儋州福安房地产开发有限公司与康桂英商品房销售合同纠纷二审民事判决书

儋州福安房地产开发有限公司与康桂英商品房销售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】海南省第二中级人民法院
【审理法院】海南省第二中级人民法院
【审结日期】2020.03.16
【案件字号】(2020)琼97民终80号
【审理程序】二审
【审理法官】何昌恩沈美萍王天琳
【审理法官】何昌恩沈美萍王天琳
【文书类型】判决书
【当事人】儋州福安房地产开发有限公司;康桂英;刘海霞
【当事人】儋州福安房地产开发有限公司康桂英刘海霞
【当事人-个人】康桂英刘海霞
【当事人-公司】儋州福安房地产开发有限公司
【代理律师/律所】赵福臣北京大成（海口）律师事务所;某某北京大成（海口）律师事务所;李铁军黑龙江建兴律师事务所
【代理律师/律所】赵福臣北京大成（海口）律师事务所某某北京大成（海口）律师事务所李铁军黑龙江建兴律师事务所
【代理律师】赵福臣某某李铁军
【代理律所】北京大成（海口）律师事务所黑龙江建兴律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】儋州福安房地产开发有限公司;刘海霞
【被告】康桂英
【本院观点】各方当事人对解除案涉商品房买卖合同无异议，本案二审的争议焦点有：一、福安公司是否本案适格被告；二、福安公司是否应承担返还购房款责任以及返还购房款的数额。

虽然案涉已生效的刑事判决认定本案购房款系周某1隐瞒真相，利用福安公司名义私下将多名业主的商品房转售给他人，骗取房款，并认定康桂英系受害人。

刑事诉讼中的责令退赔程序解决的是被害人与犯罪行为人之间的财产返还问题，并不影响被害人通过民事诉讼程序向犯罪行为人之外的其他民事主体主张民事权利，本案刑事判决追缴周某1违法所得的事实并不影响康桂英基于民事合同关系向福安公司主张民事权利。

【权责关键词】撤销无权代理民事权利实际履行过错恢复原状合同约定第三人证据不足新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，各方当事人对解除案涉商品房买卖合同无异议，本案二审的争议焦点有：一、福安公司是否本案适格被告；二、福安公司是否应承担返还购房款责任以及返还购房款的数额。

关于第一个争议焦点。

根据查明的事实，虽然康桂英直接将房款交付给福安公司的员工周某1，但福安公司与康桂英先后于2018年1月5日、2018年2月9日签订《商品房买卖合同》，合同上加盖福安公司的合同专用章及法人代表印章，福安公司销售经理及销售员均在合同上签名。

合同签订后，福安公司向康桂英收取了合同备案登记费、房产证登记费等费用。

以上事实足以证明签订合同并将涉案房屋销售给康桂英的是福安公司。

故
一审判决认定福安公司与康桂英成立案涉商品房买卖合同并无不当，认定福安公司是本案的适格被告合法合理。

福安公司上诉称已有生效刑事判决认定周某1擅自收取客户购房款构成诈骗罪，福安公司没有收到康桂英支付的购房款，认为周某1是合同相对方，福安公司不是本案适格被告。

本院认为，虽然案涉已生效的刑事判决认定本案购房款系周某1隐瞒真相，利用福安公司名义私下将多名业主的商品房转售给他人，骗取房款，并认定康桂英系受害人。

但在民事法律关系上，周某1的行为是个人行为还是属于福安公司的行为，仍应依据民事证据及相关法律规定予以认定。

根据查明的事实，福安公司在《商品房买卖合同》上加盖其印章和法人代表印章、其销售经理和销售员亦在合同上签字，足见签订该合同是其真实意思表示，合同合法有效，应当对其有约束力。

据此，福安公司是合同相对方，应履行合同义务及承担合同责任。

周某1的行为在刑事上触犯刑律、被追究刑事责任，与其行为在民事上所产生的法律后果的认定并不冲突，不能依据刑事判决认定案涉房款系周某1骗取，就认定本案商品房买卖合同的主体是周某1。

综上，福安公司该上诉理由不成立，本院予以驳回。

关于第二个争议焦点。

福安公司与康桂英先后于2018年1月5日、2018年2月9日签订《商品房买卖合同》，将A3-126号房屋（后来调剂为A3-123号房屋）出售给康桂英，但因A3-123号房屋在此之前已出售给案外人导致本案合同无法继续履行，双方对一审判决解除合同无异议。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

因此，康桂英要求福安公司返还案涉合同购房款于法有据，应予支持。

福安公司认为其没有收到康桂英的购房款，而且生效刑事判决书已判令周某1向被害人退还违法所得，福安公司不应承担返还义务。

本院认为，刑事诉讼中的责令退赔程序解决的是被害人与犯罪行为人之间的财产返还问题，并不影响被害人通过民事诉讼程序向犯罪行为人之外的其他民事主体主张民事权利，本案刑事判决追缴周某1违法所得的事实并不影响康桂英基于民事合同关系向福安公司主张民事权利。

至于康桂英可能存在的双重受偿问题，可通过执行程序中协调刑事赔偿责任和民事责任等方式加以解决。

刑事判决确定的退赔
款如果发生实际退赔，可以在本案民事判决执行程序中予以抵扣。

综上，福安公司主张其不承担返还购房款责任的理由不成立，本院予以驳回。

关于返还购房款的数额如何确定问题。

双方2018年2月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。

该合同约定的房屋的总价款为40万元，合同解除后，福安公司返还的购房款应限于合同约定的房屋价款。

至于康桂英在签订合同之前将60万元转由刘海霞支付给周某1系其与周某1之间的关系，康桂英对其先支付给周某1总款60万元而后与福安公司签订商品房买卖合同的价款40万元的事实是知晓并自愿履行的。

康桂英系成年人，应当知道此交易模式存在风险。

其支付给周某1超出合同约定房款的款项对福安公司没有约束力，不应由福安公司返还。

一审判决以康桂英实际支付给周某1的款项数额判令福安公司承担偿还责任不当，应予纠正。

综上所述，福安公司的上诉请求不成立，不予支持。

一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下
【裁判结果】一、维持海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5231号民事判决第一项；二、撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5231号民事判决第三项；三、变更海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5231号民事判决第二项为：儋州福安房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十五日内返还康桂英购房款400000元及支付利息（以400000元为本金，2018年7月10日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2019年8月20日至购房款还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回康桂英的其他诉讼请求。

儋州福安房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9904元，由康桂英负担4000元，儋州福安房地产开发有限公司负担5904元；二审案件受理费9904元，由康桂英负担4000元，儋州福安房地产开发有限公司负担5904元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-05 04:04:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年底，康桂英经刘海霞介绍，购买了福安公司开发的白马井镇商业城A3-126号商铺，后康桂英通过刘海霞向福安公司的职工周某1支付了购房款60万元。

2018年1月5日，福安公司与康桂英签订《商品房买卖合同》（合同编号xxx·DZ0001133），合同载明房款数额为439492元。

后来康桂英到福安公司处询问，发现白马井镇商业城A3-126号商铺于2017年5月25日已卖给案外人刘某和张高玲。

之后经双方协商，康桂英同意将商业城A3-126号商铺调剂为白马井镇商业城A3-123号商铺。

2018年2月9日，双方重新签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxx·DZ0001145），福安公司在《商品房买卖合同》上加盖商品房合同专用章和法定代表人连玉斌的印章，以及销售经理周某1、销售员庄燕萍在合同上签名。

同日，涉案房屋所在的海南万家合物业有限公司儋州分公司收取房屋维修资金、合同备案登记、房产证登记费等共计4064.8元（后实际退还）。

但至今，福安公司未向康桂英交付房屋，双方协商不成，遂引发本诉。

【一审法院认为】一审法院认为，对本案的争议焦点，阐述如下：一、关于福安公司是不是本案被告问题。

从本案现已查明事实来看，福安公司认可在涉案合同签订的期间，周某1系其公司员工，亦认可涉案合同上的公章为其公司印章。

从本案涉案合同的签订及康桂英支付购房款的时间点来看，康桂英系通过先行支付购房款到周某1名下的账户，而后康桂英与福安公司签订涉案合同（上有福安公司的印章、法定代表人连玉斌印章及相关工作人员周某1、庄燕萍的签名），康桂英支付购房款到私人名下账户而非福安公司名下账户的行为，在履行审慎注意义务时存在瑕疵，但支付购房款后，康桂英与福安公司仍能顺利签订书面的房屋买卖合同，由此康桂英有足够的理由相信其与福安公司签订合同，并已向福安公司支付了购房款，故福安公司应是本案的被告，福安公司主张其不是本案的被告的证据不足，不予采信。

【二审上诉人诉称】福安公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5231号民事判决，改判驳回康桂英的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由康桂英负担。

事实
和理由：1.涉案房屋属于二手房交易。

康桂英并非直接向福安公司购房，而是通过刘海霞、案外人周某1与涉案房屋原买受人进行交易。

根据康桂英的自述，其先向刘海霞支付了款项60万元，再由刘海霞、赫荣涛支付给周某1。

付款后，康桂英才与福安公司签订《商品房买卖合同》，这一交易过程明显与一手房的交易习惯不符，可见康桂英对该二手房的交易事实是明知的。

其在未签订《商品房买卖合同》前将款项交付给非房屋所有人，存在重大过错，而且福安公司并未收取康桂英的房款，周某1收取其房款后也未交付给福安公司。

故其要求福安公司返还其房款没有事实根据及法律依据。

2.周某1并非福安公司销售人员及财务人员，其无权代理销售福安公司名下的房产。

事实上周某1为了获取非法利益，虚构卖房事实，骗取康桂英的房款，已构成了诈骗罪，生效的《刑事判决书》已经认定该事实。

可见周某1的收款行为属于个人行为，并非公司职务行为。

因此康桂英应当要求周某1返还其已支付的款项。

3.从康桂英提交的《商品房买卖合同》及发票看，商业城A3-126号房的总房款为439432元，后调剂的商业城A3-123号的总价款为40万元。

无论是从合同约定的总房款还是发票金额，均与康桂英自称向刘海霞支付及刘海霞向周某1支付的购房款60万元相差甚远，而且康桂英向刘海霞支付及刘海霞向周某1支付的款项均没有相应的证据予以证明。

一审判决仅凭周某1出具的《收条》就认定福安公司实际收到的房款为60万元，属于认定事实错误。

综上所述，福安公司的上诉请求不成立，不予支持。

一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
儋州福安房地产开发有限公司与康桂英商品房销售合同纠纷二审民事判决书
海南省第二中级人民法院
民事判决书
(2020)琼97民终80号当事人上诉人（原审被告）：儋州福安房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海花园--商业城会所A1栋（控规A-7-4号地块）。

法定代表人：连玉斌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邝继若，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：康桂英。

委托诉讼代理人：赵福臣，北京大成（海口）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：某某，北京大成（海口）律师事务所律师。

原审第三人：刘海霞。

委托诉讼代理人：李铁军，黑龙江建兴律师事务所律师。

审理经过上诉人儋州福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）因与被上诉人康桂英、原审第三人刘海霞商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5231号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称福安公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5231号民事判决，改判驳回康桂英的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由康桂英负担。

事实和理由：1.涉案房屋属于二手房交易。

康桂英并非直接向福安公司购房，而是通过刘海霞、案外人周某1与涉案房屋原买受人进行交易。

根据康桂英的自述，其先向刘海霞支付了款项60万元，再由刘海霞、赫荣涛支付给周某1。

付款后，康桂英才与福安公司签订《商品房买卖合同》，这一交易过程明显与一手房的交易习惯不符，可见康桂英对该二手房的交易事实是明知的。

其在未签订《商品房买卖合同》前将款项交付给非房屋所有人，存在重大过错，而且福安公司并未收取康桂英的房款，周某1收取其房款后也未交付给福安公司。

故其要求福安公司返还其房款没有事实根据及法律依
据。

2.周某1并非福安公司销售人员及财务人员，其无权代理销售福安公司名下的房产。

事实上周某1为了获取非法利益，虚构卖房事实，骗取康桂英的房款，已构成了诈骗罪，生效的《刑事判决书》已经认定该事实。

可见周某1的收款行为属于个人行为，并非公司职务行为。

因此康桂英应当要求周某1返还其已支付的款项。

3.从康桂英提交的《商品房买卖合同》及发票看，商业城A3-126号房的总房款为439432元，后调剂的商业城A3-123号的总价款为40万元。

无论是从合同约定的总房款还是发票金额，均与康桂英自称向刘海霞支付及刘海霞向周某1支付的购房款60万元相差甚远，而且康桂英向刘海霞支付及刘海霞向周某1支付的款项均没有相应的证据予以证明。

一审判决仅凭周某1出具的《收条》就认定福安公司实际收到的房款为60万元，属于认定事实错误。

二审被上诉人辩称康桂英辩称，1.被上诉人的合理信赖利益应当受到法律保护。

判断被上诉人在签订合同时是否尽到审慎义务，应当以被上诉人在签订合同过程中所处环境综合判断。

如若不是基于对于福安公司的商业信誉以及存在过类似交易的实际情况的信任，被上诉人不可能与周某1个人进行如此大额的交易，被上诉人认为，周某1就是福安公司的代言人，与周某1进行谈判磋商，履行付款义务，可以签订加盖福安公司公章及法定代表人名章的正式商品房买卖合同。

并且福安公司在整个交易过程中，指派除周某1之外的连建海、庄艳萍等人代表福安公司履行合同。

因此，被上诉人在签订涉案商品房买卖合同过程中已经尽到审慎义务，不存在重大过错。

2.福安公司主张周某1无权代理销售房屋、收取房款系周某1个人行为与实际情况不符。

涉案房屋所在楼盘存在多套且多次以内部更名的方式重新签订《商品房买卖合同》达到再次转卖的现象。

若没有福安公司配合，仅凭周某1一人是无法完成交易的。

因此，周某1代表福安公司对外签订《商品房买卖合同》的行为系职务行为，因此产生的法律后果应当由福安公司承担。

3.福安公司在一审法庭调查过程中对于合同以及所开具的不动产统一发票的真实性予以认可，这足以说明双方存在真实合法有效的买卖合同关系。

从被上诉人所提交的由
福安公司出具的《关于辞退周某1同志的通知》内容以及合同签订履行来看，福安公司对周某1以其名义与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》这一事实是知情并且予以配合的。

4.从福安公司与被上诉人先后签订两份《商品房买卖合同》，为被上诉人协商置换不同房屋的行为可以证明福安公司与被上诉人存在真实的买卖合同关系而且配合置换房屋的事实。

综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。

刘海霞述称，1.福安公司与康桂英签订了《商品房买卖合同》足以证明福安公司的主体适格，应承担合同责任。

本案不符合“二手"房交易的程序。

2.周某1先收到购房款，福安公司之后办理的更名签订的合同，这就证明周某1收款是职务行为。

3.周某1收取购房款的行为，虽然已被追究刑事责任，但周某1至今没有向康桂英退还房款。

根据法律规定，刑事判决的处理结果与本案没有冲突，周某1收取购房款的行为是职务行为，由福安公司承担合同责任，返还购房款。

原告诉称康桂英向一审法院起诉请求：1.判令解除康桂英与福安公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DZ1145、FA·DZ1133）；2.判令福安公司返还已支付的购房款60万元及利息（按同期同类银行贷款利率自2018年2月9日起计算至实际返还款项之日止）；3.判令福安公司赔偿康桂英装修损失3200元、交通费7235元；5.判令福安公司向康桂英支付赔偿金40万元；6.案件受理费由福安公司负担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年底，康桂英经刘海霞介绍，购买了福安公司开发的白马井镇商业城A3-126号商铺，后康桂英通过刘海霞向福安公司的职工周某1支付了购房款60万元。

2018年1月5日，福安公司与康桂英签订《商品房买卖合同》（合同编号FA·DZ0001133），合同载明房款数额为439492元。

后来康桂英到福安公司处询问，发现白马井镇商业城A3-126号商铺于2017年5月25日已卖给案外人刘某和张高玲。

之后经双方协商，康桂英同意将商业城A3-126号商铺调剂为白马井镇商业城A3-123号商铺。

2018年2月9日，双方重新签订《商品房买卖合同》（合同编号：
FA·DZ0001145），福安公司在《商品房买卖合同》上加盖商品房合同专用章和法定代表人连玉斌的印章，以及销售经理周某1、销售员庄燕萍在合同上签名。

同日，涉案房屋所在的海南万家合物业有限公司儋州分公司收取房屋维修资金、合同备案登记、房产证登记费等共计4064.8元（后实际退还）。

但至今，福安公司未向康桂英交付房屋，双方协商不成，遂引发本诉。

一审法院另查，2017年6月15日，福安公司与案外人龙某、周某2签订《儋州市商品房买卖合同》（合同编号DZL000125255），合同约定福安公司将儋州市白马井镇商业城A3-123房屋出售给案外人龙某、周某2。

康桂英请求福安公司赔偿房屋装修损失3200元和交通费7235元，其提交的证据不足以证实。

福安公司主张其不是本案的被告，其提交的证据不足以证实。

一审法院认为一审法院认为，对本案的争议焦点，阐述如下：一、关于福安公司是不是本案被告问题。

从本案现已查明事实来看，福安公司认可在涉案合同签订的期间，周某1系其公司员工，亦认可涉案合同上的公章为其公司印章。

从本案涉案合同的签订及康桂英支付购房款的时间点来看，康桂英系通过先行支付购房款到周某1名下的账户，而后康桂英与福安公司签订涉案合同（上有福安公司的印章、法定代表人连玉斌印章及相关工作人员周某1、庄燕萍的签名），康桂英支付购房款到私人名下账户而非福安公司名下账户的行为，在履行审慎注意义务时存在瑕疵，但支付购房款后，康桂英与福安公司仍能顺利签订书面的房屋买卖合同，由此康桂英有足够的理由相信其与福安公司签订合同，并已向福安公司支付了购房款，故福安公司应是本案的被告，福安公司主张其不是本案的被告的证据不足，不予采信。

二、关于双方签订合同编号为FA·DZ0001133和合同编号为FA·DZ0001145的《商品房买卖合同》应否解除的问题。

双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：
FA·DZ0001133）和《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DZ0001145）是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。

因此，对双方所签订的《商品房买卖合同》应确认为合法有效。

而因合同项下房屋已交付案外人，合同目的已无法实现，康桂英据此主张解除合同，符合法律规定，予以支持。

三、关于解除合同后福安公司是否应向康桂英返还已支付的购房款600000元及利息的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失"的规定，合同解除后，应按实际履行情况进行权利回转，弥补合同双方当事人的损失，故福安公司应按实际收到的数额60万元向康桂英返还购房款及支付利息，利息从康桂英向法院起诉之日（即2018年7月10日）起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至返还购房款之日止。

四、关于福安公司应否向康桂英赔偿房屋装修损失3200元和交通费7235元的问题。

康桂英该项请求证据不足，不予支持。

五、关于福安公司应否向康桂英支付赔偿金400000元的问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释"）第八条第（二）项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人"及第九条第（三）项“出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实"，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

可见，第八条第（二）项的“买受人"是“一房二卖"中购买房屋在先的买家，而第九条第（三）项的“买受人"是“一房二卖"中购买房屋在后的买家。

从本案现已查明事实，涉案合同项下房屋系福安公司售卖给案外人，又卖给康桂英，故本案不适用“解释"第八条第（二）项的规定。

康桂英未对签订在前的合同是否解。