浅谈中国“以房养老”模式的构建
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资金 缺 口已达 ｌ ８ － ３万亿 元 迫 于 中
出售 所 得 价 款 将 用 来 偿 还 贷 款 的 本 息 ．升值 部 分 归抵 押 权人 所 有
尽管 “ 以房养老 ” 的具 体 方 案 并 没 有 真 正 下达 并 实 施 ． 但 我 国 的老 百
姓 很 早 就 开 始 自发 用 自己 的 房 子
人 将 自己的产 权 房抵 押 出去 ． 金 融 机构 在 综合 评 估 老 人借 款 人 年龄 、
没 有 儿 女 需 要 继 承 房 产 的 无 子 女
老人 和 失 独 老人 来 说 ． 具 有 很 大 的
吸引力
生命 期 望值 、 房产 价 值 以及 预 计 老
人 去 世 时 房产 的价 值后 ． 每月 付 给 老人 一 笔 固定 的资 金 ． 老人 则 继 续 拥 有 居 住 权 直 到去 世 ． 最后 ． 房 产
心
、
最直接 、 最现 实的利 益 问题 的 同时 ， 探 索建 立 中国特 色的“ 以房 养 老” 模式。
关键 词 ： 以房养 老 ； 住 房反 向抵押 贷 款 ： 运 行 障碍 ； 机 制创 新
中图 分类 号 ： Ｆ １ ２ ４ ． ７ 文献标 识码 ： Ａ ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ６ ５ — ２ ２ ７ ２ ． ２ ０ １ ４ ． ０ ５ ． ０ ２ ４
浅谈 中国 “ 以房 养 老 ” 模 式 的构 建
汪 涵
（ 武 汉大 学经济 与管理 学院 湖 北 武汉 ４ ３ ０ ０ ７ ２ ）
摘
要： 针 对 我 国老 龄化 进 程加 快 、 养 老 资金 缺 口 巨大 的现 实民 生 问题 ， 从 以“ 住 房 反 向抵
押 贷款” 为核 心的“ 以房 养老 ” 模 式在 我 国的构 建入 手 ． 分析 我 国“ 以房 养老 ” 模 式 的运行 障碍 ． 研 究“ 以房 养老 ” 模 式运 行 机 制创 新 的路 径 ． 力 求在 促进 解 决 我 国“ 老 有 所养 ” 这一 人 民群 众 最 关
逐渐 削 弱公 共 年 金 的地 位 、 加 强 社 会 资 本 在 养 老 服 务 市 场 中 的作 用 的产 物 ，为缓 解 养 老资 金 的 缺 口、 增 强 老 年 人 的生 活 保 障 创 造 了 有 利 的条 件 “ 以房 养 老 ”是 一 个 从 国外 引
进 的概 念 ． 它的专业名称 叫“ 倒 按
最长 １ ０年 期 限 与老 人 预 期 的 “ 老
国老龄化 进 程加 快 的压力 ． ２ ０ １ ３年 ９月 国务 院印发 的 《 关 于加 快发 展 养 老服 务 业 的若 干 意见 》 中释放 出
养 老 ，具体 包 括 以 下几 种 方 式 ： ①
租房 养 老 ． 即老人 把 自己的房 子 出 租给 他 人 ．用 所 获得 的租 金 养老 ． 自己则 居住 在 养 老 院或 子 女 家 中 ：
“ 逐 步 使社 会 力 量成 为发 展 养老 服 务 业 的 主体 ” 的信 号 ． 明 确 提 出开
展“ 老 年人 住 房 反 向抵 押 养老 保 险 试点 ” ， 也 就是 所 谓 的 “ 以 房养 老 ” 。
按计 划 “ 以房 养 老 ” 政策会于 ２ ０ １ ４
有所 终” 相背离 ． 最 终 这 个 项 目以
失败 告 终 “ 以房 养 老 ” 在 我 国运 行 的阻力
②缩房养老 ． 老年 人 将 自己 比较 大
的房 子卖 出或 出 租 ． 用所 获 得 的房 款 或 租 金 买 入 相 对 较 小 的房 子 租
住； ③售后 返租 ， 指老年人 因对于
原 有 房 产环 境 较 适应 ． 将 自己 的房
１ “ 以房 养 老 ” 在 我 国 运 行 的
阻 力
从 国际 经验 来 看 ． “ 以房 养 老 ”
年上 半 年试 行 ． 这种 举 措 正是 养 老
保 险制 度从 单 一 支柱 走 向多 支柱 、
子 出售后 再 租 用 已卖 出的房 屋 ： ④
最 后 一 种就 是 本 文所 指 的“ 以房 养
０ 引 言
截至 ２ ０ １ ２年 底 ．中 国老 年 人 数量 达 到 １ ． ９ ４亿 ． 是世 界上 唯一 一 个 老年 人 数 量超 过 一个 亿 的 国家 ． 而在 ２ ０ １ ３年 ．这 个 数 字 更是 已经 超 过两 个 亿 ． 押贷 款 ” 老
产 作 为抵 押 ． 以此 向银 行 申请 贷 款
用 于养 老 ． 贷 款利率为 ６ ． ５ ％． 该 项 目要 求 贷 款 人 名 下 至 少 要 有 ２套 住房 ． 住 房 抵 押 贷款 的最 长期 限为
１ ０年 然而 因为 没有 保 险公 司的配 合． 加 上严格意义 上它是属于 “ 正 向抵 押 ” 而非“ 反 向抵 押 ” ． 贷 款 的
２ ０ １ １ 年 １ ０月 ３ ０日． 中信 银行
在全 国范 围 内推 出 了 “ 养老按揭” 项 目 ．规定 凡满 ５ ５周 岁 的 中老 年
人或 年 满 １ ８岁 的法 定 赡 养 人 以房
期． 但 是 它 的到 来依 旧牵 动着 整 个
社会 。与 此 同 时 ． 愈 趋 严 重 的老 龄 人 口压 力 使 得 我 国 的养 老 资 金 缺 口巨大 。 截至 ２ ０ １ ３年 ． 中 国 的养 老
收稿 日期 ： ２ ０ １ ４ — ０ ３ — １ ０
是 比较 适 合 老 龄 化 社 会 的 一 种 补 充 养 老模 式 ， 在欧美 、 新 加 坡 等 地 已 经 建 立 了相 对 完 善 的 “ 以 房 养 老” 模式 ． 并 已取 得 了一 定 的成 效 ，
老” —— 住 房 反 向抵 押贷 款 ．老 年 人 不 仅 可 以继 续 住房 ． 还 能每 个 月 或 每 年 按 照 房 产 价 值 的 一 部 分 来 提 取 收人 ． 直 到老 人 过 世后 金 融 机 构 才将 房 产 收 回 ． 这 对 于那 些 有第 二 套 房 或 第 三 套 房 的 老 人 或 者 是
出售 所 得 价 款 将 用 来 偿 还 贷 款 的 本 息 ．升值 部 分 归抵 押 权人 所 有
尽管 “ 以房养老 ” 的具 体 方 案 并 没 有 真 正 下达 并 实 施 ． 但 我 国 的老 百
姓 很 早 就 开 始 自发 用 自己 的 房 子
人 将 自己的产 权 房抵 押 出去 ． 金 融 机构 在 综合 评 估 老 人借 款 人 年龄 、
没 有 儿 女 需 要 继 承 房 产 的 无 子 女
老人 和 失 独 老人 来 说 ． 具 有 很 大 的
吸引力
生命 期 望值 、 房产 价 值 以及 预 计 老
人 去 世 时 房产 的价 值后 ． 每月 付 给 老人 一 笔 固定 的资 金 ． 老人 则 继 续 拥 有 居 住 权 直 到去 世 ． 最后 ． 房 产
心
、
最直接 、 最现 实的利 益 问题 的 同时 ， 探 索建 立 中国特 色的“ 以房 养 老” 模式。
关键 词 ： 以房养 老 ； 住 房反 向抵押 贷 款 ： 运 行 障碍 ； 机 制创 新
中图 分类 号 ： Ｆ １ ２ ４ ． ７ 文献标 识码 ： Ａ ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ６ ５ — ２ ２ ７ ２ ． ２ ０ １ ４ ． ０ ５ ． ０ ２ ４
浅谈 中国 “ 以房 养 老 ” 模 式 的构 建
汪 涵
（ 武 汉大 学经济 与管理 学院 湖 北 武汉 ４ ３ ０ ０ ７ ２ ）
摘
要： 针 对 我 国老 龄化 进 程加 快 、 养 老 资金 缺 口 巨大 的现 实民 生 问题 ， 从 以“ 住 房 反 向抵
押 贷款” 为核 心的“ 以房 养老 ” 模 式在 我 国的构 建入 手 ． 分析 我 国“ 以房 养老 ” 模 式 的运行 障碍 ． 研 究“ 以房 养老 ” 模 式运 行 机 制创 新 的路 径 ． 力 求在 促进 解 决 我 国“ 老 有 所养 ” 这一 人 民群 众 最 关
逐渐 削 弱公 共 年 金 的地 位 、 加 强 社 会 资 本 在 养 老 服 务 市 场 中 的作 用 的产 物 ，为缓 解 养 老资 金 的 缺 口、 增 强 老 年 人 的生 活 保 障 创 造 了 有 利 的条 件 “ 以房 养 老 ”是 一 个 从 国外 引
进 的概 念 ． 它的专业名称 叫“ 倒 按
最长 １ ０年 期 限 与老 人 预 期 的 “ 老
国老龄化 进 程加 快 的压力 ． ２ ０ １ ３年 ９月 国务 院印发 的 《 关 于加 快发 展 养 老服 务 业 的若 干 意见 》 中释放 出
养 老 ，具体 包 括 以 下几 种 方 式 ： ①
租房 养 老 ． 即老人 把 自己的房 子 出 租给 他 人 ．用 所 获得 的租 金 养老 ． 自己则 居住 在 养 老 院或 子 女 家 中 ：
“ 逐 步 使社 会 力 量成 为发 展 养老 服 务 业 的 主体 ” 的信 号 ． 明 确 提 出开
展“ 老 年人 住 房 反 向抵 押 养老 保 险 试点 ” ， 也 就是 所 谓 的 “ 以 房养 老 ” 。
按计 划 “ 以房 养 老 ” 政策会于 ２ ０ １ ４
有所 终” 相背离 ． 最 终 这 个 项 目以
失败 告 终 “ 以房 养 老 ” 在 我 国运 行 的阻力
②缩房养老 ． 老年 人 将 自己 比较 大
的房 子卖 出或 出 租 ． 用所 获 得 的房 款 或 租 金 买 入 相 对 较 小 的房 子 租
住； ③售后 返租 ， 指老年人 因对于
原 有 房 产环 境 较 适应 ． 将 自己 的房
１ “ 以房 养 老 ” 在 我 国 运 行 的
阻 力
从 国际 经验 来 看 ． “ 以房 养 老 ”
年上 半 年试 行 ． 这种 举 措 正是 养 老
保 险制 度从 单 一 支柱 走 向多 支柱 、
子 出售后 再 租 用 已卖 出的房 屋 ： ④
最 后 一 种就 是 本 文所 指 的“ 以房 养
０ 引 言
截至 ２ ０ １ ２年 底 ．中 国老 年 人 数量 达 到 １ ． ９ ４亿 ． 是世 界上 唯一 一 个 老年 人 数 量超 过 一个 亿 的 国家 ． 而在 ２ ０ １ ３年 ．这 个 数 字 更是 已经 超 过两 个 亿 ． 押贷 款 ” 老
产 作 为抵 押 ． 以此 向银 行 申请 贷 款
用 于养 老 ． 贷 款利率为 ６ ． ５ ％． 该 项 目要 求 贷 款 人 名 下 至 少 要 有 ２套 住房 ． 住 房 抵 押 贷款 的最 长期 限为
１ ０年 然而 因为 没有 保 险公 司的配 合． 加 上严格意义 上它是属于 “ 正 向抵 押 ” 而非“ 反 向抵 押 ” ． 贷 款 的
２ ０ １ １ 年 １ ０月 ３ ０日． 中信 银行
在全 国范 围 内推 出 了 “ 养老按揭” 项 目 ．规定 凡满 ５ ５周 岁 的 中老 年
人或 年 满 １ ８岁 的法 定 赡 养 人 以房
期． 但 是 它 的到 来依 旧牵 动着 整 个
社会 。与 此 同 时 ． 愈 趋 严 重 的老 龄 人 口压 力 使 得 我 国 的养 老 资 金 缺 口巨大 。 截至 ２ ０ １ ３年 ． 中 国 的养 老
收稿 日期 ： ２ ０ １ ４ — ０ ３ — １ ０
是 比较 适 合 老 龄 化 社 会 的 一 种 补 充 养 老模 式 ， 在欧美 、 新 加 坡 等 地 已 经 建 立 了相 对 完 善 的 “ 以 房 养 老” 模式 ． 并 已取 得 了一 定 的成 效 ，
老” —— 住 房 反 向抵 押贷 款 ．老 年 人 不 仅 可 以继 续 住房 ． 还 能每 个 月 或 每 年 按 照 房 产 价 值 的 一 部 分 来 提 取 收人 ． 直 到老 人 过 世后 金 融 机 构 才将 房 产 收 回 ． 这 对 于那 些 有第 二 套 房 或 第 三 套 房 的 老 人 或 者 是