张强、开封市中博物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

张强、开封市中博物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】河南省开封市中级人民法院
【审理法院】河南省开封市中级人民法院
【审结日期】2021.03.09
【案件字号】(2021)豫02民终541号
【审理程序】二审
【审理法官】肖献忠高新峰杨雯蒨
【审理法官】肖献忠高新峰杨雯蒨
【文书类型】判决书
【当事人】张强;开封市中博物业管理有限公司
【当事人】张强开封市中博物业管理有限公司
【当事人-个人】张强
【当事人-公司】开封市中博物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】张强
【被告】开封市中博物业管理有限公司
【本院观点】依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解
释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定特别授权证明诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审审理期间，开封市中博物业管理有限公司向本院提供了其与开发商即开封正开置业有限公司的法定代表人杨怀中签订的《前期物业服务合同》原件，该合同上有双方代表人签字并加盖有公章，张强认为开封市中博物业管理有限公司在一审法院审理时仅提交了七页复印件，复印件与原件不一致，故对上述合同的真实性无法判断。

因开封市中博物业管理有限公司与开封正开置业有限公司所签订的《前期物业服务合同》有双方代理人签字，且加盖有公章，故本院对该证据予以采信。

二审经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。

【本院认为】本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。

开封市中博物业管理有限公司与开封正开置业有限公司所签订的《前期物业服务合同》有双方代理人签字，且加盖有公章，因此该合同真实、合法、有效。

被上诉人开封市中博物业管理有限公司依约向该小区提供物业服务，该小区业主有按照约定交纳物业服务费的义务。

张强作为该涉案小区业主，上述合同对张强具有约束力，张强应当依照上述合同缴纳相应的物业管理费，故对于张强的上诉理由，本院不予支持。

关于张强主张的开封市中博物业管理有限公司不作为、玩忽职守，没有及时整改用电设施，导致其空调线路、外机主板报废，造成经济损失的问题，上诉人张强可另行诉讼。

开封市中博物业管理有限公司在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但一审法院因此已经酌情扣除违约金，并无不当。

综上所述，张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规
定，判决如下：
【裁判结果】二审案件受理费50元，由张强负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 18:03:30
【一审法院查明】一审法院认定事实：张强为开封市欧洲小镇小区B11-1-2001号房业主，房屋面积为127.09平方米，2015年4月28日原告与上述小区的开发商开封正开置业有限公司签订了住宅前期物业服务合同，合同约定由开封市中博物业管理有限公司向该小区提供物业服务，物业服务费的标准为高层每月每平方米1.65元，后开封市中博物业管理有限公司按照上述合同的约定向该小区提供了物业服务。

张强收取上述房屋后交纳物业费用至2018年8月16日，此后未再交纳物业费用，后物业公司于2019年8月17日向张强进行了催交，但张强认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不同意交纳物业费用。

另查明，开封市欧洲小镇小区目前尚未成立业主委员会。

【一审法院认为】一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

本案中开封市中博物业管理有限公司与建设单位签订了前期物业服务合同，开封市中博物业管理有限公司亦按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，张强作为涉案小区的业主亦应向物业公司交纳相应的物业费用。

张强自2018年8月17日起至今未交物业服务费，物业公司要求张强支付2018年8月17日至2020年8月16日的物业费用共计5032元，予以支持。

张强辩称物业公司未尽到服务义务，提供的服务存在瑕疵，根据张强所提供的证据可以证明物业公司在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，故开封市中博物业管理有限公司要求张强支付违约金的诉求，本院不予支持。

开封市中博物业管理有限公司作为小区物业管理服务提供者，对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。

关于张强辩称的房屋质量问题，可向房屋开发商主张权利；关于张强辩称因小区配电箱跳闸导致家中空调损坏，可另行
向开封市中博物业管理有限公司主张权利。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张强在本判决生效之日起十日内向开封市中博物业管理有限公司支付2018年8月17日至2020年8月16日的物业费共计5032元。

二、驳回告开封市中博物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取99元，由张强负担。

【二审上诉人诉称】张强上诉请求：撤销开封市金明区人民法院(2020)豫0211民初4294号民事判决，请求上级法院依法改判。

事实与理由：1、开封市中博物业管理有限公司所出示的前期物业服务合同部分缺失，内容不完整(8-15页未出示)，无备案号、无甲方盖章和手印、无骑缝章，明显为虚假前期物业服务合同。

并且之前要求物业出示的前期物业服务合同从未答复，直至一审法院开庭才见到此所谓的“前期物业服务合同”，开封市中博物业管理有限公司明显有欺骗法官和张强的嫌疑。

2、开封市中博物业管理有限公司玩忽职守、不作为。

2017年底，小区只有临时用电，楼下配电箱经常跳闸，小区内不断发生配电箱着火事件。

物业公司理应尽职尽责，履行保障小区居民用电的义务，但开封市中博物业管理有限公司作为物业服务单位，不履行职责，没有及时维修整改用电设施，导致张强的美的空调线路和外机主板烧毁报废，直接造成经济损失6999元，该损失应由开封市中博物业管理有限公司承担。

3、开封市中博物业管理有限公司既然接受开发公司的委托为业主提供物业服务，那么对其开发公司的违约行为应承担起码的督促义务，不能把服务中的不合格问题和瑕疵全部推卸给开发公司，应与开发公司共同承担责任。

综上所述，张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
张强、开封市中博物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
河南省开封市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫02民终541号当事人上诉人(原审被告)：张强。

被上诉人(原审原告)：开封市中博物业管理有限公司。

住所地：开封市五大街欧洲小镇B6栋一楼一号。

法定代表人：王琪，总经理。

委托诉讼代理人：张海。

该公司员工，特别授权代理。

审理经过上诉人张强因与被上诉人开封市中博物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院(2020)豫0211民初4294号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年1月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张强上诉请求：撤销开封市金明区人民法院(2020)豫0211民初4294号民事判决，请求上级法院依法改判。

事实与理由：1、开封市中博物业管理有限公司所出示的前期物业服务合同部分缺失，内容不完整(8-15页未出示)，无备案号、无甲方盖章和手印、无骑缝章，明显为虚假前期物业服务合同。

并且之前要求物业出示的前期物业服务合同从未答复，直至一审法院开庭才见到此所谓的“前期物业服务合同”，开封市中博物业管理有限公司明显有欺骗法官和张强的嫌疑。

2、开封市中博物业管理有限公司玩忽职守、不作为。

2017年底，小区只有临时用电，楼下配电箱经常跳闸，小区内不断发生配电箱着火事件。

物业公司理应尽职尽责，履行保障小区居民用电的义务，
但开封市中博物业管理有限公司作为物业服务单位，不履行职责，没有及时维修整改用电设施，导致张强的美的空调线路和外机主板烧毁报废，直接造成经济损失6999元，该损失应由开封市中博物业管理有限公司承担。

3、开封市中博物业管理有限公司既然接受开发公司的委托为业主提供物业服务，那么对其开发公司的违约行为应承担起码的督促义务，不能把服务中的不合格问题和瑕疵全部推卸给开发公司，应与开发公司共同承担责任。

二审被上诉人辩称开封市中博物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。

原告诉称开封市中博物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令张强支付管理费5032元，违约金10869.12元，合计15901.12元；2、诉讼费用由张强承担。

一审法院查明一审法院认定事实：张强为开封市欧洲小镇小区B11-1-2001号房业主，房屋面积为127.09平方米，2015年4月28日原告与上述小区的开发商开封正开置业有限公司签订了住宅前期物业服务合同，合同约定由开封市中博物业管理有限公司向该小区提供物业服务，物业服务费的标准为高层每月每平方米1.65元，后开封市中博物业管理有限公司按照上述合同的约定向该小区提供了物业服务。

张强收取上述房屋后交纳物业费用至2018年8月16日，此后未再交纳物业费用，后物业公司于2019年8月17日向张强进行了催交，但张强认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不同意交纳物业费用。

另查明，开封市欧洲小镇小区目前尚未成立业主委员会。

一审法院认为一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

本案中开封市中博物业管理有限公司与建设单位签订了前期物业服务合
同，开封市中博物业管理有限公司亦按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，张强作为涉案小区的业主亦应向物业公司交纳相应的物业费用。

张强自2018年8月17日起至今未交物业服务费，物业公司要求张强支付2018年8月17日至2020年8月16日的物业费用共计5032元，予以支持。

张强辩称物业公司未尽到服务义务，提供的服务存在瑕疵，根据张强所提供的证据可以证明物业公司在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，故开封市中博物业管理有限公司要求张强支付违约金的诉求，本院不予支持。

开封市中博物业管理有限公司作为小区物业管理服务提供者，对于物业管理中业主提出的意见和建议应积极与业主沟通，取得业主的理解，主动接受业主的监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平。

关于张强辩称的房屋质量问题，可向房屋开发商主张权利；关于张强辩称因小区配电箱跳闸导致家中空调损坏，可另行向开封市中博物业管理有限公司主张权利。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张强在本判决生效之日起十日内向开封市中博物业管理有限公司支付2018年8月17日至2020年8月16日的物业费共计5032元。

二、驳回告开封市中博物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取99元，由张强负担。

本院查明二审审理期间，开封市中博物业管理有限公司向本院提供了其与开发商即开封正开置业有限公司的法定代表人杨怀中签订的《前期物业服务合同》原件，该合同上有双方代表人签字并加盖有公章，张强认为开封市中博物业管理有限公司在一审法院审理时仅提交了七页复印件，复印件与原件不一致，故对上述合同的真实性无法判断。

因开封市中博物业管理有限公司与开封正开置业有限公司所签订的《前期物业服务
合同》有双方代理人签字，且加盖有公章，故本院对该证据予以采信。

二审经审理查明
的事实与一审法院查明的基本事实一致。

本院认为本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务
合同，对业主具有约束力。

开封市中博物业管理有限公司与开封正开置业有限公司所签
订的《前期物业服务合同》有双方代理人签字，且加盖有公章，因此该合同真实、合
法、有效。

被上诉人开封市中博物业管理有限公司依约向该小区提供物业服务，该小区
业主有按照约定交纳物业服务费的义务。

张强作为该涉案小区业主，上述合同对张强具
有约束力，张强应当依照上述合同缴纳相应的物业管理费，故对于张强的上诉理由，本
院不予支持。

关于张强主张的开封市中博物业管理有限公司不作为、玩忽职守，没有及
时整改用电设施，导致其空调线路、外机主板报废，造成经济损失的问题，上诉人张强
可另行诉讼。

开封市中博物业管理有限公司在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但
一审法院因此已经酌情扣除违约金，并无不当。

综上所述，张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
裁判结果二审案件受理费50元，由张强负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长肖献忠
审判员高新峰
审判员杨雯蒨
二〇二一年三月九日
书记员李锦锋
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