影响中国楼市价格因素分析

—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—Hale Waihona Puke ————
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
一
日本 ， 国， 中 国台湾 的投 资依赖 性很 韩 及 强的地 区， 在韩 国日本遭遇经 济危机的时
力资源相对 比较丰 富，对经济发展十分有 利的黄金时期 。 形成一爪‘ ‘ 中间大， 两头小” 白‘ 勺 黄金 比例 ” ‘ 。社会负担相对较轻， 劳动力 储蓄的增加，从而对社会经济发展有着极
大 的好 处 。 这 期 间 ， 房地 产 的 发展 是 非 在 对
近 年来， 随着消 费者 在市场运行 中主体意
识不断增 强， 费者 的预期心 理也 由潜在 消 状态转化为 显现 状态， 影响消 费者行为 的 预 期也 日益成 为影 响经 济运行 的重 要因 素。 影响购房者预期心理的因素主要有收 入 因 素 ， 会 影 响 因 素和 对 未 来 价 格 的 预 社 期 因素等 。对于 多数商 品来 说， 当购 房者 的收入水平提高 时， 就会 增加对商 品的需 求 量； 反， 相 当购房 者 的收入水 平 下降时， 就会减少对商品 的需求量。 社会影响因素
在 一个 时 期 内生 育 率 迅 速 下 降 ， 儿 童 与 对
２１ ． ０股市和楼 市的相关 性 。２ ０ ０７年 的中 国股 市很好 ， 很多人赚 了钱 ， 而对 转 楼市进行投 资， 导致楼市价格大涨 。 ２１ 政 策 问题 。 中国楼 市是典型 的 ．１
政 策 市 。受 到 政 策 的 影 响很 大 。
造 成 了 楼 板 价 的 高 起 。房 价 自然 就 更 高
了。
１９ ９ ８年 以后 ， 福 利 分 房 的 时代 结 束 了 。成 为 中 国 两种 住 房 体 制 的 转 换 期 ， 也 成 为 中 国人 两 种 生 活 方 式 的 分 水 岭 。 ０ ２ ２ ０
２８房 地 产 商 的 资 金链 对 房 价 的 影 响 ．
很关键。当房地产商的资金短缺 时， 开发 商会 降价 变现 。当房地 产商 的资金 充裕
时 ， 发 商 会 顽 强 抵制 房价 下跌 。 开
年 以后 ， 国的房价 节节攀 升 ， 中 中国人从 福利分房 的拥挤之痛转 换为高房价之痛 。 从这 一年 开始 ， 没有 房子 的人 ， 无奈 地看 着房价突破 一万元、 两万元 ， 三万元 。 一次 又 一次的宏 观调控 非但没有 把房 价 打压 下 去 ，反而 成为投 资客 一次又 一次 的机 会 。最终换来房价一轮又一轮新 的增长 。
人 们 逐 渐 把 买 房 的计 划 搁 置 ， 目标 地 也 离
延续着 ２ ０ ０９年 的惯 性上涨 ，中央 继续对 房地产市场重拳 出击 ， 出台了一 系列的强
有 力 的 政 策 。 ２ １ 的 ５月份 ， 涨 的 在 ０ ０年 上
２９投资心理需求。 中国的楼 市已经 ． 成 为投 资客 的天堂 。 而全 民炒房也成为一 种趋势 。中国正在经历着去产业经济化 。 很 多老 板做 实业不赚钱，把工厂卖掉 ， 炒
楼成为一种普遍现象 。
房价 终于 到了盘整 期。【 ｉ Ｉ
２楼 市 价 格 影 响 因 素 分 析 ．
２１供 求关 系 任 何商 品 都离 不开 供 ． 求关系。 楼市也不例外。 当供大于求 时， 价 格下降， 反之 ， 价格上涨 。在楼 市中 ， 新开 盘的房屋量和 以往 的存量房 的多少， 对 都 房价产 生影响。 ２ ． 口的 问题 “ 口红利 ” 的是 ２人 人 指
影 响 巾 国 楼 市 价 格 因 素 分 析
口 王 开 翳
（ 上海中华职 业技术学 院， 上海 ２ １０ ） ０ ４ ４
候， 对楼市的影响是很 大的。 ２６ 地 供应 量 。 房地 产 商的 角度 而 ．土 从 言， 楼价 的构成因素主要包括土地成本， 建 安成本， 财务成本， 税费和利润 。 地价是房价
中劳 动 适 龄 人 口 比重 上 升 ， 而 在 老 年 人 从 口 比例 达 到 较 高水 平 之 前 ，形 成 一 个 劳动
２１ ．２心理预期和通 货膨胀 。 消费者预 期是 构成消 费者制 定和 实施 消 费决策 的 先决条件，是消费者行 为的基础性环 节。
元月 ８日， 中国第 一家 房地产公 司——深 圳经济特 区房地产 公司成立 了， 当时 的深 圳房地产 管理 局副局 长骆锦 星兼任 总经
城市更远 。
二 、 国楼 市 的的 发 展 过 程 中
１７ ９ ８年 ，中 国开 始酝 酿住 房 变革 。
１８ ９ ０年 ， 开 了 中 国 楼 市 开 发 序 幕 ， 为 拉 成 中 国房 地 产 业 突 飞猛 进 的一 年 。 １８ ９ ０年
老年抚养 和赡养的负担相对较轻 ， 总人 口
构 成 的重 要 部分 ， 价与 地 价二 者 呈现 较 大 房
的相关性。由于土地是不可再生资源， 具有
稀 缺 性 和 不 可再 生性 ，又没 有 相 似 的 替代 品 ， 上 对土 地 的需 求 是对 地 产 的需 求 而 实质
引起 的派生需求。土地 的供应量， 直接影响 着后面一到两年的楼市价格。 ２７土地价格 。 也就是政府对土地的 ． 操作形式 。现在地方政府对土地 的拍卖 ，
一
、
引 言
火 暴 异 常， 价 呈 现 节 节 攀 升 的 走 势 。 年 房 末 ， 央 相 继 出 台 一 系 列 房 地 产 市 场 调 控 中 政策， 以遏 制 部 分 城 市 投 机 炒 作 和 房 价 过 快 上 涨 的 势 头 。２ １ 开 始 ， 国房 地 产 ０ ０年 中
指购房 者周围的人对 他所产生 的影响， 我 国房 地 产 市 场 运 行 机 制 还 尚待 完 善， 房 购 者 往 往 不够 理 性 缺 乏 自 己的 判 断 ， 众 心 从 理 严 重 容 易 形 成 羊 群 效 应 ， 响 消 费 者 的 影 心 理 预 期 。 未来 价 格 的预 期 受 宏 观 经济 对