资产评估公式

收益法
资金时间价值
复利终值
F=P*(1+i)n
复利现值
P=F*(1+i)-n
后付年金终值
F=A*[(1+i)n-1]/i
F=A*∑(1+i)n-1
后付年金现值
P=A*∑(1+i)-n
P=A*[1-(1+i)-n]/i
先付年金终值
F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i)
先付年金现值
P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)
递延年金现值(m期后n期)
P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)-m
P=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m 永续年金现值
P=A/i
年偿债基金(每一年末应存金额)A=F*i/[(1+i)n-1]
年资本回收额(每一年应还本付息额)
A=P*i/[1-(1+i)-n]
(一)纯收益不变
1.永续:P=A/r
2.有限A*[1-(1+r)-n]/r
(二)纯收益在若干年后维持不变
1.无穷:P=∑[
n
i=1
R i(1+r)-i] +A/r*(1+r)-n
2.有限:P=∑[
m
i=1
R i(1+r)-i] +A*[1-(1+i)-(n-m)]/i *(1+i)-m
(三)纯收益按等差级数转变
1.递增无穷:P=A/r +B/r2
2.递增有限:P=(A/r +B/r2)*[1-(1+r)-n] -B/r*n(1+r)n
3.递减无穷: P=A/r -B/r2
4.递减有限: P=(A/r -B/r2)*[1-(1+r)-n] +B/r*n(1+r)n
注意计算收益年限n=A-(n-1)B
(四)纯收益按等比级数转变
1.递增无穷:P=A/(r-S)
2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n}
3.递减无穷:P=A/(r+S)
4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n}
(五)已知未来若干年后资产价钱
P=A*[1-(1+r)-n]/r *P n(1+r)-n
本钱法
评估值=重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
(一)重置本钱
1.价钱指数法
重置本钱=资产的历史本钱*价钱指数
重置本钱=资产的历史本钱*(1-价钱变更指数)
定基价钱指数=(评估基准日价钱指数/资产构建时点价钱
指数)*100%
环比价钱变更指数=(1+a1)(1+a2)*…*(1+a n)*100%
2.功能价钱类比法
重置本钱=参照物重置本钱*(被评估资产年产量/参照物年
产量)
重置本钱=参照物重置本钱*(被评估资产年产量/参照物年
产量)X
(二)实体性贬值
1.观察法
实体性贬值=重置本钱*(1-实体性成新率)
实体性贬值=重置本钱*实体性贬值率
2.利用年限法
⑴资产利用率=(实际利历时间/法定利历时间)*100%
⑵实际已利用年限=名义已利用年限*⑴
⑶总利用年限=⑵+尚可利用年限
⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100%
⑸实体性贬值=(重置本钱-估计残值)*⑷
(三)功能性贬值
1.逾额运营本钱
⑴逾额运营本钱
⑵净逾额运营本钱=⑴*(1-所得税税率)
⑶资产剩余寿命
⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数
2.逾额投资本钱
功能性贬值=恢复重置本钱-更新重置本钱
(四)经济性贬值
经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X]*100%
经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)* [1-(1+i)-n]/i
丛林资源资产评估
本钱法
1.重置本钱法(幼龄)
⑴株数调整系数K1
株数保留率(r)=林地实有保留株数/造林设计株数当r≥85%, K1=1
当r＜85%, K1=r
⑵树高调整系数K2
K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高
⑶E n=K *∑C
n
i=1i
(1+P)n-i+1
K:林分质量调整系数
C i:第i年生产本钱(年初)
2.费用价值法(改良)
B n=A(1+P)n+∑M
n
i=1i
(1+P)n-i+1
A:林地购买费
M i:第i年林地改良费(年初）
市场法
1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟)
E n=W-C-F
W:销售总收入
C:木材经营本钱
F:木材生产经营利润
2.市场成交价比较法
E=K*K b*G
K:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数
K b:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价
G:参照物市场交易价钱
收益法
1.收益净现值法(经济林)
E n=∑[
u
i=n
(A i-C i)/(1+P)n-i+1]
A i:第i年的收入(年末)
C i:第i年的本钱支出(年末)
u:经营期
n:林分年龄(评估时)
2.收获现值法(中龄,近熟)
⑴存在间伐
B u=K *[A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n
-∑[
u
i=n
C i/(1+p)i-n+1]
⑵无间伐
B u=K *[A u/(1+P)u-n] -
C i*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]
A u:主伐时纯收入(年末)
D a、D b:间伐纯收入(年末)
C i:第i年营林生产本钱(年末)
u:经营周期
3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)
⑴林木评估
E n=A/P
A:年平均纯收益(年末) ⑵林地利用权 ①无穷:B u =R/P
②有限:B u =R/P *[1-(1+P)-n ] R:林地年平均地租收益 n:林地利用权的利用年限 4.林地期望法(同龄,永续皆伐) B u ={A u +D a (1+P)u-a +D b (1+P)u-b +
…
-∑[u i =1C i (1+p)
u-i+1]}/(1+p)u -1 -V/P C i :第i 年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育) V:年均营林生产间接费用
(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年金现值)
矿业权评估 1.折现现金流量法
P=∑[n t =1(CI-CO)t *(1+i)-t ]
⑴肯定计算年限
⑵计算每一年现金流入CI ①销售收入
②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末) ③回收流动资金(最后一期期末)
④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备含税价/(1+17%)*17% ⑶计算各年现金流出CO
①无形资产投资(土地利用权费于评估基准日流出) ②流动资金(生产期第一年流出) ③经营本钱(每一年年末) ④销售税金及附加(每一年年末)
⑤企业所得税=(销售收入-总本钱费用-销售税金及附加)*所得税税率
2.折现剩余现金流量法
P=∑[n t =1(CI-CO-I p )t *(1+i)-t ]
I p :投资合理报酬 ⑴计算各年现金流入 ⑵计算各年现金流出 ⑶计算投资合理报酬
①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2 ②投资报酬=资产净值*投资报酬率 ⑷肯定折现率:无风险报酬率 ⑸计算剩余现金流量现值 3.剩余利润法
P=∑[n t =1(E-E i )t *(1+i)-t ]
E:年净利润=销售收入-总本钱费用-销售税金及附加-企
业所得税
E i :开发投资利润=昔时资产净值*投资利润率 4.收入权益法
P=∑[n t =1SI t *(1+i)-t ] *K
SI t :年销售收入=产量*产率*销售价钱 K:采矿权权益系数
收益法主要评估参数肯定 1.可采储量
评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数 (可信度系数也可叫设计利用率)
可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率
可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量 2.相关年限(矿山服务年限T)
⑴金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产 T=Q /A(1-ρ) (Q=总的-已开采的) A:矿山生产能力 Q:可采储量 ρ:矿石贫化率 ⑵非金属矿种 T=Q/A
T=Q /A*K
K:储量备用系数
⑶石材矿
按荒料计:T=Q sx /Q h(1+K d)
按板材计:T= Q sx*ηb / Q b(1+K d)
Q sx:荒料可采储量
Q h:年生产荒料量
Q b:年生产板材量
K d:吊装运输损失系数
ηb:板材率
⑷石料矿
T=Q*K*β/A
K:地质影响系数
β:松散系数
3.产品方案与采选(冶)技术指标
采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率) /(评估利用的资源储量-设计损失量)
4.销售收入
⑴金属矿产品
①以原矿: S q=Q y*P y
②以精矿: S q= Q js*P js= Q y*γ*P js= Q y*αε/β*P js= Q y*α
0(1-ρ)ε/β*P js
③以精矿中金属: S q= Q js*β*P jj= Q y*γβ*P jj= Q y *αε
*P jj= Q y *α0(1-ρ)ε*P jj
④以冶炼金属产品: S q= Q s*P s= Q y*αεεy/βy* P s= Q y*α
(1-ρ)εεy/βy* P s
Q y:原矿产量P y:原矿价钱
Q js:精矿产量P js:精矿价钱
P jj:精矿金属价钱
Q s:金属产品产量
P s:金属产品价钱
γ:精矿产率= Q js/Q y
α:原矿品位α=α0(1-ρ)
α0:地质品位β:精矿品位
ρ:矿石贫化率=(地质品位α0-采出矿石品位)/地质品位
ε:选矿回收率=产率γ*精矿品位β/原矿品位α
εy:冶炼回收率
βy:金属产品品位
⑵非金属矿产品
①一般非金属: S q=Q y*P y= Q js*P js
②煤矿: S q=∑不同牌号煤产量*不同牌号煤价钱
③石材:
荒料S q=荒料产量*荒料价钱=原矿产量*成荒率*荒料价钱
板材S q=板材量*板材价钱=原矿产量*成荒率*板材率*板
材价钱
5.投资
⑴单位生产能力投资估算法
I=I d*A*η1*η2
I d:参照物矿山单位生产能力投资
A:评估对象矿山生产能力
η1:时间不同调整系数
η2:地域不同调整系数
⑵生产规模指数法
I1=I0(S1/S0)n*η1*η2
I0:参照矿山固定资产投资额
S1:评估对象矿山生产能力
S0:参照矿山生产能力
n:生产能力指数
⑶比例估算法
I=I1/f
I1:评估对象矿山某主要工程的投资额
f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例
6.本钱费用
总本钱费用=产品本钱+管理费用+财务费用+营业费用
=(制造本钱+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用
经营本钱(付现本钱)=总本钱费用-折旧费-摊销费-折旧性
质维简费-利息支出 本钱法
适用于预查和普查阶段的探矿权评估 1.勘查本钱效用法(预查)
P c =C r *F=[∑(n i =1U i *P i )*(1+ε)]*F=[∑(n
i =1U i *P i )+C]*F
C r :重置本钱
U i :各类方式完成的实物工作量
P i :各完成的实物工作对应的现行价钱和费用标准 F:效用系数= f 1*f 2 f 1:合理性系数 f 2:加权平均质量系数 ε:间接费用的分摊系数 C:间接费用 2.地质要素评序法 P=P c *
α
=[
∑(
n i =1U i *P i )*(1+
ε)]*F*∏αm j =1j =[∑(n i =1U i *P i )+C]*F*∏αm j =1j
αj :第j 个地质要素的价值指数 α：调整系数=∏αm j =1j ①肯定评估方式 ②计算直接本钱
③计算重置本钱=直接本钱*(1+ε)
④肯定效用系数 f 2=∑(该类工作项目重置本钱*该类工作项目效用系数)/∑工作项目重置本钱 ⑤计算探矿权评估价值=重置本钱*效用系数 ⑥探矿权价值=基础本钱⑤*调整系数
(勘查本钱效用法:②-⑤,地质要素评序法:②-⑥) 市场法 1.可比销售法
⑴详查以上探矿权及采矿权 P={∑[n i =1P i (μ·ω·t ·θ·λ·δ)]i }/n P i :参照物成交价 n:参照物个数 μ:可采储量调整系数 ω:矿石品位(质级)调整系数 t:生产规模调整系数
θ:产品价钱调整系数 λ:开采条件调整系数 δ:区位与设施调整系数 ⑵勘查程度较低探矿权
P={∑[n i =1P i (P a ·ξ·ω·v ·φ·δ)]i }/n P a :勘查投入调整系数 ξ:资源储量调整系数
v:物化探异样调整系数
φ:地质环境与矿化类型调整系数
调整系数=1-(1-评估对象的可比因素评判值/参照物的可比因素评判值)*该可比因素权重 2.单位面积探矿权价值评判法 P=S*P a ’
S:评估对象勘查区面积 P a ’:单位面积探矿权价值 3.资源品级探矿权价值估算法 P=Q d ·ε·ω·c Q d :资源储量 ε:单位资源品级价值 ω:资源品级
c:矿业权价值占资源毛价值的比例
无形资产评估 收益法
⑴评估值=∑[n i =1R i *K*(1+r)i ]
K:无形资产分成率
R i :第i 年利用无形资产带来的收益
⑵评估值=∑[n i =1R i *(1+r)-i ]
R i :被评估资产的第i 年的逾额收益
无形资产逾额收益的肯定
1.直接估算法
⑴价钱增加(P):R=(P2-P1)Q(1-T)
⑵销量增加(Q):R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)
⑶本钱降低(C):R=(C1-C2)Q(1-T)
⑷前三项都转变:R=[Q2(P2-C2)-Q1(P1-C1)](1-T)
2.差额法
R=净利润-净资产总额*行业平均净利润率
3.分成率法
无形资产收益额=销售收入(利润)*销售收入(利润)分成率*(1-T)
销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率
本钱法
1.自创无形资产重置本钱
⑴核算法
重置本钱=本钱+期间费用+合理利润
⑵倍加系数法
重置本钱=[(C+β1V)/(1-β2)](1+L)
C:物化劳动消耗
V:活劳动消耗
β1:创造性劳动倍加系数
β2:科研平均风险系数
L:投资报酬率
2.外购无形资产重置本钱
重置本钱=账面本钱*(评估时物价指数/购买时物价指数)
3.无形资产贬值率的估算
贬值率=已利用年限/(已利用年限+剩余利用年限)*100%
计算机软件评估
市场法
V=αβV’
α:生产率调整系数
β:价值调整系数
V’参照物价值
本钱法(主要)
P=C1+C2
C1=M*W
C1:开发本钱
C2:保护本钱
M:工作量(人/月)
W:单位工作量本钱(月工资)
商誉的评估
1.割差法
评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评
估值之和
2.逾额收益本金化价钱法
商誉的价值=(企业预期年收益额-行业平均收益率*该企业
的单项资产评估值之和)/适用资本化率
=(被评估企业单项资产评估值之和*(被评估企业预期收益
率-行业平均收益率)/适用资本化率
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项
资产评估值之和*100%
债券评估
上市债券评估
评估值=债券数量*评估基准日债券的市价(收盘)
非上市债券评估
1.到期一次还本付息
P=F*(1+r)-n
F:债券到期时的本利和
单利:F=A*(1+m*i)
复利:F=A*(1+i)m
r:折现率
A:债券面值
m:计息期限 i:债券利息率
2.分次付息,到期一次还本
P=∑[n i =1R i *(1+r)-i ]+A(1+r)-n
R i :第i 年的预期利息收益 i:评估基准日距收取利息日期限 n:评估基准日距到期日期限
股票评估 普通股价值评估 1.固定盈利 P=R/r
R:股票未来收益额 r:折现率
股票收益=每股股利或收益/每股面值 2.盈利增加型 P=R/(r-g)
R:评估基准往后的第一次股利 g:股利增加率
g=再投资比率*净资产利润率 优先股价值评估 1.不卖,永续
P=∑[∞
i =1R i *(1+r)-i ] 2.出售,有限期
P=∑[n i =1R i *(1+r)-i ]+F(1+r)-n
F:优先股的预期变现价值
企业价值评估 收益法
一.企业永续经营 1.年金法 ①各年收益相等 P=A/r ②各年收益不等
P=∑[n i =1R i *(1+r)-i ]÷{[1-(1+r)-i ]/r }÷r
2.分段法
①从n+1年起收益相等
P=∑[n i =1R i *(1+r)-i ]+[(R n /r)(1+r)-n ]
②从n+1年起收益增加
P=∑[n i =1R i *(1+r)-i ]+{[R n (1+g)/(r-g)](1+r)-n }
二.企业有限经营
P=∑[n i =1R i *(1+r)-i ]+ R n (1+r)-n
折现率及资本化率
投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率 风险报酬率的估测 1.风险累加法
风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率 2.β系数法 R r =(R m -R f )*β
R r :被评估企业风险报酬率 R m :投资报酬率(市场期望报酬率) R f :无风险报酬率
β:系数=某公司的风险水平/市场组合的风险水平 R q =(R m -R f )*β*α α:企业特定风险调整系数 折现率的计算 ㈠股东全数权益价值
1.净资产或所有者权益价值=企业整体价值-付息债务
2.对应收益额=净利润或净现金流量(股权自由现金流量 净现金流量=净利润-折旧及摊销-追加资本性支出
3.折现率:权益资金的折现率 R=R f1+(R m -R f2)*β*α R f1:现行无风险报酬率
R f2:历史平均无风险报酬率
㈡企业整体价值
1.企业整体价值=所有者权益+付息债务=总资产-非付息债务
2.对应收益额：净利润或净现金流量+扣税后全数利息
3.折现率：权益资金和全数带息欠债综合折现
R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K d
E/(D+E):权益占全数资本权重
D/(D+E):债务占全数资本权重
K e:权益资本要求的投资回报率(权益资本本钱)
K d:债务资本要求的投资回报率(债务资本本钱)
D:全数债务
㈢投资资本价值
1.投资资本价值=所有者权益+长期欠债
2.对应收益额:净现金流量+长期欠债利息*(1-T)
3.折现率
R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*K d
D:长期欠债
㈣部份股东权益价值
部份股东权益价值=股东全数权益价值*股权比率+控股权溢价或减去少数股权折价
市场法现金流价值比率=被评估企业的市场价值FMV/被评估企
业年现金流CF
价值比率=资产价值/与资产价值密切相关的指标
1.盈利类价值比率
①全投资价值比率
销售收入价值比率=(股权价值+债权价值)/销售收入
EBIT价值比率=(股权价值+债权价值)/EBIT
EBITDA价值比率=(股权价值+债权价值)/EBITDA
无欠债现金流价值比率=(股权价值+债权价值)/无欠债现
金流
②股权投资价值比率
P/E价值比率=股权价值/税前收益
股权现金流价值比率=股权价值/股权现金流
2.资产类的价值比率
①全投资口径价值比率
总资产价值比率=(股权价值+债权价值)/总资产价值
固定资产价值比率=(股权价值+债权价值)/固定资产价值
②股权投资口径价值比率
P/B价值比率=股权价值/净资产价值
3.其他特殊类价值比率
仓储量价值比率=(股权价值+债权价值)/仓库储量
装卸量或吞吐量价值比率=(股权价值+债权价值)/装卸量
或吞吐量
专业人员数量价值比率=(股权价值+债权价值)/专业人员
数量
矿山可开采储量价值比率=(股权价值+债权价值)/矿山可
开采储量
盈利类价值比率
盈利类价值比率M=资产价值/盈利类指标
=1/(r-g)=市场价值FMV/FCF1
价值比率风险因素修正
M s=1÷[1/M g+(r S-r G)+(g G-g S)]
S:被评估企业
G:可比对象
r:全投资折现率
g:预期增加率。