我国房地产业虚拟经济发展研究

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综述
一、实虚经济体系概述
经济被定义为创造、转化、实现价值，人类的经济活动是满足物质文化生活需要而开展的系列活动，这些活动成为推动社会发展的重要支撑。

社会的发展伴随着经济的发展，经济发展到一定程度后，不仅需要满足人类社会发展的衣食住行的实体经济活动，也需要资产价值投资等在内虚拟经济活动。

因为经济的本质是包括物质价格系统和资产价格系统的一套价值系统，实体经济是由成本和技术支撑定价的物质价格系统，虚拟经济则是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系。

在社会经济的发展过程中，实体经济和虚拟经济都会发挥重要作用，相辅相成，成为整个经济社会必不或缺的组成部分。

表1 实际经济与虚拟经济差异对比表
区别实体经济虚拟经济
定义
是指服务的生产、流通和物质的、精神的产品等经济活动，以物质资料的生产或服务经营活动为主要内容并关系到国计民生的部门或行业是与实体经济相对应，主要指证券、期货、期权等虚拟资本的交易活动，简单地说就是直接以钱生钱的活动
特点有形性、主导性、载体性、下降性
高度流动性、不稳定性、高风险性、高投机性
行业农、林、牧、渔业；采掘业；制造业；电力、煤气及水的生产和供应
业；建筑业；交通运输、仓储业；信息技术业；批发和零售贸易；社
会服务业；传播与文化产业；综合类；等
金融业、银行业、证券业、保险
业；房地产业；收藏业；博彩；
等
从虚拟经济衍生的根源来看，几乎可等同于金融经济，是实体经济发展的必然产物，与实体经济共同推动社会经济的发展。

虚拟经济以其高流动性的特点可以快速的调动社会资金，通过市场的手段实现资本的优化配置。

同时，虚拟经济又以创新性分散了实体经济的市场风险，比如实体企业的期货交易。

再者，虚拟经济为我国提供了参与国际金融市场竞争通道。

然而，虚拟经济是一把“双刃剑”，若打破了虚拟经济与实体经济的互利共生的平衡关系后，经济的发展过度的偏爱虚拟经济，使虚拟资本同实物资本脱离得更远，使银行信贷坏帐的大幅增多，使社会资源配置严重扭曲，使金融系统运作受到破坏，经济发展陷入困境，最终“皮之不存毛将焉附”。

二、虚拟经济备受关注
在我国，虚拟经济研究得到党和政府的高度重视。

2002年，党的十六大报告中首次提出“要正确处理好虚拟经济与实体经济的关系”。

尤其，2008年，国家领导人在多次重要会议及场合强调，虚拟经济必须与实体经济相协调，绝不能因为虚拟经济出现问题而影响实体经济的发展。

2013年以来，国家主席习近平多次强调，国家要强大，要靠实体经济，不能泡沫化，要搞好经济、搞好企业、搞好国有企业，把实体经济抓上去要继续加强国际金融市场监管，使金融体系真正依靠、服务、促进实体经济发展。

2016年，习近平在的中央经济工作会议上强调：“房子是用来住的、不是用来炒的”。

2017年，习近平于在广西壮族自治区考察时指出，“一个国家一定要有正确的战略选择，我国是个大国，必须发展实体经济，不断推进工业现代化、提高制造业水平，不能脱实向虚。

”国家对虚拟经济的关注和重视，也引起
我国房地产业虚拟经济发展研究
张　建　中国建设银行新乡分行财务会计部
【摘　要】随着改革开放的进一步深化，我国经济发展向纵深方向持续深入，实体经济、虚拟经济全速前进，尤其以房地产为代表的虚拟经济得以快速扩张，对实体经济发展形成强烈冲击。

本文以近年来房地产业的发展趋势为研究对象，分析房地产发展规律，对当下稳定房地产市场提出建议措施。

【关键词】贷款投资；实体经济；虚拟经济；房地产业；关系研究
是社会和学术界的广泛关注和研究。

近年来，中国房地产炒作之风盛行，引发了大家对中国经济“脱实向虚”担忧，房地产炒作是虚拟经济，全国上下无不望房兴叹，政府部门试图综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

同时，国家又出台各项措施严控金融系统风险，抓好金融体制改革，促进金融机构突出主业、下沉重心，增强服务实体经济能力，防止“脱实向虚”，对市场参与主体的商业银行的经营提出了更高的要求，而社会经济活动的发展也呈现了新的特点。

三、房地产业发展趋势
我国对房地产的专项统计从1991年开始，当年的房地产开发投资完成额是485亿元，在全国固定资产投资完成额中占比为6%，处于较低水平。

房地产开发在90年代的发展处于起步阶段，总量相对较小，但随着房改全面启动，房地产市场迅速繁荣起来，在固定资产投资中的占比却较初始阶段有了显著提升，在1996年、2000年的占比均超过了20%，期间其他年份的占比也都在10%以上。

但是90年代房地产业刚刚兴起，房改政策和配套措施刚刚推出，在加上宏观政策和金融危机的影响，房地产投资保持稳定增长状态，成为国家的支柱产业之一。

进入21世纪，我国房地产业有了飞速的发展，每年的投资完成额基本呈直线上升态势，2018年房地产开发投资额达到12万亿，是1991年房地产开发投资额的494倍，我国固定资产投资额的倍数仅为156倍。

（如图１）
房地产开发投资完成额的时间序列曲线完美的走成了一个二次函数曲线，尽管经过了2014、2015年的调整期，但是当前的上升趋势依然没有改变。

中国普通家庭为了一套房子倾尽全力，同时还要用银行贷款提前透支掉未来20-30
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年的劳动收入。

房价的节节攀升，催生出的炒房现象层出不穷，无论是民众的资金还是银行的资金纷纷流向房地产，导致实体经济的资本支持严重不足。

当前，国际贸易战暂未缓和，出口受阻，消费疲软，投资脱实，经济发展面临着严峻的考验。

经济的发展离不开金融资本的支持，银行贷款作为提供资金的一种渠道，在我国固定资产投资资金来源中占据了相当的比重，房地产投资的资金来源也离不开贷款的支持。

从2004年以来，国内贷款在固定资产投资资金来源和房地产投资资金来源中的占比分析，国内贷款在整体投资中的占比呈现逐步下降趋势，但是国内贷款在房地产投资资金来源中的占比基本保持稳定水平，因此，金融贷款在对除房地产之外的其他固定资产投资支持中的占比是呈下降趋势的，这也是金融贷款“脱实向虚”的一种表现。

（如图２）
四、结论与建议
贸易危机和国际形式对我国经济的影响逐渐显现，实体企业在经济环境趋弱的宏观背景下更需要资金的支持，国内房地产开发依然不断增长，国内贷款持续支持，实体企业资金需求亟待满足，国内防止金融“脱实向虚”的呼声日益强烈，所以在对房地产业的管控无论从国家政策还是金融支持都不能大幅放松，要在稳定社会经济发展的前提下，优先保障国际民生的实体经济的金融支持，再根据市场的真实房产供需情况进行有效调节，以满足社会民众住有所居的社会愿景，同时也要达到理想的社会就业状态，让希望提供劳动的民众
能够有就业机会。

图1 房地产开发投资完成额时间趋势图（数据来源：东方财富choice数据库）
图2投资资金来源中国内贷款占比时间趋势图（数据来源：东方财富choice数据库）。