CH房地产市场及其运行规律PPT课件
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第一节 房地产市场及其供求关系
五、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡
RE供求均衡原理的现实意义:
✓在微观层次上,房地产商应该重视房地产市场
供给和需求的变动,重视其均衡状态的状况,及 时调整房地产生产经营策略和计划;
✓在宏观层次上,国家应该运用税收、利率、信
贷等经济杠杆,刺激或抑制供给或需求,引导供 求曲线沿着人们所希望的方向移动,从而达到一
个新的均衡状态。
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第一节 房地产市场及其供求关系
五、房地产市场的供求均衡和非均衡
2、供求非均衡
即供给与需求的失衡状态,是指房地产商品的供给价格与需求价格、 供给数量与需求数量之间,或者有一对不一致,或者两者都不一致的经济运行 状态。
三种状态:
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
3、房地产市场的自然周期 供给,需求,空置率
C
B A
D E
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S1 空置率
空置面积:报告期末已竣工的可供销售或出租的商
品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,
包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期
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第二节 房地产市场的运行规律
一、 房地产空间市场与房地产资产市场
1、房地产空间市场 生产、生活空间
2、房地产资产市场 获取投资收益:租金,转让增值收益
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
经济波动与经济周期
世界各国的经济发展表明,在经济总量增长过程中,由于不
五、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态,是指房地产商品的供给价格与需求价
格相一致,而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。
D(Q)=-0.5Q+120 S(Q)=2Q+20
价格 P
0
S
E
D M
数量
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同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别,导致经济总量在时
间序列上的波动现象,即实际增长曲线围绕趋势线上下波动,由此反映经
济增长与经济波动的关系。
GDP
经济波动是重复出现扩张与
收缩的周期波动,经济周期 潜在的GDP 则可称为从波峰到波谷周期
水平线 性运动的经济波动。
产生根源 社会总供给和总需
T 求两个对立面的矛盾和统一。
期滞后于市场自然周期的变化,在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
8、房地产市场周期的特点
1)在经济周期中,房地产业进入高涨阶段,相对于国民经 济周期来说要较为提前些;
2)房地产业周期衰退阶段也相应更早到来; 3)房地产业相对比较容易波动,房地产周期波幅比整体国 民经济周期波幅更大一些; 4)房地产周期性波动带有明显的区域性特点。
房地产泡沫形成的过程:
➢较大群体对RE市场的乐观共识 ➢比较发达的房地产市场交易,容易买进卖出
➢在房地产交易市场上投机资金占用时间比较短
➢购房容易得到银行支持,从而放大购买能力
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第二节 房地产市场的运行规律
三、 房地产市场中的泡沫与过热
31.60% 23.35%
27.40%
30.64%30.20%
22.24%
23.88%
20.91%21.80%
13.72% 10.96%
3.52% -2.52%
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
1994~2006中国房地产投Байду номын сангаас增长率走势图
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第一节 房地产市场及其供求关系
二、房地产市场的运行环境
影响运行活动各种因素的总和
社会
政治
经济
金融
法律
技术
资源
国际
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第一节 房地产市场及其供求关系
三、房地产市场的需求
1、概念 房地产需求:是指在一个特定时期内,消费者在各种可能的价格下,
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第一节 房地产市场及其供求关系
六、房地产市场的体系
房地产市场体系是房地产经济运行的载体
房地产市场体系 是指多种房地产市场互相联系、 互相制约形成的市场集合体和系统。
按层次分:一、二、三级市场
按用途分:居住市场、商业市场等
按交易客体分:土地市场、房产、RE中介、
RE金融、物业管理等
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已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司
自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
——北
京统计信息网
但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。
当前流行空置率计算方法:
A、全社会空置房面积除以全部住房面积;
B、空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面
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第一节 房地产市场及其供求关系
五、房地产市场的供求均衡和非均衡
3、RE市场供求均衡条件及其实现
A、完善房地产市场体系,为沟通供求创造良好的市场 条件
B、着重研究和培育商品房的有效需求,注重供给与需 求的总量均衡
C、以需定产,以需促供,注重供给与需求的结构协调
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1、房地产泡沫及成因
房地产泡沫产生的原因:
土地有限和稀缺(基础)
投机需求膨胀(直接诱因)
金融机构过度放贷
S
(金融流动性过剩,直接助燃剂)
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第二节 房地产市场的运行规律
社会需求大致上可分为两类:真实需求和投机需求。
区别: 第一,真实需求和投机需求的目的不一样。 第二,资金占用时间长短不同。投机需求占用资金的时间短于真实需
求。 第三,真实需求往往比较稳定,可以从过去历史数据来判断下一期的
需求。 第四,投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的真实需求。
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第二节 房地产市场的运行规律
在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限。在一定条件下正 常的投资很快就转变为投机行为。有些人买房子的目的不是为了居住,放 在那里等待房价上涨。希望在高价位上出售,从中获利。这样的购房具有 一定的投机成分在内,但是在经济理论上却无可非议。
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
1、定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象
重复发生。 2、房地产周期循环的原因 供需、信息、心理、政策、制度、时间等。
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第二节 房地产市场的运行规律
三、 房地产市场中的泡沫与过热
1、房地产泡沫及成因
S1 泡沫
“‘泡沫状态’这个名词,随便一点说,就 是一种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价,开 始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是吸引 新的买主——这些人一般只是想通过买卖谋取利润,而 对这些资产本身的使用或产生盈利的能力不感兴趣。随 着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以 金融危机告终。”
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1979-1991 1992-1993 1994-1996 1997-1999 1999-2000 2000-
属于恢复阶段,周期性难以显现; 高速增长期,可看作繁荣阶段; 衰退阶段; 萧条阶段; 复苏阶段; 新的繁荣阶段……
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00%
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S2空置率
有人说:“按国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在 10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危 险。” ?????
所谓~“国际警戒线”恐怕凭空杜撰,说话者试图传递何样信息?
住宅空置是一个市场显现,除了加强银行信贷纪律之外,不需要设置 什么“警戒线”。
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第一节 房地产市场及其供求关系
四、房地产市场的供给
3、房地产供给的影响因素 1)房地产开发成本 2)政府政策的变化(土地增值税费) 3)对未来的预期
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第一节 房地产市场及其供求关系
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——金德尔博格
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第二节 房地产市场的运行规律
三、 房地产市场中的泡沫与过热
1、房地产泡沫及成因 S2 泡沫经济与经济泡沫 经济泡沫 指的是在经济发展过程中经常出现
的不均衡现象。(具体表征:上下起伏的经济周期) 泡沫经济 则专指那些由于经济投机活动而
如果只是买一套或几套住宅,放在那里等升值,在大多数情况下属 于投资行为。投资自然希望有一定的回报,否则何必投资?如果打算买上 很多的住宅,在抬高房价之后再卖出去,那就有投机之嫌。
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S2空置率
国外做法:
✓在海外住房空置率研究中,都没有把已经出售或 出租但是没有人居住的房屋统计在内。
✓盖伯瑞(Gabriel)和诺萨特(Nothaft)将住宅 空置分为两类:偶然(Incidence)空置和长期 (Duration)空置。偶然空置取决于人口流动, 而长期空置是市场搜索的必然结果。长期空置不 可避免;偶然空置和产业结构变化、就业机会及 移民流动等要素密切相关。
导致市场价格大起大落的现象。
区别(市场机制) 对经济泡沫产生制衡
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均衡点 25
第二节 房地产市场的运行规律
三、 房地产市场中的泡沫与过热
1、房地产泡沫及成因
房地产泡沫定义:是指由于房地产投机引起的 房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用 者支撑而持续上涨的过程及状态。
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第一节 房地产市场及其供求关系
四、房地产市场的供给
1、概念 房地产供给:是指在一个特定时期内,房地产开发商在各种可能
的价格下,愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 1)房地产供给缺乏弹性 2)房地产供给具有层次性 3)房地产供给具有滞后性
愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点
1)房地产需求具有整体性 2)房地产需求具有区域性 3)房地产需求具有层次性
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第一节 房地产市场及其供求关系
三、房地产市场的需求
3、类型 生产性、消费性、投资性
4、房地产需求的影响因素 1)收入的变化 2)其他商品的价格变化(替代品,互补品) 3)对未来的预期 4)政府政策的变化 (贷款利率,税费)
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
6、房地产市场的投资周期
C
B A
D E
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
7、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 两者相互联系和相互影响,投资周期在第一阶段和第二阶段初
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第一节 房地产市场及其供求关系
一、房地产市场的概念
房地产市场: 狭义:是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交 易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合,体现了市场中的当事人之间错 综复杂的经济利益关系。
A、总量性供不应求状态
B、总量性供过于求状态
C、结构性供求失衡的状态
!均衡是偶然的,几乎是不存在的;
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价格 P1 P
0
S
D1 D M M1 Q
价格 R R1
0
S
D D1 L1 L Q
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