房地产业-置业国际-南昌森岳艾溪湖项目整体定位和物业发展建议(PPT 109页)

产品特色：赠送2米2半地下室 （车库、储物间），双拼赠送双 露台、联排屋顶赠送露台。
小结： 1. 南昌市唯一的纯别墅小区； 2. 绿地的品牌； 3. 單價不高，使得性价比较高。 4. 别墅缺乏自然景观察，配套不足。
铭雅欧洲城
35万㎡欧式别墅、公寓
独立别墅 ：236—386㎡ 、671 — 731 ㎡ ，105套，均价：14,000元/平 米
项目周边示意图
凱美怡和
南京东路
京 东 大 道
北京东路
世纪风情
艾 溪 湖 本 项 目
N
海洋公园
项目环境景观资源绝佳,噪音干扰少
➢ 地块西侧为 政府办公用 地，环境较 有保障
➢ 地块沿湖呈长条形状，東向一线观湖面 长达六百多米，422公顷湖景资源丰厚
➢ 项目须建筑物距湖约48米，规划为公共 绿地带,园林绿化资源丰厚
其中白金翰58套，绿地山庄100套。白金翰还有 13套未销售。
销售率达92%，销售不俗
香溢花城
青山湖50万㎡美式西班牙社区
别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高层 联排 ：226-259㎡ ，單价：1.3-1.4万 双拼 ：259-378㎡ ，單价：1.8-2万 客户层面 ：主要以南昌市企业高层、私营企业主、政府公务员
艾
溪
本
湖
项
目
48米
➢ 北京東路於此為盡頭，交通流量較少， 空氣及噪音污染較低
SWOT分析
优势（S）：
区位前景好 区域生活配套齐全/交通便利 区域产业经济前景好 景观资源丰富 教育/休闲/居住环境好
机会（O）：
区域市场存在空白点 区域内潜在高端消费群体 艾溪湖的改造 南昌首个100万平城市湿地公园的建 设
期望结果
以社区住宅开发模式，尽量增加可售物业面积，直接销售。以少量社区 配套进行物业经营管理。以销售型为主。 参照国内物业及南昌商业酒店式用地物业用于销售的主要表现为：
产权式酒店项目和酒店公寓项目
目标方向分解：
1、以社区配套的会所作为酒店公用功能安排考虑（社区服务功能与酒店 服务功能二合一，有效减少经营管理面积）进行报建。 2、报建通过后，可建成后以酒店式服务项目出售，也可以产权形式出售， 达到直接销售目的。
销售手法及现状
销售均价
酒店公寓、精装修、06 年9月开盘，已销售 6600元/ ㎡ 90%；
毛坯房、已售61套; 6100元/㎡
精装修，对外销售384
套，四星级酒店管理， 代包租；预计6月开盘; 品牌精装修、已售890
套;
6000元/㎡ 5300元/㎡
毛坯房、已销售60%； 5100元/㎡
毛坯房、已销售70%； 3800元/㎡
国恩宾馆产权酒店的运作模式
运作模式分析：
国恩宾馆采用3种灵活回报方式：
1. 为独立的三七分成形式，业主如引进客户、旅游团入住宾馆或者 引进团体会议进驻宾馆召开，业主可以提取营业额的70%的利润 ，宾馆收取其中30%的服务费和管理费。
2. 业主如未引进客户，可与其他业主捆绑平均分配利润，宾馆收取 一定比例的服务费和管理费。
2. 南昌酒店公寓项目较多，大部分产权均为40年，销售形式较好， 其市场反应其产品比普通的小户型销售更好更快，产权使用年限 对房价的影响甚小。
3. 南昌酒店公寓项目引入星级酒店管理服务的甚少，大部分只是以 酒店式项目名义进行销售，提供常规的物业管理服务。
4. 酒店公寓带精装销售，一般比同区同类型普通住宅均价高出了 20%左右 。
52500 不大
匹配
易 好 绝对超 越 性
项目发展方案选择
根据以利润最大化和品牌发展为原则，开发方案推荐选择：
酒店别墅
酒店别墅的开发，在南昌尚属首次。其竞争主要来源于住宅用地性质的别墅开发。
汇报结构框架
[地块解析] [发展方向研判]
[竞争分析] [项目定位及发展建议]
南昌别墅典型案例分析
名雅欧洲城
天赐良缘
香溢花城 恒贸湖滨 白金瀚
凱美怡和 世纪风情
绿地兰宫
典型楼盘分布图
天赐良缘
红谷滩 26万㎡园林社区
容积率约1.3倍
联排 ：183—205㎡ 、274㎡、280㎡ ，推 出104套，均价：6,800元/平米
主要为南昌市区的政府公务员及部分私营 企业主 。
5. 南昌酒店式物业的客户群体主要以投资客户为主，大部分为本地 投资客户。
项目发展方向选择
根据南昌市商业酒店式用地情况，结合本项目具体条件和情况， 我们认为可以选择如下发展方向：
酒店公寓
酒店公寓+别墅
酒店别墅
项目开发方向比较
开发方向 可售建筑面积约
（m2） 目前毛坯最高均价
约（元/m2） 销售收入（万元）
销售难度 与项目属性区匹配
度 经营管理难度
市场前景 品牌
四种开发方向
方案1
方案2
酒店公寓 酒店公寓+别墅
35000
35000
6000
21350 不大
假设以20%公寓和 80%别墅计：13220
46270 不大
不匹配
较匹配
易 差 同质化
难 一般 相 对超 越 性
方案3 酒店别墅
35000
TH别墅参 考:15000
观湖单位不多； 3. 赠送面积多。
绿地兰宫
南昌40万㎡纯别墅项目
新一期别墅： 联排 ：190.17-210㎡ ，200套左右，预计均价：4,900元/平米 双拼 ：239.74-252.09㎡ ，100套左右，预计均价：5,300元/平米 现在咨询登记客户较多，多分布在南昌市区内的私营企业主，管理阶层和政 府公务员，占到80%。
本项目须严格按城东新区规划建设园林式五星级度假酒店
汇报结构框架
[地块解析] [发展方向研判]
[竞争分析] [项目定位及发展建议]
本项目地处南昌主导发展方向之一“东拓区域”
城市重点拓展区:
红谷滩中央商务区 朝阳人居中心组团
“两湖”产业景观 区建设艾溪湖片高新 技术产业和服务业生 态功能区，瑶湖片文 化教育与生态旅游观 光功能区 一江两岸产业带 昌南新城
劣势（W）：
土地使用权最长为50年,销售会有影响 须按五星级酒店标准建设,减少可售面积 地块不规则,整体规划有一定难度 地块中部湖面小岛影响观湖景观
威胁（T）：
未来市场竞争 按酒店标准打造,将减少可售面积, 影响开发利润
项目判定
区位属性 城市中距离市中心区较近，城市外直达高速公路，辐射力强。 区域产业及经济环境较好，消费力强。
为主； 新供应：二期北区别墅一共42套，第一批10余套已全部售完；第
二批别墅现在售VIP卡，预计5月份开盘（预计推出30余套）；
产品特色： 赠送半地下室，屋顶赠送20米大露台， 客厅全为双层中空。沿湖的别墅另赠送 500平米花园。
小结： 1. 1.5倍容積率，市中心高档別墅洋房区； 2. 青山湖板块的楼盘中拥有最长的沿湖水岸线；但为了正南排布，实际
户型
30-50㎡
销售价格
预计毛坯销售价格4500-4800元/㎡
销售情况
预计07年10月份推出
客户层面
主要以市区投资客户为主，含少量的其
他区域投资客；
运作模式
以普通小户型的形式销售，不提供酒店
式管理服务。
此项目为商务酒店用地，开发的产权式商务酒店仅作为一个销售的理由和 概念，其实质性销售同普通住宅一样。有纯属偷概念之嫌。
南昌产权式酒店项目案例
国恩宾馆
产权式酒店供应量 480套
户型
35-90㎡
历史销售均价及情况 起价6300元/㎡，均价7000元/㎡左右；
04年5月初开盘，开盘半年时间销售近
60%；
客户层面
大部分以南昌市投资客为主
运作模式
分割产权独力销售，由酒店管理公司
统一经营管理，实行利润分成。
目前酒店入住率 50%
项目属性 城市属性与自然属性重叠，是城市的也是自然的。 少数人充分占有城市的稀缺资源（湖、岛、公园）。 教育资源丰富，树立了本项目高尚的人文环境。 城东商圈的打造，生活配套成熟。
从项目属性看出：本项目开发物业其目标客户辐射力强，其自身属性 支撑项目开发高端物业方向！
汇报结构框架
[地块解析] [发展方向研判]
南昌高新技术开发区
四季花城 凯美怡和
紧临新区 走南京路直达八一大桥
南昌市区
走北京路20分钟直达市区（八一广场）
离高速公路10分钟
项目周边商业配套齐全, 产业经济及居住环境优
南昌高新技术 开发区
四季花城
城东核心 凯美怡和 商务圈
城市湿地公园 世纪旅风情游休闲、
生态居住区
四季花城、凯美 怡和天使京东项 目的出现及艾溪 湖的改造，再加 上本项目的入市， 将提升片区成为 南昌新一代湖滨 高尚住宅片区！
别墅主要以本地型私营业主为主（不少为房地产、建筑等业内人 士），少数为浙江、上海的投资客（约占10%）
小结： 1. 项目与南昌其他别墅相比有显著的卖点：低密度（0.1的容积率）、
高尔夫、临碟子湖、擁有社区直升机场； 2. 离市中心较远，未能挖掘到南昌市区客户。
2007年新供应别墅项目简析
名雅欧洲城
3. 业主可以选择将房间全权委托宾馆经营管理，每年按投资回报率 的6%保底利润，每月根据宾馆经营情况再分红。
该投资模式目前在南昌市场上较为新颖，减少了投资者对风险的顾虑， 但投资风险依然存在，酒店的入住率成为投资者日后投资回报所担心的重点。
丰和都会
项目总建面
5．5万㎡
产权式商务酒店供应量 1．9万㎡
江信国际金 领域
230套
30-80 ㎡
毛坯房、目前认卡160 张；
4700元/㎡
总结
1. 南昌市产权式酒店项目较少，销售情况一般；因为经营风险的原 因，市场以固定回报式的销售形式甚少；而大部分只是以酒店公 寓形式进行销售，只承诺提供酒店式的服务与售后租赁服务，并 不承诺固定回报，以回避其酒店经营风险。
谨呈：广西鑫凤置业投资有限公司
森岳·艾溪湖项目整体 定位和物业发展建议
定位三大目标
充分挖掘地块价值最大化 实现利润最大化
增加物业可售面积 走销售型赢利模式
通过匠心独具的产品整合 提升项目的附加值
地块背景及约束条件分析
土地用途：旅游度假用地及宾馆配套公建用地 土地使用权年限：商业用地40年，公建用地50年 土地面积：74,354㎡ 容积率：≤0.5 绿化率：≥50% 建筑密度：≤20% 建筑高度：15米以下 建筑间距：1︰1.1H以上间距
南昌酒店公寓项目案例
南昌目前以酒店公寓名义，产权在40-50年的典型项目案例如下：
项目名称 供应总套数 户型特点
胜利广场
天使商务广 场
海航白金汇
314套 161套 501套
40- 70㎡ 30—76㎡ 38- 92 ㎡
铂金特区
江信国际嘉 园银座
世纪风情
958套 300余套
170套
33—85㎡ 31－77㎡ 40-70 ㎡
产权式酒店和酒店式公寓的概念解析
产权式酒店概念：
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售 给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以 委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、 继承、抵押、馈赠。
酒店式公寓概念：
酒店式公寓是指位于商务圈或商圈内，保持统一装修模式、配置 一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，并聘请专业酒店物业管理公司 或酒店式公寓管理公司并由其统一管理；一般只做酒店式服务，不做酒 店经营，有提供租赁服务。区别于产权酒店和传统酒店，酒店式公寓最 大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对酒店又较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚 至包括商务服务。
项目所在区域将打造成为集高新产业、商贸物 流、休闲旅游、生态居住为一体的城市副中心
京东片区，未 来将成为以京 东·鹿鼎国际购 物公园为核心 的城东商业中 心圈及以艾溪 湖、海洋公园 为中心的南昌 市首个100万平 方米城市湿地 公园的旅游休 闲、生态居住 区
京东 片区
项目城市交通路网发达，与外部区域联系便捷
[竞争分析] [项目定位及发展建议]
期望目标
增加物业可售面积 ——走销售型赢利模式
建设用地的约束性
规划建设园林式五星级度假酒店 ——走经营管理物业增值型赢利模式
按常规发展的可能结果
以五星级酒店建设为主，以经营管理型模式开发赢 利为主，少量公建配套物业销售。 所面临的问题：
1、酒店经营竞争及风险较大。 2、投资回收期长。
香溢花城 白金瀚
绿地兰宫
典型楼盘分布图
南昌主要别墅项目04—06年的供应及销售分析
别墅种类 独立别墅 双拼别墅 联排别墅
叠加别墅 合共
供应量 155套 168套 646套
158套 1,127套
简介
其中白金翰7套，欧洲城105套，绿地山庄43套。 其中欧洲城还有54套未销出。
其中白金翰4套，香溢花城30套，绿地山庄134套 。全部销售完毕。 绿地山庄供应480套，白金翰供应132套，香溢花 城供应34套。除了白金翰20套左右未售出，其余 全部销售完毕。