第六章 建设项目报建1

《城市规划法》对建设项目的审批程序 做出了明确的规定，即实行选址意见书、 建设用地规划许可证、建筑工程规划许 可证，即“一书两证”。 房地产开发的前期规划设计工作主要是 围绕办理“一书两证”工作。
第六章 建设项目报建

申请选址意见书的一般程序 ① 建设单位持计委批准立项文件、开发建 设单位或其主管部门申请用地的函件、工作 情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发 项目意向位置的地形图及其他相关材料，向 城市规划行政主管部门提出开发项目选址、 定点申请。 ② 城市规划行政主管部门审核 后向城市土地管理部门等发征询意见表。


③ 建设单位在得到规划设计条件通知书及 用地红线图后，委托有资格的规划设计单位 进行规划设计，规划设计方案一般应完成两 个及两个以上。 ④ 方案完成后，建设单位持规划设计方案 报审表、项目规划设计方案、规划说明书及 其他相关资料，再向城市规划行政主管部门 提出规划设计方案审批申请.



⑤ 城市规划行政主管部门接到申请后，应 在承诺的规定期限内组织有关单位审查规划 设计方案并提出修改和调整意见。 ⑥ 建设单位根据审查意见，对规划设计方 案进行修改、调整，再次报城市规划行政主 管部门审批。 ⑦ 审批通过后，由城市规划行政主管部门 签发规划设计方案审批通知单。

③ 建设单位请有关部门填好征询意见表 后，持该征询意见表、征地和安置方案 及经城市土地管理部门盖章的征地协议、 项目初步设计方案、批准的总平面布置 图或建设用地图，报城市规划行政主管 部门审核。④ 城市规划行政主管部门审 核后，下发选址规划意见通知书，对选 址进行批复并提出规划设计要求。




施工图审核（核算城市基础设施配套费） 报建部门：规划局 申报资料：1、建设工程规划申报表 (两份) ； 2、审图合格书（核原件）； 3、光盘（含批准的总图、效果图、施工图（建施部分））； 4、经批准的平、立、剖面图原件一套；（审核完毕后退回） 5、经批准的总图、建筑单体图原件各一份、盖有审图专用章的 建施部分施工图一套；（审核完毕后退回） 6、发改委部门出具的核准批复文件。 7、办理减、免、缓、抵顶手续须提供相关证明 （备注：城市基础设施配套费的核算是按照建安成本的5%计算。）
报建部门：发改委 申报资料： 1、申请报告（内容需写明建设四至范围、总占地面积、 总建筑面积、主要建设内容、总投资、资金来源、建 设周期）； 2、项目用地预审意见或土地证（宗地图）； 3、项目环境影响评价审批意见（商品房开发不需要提 供）； 4、审核通过的总平面规范方案图（核原件）； 5、法人身份证明； 6、相关资质、批文、协议等文件；
项目验收及备案阶段

建设工程验线 报建部门：规划局、执法大队、勘测院 申报资料：验线申请单（由三家单位到 现场验线，如符合要求签字确认，并出 验线回执单）
《商品房预售许可证》的办理



报建部门：房管局、物价局、物业办、供热办、民政局 报建资料： 1、国有土地使用权证或监管协议（需要银行、建设单位、房管 局三方签署商品房预售款监管协议书）； 2、房地产开发企业的资质证书、建设工程用地规划许可证、建 设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、发改委核准批复； 3、商品房预售审批表（一式两份）； 4、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（需在银川市物 业办购买）； 5、建设项目总平面图、预售商品房分层平面图（顶层带阁楼的 须提交剖立面图）刻盘并复印A3； 6、《房地产开发项目手册》（一式两份）；
10、物业前期介入证明（报建部门：物业办） ①议标申请书（需提前向物业办申请物业公司确定申请书）； ②前期物业服务合同备案 提供资料：a前期物业服务合同备案登记表、 b、物业管理企业资质证复印件 c、建设工程规划许可证及规划总平面图复印件 d、前期物业服务合同 e、业主临时公约 f、物业服务方案 g、物业服务成本测算 h、中标通知书（或议标申请批复） ③供热入网协议（以项目开始报建时房管局批复的供暖方式为主，如改 变供暖方式，需提前向物业办申请变更） ④物业管理前期介入证明申请表（提供资料：物业管理前期服务合同备 案单、物业专项维修资金缴存开户备案单、供热入网协议）
二、总平面规划设计方案联审
报建部门：各有关单位（如：规划、园林、环保、地震、 民防、房管局、消防、公安（交警）等） 申报资料： 1、总平面规划方案图（十份）； 2、总平面规划图电子版（dwg格式光盘）； （备注：此阶段需注意园林局绿化率一般不少于35%， 如绿化率达不到相关标准，需缴纳异地绿化费<一类地 区1800元/m2；二类地区1400元/m2；三类地区1000 元/m2；>Biblioteka Baidu 环保局需申报环境影响评价审批；地震 局需做地震安评报告； 公安上需按要求设计够停车位 数量）
以上联办单位： 工业项目：环保、安监、房管、园林、文广、 人防、水务、地震、建设、公安（交警） 住宅项目：环保、房管、园林、文广、人防、 民政、城管、水务、地震、建设、公安（交警） 商业综合：环保、房管、园林、文广、人防、 民政、城管、水务、地震、建设、公安（交警）
三、新征出让土地类 第一阶段：总平面规划设计方案审查 报建部门：规划局 报送资料：1、总平面规划方案图纸（首次申报三个以上方案， 1:500比例尺，用地过大时可采用1:1000比例尺）； 2、设计院出具的设计说明文本（每一个方案须单独说明）； 3、出让土地提供土地出让合同（核原件）； 4、现状地形图 5、勘测定截图及勘测定截报告（原件）； 6、鸟瞰图（不小于A2尺寸）； 7、重要地段及大型建设项目，须同时报送街景效果图、独幢建 筑须报送相应方案的效果图（效果图必须标明材质、开发公司、 设计单位名称）；


申请建设工程规划许可证的一般程序 ① 建设单位凭建设用地规划许可证、建设 单位对拟开发项目的说明、拟开发项目方案 示意图、地形图（其中一份画出用地范围） 和设计单位提供的控制性规划方案及其他相 关资料，向城市规划行政主管部门提出申请。 ② 城市规划行政主管部门审核后，下达规 划设计条件通知书及用地红线图。

申请建设用地规划许可证的一般程序 ① 建设单位持城市计划部门批准征用土地的计划任 务书、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有 土地时，需持城市房屋土地管理部门的拆迁安置意 见）、地形图、《选址规划意见通知书》要求取得 的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划行 政主管部门申请定点；② 城市规划行政主管部门根 据建设项目的性质、规模，按城市规划的要求，初 步选定建设项目用地的具体位置和界限；




办理建设工程放线通知单 报建部门：规划局、执法大队、勘测院、 档案管 申报资料：1、配套费缴费单（原件）； 2、竣工档案移交责任书（一式三份，原 件）。 3、开具放线通知单（由规划局、执法大 队、勘测院三家到项目地放线）
《建设工程规划许可证》核发



报建部门：规划局 申报资料：1、银川市建设工程（建筑类）规 划许可申请表； 2、建设用地规划许可证复印件；（核原件） 3、国有土地使用证；（核原件） 4、验线回执单（经规划局建管处、执法大队、 勘测院三方签字）； 5、环境影响评价、安全性评价批复。 6、根据项目情况需要提供的相关资料（会议 纪要、承诺书、领导批示等）。

③ 根据需要，城市规划行政主管部门有 关行政主管部门对用地位置和界限的具 体意见，如环境保护部门、公安交通管 理部门及土地管理部门等；④ 城市规划 行政主管部门根据城市规划的要求，向 用地单位提供规划设计条件；⑤ 审核用 地单位提供的规划设计总图；⑥ 核发建 设用地规划许可证。

建设工程规划许可证是指由城市规划行 政主管部门核发的，用于确认建设工程 是否符合城市规划要求的法律凭证。
施工报建阶段
《建设工程施工许可证》的核发




报建部门：建设局（建筑行业管理处：执法大队、节能办、劳保 基金科、招标办） 申报资料：1、工程类别确认单（建筑行业管理处办理）； 2、施工、监理招投标（市招标办）； 3、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证（核原件）； 4、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件（在项目达到三通 一平，规划手续齐全的时候，需要提前在建筑行业管理处办理开 工报告）； 5、施工、监理单位中标通知书； 6、合同审查（提供资料：中标通知书、施工合同、监理合同原 件原件各十份）；
项目验收及备案阶段
一、验收内容：专项验收 竣工验收 二、专项验收分类： 建委并联验收:消防、规划、环保 开发商申报验收：档案、防雷、市政、绿化、 人防 三、各专项验收实施步骤 四、竣工验收 五、工程备案
第六章 建设项目报建
一、项目选址定点阶段 发改委审查可行性研究报告和进行项目立项； 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应 方式的审查； 建设主管部门办理投资开发项目建设条件意见 书； 环保局办理生产性项目环保意见书； 文化局、地震局、园林局、水利局寻建设工程 相关专业内容和范围进行审查； 规划部门办理项目选址意见书。



二、国有存量土地类 报送资料：1、申请报告； 2、银川市建设项目规划选址申请表； 3、原批准总平面规划图； 4、相关土地手续的复印件（核原件，有其中一样即可）： ①土地使用证（附宗地图及界点坐标）； ②土地批复； ③土地出让合同。 5、法人委托书（法人签名、单位盖章的原件）； 6、平面位置示意图（八份）； 7、发改部门立项文件（政府投资的固定资产项目）； 8、根据项目情况需要提供的相关资料（会议纪要、承诺书、领 导批示等）。
《建设用地规划许可证》核发


报建部门：规划局 申报资料：1、银川市建设用地规划许可 申请表； 2、国有土地使用权出让合同（核原件）； 3、建设项目的核准或备案文件（核原 件）；
三、初步设计和施工图设计审查阶段

建筑设计方案的审查 报建部门：规划局（专委会讨论） 申报资料：1、建筑设计方案（三个以上含三个）； 2、方案设计说明文本； 3、方案效果图（至少两个方向以上立面如：南北立面、街景立 面等，并注明色彩、材料做法、建设单位、项目名称等）； 4、住宅建筑户型比例说明表（住宅项目）。 方案同意后提供： 1、同意的建筑设计效果图（A4两份）； 2、平、立、剖面建筑单体图纸（3套）； 3、规划公示图（两份A3及电子图IPG格式）

（3）选址意见书的内容 选址意见书的内容包括：建设项目的基本情 况；建设项目规划选址的主要依据；建设项 目选址、用地范围和具体规划要求。 选址意见书是建设单位上报设计任务书和主 管部门审批设计任务书时必备的法律凭证。

建设用地规划许可证是指由建设单位或 个人提出建设用地申请，城市规划行政 主管部门审查批准的建设用地位置、面 积、界限的法律凭证。
《建设项目选址意见书》核发
报建部门：规划局 一、新征划拨土地类 报送资料：1、申请报告； 2、银川市建设项目规划选址申请表； 3、发改部门批准的立项文件； 4、建设单位上级主管部门用地选址的意见； 5、法人委托书（法人签名、单位盖章的原件）； 6、其它与建设项目有关的附加说明材料； 7、平面位置示意图（八份）。



7、商品房预售方案和楼盘表（需加盖公章）； 8、地名命名申报表（报建部门：民政局窗口 办理，需提供单位介绍信）； 9、商品房销售价格备案表（报建部门：物价 局）； ①项目申请报告； ②商品房价格审核填报表； ③商品房价格审核表； ④价格公示表；


⑧ 建设单位需持该通知单到指定的有关部 门签署建设项目施工可行性意见,如自来水 公司、市政公司、电力公司、煤气公司等部 门签署意见，城市规划管理部门接到完成的 会签单后，核发建设工程规划许可证。

⑧ 建设单位需持该通知单到指定的有关部 门签署建设项目施工可行性意见,如自来水 公司、市政公司、电力公司、煤气公司等部 门签署意见，城市规划管理部门接到完成的 会签单后，核发建设工程规划许可证。