深圳华侨城案例研究939225276

地产 价格 旅游
商业
发展 概括
成果
初期（1991年前）
东方花园 海景花园
2500-5600
锦绣中华 民俗文化村
菜市场 华侨城医院 邮电局 华侨城中学
基础生活配套的落实弥补了 区域价值低陷的短板，旅游 主题配套大幅提升区域认知 度，创造了住宅开发市场可 行性；
三年内便已迅速缩短与深圳 成熟社区的价格差异
结论
结论一：重大配套（商业、旅游）的建设运营是影响主宅区域版块价 值提升的关键因素
结论二：区域增值是一个不断持续的过程，重大配套（商业、旅游） 的建设运营对区域版块的影响后期要大于前期
华侨城商业形态
华侨城的商业形式分析
商业类型 功能 档次
形成动因
对区域增值 的贡献
与城市的关系 商业街属性
社区商业街
深圳华侨城案例研究
城市综合体 2011.2.19
项目简介
地理位置：位与深圳市 西部，具深圳中心 区约4公里。
规模：占地面积450公 顷，东南面建成区 约320公顷，其中 旅游用地约130公 顷,中西部在建和待 建区为130公顷,现 状人口35000人。
城区功能：是深圳市相 对独立的以居住、 旅游和高科技工业 为主要功能的城市 组团。
满足住宅区基本生 活配套要求
食街、酒吧街 （OCT广场）
生活方式具像表现 的营造
以沃尔玛为中心的 区域商业中心
城市生活配套功能
波托菲诺特色街 益田假日广场
区域型商业
低档次
高档次
符合区域消费群体 高档 档次
必须存在的
主动经营（不是必 居住消费群体带来 主动修建
须的）
的商业利益驱动
对区域价值增值不 明显
欢乐谷特色
全园共分八大主题区：西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风 湾、阳光海岸，加上独具特色的玛雅水公园
居住区主要开发项目
东方花园 海景花园
锦绣花园 中旅广场 滨湖花园 桂花 苑
波托菲诺
商业区主要开发项目
华厦艺术中心 华侨中心 华侨城综合市场 沃尔玛购物广场 铜锣湾百货 深圳威尼斯酒店 深圳华侨城洲际大酒店
华侨城大学 益田假日广场 华侨城中学 酒吧街 美食街 邮电局 华侨城医院
旅游区主要开发项目
启动区的特征
•启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方； •启动区建立能成为区域价值标杆的产品，提升区域整体形象；
其他借鉴
•建立三层级商业； •充分利用体育公园和森林公园的资源优势，兴建高价值的产品； •兴建如OCT广场的区域形象核心区，并与区域商业中心建立关联， 产生复合效应； •用道路和绿化分隔区域边界，并通过独特的社区道路系统设计，建 立城市意象；
中期增值举措分析
■初期后，华侨城区域价值已基本追平深圳其他区域并过渡到超越 期。
■人文配套的营建与运营大幅度增添了区域的生活气息，逐步建立 高档人居的区域形象
■旅游开发使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金 流支持（至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业 收入28亿元，利润总额连续3年超过1亿元）。 ■这段时间内住宅价格获得显著提升，区域进一步增值，跻身高端 区域行列。
欢乐谷 世界之窗 锦绣中华 民俗文化村
华侨城商业、旅游、居住发展历程是怎样的？ 华侨城商业区形态是什么样？ 华侨城商业区及旅游对居住区带来了什么影响？
华侨城发展历程
华侨城发展三阶段
第一阶段 1991年前
第二阶段 1991年-2000年
第三阶段 2000年-现在
初期
中期
后期
初期华侨城区位价值图
•提升商业价值
洗衣店、美 社区商业，
发店、餐厅 等
内向型商业
•提升楼盘的形象档次
住宅价值
商业价值
□ 区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之； □ 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； □ 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；
总结
华侨城的成功关键要素
后期增值举措分析
■逐步完善建设商业配套设施，开发高档商业满足区域内各种生活需求， 提升区域整体形象，高档住宅板块成功建立. ■随着区域逐渐融为城市的一部分，区域发展走向以挖掘资源为中心， 如燕晗山、燕栖湖等，使其效应放大。
区域内最终形成以自然资源为核心，以配套资源参考因素的价值分布体系
华侨城版块发展历
创造住宅 开发必要 条件
稳定增值
提高区域 知名度为 住宅开发 创造市场 可行性
旅游设施建设
华夏艺术中心 民俗文化村 锦绣中华
中期建设设施
类别
建设设施 世界之窗
旅游
何香凝美术馆 欢乐谷
占地规模
480000平方 米
5000平方米
350000平方 米
概况
国内首人以人名命名美术馆 一座现代主题乐园
时间/年 1994
2001-现 今
商业配套逐步完善，高档商业进驻满足各类生活需求，以生态广场为中心打造都是 生态圈向顶级住宅转变
欢乐谷开放进一步强化主题游乐区的地位
随着欢乐谷逐步开发，与锦绣中华、世界之窗 共同成为国家5A级景区；
沃尔玛、铜锣湾百货的进驻形成了区域商业中心
分别于2001、2002年进入华侨城区域，形成 辐射周边的区域商圈，与逐步形成的食街、酒 吧街共同构成城市化的商业体系；
⊙基础生活配套的落实弥补了区域价 值低陷的短板，创造了住宅开发的必 要条件； ⊙旅游主题配套使区域成为城市的另 一极，大幅提升区域认知度，创造 了住宅开发市场可行性； ⊙区域增值效果立竿见影，三年内便 已迅速缩短与深圳成熟社区的价格 差异
初期增值举措分析
生活配套建设
华侨城中学 菜市场 邮电局
华侨城医院
项目发展背景及现状
开发前
远离城市中心未经开发的 城郊 城市配套极其缺乏 知名度低
政府支持 资金支持
开发后
独立城市组团 具备居住、旅游和高端产业功能 城市休闲商务中心 复合城市资源与生态环境
项目功能分布及规划
华侨城各项用地状况
以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核心区分布；商业区集中布置于社区中 心；
问：是什么变化让华侨城区位价值在3年里由最差到与罗湖区、福田区几乎齐平？
初期建设设施
华侨城始建初期平均楼盘价格远远落后于深圳其他区域，为了改变这一局面，华 侨城施行了一系列举措：
基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板；旅游主题配套使区域成为城 市的另一极，大幅提升区域认知度；
在初期阶段华侨城成功获得了知名度、住宅开发市场可行性和由此而带来的稳定 的区域增值
“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬， 大片荒丘中只有几处工地……”
——深圳老市民
项目现状
到目前为止华侨城已建 成4个国内最具影响力的 主题公园并与国际连锁大 型超市、高档写字楼、高 级酒店、美食步行街、艺 术中心、体育运动中心等 设施一起形成了完善的休 闲商务体系；
通过一个开放性的、处 于良性动态发展中的有机 系统，打造出自己的“城 市意向”，每年吸引外来 游客1000万人次，成为 深圳最繁荣的城市休闲商 务中心。
威尼斯皇冠假日酒店、洲际酒店开业
分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前 最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象；
地铁一号线的开通，大幅缩短华侨城与城市的 时间距离 于2004年12月28日开通，从罗湖火车站至世界 之窗，作为连接深圳城市东西两端的主干线，使 华侨城进入轨道交通时代。
在城市化配套逐渐成熟的同时，区域发 展走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、 燕栖湖等，使其效应放大。
1995 1998
生活配 套
华侨城综合市场 海景酒店 华侨城医院 OCT广场 人文雕塑 食街、酒吧街 建立社区标识统一
区域生活配套
19912000
主宅项 目
湖滨花园 中旅广场
72000平方米
129000平方 米
1994 1997
人文配套的营桂花建苑与运营大幅度增添了67区000域平的方生米 活气息，旅游发展使区域人气19持93续增 加，逐步建立高档人居的区域形象
项目开发背景
华侨城原是宝安县光明华侨 畜牧场沙河分场，1981经广 东省政府批准，改制成为沙河 华侨企业公司； 1985年4月，全国华侨工作 会议正式通过了华侨城建设方 案，6月国务院侨办报送国务 院批准成立“深圳特区办华侨 城”，1985年11月11日华侨 城宣告成立； 创立初期，国务院侨办直属 的香港中旅集团以其每年三分 之一的利润作为华侨城的初始 开发投资，沙河公司、 国家及省公司仅投入少量资 金； 开发时，华侨城距离当时的 深圳城市中心约14km，属于 完全的郊区地带。
作用
区域价值
以沃尔玛超市、
铜锣湾百货、 益田假日为
核心的购物中 心
沃尔玛超市、 铜锣湾百货、 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 社区商业街
特色餐厅、 酒吧
特色商业街， 外向型商业
•建立与城市的联系 •营造区域人文氛围，提
升整体区域形象
后期（2000年-今）
波托菲诺 燕晗山、 燕栖湖生态广场 9000-70000
沃尔玛购物广场 铜锣湾百货 深圳威尼斯酒店 深圳华侨城洲际大酒店 益田假日广场 地铁一号线的开通 逐步完善建设商业配套设 施，开发高档商业满足区 域内各种生活需求；区域 发展走向以挖掘资源为中 心，使其效应放大。
区域内最终形成以自然资 源为核心的顶级住宅区
中期（1991年-2000年）
湖滨花园 中旅广场 桂花苑
8000
世界之窗 何香凝美术馆 欢乐谷
华侨城综合市场 海景酒店 OCT广场 人文雕塑பைடு நூலகம்食街、酒吧街
人文配套的营建与运营大幅度 增添了区域的生活气息，；旅 游开发使区域人气持续提升的 同时为区域开发提供稳定的现 金流支持
住宅价格获得显著提升，区域进 一步增值，跻身高端区域行列。
封闭的
与华侨城的优势资 源OCT广场结合在 一起，产生复合效 应。消费者预期价 值提升明显。
成为城市主题中心
对区域住宅价值提 升不明显。但明显 带动周边商业街增 值
对区域增值贡献明 显
城市商业组成部分， 成为城市特色消费
成为区域中心
的中心
邻里商业街
专业街
Street Mall
休闲街 主题商场
华侨城商业影响
旅游区简介
A.欢乐谷 B.锦绣中华 C.世界之窗 D.中国民俗文化村
欢乐谷
占地面积35万平方米，总投资17亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味 性于一体的中国现代主题乐园。1998年开业以来，深圳欢乐谷经过一期、二期、三期的 滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园。 十二年深圳欢乐谷 共接待2250万游客。
后期建设设施
类别
生活配 套
建设设施
沃尔玛购物广场 铜锣湾百货 深圳威尼斯酒店 深圳华侨城洲际大酒店 益田假日广场 地铁一号线的开通
占地规模
概况
时间/年
日常生活配套系统逐步完善， 高档生活配套满足各类需求
19912000
主宅项 波托菲诺 目 燕晗山、燕栖湖生态广场
1080000平 方米
深圳顶级生态住宅
华侨城第一幼儿园 南山实验学校 华侨城小学 华侨城中学 暨南大学中旅学院 华侨城医院 欢乐谷国际青年旅馆 海景酒店：4星级 深圳湾大酒店： 4星级 威尼斯皇冠假日酒店：5星级 中国银行、工商银行、招商银行
交通
城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站
区域价值 住宅价值
商业对区域价值影响
商业
业态
服务性质
华侨城配套与区域价值的关系
配套分类
配套设施
• 以城市的配套体系 来经营，功能齐全多样； 文化娱乐
• 配套设施同时面向 社区和城市，满足需求；
教育
• 教育和医疗设施对 住宅的影响度大；
医疗
• 文化娱乐设施和酒
店主要服务于城市，能
全面提升区域的形象和
酒店
档次；
银行
主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷 文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心 休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等
■开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优 势，实现土地价值最大化； ■以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； ■提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； ■在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； ■商业层次多样，业态丰富。
本项目对案例的借鉴
配套、住宅与区域 学校、社区商业对住宅价值提升贡献大，放在启动区建设；酒店、
三者的价值关系
文化娱乐设施和区域型商业的建设期可靠后；
配套投入的普遍规律
配套设施初期投入以满足居民生活需求为主；逐步兴建能提升区域 形象的区域性配套；
功能分区的特征
•在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心， 建立社区与城市的联系； •尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内；