物业管理百问百答--专业名词

物业管理百问百答--专业名词
1.物业
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

2.构造物
指采用一定的技术手段将各种物料按照一定结构连接成的整体，包括建筑物和构筑物两类。

构筑物不直接供人在里面进行生产和生活活动的构造物。

3.建筑物
指定着于土地上下，由顶盖、梁、柱、墙壁等部位组成，供人居住或用于其它目的使用的构造物。

房屋是建筑物最基本、最主要的物质形态，是指用建筑物料与外部空间隔开，可以容纳人在其中活动的建筑物。

4.物业管理
指物业管理企业按照物业服务合同的约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

5.居住物业
指专供居住的物业，包括住宅小区、别墅、公寓等。

6.商业物业
指业主或物业使用人用于商业(商务)活动的物业，包括写字楼、购物
中心、商铺、酒店等。

7.工业物业
指用于工业和交通运输生产活动的物业，包括工业厂房、仓库等。

8.其它类型物业
体育类物业(体育场、体育馆、健身房)、文教娱乐类物业 (学校、影剧场、音乐厅、游乐场、文化广场) 、卫生保健类物业 (医院、疗养院、养老院) 、交通类物业 (车站、空港) 、名胜古迹类物业 (古建筑、名人故居) 和宗教类物业(教堂、礼拜寺、庙宇、宗祠)等。

9.混合物业
一般指居住型和非居住型物业进行混合设计和建造的物业。

10.公产物业
产权归国家所有的物业，包括党政机关、部队、国有事业单位和国有企业的物业。

11.私产物业
产权归个人的物业
12.单位产物业
产权归单位所有的物业
13.私益性物业
为产权人垄断性占有和使用，能为其创造生活便利或带来经济利益的物业，如住宅、写字楼、商场、会展中心、酒店、工业厂房等。

14.公益性物业
指为社会公众提供公共性服务或用于社会公益活动的物业。

如行政办
公类物业、学校、医院、图书馆、礼拜堂等。

15.物业管理服务
物业管理服务主要包括以下内容：
1) 房屋共用部位的维修、养护与管理；
2) 房屋共用设施设备的维修、养护与管理；
3) 物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；
4) 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；
5) 物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；
6) 物业装饰装修管理服务；
7) 物业档案资料的管理；
8) 专项维修资金的代管服务。

16.广义的物业管理
指房地产开发、租赁、销售及售后服务活动的总称。

17.狭义的物业管理
指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

18.常规性服务
物业服务企业为确保物业完好与正常使用，维护正常的工作、生活秩序，面向全体业主提供的最基本的服务。

19.环境管理
指对建筑区划业主的生活和工作环境进行的综合性管理，包括保洁管
理、绿化管理、排污管理、消防管理和污染控制等。

20.公共秩序维护服务
指物业为维护建筑区划安定，保护业主的生命和财产安全，物业服务企业的安保人员要通过值班、看守和巡逻，有效预防、中止并及时处置各种突发事件，向业主提供优质、高效的公共秩序维护服务。

21.公众代办性服务
指物业服务企业接受业主与物业使用人的委托，代理缴纳水、电、气、有线电视等费用的服务。

22.物业档案管理
是反映物业形成、变迁和管理的各种文字、图表、声像等资料的总称，包括设计施工图、物业产权档案和物业卡片三部分。

23.社区文化建设
是在一定区域、一定条件下，社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方便的内容。

24.专项服务
是物业服务企业为创造良好的工作秩序和生活环境，面向全体业主与物业使用人提供的服务。

25.特约服务
指物业服务企业为满足房屋所有人或物业使用人的特殊需要而提供的个性化服务，是对常规性服务和专项服务的补充
26.城市居住区
一般称居住区。

泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000~50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

27.居住小区
一般称小区。

指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000~15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

28.配建设施
指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

29.建筑小品
指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

30.住宅用地
指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

31.居住区用地
指住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地四项用地的总称。

32.公共服务设施用地
一般称公建用地。

指与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地。

应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配
建停车场等。

33.道路用地
指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

34.建筑面积
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积(多层、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和)。

包括：1)房屋居住的可用面积，2)墙体柱体占地面积，3)楼梯走道面积、4)其他公摊面积等。

35.使用面积
指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

计算使用面积的特殊规定：1)跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，2)不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，3)内墙面装修厚度计入使用面积，4)计算住宅租金，都是按使用面积计算。

36.公用面积
指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积内存在公用面积的分摊问题。

37.实用面积
指“建筑面积”扣除公用分摊面积后的余额。

38.净面积
指除去墙、柱等建筑构件后，建筑所占有的水平面积 (即结构面积) 。

39.计租面积
指作为计算房租的面积。

在住房制度改革中，统一规定：1)住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台 (闭合式按一半计算)，壁橱等，2)非住宅用房按建筑面积计算。

40.套内面积
俗称“地砖面积”。

指在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

41.公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 (包括山墙)墙体水平投影面积的50％。

42.竣工面积
指竣工的各幢房屋建筑面积之和。

房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

43.辅助面积
指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。

包括过道、厨房、卫生间、起居室、贮藏室等。

44.建筑密度
指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率(%)。

(建筑密度＝各类建筑基底总面积÷居住区用地面积x100%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

45.容积率
指建筑总面积与建筑用地面积的比。

(容积率＝建筑总面积÷建筑用地面积) ，例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

46.得房率
指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。

1)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

2)套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。

47.公共绿地
指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。

包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。

48.绿化率
指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

(绿化率＝规划建设用地内绿化面积÷规划建设用地面积x100%) 49.绿地率
指居住区用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地面积的比率(%)。

(绿地率＝居住区用地内各类绿地面积的总和÷居住区用地面积x100%)。

“居住区用地范围内各类绿地”主要包括：1)公共绿地(居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地)、2)宅旁绿地等。

50.开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅开间一般不超过3.0米－3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

即房间(单位)的横向宽度。

51.进深
指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

即房间 (单位) 的纵向长度。

52.层高
指住宅高度以“层”为单位计量，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

53.净高
指层高减去楼板厚度的净剩值。

54.阳台
指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

55.平台
指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

56.走廊
指住宅套外使用的水平交通空间。

57.过道
指住宅套内使用的水平交通空间。

58.玄关
指登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。

59.隔断
指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

60.产权证书
指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

房屋产权证书内容包括：1)产权类别、2)产权比例、3)房产坐落地址、4)产权来源、5)房屋结构、6)间数、7)建筑面积、8)使用面积、9)共有数纪要、10)他项权利纪要、11)附记、12)房地产测量部门的分户房屋平面图。

61.二手房
指旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

62.期房
指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证止期间销售的商品房。

买期房在港澳地区称为“买楼花”，就是购买尚处于建造之中的房地产项目。

这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

63.现房
指开发商销售的已办妥房地产大产权证的商品房。

房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。

64.准现房
指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大；重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行；
65.期房
房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。

66.外销房
是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋。

可出售给国内外的企业，其他组织和个人。

67.内销房
指由房地产开发企业建设的、取得了商品房销售许可证。

68.尾房
又称扫尾房，是空置房中的一种；指房地产业进入散户零售时期的产物。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

69.烂尾房
指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断；供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

70.业主会所
指以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

会所
原则上只对社区业主服务，不对外开放，以保证业主活动的私密性和安全性。

作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所会所的功能和建设档次：可分为基础型和超级型。

基础型提供业主最基本的健康生活需求，可免费使用；超级型则可对其中部分设施的使用收取一定的费用。

71.住宅共用部位和共用设施设备
共用部位：指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备：指住宅小区或单幢住宅内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

72.商品房预售许可证
指由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。

其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。

73.商品房的五证、二书
“五证”是指：1)《国有土地使用证》、2)《建设用地规划许可证》、3)《建设工程规划许可证》、4)《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、5)《商品房销售(预售)许可证》。

“二书”是指：1)《住宅质
量保证书》、2)《住宅使用说明书》。

74 大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。

1)大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上。

2)大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

3)大修工程主要适用于严重损坏房屋。

75 中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程
1)中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下。

2)中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。

3)中修工程主要适用于一般损坏房屋。

76 小修工程凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

1)小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的1％以下。

2)维修项目简单、零星分散、量大面积小，又被称为零修或碎修。

77 零星工程指为修复房屋局部构件的轻微破损，保证正常使用而进行的修缮项目。

如整修门窗、疏通下水管道、排除水电障碍、修补地面、顶棚、墙面抹灰等。

零修工程可以采取住户报修、巡回检修的方式进行，应尽量做到及时有效
78 土地使用权证依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。

79 预售许可证按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工
程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。

而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

80.建设用地规划许可证
城市规划区内建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划。

81.建设工程规划许可证
在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

82.出让
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

83.三通一平
三通是指水通、电通、道路通；一平指场地平整。

84.七通一平
七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。

85.经济适用房
针对低于本市现屋人均住房面积或低于本市平均月收入的居民可凭有关细则配置的房屋。

86.商品房
由房地产开发公司综合开发、建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

87.按揭
凡购买房产开发商与建设签有合作协议，承诺提供抵押贷款商品房的本市市民。

88.公积金
根据国家有关政策、法律的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。

凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的本市职工。

89.契税
是一种资源税，是对我国境内资源的开发，特别是土地的开发，所形成的级差收入征收的税，由财政局征收。

90.交房条件
1)经本市建设工程质量监督机构核验合格，即《建设工程质量核验证明书》；2)办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；
3)新建住宅交付使用许可证。

91.维修基金
为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。

92.交房
开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。

93.进户
购房者办理好交房手续，验收合格后，物业业主缴纳一定的房屋维修基金，垃圾清运费、物业管理费等费用，陆续回原处搬迁至物业的过程。

94.监管银行
房地产开发企业收取的商品房预售款和销售款，应当委托专门机构监管使用，先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款，专项用于该建设工程的建造。

95.销讲
全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍 (含生活机能、交通动线、扫楼标的图)、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合(媒体安排) 等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。

96.销控
指在专案或总监拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。

它包括软销控 (价格销控——单价、总价) 、硬销控 (房源销控——楼层、位置、面积、房型) 。

销控的唯一目的是为了达成销售目标，一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。

97.案场
案场，就是现场的意思，也叫做销售案场，指的就是售楼处现场。

98.生活机能
指在个案附近的一些与生活相关的场所。

例如菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。

了解生活机能的主要目的有两个。

1)作为NP稿中COPY的一部分；2)帮助业务员寻找与客户聊天的话题。

99.动线
行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。

对动线安排的评价标准是流畅与否。

100.A、B级卡
指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。

有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。

101.订金
房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB1000~2000。

102.定金
房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000。

103.强销期
大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。

104.抗性
指阻碍个案销售的任何事物。

比如价格、地段、生活机能等等。

105.主力面积
以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。

106.主力单价
以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。

107.主力总价
以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。

108.均价
某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。

109.基价
某一个个案的最低价。

110.开盘
某一个个案取得了预(出)售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。

111.扫楼
指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。

112.压马路
指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。

113.市调
指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。

114.付款方式
一次性付款；分期付款；银行按揭。

115.绿地率
在建设用地范围内各类绿地面积之和和建设用地面积的比率(%) 。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

116.绿化覆盖率
在建设用地范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。

117.建筑面积
商品房建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分公有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

118.套内房屋使用面积
套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下规定计算；套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；(2)套内楼梯按自
然层数的面积和计入使用面积；(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；(4)内面装饰厚度计入使用面积。

119.套内墙体面积
是套内使用周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占面积，其中各套之间的分隔墙和套公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

120.套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按阳台外围房屋子外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，末封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

121.公用建筑面积
房屋共有建筑面积是指产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用户主的建筑面积，以水平投影面积计算。

122.阳台建筑面积
全封闭阳台算全部面积，半封闭阳台按一半面积计入销售建筑面积，露台不算面积。

123.容积率
容积率是指项目总建筑面积与总用地面积之比。

124.实用率。