2015年下半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：市场提取法考试题

2015年下半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：市场提取法考试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。

A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
2、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。

A．土地使用权出让合同
B．房地产转让合同
C．房屋租赁合同
D．商品房购销合同
3、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60
B．45
C．30
D．15
4、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。

A．行政管理部门
B．房产管理部门
C．工商行政管理部门
D．中介管理部门
5、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。

A．背书日期为绝对必要记载事项
B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效
C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让
D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利
6、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。

A：上升
B：下降
C：不变
D：升降难定
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具
的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证
B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据
C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾
8、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。

A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
9、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。

A．现金折扣
B．数量折扣
C．折让
D．季节折扣
10、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。

A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
11、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为__元。

A．430000
B．430200
C．432000
D．432100
12、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
13、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：租赁协议
B：买卖协议
C：购买协议
D：合作协议
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
15、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．媒体的夸大宣传
16、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。

A．35年
B．45年
C．48年
D．50年
17、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：1250
B：1750
C：2050
D：2150
E：工业用地的监测点评估价格
18、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。

则该可比实例在2005年9月末的价格为__元／m2。

A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
19、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。

A．难以把握
B．难以准确量化
C．难以把握和准确量化
D．难以把握和难以数据化
20、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。

A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
21、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。

A．信用
B．管理
C．法律
D．操作
22、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
23、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。

A：物业使用人有对物业的最终处置权
B：物业使用人没有对物业的最终处置权
C：业主没有对物业的最终处置权
D：以上三项均不对
E：执行层的组织协调
24、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。

A：2025
B：2250
C：2700
D：3000
E：工业用地的监测点评估价格
25、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市(县)人民政府
B．省、自治区、直辖市人民政府
C．上级财政部门
D．上级房改部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于担保公司设立，表述正确的是。

A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照
B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准
C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司
D：担保公司的组织形式为合伙企业
E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业
2、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
3、房地产估价机构组织形式包括。

A：合伙制
B：股份制
C：有限责任制
D：国有独资公司
E：个人企业
4、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。

假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A．2778
B．2833
C．2278
D．2387
5、拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是。

A：王某可以向A县人民政府申请行政复议
B：王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议
C：王某可以向w市人民政府申请行政复议
D：王某可以向w市房屋拆迁管理部门申请行政复议
E：王某也可以在接到裁决书之日起3个月內向人民法院起诉
6、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押7、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。

A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
8、建筑安装工程费由__构成。

A．直接费
B．间接费
C．施工企业利润
D．税金
E．人工费及福利费
9、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。

A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
10、发生以下__情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。

A．申报情况不属实
B．房屋权属证书被涂改
C．无意将房屋权属证书丢失
D．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实
E．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记
11、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。

A．1984年12月8日
B．1984年11月8日
C．1948年12月8日
D．1985年11月8日
12、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
13、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。

A．90.52万元
B．91.52万元
C．92.52万元
D．93.52万元
14、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。

人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。

A．7026.14
B．6258.75
C．7010.34
D．6323.58
15、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。

A．房价收入比
B．实际价格/理论价格
C．房地产价格指数
D．期内吸纳率/历年同期吸纳率
E．房地产投资需求/房地产使用需求
16、下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有。

A：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活
动
B：对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置
C：集体土地上的拆迁行为
D：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为
E：自诉自建行为
17、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。

A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力
C：协议签订后，可以进行公证
D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
E：执行层的组织协调
18、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》
D：物业管理活动的依据是物业服务合同
E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
19、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是。

A：经营成本
B：开发产品成本
C：期间费用
D：开发项目总投资
E：借款合同
20、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起个月内未申请登记的，预告登记失效。

A：3
B：5
C：6
D：8
E：执行层的组织协调
21、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。

A．可能面积的组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．每平方米的租金
E．室内的装修
22、对下列情况，不符合免征印花税的情况是__。

A．财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据
B．已纳印花税凭证的副本或抄本
C．有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同
D．权利、许可证照
23、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
24、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款
B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C．用于土地储备的贷款
D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E．购房贷款
25、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。

A：登记记载的內容
B：抵押合同为准
C：公证书内容
D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记
E：执行层的组织协调。