中原-2019年上海东渡国际青浦城营销报告

25%
22%
19%
PROJECT 16% 13%
东渡集团 10%
7%
青浦青年城 4%
项目 1%
- 2%
营销提报
<25
25- 29
30- 34
35- 39
40- 44
45- 49
50- 54
>55
仁恒运杰河滨花园
中信泰富朱家角新城
金地格林郡城
＞＞ 客户定位
客户需求
通过对周边三大项目公寓房成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在30-50岁之间
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中原根据详细的客户资料分析得出共性需求后，对本案现有的产品设计提出如下建议
再现玉雕精品
从项目经营收益、社会效应收益到品牌价值、美誉度、公信力，2019 年东渡在青浦开始~~
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 产品建议
别墅建筑布局建议
中原认为在本项目的别墅区域内的普通联排 及独院联排两类建筑中，独院的价值性更高， 在销售中更容易实现大的价值，而本项目目 前的规划并没有体现这一点，因此，有比较 对建筑规划布局以及户型进行调整。其原则 是： 使得较好的资源向价值性高的物业倾斜，以 便于销售期的利润实现。
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PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 项目本体分析
土地价值 区位价值
青浦新城中央位置，三面临“园”，身陷城市绿肺之中。淀山湖大道年底贯 通，新城将大力向西发展，作为朱家角与新城的枢纽地块，本案将直接受益，
届时漕盈路将形成东接新城配套生活机能西接朱家角水乡资源的住宅产业轴。
竞争产品层面：
产品提升策略
仁恒产品的特征 （1）强调品质体验，成熟的现场感染力 （2）景观、示范区、样板房的细节体现 （3）物业管理细节体现 （４）当地的品牌美誉度
中信泰富朱家角新城产品的特征 （1）成熟、庞大、良好的售楼处 （2）产品线的多样化 （３）片区未来规划的发展空间展示 （４）开发商强大的品牌力
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数据有效时间，近3个月成交客户共350组，金地格林郡去年三季度月成交360祖客户
40%
35%
30%
PROJECT 25%
东渡集团 20%
15%
青浦青年城 10%
项目 5%
营销提报 0%
<25
25- 29
30- 34
35- 39
40- 44
45- 49
50- 54
＞＞ 客户定位
客户需求
对富力桃花源、东方庭院、朱家角新城、仁恒运杰、金地格林郡五个项目成交客户的分析。
综合性社区客群导入最成功案例：中信泰富朱家角新城、东方庭院
导入要点：开发品牌 | 自然资源 | 大 盘规模 | 品质超群| 价格低谷
扩展、 吸纳 导入客群关键词：对外
对内
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富力桃园
仁恒运杰河滨花园
中信泰富朱家角新城
朱家角康桥水乡小城
浙江 其他外省
别墅购买客户群相对分散，外省市客户比例基本占到15%以上，青浦本地客群所占比重相对较小
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PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
产品链对应主力客户
单身公寓 主力年龄２４－３０岁、单身、青浦本地为主
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
黄浦区 卢湾区 徐汇区 长宁区 静安区 普陀区 闸北区 虹口区 杨浦区 闵行区 宝山区 嘉定区 浦东新区 金山区 松江区 青浦区 南汇区 奉贤区 崇明县 港澳台 江苏
浙江 其他外省
仁恒运杰河滨花园
中信泰富朱家角新城
金地格林郡城
老城的地产项目多以青浦本地客户购买，朱家角片区的客户近60%为外区客户。
客户的根本需求
对于“金字塔主体部分”的人群 从北京、上海，到纽约、伦敦……
唯一不变的需求是
品质
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 客户定位
客户需求
客户选择了古色水乡，但他们选择我们的理由是？
客户需求层面：
（1）水乡中心丰富的精神物质生活 （2）便利的交通通达性 （3）对居住建筑的品质要求
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外省市及上海其他区域客户（10%）
青浦本地客户（35%）
职业：公务员、私营业主等 目的：自住兼投资及部分刚性需求
（含住房升级） 年龄：25--50岁 收入：35万以上
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 客户定位
共性点
对于本案的客户，中原认为具备以下共性
高尔夫及公共绿地景观区、 具有较好的外部外景
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独院的排布无法实现良好 的通风采光效果
河
道
河道的景观资源及红线区 域绿化空间使得联排边套 价值提升
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 产品建议
类独栋别墅设计建议
自政府限制开发独立别墅以来，类独栋作为一种特殊的联排别墅出现，通过局部的建筑相联， 在建筑个体上又保持了独立性、私密性，是受到市场青睐的一种别墅产品。
“存在即是硬道理，中式建筑的魅力风 格正在潜移默化地影响着全世界的建筑 潮流以及审美高度；”
国韵大宅风
观唐北京·朝阳·中式别墅
“中国文化复兴，结合了传统与现代的新中 式建筑开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。 它是既适应现代建筑发展的需求又传承了 传统文化的精粹；
从北京的“观唐”到深圳的“第五元”、“棠樾”， 从成都的“清华坊”,到上海的“东方庭院” 新中式情怀由东到西、由沿海到内陆，星火燎原，蔚然成风……
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 项目本体分析
土地价值 区位价值
东渡青浦项目——地块四界两面临河，并有内河道贯通，生态环境独一无二。
水，是古镇的灵魂，朱家角的水犹如少女的长发，柔和平静。 朱家角河港纵横，九条长街 沿河而伸，偎着漕港条条支流，犹如一把张开的古折扇，朱家角的人家家家临水，户户通 舟，被称作“上海威尼斯”。
高 次高 低
物业价值
建议： 沿河道区域布局为价值性高的
类独栋别墅，东西向交错连 列，以形成良好的私人秘及采 光通风效果。 沿马路为普通联排别墅，靠近 马路边的别墅面积尽量控制小。
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PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 产品建议
别墅建筑布局建议 道 路
新冠名站
新陆名站
中央公园站
雕塑公园站
青浦老城站
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朱家角站
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 项目本体分析
地貌特质
产品设定及标准具有高端住宅的特征
下沉式会所 车库大开挖 码头开游艇 推杆高尔夫
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新中式建筑
世界宜居花园城市
>55
＞＞
富力桃园
仁恒运杰河滨花园
中信泰富朱家角新城
朱家角康桥水乡小城
客户定位
特征分析
通过对片区主力楼盘联排成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在35-45岁之间
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0% 黄浦区 卢湾区 徐汇区 长宁区 静安区 普陀区 闸北区 虹口区 杨浦区 闵行区 宝山区 嘉定区 浦东新区 金山区 松江区 青浦区 南汇区 奉贤区 崇明县 港澳台 江苏
金领们的“心理豪宅”需求 关键词：个性选择、心理需求
有这样一群人…… 他们拥有…… 他们喜欢……
客户偏好分析
建筑本体消费
偏好发展的三个阶段
景观环境消费
公共文化消费
客户特征
总体特征
认同上海，不受地域限制； 有一定财富积累； 可自由支配财富和时间 注重品质及细节； 眼光极具前瞻性及收藏意识； 注重健康、安静、私密 作为文化意识的载体传承 对稀缺资源的占有
项目 营销提报
＞＞ 产品建议
别墅设计中的细节体现
在墙体中运用镂空的设计，比如花窗，避免中式 建筑单一的墙面感觉，并且增加通风效果。
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立面摒弃石材的华而不实，采用有机涂料，更加生 态环保，使建筑与环境得到更好的融合
PROJECT
东渡集团
青浦青年城
项目
营销提报
＞＞ 产品建议
如图示意：每3-4栋别墅建筑通过局部连列而成， 相互连接同时保持独立，临河排部，建筑与河道之 间自然形成私家花园的空间感。 客厅、大露台、主人卧室等主要空间应设计在临河 的方向，占据最好的景观资源。
建筑 花 园
建筑 花 河 园道
花 建筑 园
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PROJECT
东渡集团 青浦青年城
/中青年为主 / 1至2次置业 / 改善型、 优居型 / 客户多元化 / 住宅成品化
他们喜欢水乡文化，水乡环境，具有“骨子里”的水乡情结，住宅是一种消费更 是一种投资，他们喜欢本案的产品感觉，认可青浦未来发展前景。
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客户因素分析
根据中原对中信泰富朱家角新城、东方庭院5年的操作经验及成交数据分析、访问统计，结果如下所示：
未来无限好
璞玉特质
新中式建筑+水资源+区域核心+高档社区气质
璞玉收藏家？
今时，世博、大虹桥规划、轨交贯通、经济振兴、楼市火爆、存量稀缺众多利好，我们正处于历史最好的时刻中~
发现—喜欢—拥有
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
本案丰富的产品线，势必导致本案客群层次的多样化！
未来本案社区将聚居 从单身白领到城市中产阶层……
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
在古典与时尚，传统与时代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵
东渡青浦项目——新中式主义国际建筑风格
采用线条感极强的现代主义建筑风格，突破区域平庸的建筑风格设计。 别墅现代中式的建筑风格很好的融合了水乡的人文地貌
＞＞ 项目本体分析
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PROJECT
170m2公寓+顶层院墅 140m2公寓 110m2公寓
90m2公寓 80m2公寓
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
偶得客户 重要客户
核心客户
＞＞ 客户定位
客户对应
上海A9沿线区域（55%）
职业：从事金融，贸易、物流、 IT等高新科技职业的高级 白领及私营业主
目的：自住兼投资、一次至二次置业 年龄：30-45岁 收入：家庭30万以上
灰白色调之间再现江南传统居住格局
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在这里，建筑与自然融合共生
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 产品建议
别墅区的景观设计
传统的中式建筑环境营造中，竹子是不可缺少的元素， 竹子应种得多而不滥，恰得其所，如墙的前后、转角、 路边等。
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世界着唐装
“紅樓”不仅是改變歐美收藏風的中國文物更是象 征巴黎富人區地标之一
Lapagode巴黎中国塔
传统中国文化和浓厚中国风情 在这里已历经了150多年的洗礼， 未来任就继续……
旧金山 唐人街
Chinatown in San Francisco
Chinese Theater
以中式建筑卷轴，
PROJECT
东渡集团 青浦青年城
项目 营销提报
＞＞ 产品建议
别墅区的景观设计
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别墅区环境设计的重点是，上文提到 的公共庭院的打造，建议能体现邻里 交融，及水乡文化气质的小品建筑， 如石凳椅、井……
时则今日，于东方传奇之地载誉回归；
璞玉润东方
6000年前,我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍， 创造了灿烂的古代文化
6000年后, 青浦已成为中国的|世界的“国际花园城市”
东渡国际——20年综合地产开发商
2019与百年世博交汇,东渡国际水乡再造巅峰
国际花园城市 璞玉再经雕琢
PROJECT
居家公寓 主力年龄30－４０岁、家庭购买、上海市区方向为主
＞＞ 客户定位
客户需求
水景大平层
顶层复式 主力年龄３５－５５岁、家庭购买、青浦本地为主
联排别墅
主力年龄３５－５５岁、家庭购买、上海市区方向为主
独院别墅
主力年龄３５－５５岁、家庭购买、青浦本地为主
图例： 独院别墅 联庭别墅 水岸别墅
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Jinmao Tower
上海金茂大厦
SuZhou Museum
苏州博物馆
最具中国民族精神的现代博物馆
Shanghai World Expo China Pavilion
上海世博会中国馆
一由巨型钢构架构成，轮廓像斗拱，构成则像中国传统木建筑，连同下部的4个核心筒看，又像一个巨型四
脚鼎，居中升起、层叠出挑，整体选用了“中国红”
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中西合璧的设计就是１０１的特色，整栋大楼是以竹子的造型作为设计理念的,層層接續的吉 祥，在26层楼高的基座以上,楼层分为8段．
上海金茂大厦在设计上力求寻找一种现代超高层建筑与中国历史建筑文脉相沿袭的结合 模式。用西安的大雁塔作为构思上海金茂大厦的原型。