我国物业管理现状、问题及对策

摘要：本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据对这些原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，以期引起业界的共鸣并进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

关键词：物业管理、业主、业主委员会

据不彻底统计，目前全国城镇约有 80 亿平方米的住房，至 2000 年就有 70% (约 56 亿平方米)出售给个人。建设部早在 1996 年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理，旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定，旧住宅小区必须在 2003 年前全部实行物业管理。仅按北京物业管理费最低水平(经济合用房)每平米 0.5 元/月计算，全国每年单此项收费就达 330 多亿元，倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。

一、我国物业管理现状

自 1981 年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部份城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过 2 万家，从业人员突破 200 万人。深圳物业管理企业则有 1200 余家，从业人员达 15 万，年创产值 45 亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约 11 大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000 年底，全国实有房屋建造面积万平方米，实行物业管理的有98861.88 万平方米，实行物业管理率仅为 13%，其中，实有住宅建造面积万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，

实行物业管理率为 20%. 详细数据及各地情况见下表：

从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展 快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地 区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。详见下图：

2、物业管理存在的问题及原因分析

我国物业管理虽然发展了 20 来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同

时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着不少问题和不足。 (1) 从体制上考察我国两万余家物业管理企业， 80%以上的是国有体制；如果我们再从物业

管理企业产生的来源来分析，全国有 70%以上属于房地产开辟商

自办的企业， 20%属于房管所或者 后勤单位改制，惟独 10%属于产权自主型的物业管理企业。

以深圳为例，在深圳 18 家首批国家一级物业管理企业中， 17 家是国有或者国有参股(

实 际掌控一切生杀大权) ，1 家是民营上市股分公司； 而且 18 家企业清一色是开辟商自办 (有 2 家属于房管所改制或者部门单位自办企业，但目前企业发展权在开辟商手中)。为什么会出 现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，此外就是开辟商出于自

身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。

(2) 。

我国物业管理行业的立法明显滞后： 20 年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在

退而求其次的情况下， 国内第一部地方性物业法规 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 的 出台时间是 1994 年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981 年，中间有 13 年是法 规空白期。

我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、 地方性法规政策组成的不完整结构 ，完善的法规体系尚未形成。 自 1994 年以来， 建设部等 国家部委(局)和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、 《城市住宅小区 物业管理服务收费暂行办法》、 《物业企业财务管理规定》、 《住宅共用部位共同设施设备 实有房屋(万平方米) 实有住宅(万平方米) 面积 物管面积 物管率 面积 物管面积 物管率

98861.88 13 82485.65 20

9647 39.05 0.4 5151 34.27 0.67

14328 301.08 2.1 7624 253.88 3.3

27430 5930.99 21.6 14211 4630.85 32.58

7119 3387 48 3768 2540 67

31802 20744 65 19310 16661 86 地区

全国 甘肃 陕西 北京 深圳 上海

维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的摹仿或者就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。

因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。

在子细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。没有全国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。如中海物业管理 (深圳) 有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中之一就是不接由业主委员会委托管理的二手项目，这是深有苦衷的无奈选择。由业主委员会选择物业管理企业是为了充分尊重消费者的权益而由相关法规条例赋予他们的民事权利，但因没有赋予与此权利相对应的义务，导致在实际执行过程中，业主委员会的这个权利几乎不受监督和制约，甚至走上了极端。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之一，如重庆市新原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司回去参预管理。实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根本无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。

首先，政企没有彻底分开，企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业，其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在?某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股经营了，我还管什么?”；其次，政府职能错位或者越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要对付20 多个部门的检查管理。以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才干确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。

(4)

我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。

首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的