方案6-项目公司激励方案

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目录
项目公司激励方案
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司奖金额度的确定
项目公司业绩考核指标 项目公司奖金的发放
2007年1月15日
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项目公司考核内容
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司考核
定期业绩考核
对项目公司季度及年度进行考核，重点关注进度、质量、 成本、内部管理指标
市场类
10%
学习与成长 10%
二级指标 成本控制 进度控制 质量控制
权重 20% 40% 20%
客户满意度 员工满意度 管理体系完善
10% 5% 5%
考核办法 与目标成本比较 与项目计划比较 政府质量验收、内 部质量验收 经营方满意度 员工满意度调查 管理评估
数据来源 成本管理部 总经办、工程部 工程部
对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多 超多奖
充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利 润进行调整
不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度， 设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性
2007年1月15日
在项目关键节点完成后，根据ຫໍສະໝຸດ Baidu核情况，提前发放一定比例奖金； 在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放； 在交房1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。
2007年1月15日
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因 素
奖金额度
项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数
适用范围
本激励办法适用于项目公司全员，但不包含营销人员。
2007年1月15日
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目录
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司激励方案
项目公司奖金额度的确定
项目公司业绩考核指标
项目公司奖金的发放
2007年1月15日
持有型项目的开发建设
销售收入法 根据以完成的销售 收入，提取一定比 例奖金额度
项目总销售额×奖 根据销售回款情况， 项目公司负责项目的全面运作管
励系数
按季度发放
理
税前利润法 根据项目最终实现 的税前利润，提取 一定比例奖金额度
项目税前利润×奖 项目竣工结算完成
励系数
后发放
开拓型项目，项目公司负责拿地， 开发建设。
适用情况 对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目利润确定奖金额度
奖金总额的确定 项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×考核系数 工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完 成情况，确定总奖金额度
对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式
需要评估成本且容易包含人为因素在内影响评估的客观性两个方法顺序有别当项目销售期内周边有拍卖土地参考时优先选择地价参考法否则选择土地评估法正略钧策建议永泰地产人力资源咨询项目第三阶段报告根据每个项目规模管理复杂性项目周期等因素的不同需要运用房地产开发项目影响因素模型对提成比例进行调整alt
永泰地产人力资源管理咨询项目 绩效与薪酬管理报告（第三阶段）
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
剔除市场因素的办法是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变 因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别 是地价参考法和土地估价法
调整后税前利润＝ 实际利润－（土地调整单价－土地实际单价）×项目土地建筑面积
土地调整 单价
地价参考法
在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地 域的地价拍卖情况对目标利润进行调整
终期业绩考核
项目交付后，对项目整体执行情况进行考核
2007年1月15日
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销售型物业的业绩考核指标
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
对销售型物业，重点考核项目公司的利润，进度、质量、成本控制以及客户满意度指标
考核指标 权重
二级指标
权重
考核办法
数据来源
财务类 运营类
20% 60%
两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法
2007年1月15日
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
根据每个项目规模、管理复杂性、项目周期等因素的不同，需要运用 “房地产开发项目影响因素模型”对提成比例进行调整
房地产开发项目影响因素模型
2007年1月15日
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
提成比例调整方式二，根据每个项目的具体情况，考虑以下因素综 合进行确定
影响维度 项目特点 项目复杂性
其他
影响因素
类型 项目规模 装修情况 拆迁情况
其他
建议权重
20% 40% 10% 10% 20%
2007年1月15日
土地估价法
在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地 价格进行评估
2007年1月15日
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
“地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据 外界条件进行选择
通过土地价格评 估剔出市场因素 对超额利润影响
地价参考法
土地估价法
2007年1月15日
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要剔除重大市场因 素对利润的影响
重
大
市
实际利润
-场 因
=
素
影
响
提成基数
对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整
2007年1月15日
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超额利润法
项目最终净利润额， 项目超额利润×奖 扣除目标净利润额， 励系数 提取一定比例奖金 额度
项目竣工结算完成 后发放
项目公司在总部获取土地后进行 开发建设，项目公司负责策划及 销售。
2007年1月15日
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程量法或税 前利润法确定奖金额度
项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数
项目公司
特点
郦城 酒店
进入稳定期，项目公司负责项目 建设
持有型物业，投资回报期长，且 利润与后期的管理密切相关
京香青科 在已有土地上开发项目
天津
开拓型，需独立拿地，开发销售
土地一级开 一般根据投资额给与一定开发费
发项目
用
采取的业绩奖励方式
工程成本
税前利润
客户服务部 人力资源部 总经办
2007年1月15日
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进度指标的考核
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司针对各期项目编制进度计划，北京公司总经办及工程管理部审核确认。由于市场环境因素造成的进 度计划修改，经北京公司总经办审核，可调整目标进度计划。
进度指标 得分
120 = 100
调整 系数
=
拆迁情况
项目规模
有拆迁 无拆迁
1.1
A<100,000m2
1.1
1.0
100, 000m2 ≤A≤200,000m2 1.0
×
200, 000m2<A≤500,000m2
0.9
A> 500,000m2
0.8
精装情况
精装修
1.1
毛坯
1.0
×
注: 精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目
发放方式 在项目关键节点完成后，提前发放一定比例奖金 在项目竣工结算后，根据项目考核结果，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放 在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度
2007年1月15日
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方法二、根据利润确定奖金额度
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
120
税前利润 指标得分
=
100
0
调整后税前利润≥18% 调整后税前利润=15% 调整后税前利润≤8%
中间线性过渡。
注：本处以税前利润为15%作为目标值，各项目根据具体情况对目标值进行调整，并相应调整指标各税前 利润值。
2007年1月15日
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根据考核结果确定考核系数
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
√
√
√ √ √
2007年1月15日
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方法一、根据工程量确定奖金额度
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
适用情况 对承担持有型物业建设的项目公司，根据工程量给予一定奖励
奖金总额的确定 项目公司奖金额度=目标建安成本（调整后）×奖励系数×考核系数 或 项目公司奖金额度=项目总建筑面积×奖励因子×考核系数 工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情 况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法
方式
确定依据
计算公式
发放周期
适用情况
工程量法
根据完成的工程量， 目标建安成本×奖
如建安投资额或建 励系数
筑面积，乘以一定 总建筑面积×奖励
系数提取奖金
因子
项目关键节点
项目进入稳定期，项目公司主要 负责工程建设管理；
（原新华信管理咨询）
2007年1月15 日
概述
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
目的
对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按 计划顺利实施。
奖金提取前提
项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目总体开发计划明确且获得北京公司批准 的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。 项目公司的考核结果在达到合格及以上的情况下，项目团队获得的奖金额度将极具市场竞争力。
120
建安成本 = 指标得分
100
0
中间线性过渡。
（实际成本－目标成本）/目标成本≤0 （实际成本－目标成本）/目标成本＝2％ （实际成本－目标成本）/目标成本≥8%
2007年1月15日
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调整后税前利润指标考核
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司与北京公司就项目公司目标税前利润率进行确认，销售实现并交房后，根据考虑地价变化机会成本 调整后的税前利润率进行评估。
0
中间线性过渡。
工期按计划或提前完成 （实际工期－计划工期）/计划工期＝10％ （实际工期－计划工期）/计划工期≥最大允许值
需要强调的是，如果进度指标得零分，则项目公司的总体业绩考核指标为零分。
2007年1月15日
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建安成本指标的考核
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司针对各期项目编制目标成本，北京公司成本管理部审核确认。由于规划调整造成的设计修改，经北 京公司成本管理部审核，可调整目标成本。
税前利润 成本控制 进度控制 质量控制
10% 10% 40% 20%
市场类
10% 客户满意度 10%
学习与成长 10%
员工满意度 5% 管理体系完善 5%
与目标利润比较
与目标成本比较
与项目计划比较
政府质量验收、内 部质量验收 客户满意度调查、 客户投诉等 员工满意度调查
管理评估
财务部 成本管理部 总经办、工程部 工程部
2007年1月15日
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永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
一般房地产企业的项目奖金在项目交付验收后，根据项目考核结果确 定发放，并主要针对高层管理人员
项目前期
项目中期
项目销售期
竣工 项目结束后
90%
10%
项目竣工结算前不进行奖金分配
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项目公司税前利润奖金额度的计算
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司利润提成额 =项目税前利润×奖励系数（2%-4%）×考核系数
说明
提成比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度（以行业平均税前利 润率水平15%为基础） 而提成比例调整系数则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定
等级 分数范围 考核系数
考核结果分布标准
优秀
良好
合格
Y≥95
80≤Y<95
60≤Y<80
1.3
1.1
1.0
需改进
Y<60
0.6
2007年1月15日
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目录
项目公司激励方案
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
项目公司奖金额度的确定 项目公司业绩考核指标
项目公司奖金的发放
正略钧策建议
优点：通过对项目销售期临近土地 价格变动的参考，可比较客观地得 出土地价格的变动情况，节约了评 估成本； 缺点：并非所有项目公司在销售期 的周边土地都会出现拍卖的状况， 难以全面适用
优点：无需考虑周边地价，直接可 就项目土地评估，简便易行； 缺点：需要评估成本，且容易包含 人为因素在内，影响评估的客观性
客户服务部
人力资源部 总经办
对土地一级开发项目参照销售型物业的业绩考核方式
2007年1月15日
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持有型物业开发阶段的业绩考核指标
永泰地产人力资源咨询项目-第三阶段报告
对持有型物业开发阶段的业绩考核，重点考核项目进度、质量、成本控制
考核指标 财务类 运营类
权重 20% 60%