第十章 建筑物的损耗

第十章建筑物的损耗
教材变化：无。

本章重点：建筑物损耗确定
第一节概述
一、建筑物损耗的概念熟悉
有形损耗----由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。

无形损耗----由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。

二、造成建筑物损耗的原因熟悉
1.物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏；
2.功能因素：技术更新、设计变化；
3.经济因素：是指该建筑物与其周边环境不协调。

第二节建筑物损耗的确定
一、使用年限法掌握
计算公式：损耗率d＝100% 成新率＝1－损耗率当残值为零时
损耗＝建筑物的重置价值×损耗率＝C×d
（一）耐用年限N：
1.经济耐用年限：
钢结构：70年；钢筋混凝土结构50年；砖混结构40年；简易结构10年。

2.五种处理：按短的计算；注意第4、5条，尤其是第5条。

（二）建筑物已使用年限：实际使用年限、有效使用年限。

（三）建筑物成新率：
1.成新率：1－损耗率；
2.现值=重置价格×成新率
3.加权系数分别是各部分价值占重置价值的比值。

二、观察法（打分法）
损耗率＝结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B
三、其他方法
对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗采用收益法和市场法等。

（一）成本法：D＝C1＋C2＋C3＋C4－C5＝拆除工程费用＋修缮＋恢复＋直接经济损失－被拆除物残值
（1）直接经济损失包括：房屋使用人周转安置费用、房屋空置、使用面积、净高、采光面积、耐久性、邻近房屋、施工影响等；
（2）房屋使用人周转安置费用＝每人多少钱×天数；
（3）房屋空置、使用面积、净高、采光面积、耐久性宜采用收益法计算；邻近房屋损坏采用成本法、收益法、市场法计算；
（4）施工影响按标准或市场价补偿；被拆除物残值按回收市场价格。

（二）收益法：租金等收入减少和由于能源消耗等费用增加造成的损失。

适用于净收益减少：D＝
适用于收益年限减少：D＝
（三）市场法：
（1）价差法：估算类似有损耗与类似无损耗之间市场价值之差作为建筑损耗。

D＝D1－D2
（2）比较法：建筑物与有类似损耗建筑物比较。

D＝P×F1×F2×F3
＝补偿金额×情况修正系数×日期修正系数×缺陷修正系数
选三个及以上比较。

分别调整补偿金额为对应金额，再用简单算术平均。

四、损耗计算方法的综合
各种方法计算的结果，再用给定的不同权数，综合确定损耗率。

注意：题给损耗率、成新率，计算要统一。

第三节确定建筑物损耗的现场勘察工作
一、现场勘察工作程序熟悉
二、现场勘察要点熟悉
1.钢筋混凝土结构：结构、装修、设备
2.砖混结构：结构、装修、设备。