世联深圳花里林居营销执行报告
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户型 面积 厅宽 赠送面积
户型亮点
本项目 24672平方米 11~12层 2.44 200 1：2-2：4 2*2*1 66.46m2
翰岭院 152900平方米 18~24层 2.2 1264 2：6~2：8 2*2*1 75.36
逸园 55700平方米 18层 3.6 658 2：8 2*2*1 77.82
天虹商场 彩田路
播送电视学校 北环大道
梅观高速
8-1-
8-2-1
1
翰岭 院
8-5-5 花里 林居
8-2-2 8-2-3
8-1-1
18800
2.5
8-2-1
39900
2.5
8-2-2
14200
4.9
8-2-3
3700
2.5
8-5-5
14200
2.44
占地超过9万，总建面超过25万平米
小高层 小高层 高层 小高层 小高层
政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性。
市场环境分析——深圳政府态度
• 1.深十条出台。在“国十五条〞出台20余天后，6月20日，深圳 市政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细 那么，即?关于贯彻落实国务院办公厅转发建立部等部门关于调整 住房供给构造稳定住房价格意见的通知?(以下简称“深十条〞)。 “国十五条〞中最焦点的“70%比例〞条款，最终在深圳落地为 对单个楼盘的控制。
总赠送面积达
两梯四户、南北通透
两梯四户、户型方正
工程分析小结：
区位价值： CBD一级辐射区
区域价值 正在形成中的东部大住宅区。安静、纯粹、几乎不受躁音干饶。
产品特点： 带电梯的小高层，65-92平米的两房三房,低梯户比、高附加值，
配套优势： 交通配套兴旺、生活配套完善，15分钟可达规划中的地铁四号线 教育配套亦齐全。
200
二、工程分析
2.1工程概况
深圳市 中心区
位置
中心区一级辐射区
彩田路东，梅林八号路 以南
总用地面积
8217.7平方米
总建筑面积
24672平方米
其 住宅建筑面积 中 商业建筑面积
20050平方米 3200平方米
容积率
2.44
建筑形式
11~12层的小高层
实用率
80%~86%
总户数
200户
主力户型
滞销原因：
价格突破了客户的心理价位。销售期的展示与价格 无法匹配。目前正处于政策敏感期，周边一个楼盘 待推，客户群正处于观望阶段。
傍大款模式 地段相对稀缺，或者拥有景观资源，但绝非极致。
6月初 地方细则
案例分析
5月17日 国六条
5月29日 十五条
金地梅陇镇
开盘时间：
卖点：金地品牌、工程形象、展示、大盘 套数：1238套 积累客户10000多批，算价客户4000多批
30%
国务院副总经理曾培 炎“关于抑制房价过 快上涨〞的四点要求
建立部等三部?关于加强房 地产税收管理的通知?2005 年6月1日后，个人将购置 缺乏2年的住房对外销售的， 应全额征收营业税
央行上调人民币贷款 根本利率，从2006年 4月28日起，金融机构 一年期贷款根本利率 上调0.27%
国十五条?关于强调住 房供给构造稳定住房 价格的意见?
• 2.“1+7〞文件出台。仅仅两天后的22日，深圳建市以来首次以 市政府名义召开的土地管理工作会议上，?深圳市人民政府关于进 一步加强土地管理推进节约集约用地的意见?及7个配套文件(以下 简称“1＋7〞文件)同时出台。按照政府确定的目标，今后深圳将 采取最严格的土地管理手段，实现城市土地的高效利用。
接受价格
15% 17%
24% 6 0 0 0 元- 7 0 0 0 元
7 0 0 0 元- 8 0 0 0 元
8 0 0 0 元- 9 0 0 0 元
视情况而定 44%
3.2进线 客户分析
进线客户中一半以上仍是与工程有工作缘或居住缘，认 知途径主要是网络和路过。
客户来源
居住区域
5% 29%
52% 14%
5月已售，剩5% 9月 未定 6月底 10月
9月 9月 9月 10月 未定 11月 7月 7月
下半年将推普通住 宅工程集中在南山 及关外，中心区供 给缺乏。片区内下 半年仅盈升翠苑入 市,产品无直接竞 争.
案例分析
5月17日 国六条
5月29日 十五条
鸿景翠峰
开盘时间：
建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 开盘时间： 总套数：447套 均价：13000元/㎡ 当天成交66套 销售率：15％
谨呈：深圳市泰源投资开展
花里林居营销执行报告
报告提纲 一、市场环境分析下的目标界定 二、工程分析 三、客户分析 四、SWOT分析及策略总纲 五、营销执行攻略 六、报告重点回忆及开盘前工作安排
一、市场环境分析下的目标界定
目标：稳健销售、利润最大化
市场环境分析——宏观政策
“旧八条〞：国务院? 关于切实稳定住房价 格的通知?八条意见
2.1工程概况
7号楼两梯四户66m287m2
6号两梯四户66m287m2
5号楼一梯两户91m2-92m2 3号楼一梯两户91m2-92m2
2号楼两梯四户69m289m2
1号楼两梯四户69m289m2
产品分析——产品分布
图例
户型
面积
套数 套数比
7# 6#
69.27m2 32
16%
二房二厅一卫 67.037m22 套 20 36％10%
66.46m2 20
10%
三房二厅二卫
91.83m292.13m2
36
18%
87.781m02 8套32 54％16%
5#
87.72m2 20
10%
85.92m2 20
10%
顶层特殊户型
79.05m298.76m2
20
10%
3#
合计
200 100%
2#
1#
2.2产品分析——梅林片区工程比照
规模（建面） 建筑形式 容积率 户数 梯户比 户型 面积 厅宽 赠送面积 户型亮点
速度目标：2个月
——销售速度与项目入市价格直接相关，因此速度目标箱体是基于价格箱体且参考同类 型产品正常的销售速度而形成的。
目标分解
进场
储客 开盘
国庆节
时间 6月 7月 8月 8月5日 9月 10月 11月 12月
销售率 月销售 累计销售
1000批
50％
82％ 100％
100 65
35
500~600批 100 165
两房（65~６9）、三 房（85~92）
车位比
1：0.5
工程关键词：中心北区、 小 高层 、小地块、套数有限
2.1工程概况
东部核心； 彩田路/皇岗路； 学校/超市/文化配套 逐步完善
翰岭学校 公交站
福田文化馆
公交站
东北部大 居住区
翰岭苑 本工程 青年学院
合正逸园
东北部城市配套完善 形成大居住区概念
开盘时间 5月28日 5月29日 6月11日 5月28日 6月6日 5月29日 6月11日
总套数 414 1238 901 447 318 312 555
销售率 36% 85% 45% 15% 20% 19% 5%
成交均价 7500 7000 11000 12000 26600 16200 9200
普通自住型物业成交量有所下降，根本处于正常销售状况；豪宅物业的成交量缩 水严重；纯粹投资型物业的成交受到最严重的打击。
市场环境分析——竞争分析
项目名
桑泰丹华 西湖林语 深蓝季节 名家富居 美丽湾国际公寓 你的公寓 城滨雅苑 阳光绿地家园 春华四季园
梅陇镇 城投七里香偕 南国丽园 碧水龙庭 阳光新境园
➢户型方正、功能分区合理 两梯四户、户型方正
2.2产品分析——主力户型〔三房〕
平方米三房二厅二卫
平方米三房二厅二卫
本工程三房附加值高，入园、卧室带凸窗，双
带入户花园、双阳台双卫，错层送露 阳台双卫，错层送露台，面
台
宽4米、功能分区科学
书房卧室均带凸窗，厅宽米
总赠送面积达
梅林
罗湖地王 周边 福田华强 北、景田 关外龙华
信息来源
认知途径 7%
64%
29% 朋友介绍 附近路过（围墙） 网络
留下地址的222个，其中梅林片 区客户为116批。福田其他区域 的65名客户中，福田中心区与罗 湖中心区的客户各占65人、31人 ，龙华占10人.
由于目前仅做了网络推广及工 地围墙展示，进线客户的认知 途径也以网络及周边路过为主。
3.2进线 客户分析
进线客户中希望购置三房的稍多，两房三房均可也占五分之一。 关注的重要是出售时间、户型和价格。
“新八条〞：国务院? 关于进一步加强房地 产市场宏观调控问题? 八条措施
建立部联合发改委等七部委? 关于做好稳定住房价格的意 见?，政府对房地产市场的 宏观调控措施进一步细化
两会强调：继续解决 局部城市房价上涨过 快问题
国六条：国务院调控 房价六条措施
央行二次加息，对房 地产价格上涨过快城 市或地区，个人住房 贷款最低首付比例可 由现行的20%提高到
三、客户分析
客户分析
关注本工程的客户分析
——进线客户分析
3月底开场在搜房及房产信息网上登载工程信息，在没有做任何宣传 的情况下，截止到6月20日共接听进线410批。
——客户访谈
对关注工程的重点客户进展了深度访谈。
梅陇镇客户分析
3.2进线 客户分析
客户现状：高度关注本工程，但价格预期普遍比较低
均价：6900元/㎡ 销售：1049套 销售率：85％
畅销原因：
工程形象的成功打造和强势的 宣传及营销前置法积累了大量 的客户，为畅销做了铺垫。是 工程的第一期，未来有升值潜 力。以自住为主的工薪盘所受 政策影响较小。
6月初 地方细则
小结：
1、关于市场：市场存在风险。 2、关于竞争：片区及关内无直接竞争，关外的高质素大盘可能存在客户分流。 3、市场给我们的启示：在当前的市场环境下，价格及速度目标 的实现取决于清
3.6
3.8
3.6
10.32m2
10.M2
12m2
入户花园、双阳台、卧室带 凸窗
3*2*2
86.36
双阳台设计、卧室拐角凸 窗
3*2*1
87.41
入户花园、双阳台，主卧带凸窗
3*2*1 87.78
3.8 16.6m2
3.结8 论：本工程是经济3.8紧凑实用的精品工程。 11户.3 型亮点突出，梯户13比.31较低，赠送面积多。
多层小高层 小高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层多层
主力户型
三房四房 三房 一房两房 三房四房 一房二房 一房两房 公寓及一房 一房两房 三房四房
三房 两房三房 三房 两三房 两房三房
三房 两房三房 一房 二房三房 三房 不祥 二房 二房三房
预计发售时间
未定 10月 7月 7月 6月底 7月 11月 6月底 2月已售，剩10%
入户花园、双阳台、卧室带 入户花园，双阳台设计、 入户花园、双阳台，主卧带凸窗
凸窗
卧室拐角凸窗
2.2产品分析——主力户型〔两房〕
本工程户型创新，入户花园可封为房间，高附加值。
有入户花园、双阳台、卧室带观 ➢带入户花园、双阳台、 景阳台错层送露台
➢总赠送面积为 总赠送面积10 .32m2
➢两梯四户、面宽米、主卧带凸窗 功能分区合理。面宽36米
盈升翠苑 花里林居 岭尚国际 蜜园 宏发领域 世纪明园 80后街 中海怡翠山庄
片区
西丽 西丽 南山 南头 南油 南海 红岭 翠竹 龙华
龙华 龙华 龙华 龙华 龙华
梅林 梅林 八卦岭 新洲 宝安中心区 宝安 布吉关口 布吉
建筑形式
小高层 高层 高层 高层 小高层 高层 小高层 高层 多层高层
高层 小高层 小高层 小高层 高层
3、4月份相比，下降4成。 5. 大量投机资金流入股市，房地产投资热度下降 6. 4月15日起沪深两市的新开户数始终高居1万户以上，日均新开户
数到达1.6万户左右。4月份，流入A股的增量资金超过250亿元，其
1.1市场环境分析——新政下市场的反响
3、踩着宏观调控推出的新盘，成交状况普遍受挫
项目名称 宝安·风临洲 龙华·金地梅陇镇 南山·城市山林 莲塘·鸿景翠峰 香密湖一号 南山·浅水湾 大梅沙·云顶天海
晰的掌握客户需求和动态，提前积累诚意客户。
目标回忆
稳健销售+利润最大化
世联对目标的理解：
价格目标：8500-9500元/平米
——由于本项目所处片区今年并无项目供应，因此价格目标箱体是基于周边三级市场 表现并在未来市场不发生重大变化的前提下形成的，经调查统计，周边如翰林院 等同类型产品放盘价在9000-9500元/平米，实际成交价在8000-8500元/平米左右。
深圳政府用行动表示严格按照中央及建立部出台的政策执行。
1.1市场环境分析——新政下市场的反响
1. 价涨量跌现象出现，市场存在风险 2. 整体价格：5月深圳整体成交均价较上月略有下降，为8839元/平方
米。 3. 一手房成交量：6月以来，深圳全市新房成交量每天仅在100套左右，
与第一季度日均260-270套的成交量相比，相去甚远。 4. 二手房成交量：二手房成交剧降，其6月头两周的成交量，与今年的
户型亮点
本项目 24672平方米 11~12层 2.44 200 1：2-2：4 2*2*1 66.46m2
翰岭院 152900平方米 18~24层 2.2 1264 2：6~2：8 2*2*1 75.36
逸园 55700平方米 18层 3.6 658 2：8 2*2*1 77.82
天虹商场 彩田路
播送电视学校 北环大道
梅观高速
8-1-
8-2-1
1
翰岭 院
8-5-5 花里 林居
8-2-2 8-2-3
8-1-1
18800
2.5
8-2-1
39900
2.5
8-2-2
14200
4.9
8-2-3
3700
2.5
8-5-5
14200
2.44
占地超过9万，总建面超过25万平米
小高层 小高层 高层 小高层 小高层
政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性。
市场环境分析——深圳政府态度
• 1.深十条出台。在“国十五条〞出台20余天后，6月20日，深圳 市政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细 那么，即?关于贯彻落实国务院办公厅转发建立部等部门关于调整 住房供给构造稳定住房价格意见的通知?(以下简称“深十条〞)。 “国十五条〞中最焦点的“70%比例〞条款，最终在深圳落地为 对单个楼盘的控制。
总赠送面积达
两梯四户、南北通透
两梯四户、户型方正
工程分析小结：
区位价值： CBD一级辐射区
区域价值 正在形成中的东部大住宅区。安静、纯粹、几乎不受躁音干饶。
产品特点： 带电梯的小高层，65-92平米的两房三房,低梯户比、高附加值，
配套优势： 交通配套兴旺、生活配套完善，15分钟可达规划中的地铁四号线 教育配套亦齐全。
200
二、工程分析
2.1工程概况
深圳市 中心区
位置
中心区一级辐射区
彩田路东，梅林八号路 以南
总用地面积
8217.7平方米
总建筑面积
24672平方米
其 住宅建筑面积 中 商业建筑面积
20050平方米 3200平方米
容积率
2.44
建筑形式
11~12层的小高层
实用率
80%~86%
总户数
200户
主力户型
滞销原因：
价格突破了客户的心理价位。销售期的展示与价格 无法匹配。目前正处于政策敏感期，周边一个楼盘 待推，客户群正处于观望阶段。
傍大款模式 地段相对稀缺，或者拥有景观资源，但绝非极致。
6月初 地方细则
案例分析
5月17日 国六条
5月29日 十五条
金地梅陇镇
开盘时间：
卖点：金地品牌、工程形象、展示、大盘 套数：1238套 积累客户10000多批，算价客户4000多批
30%
国务院副总经理曾培 炎“关于抑制房价过 快上涨〞的四点要求
建立部等三部?关于加强房 地产税收管理的通知?2005 年6月1日后，个人将购置 缺乏2年的住房对外销售的， 应全额征收营业税
央行上调人民币贷款 根本利率，从2006年 4月28日起，金融机构 一年期贷款根本利率 上调0.27%
国十五条?关于强调住 房供给构造稳定住房 价格的意见?
• 2.“1+7〞文件出台。仅仅两天后的22日，深圳建市以来首次以 市政府名义召开的土地管理工作会议上，?深圳市人民政府关于进 一步加强土地管理推进节约集约用地的意见?及7个配套文件(以下 简称“1＋7〞文件)同时出台。按照政府确定的目标，今后深圳将 采取最严格的土地管理手段，实现城市土地的高效利用。
接受价格
15% 17%
24% 6 0 0 0 元- 7 0 0 0 元
7 0 0 0 元- 8 0 0 0 元
8 0 0 0 元- 9 0 0 0 元
视情况而定 44%
3.2进线 客户分析
进线客户中一半以上仍是与工程有工作缘或居住缘，认 知途径主要是网络和路过。
客户来源
居住区域
5% 29%
52% 14%
5月已售，剩5% 9月 未定 6月底 10月
9月 9月 9月 10月 未定 11月 7月 7月
下半年将推普通住 宅工程集中在南山 及关外，中心区供 给缺乏。片区内下 半年仅盈升翠苑入 市,产品无直接竞 争.
案例分析
5月17日 国六条
5月29日 十五条
鸿景翠峰
开盘时间：
建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 开盘时间： 总套数：447套 均价：13000元/㎡ 当天成交66套 销售率：15％
谨呈：深圳市泰源投资开展
花里林居营销执行报告
报告提纲 一、市场环境分析下的目标界定 二、工程分析 三、客户分析 四、SWOT分析及策略总纲 五、营销执行攻略 六、报告重点回忆及开盘前工作安排
一、市场环境分析下的目标界定
目标：稳健销售、利润最大化
市场环境分析——宏观政策
“旧八条〞：国务院? 关于切实稳定住房价 格的通知?八条意见
2.1工程概况
7号楼两梯四户66m287m2
6号两梯四户66m287m2
5号楼一梯两户91m2-92m2 3号楼一梯两户91m2-92m2
2号楼两梯四户69m289m2
1号楼两梯四户69m289m2
产品分析——产品分布
图例
户型
面积
套数 套数比
7# 6#
69.27m2 32
16%
二房二厅一卫 67.037m22 套 20 36％10%
66.46m2 20
10%
三房二厅二卫
91.83m292.13m2
36
18%
87.781m02 8套32 54％16%
5#
87.72m2 20
10%
85.92m2 20
10%
顶层特殊户型
79.05m298.76m2
20
10%
3#
合计
200 100%
2#
1#
2.2产品分析——梅林片区工程比照
规模（建面） 建筑形式 容积率 户数 梯户比 户型 面积 厅宽 赠送面积 户型亮点
速度目标：2个月
——销售速度与项目入市价格直接相关，因此速度目标箱体是基于价格箱体且参考同类 型产品正常的销售速度而形成的。
目标分解
进场
储客 开盘
国庆节
时间 6月 7月 8月 8月5日 9月 10月 11月 12月
销售率 月销售 累计销售
1000批
50％
82％ 100％
100 65
35
500~600批 100 165
两房（65~６9）、三 房（85~92）
车位比
1：0.5
工程关键词：中心北区、 小 高层 、小地块、套数有限
2.1工程概况
东部核心； 彩田路/皇岗路； 学校/超市/文化配套 逐步完善
翰岭学校 公交站
福田文化馆
公交站
东北部大 居住区
翰岭苑 本工程 青年学院
合正逸园
东北部城市配套完善 形成大居住区概念
开盘时间 5月28日 5月29日 6月11日 5月28日 6月6日 5月29日 6月11日
总套数 414 1238 901 447 318 312 555
销售率 36% 85% 45% 15% 20% 19% 5%
成交均价 7500 7000 11000 12000 26600 16200 9200
普通自住型物业成交量有所下降，根本处于正常销售状况；豪宅物业的成交量缩 水严重；纯粹投资型物业的成交受到最严重的打击。
市场环境分析——竞争分析
项目名
桑泰丹华 西湖林语 深蓝季节 名家富居 美丽湾国际公寓 你的公寓 城滨雅苑 阳光绿地家园 春华四季园
梅陇镇 城投七里香偕 南国丽园 碧水龙庭 阳光新境园
➢户型方正、功能分区合理 两梯四户、户型方正
2.2产品分析——主力户型〔三房〕
平方米三房二厅二卫
平方米三房二厅二卫
本工程三房附加值高，入园、卧室带凸窗，双
带入户花园、双阳台双卫，错层送露 阳台双卫，错层送露台，面
台
宽4米、功能分区科学
书房卧室均带凸窗，厅宽米
总赠送面积达
梅林
罗湖地王 周边 福田华强 北、景田 关外龙华
信息来源
认知途径 7%
64%
29% 朋友介绍 附近路过（围墙） 网络
留下地址的222个，其中梅林片 区客户为116批。福田其他区域 的65名客户中，福田中心区与罗 湖中心区的客户各占65人、31人 ，龙华占10人.
由于目前仅做了网络推广及工 地围墙展示，进线客户的认知 途径也以网络及周边路过为主。
3.2进线 客户分析
进线客户中希望购置三房的稍多，两房三房均可也占五分之一。 关注的重要是出售时间、户型和价格。
“新八条〞：国务院? 关于进一步加强房地 产市场宏观调控问题? 八条措施
建立部联合发改委等七部委? 关于做好稳定住房价格的意 见?，政府对房地产市场的 宏观调控措施进一步细化
两会强调：继续解决 局部城市房价上涨过 快问题
国六条：国务院调控 房价六条措施
央行二次加息，对房 地产价格上涨过快城 市或地区，个人住房 贷款最低首付比例可 由现行的20%提高到
三、客户分析
客户分析
关注本工程的客户分析
——进线客户分析
3月底开场在搜房及房产信息网上登载工程信息，在没有做任何宣传 的情况下，截止到6月20日共接听进线410批。
——客户访谈
对关注工程的重点客户进展了深度访谈。
梅陇镇客户分析
3.2进线 客户分析
客户现状：高度关注本工程，但价格预期普遍比较低
均价：6900元/㎡ 销售：1049套 销售率：85％
畅销原因：
工程形象的成功打造和强势的 宣传及营销前置法积累了大量 的客户，为畅销做了铺垫。是 工程的第一期，未来有升值潜 力。以自住为主的工薪盘所受 政策影响较小。
6月初 地方细则
小结：
1、关于市场：市场存在风险。 2、关于竞争：片区及关内无直接竞争，关外的高质素大盘可能存在客户分流。 3、市场给我们的启示：在当前的市场环境下，价格及速度目标 的实现取决于清
3.6
3.8
3.6
10.32m2
10.M2
12m2
入户花园、双阳台、卧室带 凸窗
3*2*2
86.36
双阳台设计、卧室拐角凸 窗
3*2*1
87.41
入户花园、双阳台，主卧带凸窗
3*2*1 87.78
3.8 16.6m2
3.结8 论：本工程是经济3.8紧凑实用的精品工程。 11户.3 型亮点突出，梯户13比.31较低，赠送面积多。
多层小高层 小高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层多层
主力户型
三房四房 三房 一房两房 三房四房 一房二房 一房两房 公寓及一房 一房两房 三房四房
三房 两房三房 三房 两三房 两房三房
三房 两房三房 一房 二房三房 三房 不祥 二房 二房三房
预计发售时间
未定 10月 7月 7月 6月底 7月 11月 6月底 2月已售，剩10%
入户花园、双阳台、卧室带 入户花园，双阳台设计、 入户花园、双阳台，主卧带凸窗
凸窗
卧室拐角凸窗
2.2产品分析——主力户型〔两房〕
本工程户型创新，入户花园可封为房间，高附加值。
有入户花园、双阳台、卧室带观 ➢带入户花园、双阳台、 景阳台错层送露台
➢总赠送面积为 总赠送面积10 .32m2
➢两梯四户、面宽米、主卧带凸窗 功能分区合理。面宽36米
盈升翠苑 花里林居 岭尚国际 蜜园 宏发领域 世纪明园 80后街 中海怡翠山庄
片区
西丽 西丽 南山 南头 南油 南海 红岭 翠竹 龙华
龙华 龙华 龙华 龙华 龙华
梅林 梅林 八卦岭 新洲 宝安中心区 宝安 布吉关口 布吉
建筑形式
小高层 高层 高层 高层 小高层 高层 小高层 高层 多层高层
高层 小高层 小高层 小高层 高层
3、4月份相比，下降4成。 5. 大量投机资金流入股市，房地产投资热度下降 6. 4月15日起沪深两市的新开户数始终高居1万户以上，日均新开户
数到达1.6万户左右。4月份，流入A股的增量资金超过250亿元，其
1.1市场环境分析——新政下市场的反响
3、踩着宏观调控推出的新盘，成交状况普遍受挫
项目名称 宝安·风临洲 龙华·金地梅陇镇 南山·城市山林 莲塘·鸿景翠峰 香密湖一号 南山·浅水湾 大梅沙·云顶天海
晰的掌握客户需求和动态，提前积累诚意客户。
目标回忆
稳健销售+利润最大化
世联对目标的理解：
价格目标：8500-9500元/平米
——由于本项目所处片区今年并无项目供应，因此价格目标箱体是基于周边三级市场 表现并在未来市场不发生重大变化的前提下形成的，经调查统计，周边如翰林院 等同类型产品放盘价在9000-9500元/平米，实际成交价在8000-8500元/平米左右。
深圳政府用行动表示严格按照中央及建立部出台的政策执行。
1.1市场环境分析——新政下市场的反响
1. 价涨量跌现象出现，市场存在风险 2. 整体价格：5月深圳整体成交均价较上月略有下降，为8839元/平方
米。 3. 一手房成交量：6月以来，深圳全市新房成交量每天仅在100套左右，
与第一季度日均260-270套的成交量相比，相去甚远。 4. 二手房成交量：二手房成交剧降，其6月头两周的成交量，与今年的