的具 体举措
２ １ 年 ２月 ２ ０１ ８日杭 州 市政 府 出台 《 于进 关
一
步 做好 房 地 产 市 场 调控 工 作 的 实 施意 见》（ 杭
政 函 ［０ １ ２ ２ １ ］ ２号） ， 管 部 门积 极 部 署 、 过 后 房 通 完 善 系 统 设置 、 调整 登记 流 程 、 大 审 核 力度 等 加 方 式认 真贯 彻执 行 限购 政 策 。 １ 完善 个人 住房 数据信 息 系统建 设 ． 个 人 住房 数据 信 息系 统 的完善 是 “ 限购 令 ” 落 到 实处 的基础 。 局 围绍 ‘ 一信 息系 统平 台 、 我 统 统一 基 础 数据 库 、 一业 务 操 作 规 范 ” 统 的总 体 目
优秀 论
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥ Ｔ ｍ ＡＲ Ａ ｓ Ｅ
购房政策风险案例
购房政策风险案例
案例一：购房政策调整导致购房成本上升
某市政府出台新的购房政策，要求购买第二套住房的购房者需缴纳更高的首付款和利率，同时限制了购房者的贷款额度。
这一政策的出台导致购房者购房成本大幅上升，特别是对于那些计划购买第二套住房的人来说，他们需要支付更高额的首付款和更高利率，使得他们的购房计划受到了重创。
这也导致了购房市场的冷却，带来了经济下行的风险。
案例二：购房政策收紧导致市场波动
某国家政府出台了新的购房政策，加大了对于购房投资的限制。
政策要求购房者必须具备一定的购房资格和条件，同时提高了购房的门槛。
这一政策的出台使得购房市场出现了短期的波动，一些投资者纷纷抛售手中的房产，导致房价下跌和市场的不稳定。
同时，由于一些购房投资者因为新政策而无法再继续购买房产，使得市场供应不足，进一步加剧了市场的波动风险。
案例三：购房政策变化导致市场恐慌
某市政府突然宣布将取消购房限制政策，允许所有人购买房产。
这一政策的突然变化使得市场出现了恐慌，因为很多人担心这将导致房价暴涨和投机炒房的风险。
同时，一些抱着投机心态的投资者纷纷打算投资房产，导致市场供应不足。
然而，随着市场逐渐冷静下来，房价开始回落，一些投资者因为过度投资而损失惨重，引发了一系列投诉和争议。
这一政策的突然变化和市场的波动使得购房者和投资者面临着较大的风险。
公共政策案例分析例文(范文3篇)
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公共政策案例分析例文3篇案例分析——房地产“限购令”内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。
为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出__政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。
笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。
、案例回顾（一）“限购令”的出台：我国于____年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。
____年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。
____年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。
____年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”。
随后有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。
____年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
中国房地产市场调控政策案例分析
中国房地产市场调控政策案例分析随着城市化进程的不断推进，中国房地产市场成为国民经济中的重要组成部分。
然而，过去几十年间的快速发展也带来了一系列问题，如房价上涨、投机炒房等。
为了保障市场稳定、促进经济可持续发展，中国政府陆续出台了多项房地产市场调控政策。
本文将就几个典型的案例，对中国房地产市场调控政策进行分析。
一、限购政策限购政策是我国房地产市场调控的常见手段之一。
限购政策的核心是限制个人购买房产的数量和条件，以控制房价上涨速度，并防止投机炒房行为。
北京、上海等一线城市早在2009年就相继出台了限购政策，其效果也引起了广泛关注。
以北京为例，限购政策规定，购房人需在本市连续缴纳社保或个税满五年及以上才能购买房产。
此举一方面限制了外地人购房，另一方面也降低了炒房者的投机行为。
限购政策的实施一定程度上遏制了房价上涨速度，起到了有效的调控作用。
二、限售政策限售政策是针对购房者的出售行为进行限制，以防止房地产市场中的恶性循环。
例如，政府规定购房后的一段时间内（一般5年）不能转让房产，以减少炒房行为。
在广州市，2011年出台的限售政策规定，购房后需要满足一定的条件和限制，否则在一定时间内无法转让房产。
这一政策起到了约束投机炒房行为的作用，避免了房价过快上涨以及市场的不稳定。
三、差别化住房信贷政策差别化住房信贷政策是指根据购房者的购房需求和资质差异，采取不同的住房贷款政策。
这种政策适用于满足刚性需求的购房者，有效控制了投机炒房行为。
例如，根据购房家庭的收入、购房目的等因素的不同，上海市出台了不同的住房贷款政策。
对于首套房、改善型住房等刚性需求，政策提供更加优惠的贷款利率和贷款额度，以满足合理购房需求。
这样做不仅支持了刚性需求的购房者，也降低了投机炒房的动力。
四、土地供应控制政策土地供应是房地产市场调控的重要手段之一。
政府可以通过控制土地供应数量和方式，影响房地产市场的供求关系和房价水平。
山东省就通过加大土地供给中的货币投放力度以及优化土地指标配置等措施，有效控制了当地房地产市场的投机炒房行为和价格上涨。
关于限购的购房合同纠纷
随着我国房地产市场的快速发展，政府为调控房价，出台了一系列限购政策。
然而，这些政策也引发了不少购房合同纠纷。
本文将以一个典型案例，分析限购政策下购房合同纠纷的成因及解决途径。
一、案例背景2018年，张先生与某房地产开发公司签订了一份购房合同，约定购买该公司开发的某住宅小区一套房产。
合同签订后，张先生支付了定金。
然而，在办理房产证过程中，当地政府出台了限购政策，导致张先生无法办理房产证。
张先生因此要求开发商退还定金，并赔偿其损失。
二、争议焦点1. 张先生能否以限购政策为由要求开发商退还定金？2. 开发商是否应承担赔偿责任？三、案例分析1. 张先生能否以限购政策为由要求开发商退还定金？根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在本案中，由于限购政策导致张先生无法办理房产证，属于不可归责于当事人双方的事由。
因此，张先生可以要求开发商退还定金。
2. 开发商是否应承担赔偿责任？关于开发商是否应承担赔偿责任，需根据合同约定及实际情况进行判断。
在本案中，若合同中未对限购政策导致合同无法履行的情形作出约定，则开发商只需退还定金。
若合同中约定了开发商应承担赔偿责任，则开发商应按照约定承担相应责任。
四、解决途径1. 协商解决：双方在平等自愿的基础上，协商解决退还定金及赔偿损失的问题。
2. 诉讼解决：若协商不成，双方可向人民法院提起诉讼，由法院依法判决。
五、总结限购政策下的购房合同纠纷，往往涉及到政策法规、合同约定等多方面因素。
在实际操作中，双方应充分了解相关政策法规，并在合同中明确约定相关条款，以减少纠纷的发生。
当纠纷发生时，双方应积极协商，寻求合理解决方案。
限购令下借名买房案例分析1
物权法案例事实：1、张三欲买房，无奈受制于限购政策。
张三与李四为好友，而李四不受限购政策制约，可以买房。
张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷，房屋登记在李四的名下，但由张三实际占有与使用。
待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。
2、李四以自己的名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款。
房屋也登记在李四的名下。
3、购房的首付款由张三实际支付，贷款的本息由张三按月归还，房屋一直由张三实际占有使用。
4、争议：因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。
张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。
案例分析：（思路探究：理清各种主体间的关系、研究委托合同的效力及借名买房行为的效力、从请求权基础进行分析）首先，张三与李四之间的行为是一种借名购房的行为。
根据事实分析可知，张三与李四的借名购房属于名义购房人实施购房行为型借名购房行为。
所谓的名义购房人实施购房行为型借名购房行为，就是名义购房人同意或授权事实购房人以其名义与房屋出售商签订房屋买卖合同并申请办理物权登记，然后在名义购房人取得房屋所有权之后，将购得的房屋所有权转移给事实购房人。
王五和李四，王五为债权人、抵押权人，李四为债务人、抵押人。
其次，对于李四与张三的借名买房委托合同，委托合同的效力取决于是否符合法律条件。
而对于案例中的借名买房的委托合同，表面上看该合同规避了限购令（限购令只是国务院的通知及地方的执行意见，不是法律法规），但是实际上这是一个附条件的合同，根据《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定条件。
附生效条件的合同，自条件成就时生效。
附解除条件的合同，自条件成就时失效。
”张三与李四意思表示均真实明确，并未违反国家法律，对于规避限购令的内容，是合同的一个条件，待条件成立时，合同生效，那时并未违反法律法规，则合同应该有效。
张三与李四的借名买房合同约定待限购令取消后，房屋所有权再由李四转移给张三，也就是说在限购令取消之前，房屋名义所有权归李四所有，张三无权取得房屋的名义所有权。
【成功案例】购房遭遇“限购令”-合同解除及违约责任的认定
作者：上海君澜律师事务所张涛律师案情2011年1月5日，经居间人上海某房地产经纪事务所居间介绍，原告、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定由原告向被告购买位于上海市某区XX路XX 弄XX号房屋，房价款430万元。
该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。
该协议另约定，原、被告双方自本协议签订之日起30天内签订《上海市房地产买卖合同》。
该协议签订当日，原告即向被告交付定金60,000元，被告为此向原告出具了收条。
此后，上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令，因原告在本市已拥有三套住房，属限购对象，原告遂向被告提出解除房屋买卖协议并要求被告退还60,000元定金，遭被告拒绝。
原告交涉未果，为维护自己的合法权益，诉至法院诉请判令：一、解除原、被告间签订的房屋买卖协议；二、被告返还原告定金60,000元。
另查明，原告系非上海市户籍居民。
原告目前在上海市已拥有三套住房。
裁判法院经审理认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
本案原、被告间签订的房屋买卖协议，依法成立且有效。
原、被告签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。
根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
违反规定购房的，不予办理房地产登记。
本案原告属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象，若原、被告间房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故原、被告间房屋买卖协议应当解除。
由于政府行为不能办理房地产登记，导致买卖合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形，双方当事人均可免责。
《房地产限购令政策功能和评价》范文
《房地产限购令政策功能和评价》篇一房地产限购令政策的功能和评价一、引言随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场成为了人们关注的焦点。
为了调控房地产市场，政府相继出台了各种政策，其中房地产限购令是重要的调控手段之一。
本文将就房地产限购令政策的功能和评价进行深入探讨。
二、房地产限购令政策的功能1. 抑制房价过快上涨房地产限购令政策的主要功能是抑制房价过快上涨。
通过限制购房数量、购房资格等措施，减少市场上的购房需求，从而减缓房价上涨的压力。
这有助于维护房地产市场的稳定，保护消费者的利益。
2. 促进房地产市场的健康发展限购令政策有助于促进房地产市场的健康发展。
通过调控市场供需关系，避免市场出现过度热炒、投机炒作等现象，使房地产市场回归理性。
同时，限购令政策还能引导开发商注重产品质量、提高服务水平，推动房地产市场的良性竞争。
3. 保障中低收入群体的住房需求限购令政策在一定程度上保障了中低收入群体的住房需求。
通过限制投资性、投机性购房，使更多房源流向中低收入群体，满足其基本住房需求。
这有助于实现住房的公平分配，提高人民群众的居住质量。
三、房地产限购令政策的评价1. 政策效果显著房地产限购令政策的实施在一定程度上取得了显著的效果。
在政策实施地区，房价上涨速度得到了有效控制，市场逐渐回归理性。
同时，限购令政策还推动了房地产市场的健康发展，提高了住房的公平分配。
2. 存在一定局限性然而，房地产限购令政策也存在一定的局限性。
首先，政策对刚需购房者的限制可能过于严格，导致一部分人无法满足购房需求。
其次，限购令政策可能对房地产市场产生一定的负面影响，如减少市场活力、影响开发商的投资信心等。
此外，政策执行过程中可能存在漏洞，导致部分人通过非正常途径购房，削弱了政策的实施效果。
四、改进建议为了更好地发挥房地产限购令政策的作用，提出以下改进建议：1. 细化政策措施政府应进一步细化政策措施，根据不同地区、不同人群的需求制定更加精准的限购政策。
“限购令”对房地产市场和住房消费行为的影响——以天津市为例
均处 于最 低谷 。说 明在 新政 策 出台前 ，买 卖双 方均不 愿 出 手 ，处于 观望状 态 。限购 令 出 台后 ，成 交 价 格大 幅 回升 ， 说 明限购政 策没有 在较 大程度 上抑 制房地 产价格 。而成 交 量在 ５ 月骤 升 ， 月 又骤 降 ，说 明限购 令 之后 ，房 地 产 市 ６ 场 的热度 并不 明朗 。
１ 月 单 月 的 销 售 面 积 和 销 售 额 同 比分 别 增 长 １．％ １ ４５
和 １．％ 。 ８６
从本次问卷调查结果的统计分析 （ 见表 ２ ）可以总结 出三点 ：首先 ， ８ ７ ％的人支持限购政策，６ ％的人认为应 ０ 该加强对限购令 的执行力度 （ 即认 为 目前对限购令执行 不到位） 。其次，绝大多数人认为房价不会下降 （ 认为下 降的只占 １．％） ６５ ４５ ，５． ％的人认为房价不会 出现拐点。
６ ，成交量又大幅下挫。市内六区和变化趋势和全市的 月 变化趋势完全一致 ，但变化幅度更大 （ 见图 ２ 。 ）
被访者
年龄
所 占比例 （ ） Ｏ ５ ％ ３ ．
被访者
２ １ 未婚 ７ ７ ３． ８５
１ ６
２ ０
１． ２５
婚姻状况 人数 （ ） 人
ｆ
已婚 １３ ２ ６ ． １５
房屋套数 所 占比例 （ １ ％） ７ 图 ２ ００年 ７月—２ ｌ 年 ６月天津市房地产成交量变化趋 势 ２ １ ｏ１
２２ “ ． 限购令 ” 对住房消费行为影响统计分析 在全国范围内，国家统计局数据显示 ， ００年 １～ １ ２１ １ 月 ，全国商品房销售面积 ８２ ．５亿平方米 ，比上年同期增 长 ９８ ． ％，增幅比 １ ０ —１ 月提高了０７个百分点。同期全 ． 国商品房销售额 ４２ ．３万亿 元，同 比增 长 １．％。其 中， ７５
限购政策解除购房合同判决
1. 限购政策解除对购房合同的影响：
- 当限购政策解除时，原本因限购政策无法履行购房合同的一方（如买受人）可能会请求解除合同。
- 根据中国相关法律规定，如果购房合同签订后，由于限购政策的实施导致当事人无法办理过户登记手续，买受人可以请求解除合同并返还房款。
2. 案例分析：
- 如您提供的参考信息[5]中的案例所示，买受人小帅因北京实施的限购政策无法购买房屋，因此诉请解除合同。
法院判决解除双方合同，王某返还小帅已付房款和定金。
- 这意味着，在限购政策解除后，如果合同签订时因限购政策无法履行，当事人可以依据法律规定解除合同，并要求返还已支付的费用。
3. 判决依据：
- 法院在判决时会考虑以下因素：
- 合同签订时的限购政策是否是导致合同无法履行的唯一原因。
- 合同双方是否已履行合同约定的义务。
- 解除合同后是否对双方造成较大的损失。
4. 法律依据：
- 《中华人民共和国合同法》规定，因不可抗力或情势变更等原因，导致合同无法履行的，当事人可以请求解除合同。
- 《中华人民共和国物权法》规定，因限购政策等原因导致房屋无法过户的，买受人可以请求解除合同并返还房款。
综上所述，当限购政策解除后，当事人因限购政策无法履行购房合同，可以依据法律规定请求解除合同并返还房款。
具体判决结果将根据案件的具体情况和法律规定来确定。
限购令下借名买房案例分析2
案件分析案情发展过程：张三由于限购令（政策）而与李四签订委托合同，李四出名、张三出钱购买一套房屋。
李四以个人名义与房屋开发商签订购房合同，并取得房屋所有权原始登记。
用于买房的贷款由李四出面申请，实际张三出钱按月归还贷款本息并占有使用。
后李四因向王五贷款而以个人名义将房屋抵押给王五。
关系：张三：实际出钱购房，实际占有并使用。
李四：出面向开发商购房，以自己名义申请抵押贷款，房屋登记在自己名下。
王五: 李四将房屋抵押给自己。
现需要判断该房屋所有人究竟是谁，笔者认为应当从以下三个方面讨论：1.张三和李四之间的合同是否有效?2.不动产登记与二人之间合同生效的关系。
3.当事人享有的其他权利义务以及相互竞合。
1.张三和李四之间的合同是否有效？在房屋建成后，房屋所有权依法归为该房屋开发建者即开发商。
李四与开发商订立购房合同，双方当事人意思表达一致且符合法律法规，合同成立并生效。
李四在房产登记部门获得原始房产所有登记，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”从这点上看此时李四应为房产所有人。
再看张三与李四之间的委托协议:约定由李四出面购房，由张三出资并负责还债，房屋登记在李四名下，但由张三实际占有使用。
待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。
要判断合同是否无效，应当严格遵守《合同法》中有关无效合同的情形而不能随意扩大解释。
根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
那么根据第五十二条该合同到底是否有效？首先可以排除第一点，该合同双方意思表达一致没有欺诈或是胁迫；二、四两点放在一起看，张三和李四是否损害了国家、集体、第三人或社会公共利益?应注意该合同为附条件合同，“李四向张三转移登记”的生效条件是“待国家限购政策取消后”。
从微观角度浅谈限购政策——以南京市为例
(三 )政 策 认 知 情 况
通过调查数据得知,５６．７０％ 的 人 认 为 政 策 执 行 到 位,认 为 政 策 执 行 一 般、不 够 到 位 以 及 不 清 楚 的 比 例 分 别 为
分析调查数 据 得 知,５８．７６％ 的 人 表 示 限 购 政 策 对 其 购 房 意 愿 产 生 影 响,其 具 体 影 响 为 １７．５４％ 人 决 定 不 买 房, ４２．１１％的 人 决 定 买 房,４０．３５％ 的 人 持 观 望 态 度,延 期 买 房; ５２．２８％的人认为 房 价 将 继 续 上 涨,不 变 和 下 跌 的 比 例 分 别 占 ２３．７１％ 、２３．７１％ . 三 、存 在 问 题
(一 )调 查 群 体 基 本 情 况 本次 调 查 共 获 得 有 效 问 卷 ９７ 份,调 查 者 受 教 育 程 度 普 遍较高,对限购政策有一定了解与认 知,可 满 足 研 究 需 要,对 象基本情况如下:
类型
性质
人数
百分比
性别 年龄
男 女 ２０~３５ 岁 ３５~５０ 非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购 买 住 房 ;非 外 地 户 口 有 中 高 级 职 称 或 硕 士 学 历 以 上 最 多 拥 有 １ 套新建商品住房和 二 手 住 房,不 受 户 籍 限 制 即 不 需 提 供 ２ 年 及 以 上 个 人 所 得 税 证 明 或 社 会 保 险 (城 镇 社 会 保 险 )证 明 . 二 、调 查 概 况
关 键 词 :限 购 政 策 ;南 京 ;消 费 者 ;刚 性 需 求 ;投 资 性 需 求
房地产“限购令”问题分析
房地产“限购令”问题分析发表时间：2016-08-25T09:38:11.913Z 来源：《低碳地产》2015年第5期作者：赵柏然[导读] 本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。
昆明赛伦房地产有限公司云南省昆明市 650000【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。
限购令的出台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。
本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。
【关键词】房地产；限购令；分析一、房地产“限购令”的分析（一）房地产限购令违背了市场经济的原理现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。
房地产限购令的实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。
价格信号作用没有得到限购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。
房地产限购令使得房地产市场经济作用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。
（二）房地产市场调控的关键不在于限购提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。
政府的调控政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。
政府出台限购令的目的在于抑制市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持有成本才是抑制泡沫的关键。
房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。
市场中的开发商和投机者具有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。
由此可见，当前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资格[2]。
房产新政案例分析
房产新政案例分析一. 限购篇一). 上海房产限购令细则发布时间：10月7日相关文件：《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》细则：在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
严格执行差别化信贷政策，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定；对于上海市居民家庭购买第三套房及以上住房的，停止发放住房贷款和公积金贷款。
非本市居民购房申请贷款，需提供前两年累计缴纳个人所得税1年以上的证明；不能提供的；商业银行暂停发放住房贷款。
二). 案例与解答1. 细则未实施新购不等于禁购案例：去年12月底，我在宝山买了套两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。
按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这次买房等于同时用了我和儿子的购房指标。
今年2月“升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。
按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标？解答：今年2月“升级版限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。
因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标.去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。
2. 未成年子女产证加名=父母买房案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。
我想以父母的名义一次性付款买房。
父母提出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。
而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。
我们夫妻已买过一套房，感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。
解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。
如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定标准，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。
【案例】限购政策下的商品房买卖合同
【案例】限购政策下的商品房买卖合同导读作为调控商品房价格的主要措施之一，房屋限购政策通过对房屋受让资格设置各种限制，以达到阻碍非基于居住目的的购房者通过买卖获得房屋不动产的目的。
当被民法视为合法有效的购房合同与限购政策冲突时，对该合同效力的判定及其履行障碍的处理成为必要。
一限购政策对合同效力的影响案例一：（2017）豫01民终7775号张熠平与石建萍、惠邻公司签订了一份《房屋买卖合同》，此后，郑州市人民政府办公厅发布了《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》规定：对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。
张熠平家拥有2套住房，属于文件规定的限购对象。
故张熠平起诉请求判令解除《房屋买卖合同》并返还定金。
裁判意见张熠平、石建萍、惠邻公司签订的房屋买卖合同的目的不能实现，合同应予解除。
合同解除，因该合同取得的财产应予返还，石建萍以及惠邻公司收取张熠平的购房定金应予以返还，张熠平的诉讼请求应予支持。
评析：对于订立于限购政策实施之前的房屋买卖合同，其有效性并无争议。
但是合同履行毕竟出现障碍，且这种障碍是客观的、不可避免的。
因此会引出对合同解除规则的适用。
在通常情形下，买受人基于不可抗力致使合同目的不能实现而主张解除合同得到法院的支持。
案例二：（2016）琼02民初78号2012年12月9日，林宏洋与中信公司签订《商品房买卖合同》，购买“半岛云邸”第1幢1单元3001号房。
因林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，无法办理商品房的销售备案，为此双方协议补充约定因办理备案导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究甲方违约责任。
此后，中信公司请求法院解除合同。
裁判意见商品房限购政策是针对房地产交易的宏观调控措施之一，是地方政府对房地产交易行为实施管控的的社会公共政策，属于管理性规范的范畴，故而违反商品房限购政策而订立的合同，并不产生合同无效的法律效果。
评析：对于限购政策出台后所订立的合同，即使合同双方明知买受人没有购房资格，该合同也不会因为限购政策的规定而无效。
因限购政策签订的购房合同
随着我国房地产市场的持续发展，各地纷纷出台限购政策以调控房价。
限购政策对于购房合同的影响也日益凸显。
本文将结合实际案例，探讨在限购政策下签订的购房合同可能面临的问题及应对措施。
一、案例背景某市为了遏制房价过快上涨，实施了一系列限购政策。
张先生在限购政策实施前，与李女士签订了一份购房合同，约定购买李女士名下的一套房产。
然而，在办理过户登记手续时，张先生发现自己不具备购房资格，因为他是外地户籍，无法提供连续5年缴纳社保或个税证明。
此时，张先生面临合同无法履行的困境。
二、案例分析1. 合同效力根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
然而，限购政策并不属于法律、行政法规的效力性、强制性规定，因此，双方签订的违反限购政策的房屋买卖合同并不会因为违反限购政策而无效。
2. 合同履行由于张先生不具备购房资格，无法办理过户登记手续，导致合同无法履行。
根据《民法典》第五百二十九条规定，当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
3. 合同解除在这种情况下，张先生可以请求解除合同，并要求李女士返还已付房款和定金。
根据《民法典》第五百五十八条规定，当事人一方有权请求解除合同的情形包括：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
4. 赔偿责任若张先生因限购政策导致合同解除，李女士应承担违约责任，赔偿张先生因此遭受的损失。
根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、应对措施1. 在签订购房合同前，购房者应详细了解限购政策，确保自己具备购房资格。
2. 在签订合同过程中，双方应明确约定限购政策对合同履行的影响及违约责任。
限购后购房合同纠纷
限购后购房合同纠纷近年来，随着楼市调控政策的不断加码，限购政策成为了各地政府稳定房地产市场的重要手段。
在这一背景下，购房者与开发商之间的合同纠纷也呈现出新的特点。
以下是一个限购后购房合同纠纷的案例范本，以供参考。
【案例背景】张先生在某市购买了一套房产，并与开发商签订了购房合同。
不久后，该市出台了新的房地产限购政策，规定非本地户籍居民在该市购房需连续缴纳一定年限的社保或个税。
张先生因不符合新政策要求，无法办理房屋过户手续，遂与开发商发生纠纷。
【纠纷焦点】张先生认为，由于限购政策的出台，他无法履行合同中的过户义务，因此要求解除合同并退还已支付的购房款。
而开发商则认为，张先生在签订合同时已经知晓自己的户籍情况，且限购政策属于不可抗力因素，双方应共同承担风险，不同意解除合同。
【法律分析】根据《民法典》的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。
限购政策是否构成不可抗力，需要具体分析。
在本案例中，张先生的户籍情况在签订合同时已经存在，且限购政策是在合同签订后才出台的，因此不适用不可抗力条款。
同时，考虑到限购政策的目的在于维护房地产市场的稳定，而非针对个别合同，因此也不属于情势变更。
【调解建议】在这种情况下，双方可以通过协商解决纠纷。
例如，开发商可以协助张先生寻找符合条件的购房者进行更名操作，或者双方协商延长过户时间，等待张先生满足限购政策的要求。
如果协商不成，张先生可以依法向法院提起诉讼，请求判令解除合同并退还购房款。
【预防措施】为了避免类似的纠纷发生，购房者在签订购房合同前应充分了解自身的购房资格和当地的房地产政策。
同时，开发商在销售过程中也应尽到告知义务，确保购房者清楚了解相关政策限制。
双方可以在合同中约定如遇政策变动导致无法履行合同时的解决方式，以减少未来的不确定性和纠纷风险。
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房地产“限购令”案例分析
房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。
为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。
一、“限购令”出台背景及效果
我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。
2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“限购令”出台后，一方面对各城市的成交量和成交价格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。
从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落。
另一方面，“限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下降，导致了财政收入的直接缩水。
受“限购令”的影响，房地产行业的税收下降了27%。
然而，业内人士认为“限购令”效果有限。
他们认为，限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。
同时他们指出有些人担心取消限购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。
房地产商潘石屹认为房价上涨的关键原因是供求关系。
限购政策的出台并不能真正解决这一问题，应该选择长期政策来解决“房控问题”这一长期问题。
二、“限购令”政策分析
我认为“限购令”出台的原因是为了扼制房地产价格上涨过快和控制房地产行业非理性投资的泛滥。
直观原因是房地产价格上涨过快。
近年来，由于房价持续上涨会给中国社会造成巨大危害，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费，导致社会财富向富人转移，扩大了贫富
差距，更会影响到城乡统筹发展，进一步威胁金融市场的秩序。
房地产行业非理性投资泛滥。
会造成巨大的负面效应，短期不仅会抬升房价造成更多人无法买到房子；长期来看，会对房地产业造成重创，使大量社会资金进入房地产市场，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。
因此，“限购令”核心目的不是不让大家买房，而是通过打击投机买房，抑制房价，让真正需要买房的人买得起房。
但是“上有政策下有对策”，总有人钻政策的空子。
以南京市为例，自从限购令在南京实施后，南京便引发了“离婚潮”。
南京出台的限购令规定已有2套以上住房的家庭将暂时无法买房。
为了购房，一些夫妻通过假离婚将名下两套房产归于一方，再由没有房产的一方来购房，购房之后在复婚。
所以，各级政府应加强对“限购令”政策实施的监管，加强对购房条件的审查，以严厉打击这类行为，使“限购令”真正落到实处。
可以充分考虑不同级别城市的经济发展水平。
根据不同级别城市经济发展水平来制定不同的限购细则。
同时各地的“限购令”要适时进行调整，以保障“限购令”的有效性和顺利执行。
公共政策的持续稳定是公共政策能够有效调节社会行为的一个重要前提。
政策突然终止，会导致政策的连续性和政府信用受损。
因此，限购应该实行多久，如何保证政策的
连续性是摆在政府面前的一个巨大考验。
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