咨询服务体系分类

2015年度建筑专业咨询工程师（投资）继续教育
建筑工程咨询服务分类体系
主讲人：杨卫东
日期：2015年7月
杨卫东教授级高工中国工程监理大师
上海同济工程咨询有限公司董事总经理
同济大学经济管理学院研究生导师
咨询协会、住建部等专家
中国建设监理协会常务理事
上海建设工程咨询行业协会副会长
上海建设工程咨询行业协会专家委员会副主任
英国皇家特许建造师学会会员
英国皇家特许测量师学会会员
香港测量师学会会员
主要研究领域：工程监理、工程项目管理、国家与区域行业政策、
企业战略管理
内容提要
第一部分………………………建筑工程分类
第二部分………………………建筑工程咨询服务
第三部分………………………建筑工程咨询服务分类体系
第一部分建筑工程分类
1.建筑工程定义
2.建筑工程分类
3.建筑工程产品生产的特点
4.建筑工程项目周期和阶段划分
第1章建筑工程分类
1 建筑工程的定义
建筑工程是指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的工程实体，是供人们进行生产、生活和其它活动的房屋或场所。

2 建筑工程分类
依据《建设工程分类标准》（GT/T 50841-2013）及相关规范，建筑工程分类如下：
2.1 按组成结构划分
（一）民用建筑工程
·居住建筑：（功能）别墅、公寓、普通住宅、集体宿舍等。

按地上层数和高度：
低层建筑（1～3层）多层建筑（4～6层）
中高层建筑（7～9层）高层建筑（10～30层）
超高层建筑（31层以上）
·办公建筑：（高度）单层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。

多层建筑（2～7层且不超过24米）
高层建筑（8层及8层以上，高度24～100米）
超高层建筑（30层以上，高度100米以上）。

旅馆酒店建筑：旅游饭店、普通旅馆、招待所等。

·商业建筑：百货商场、综合商厦、购物中心、会展中心、超市、菜市场、专业商店等。

·居民服务建筑：餐饮用房屋、银行营业和证券营业用房屋、电信及计算机服务用房屋、邮政用房屋等。

·文化建筑：文艺演出用房、艺术展览用房、图书馆、纪念馆、档案馆、博物馆等。

·教育建筑：各类教育楼、图书馆、试验室、体育馆、展览馆等教育用房，不包括学生宿舍和教工宿舍等。

·体育建筑：体育馆、体育场、游泳馆、跳水馆等。

·卫生建筑（等）：各类医疗机构的病房、医技楼、门珍部、保健站、卫生所、化验室、太平间等房屋。

（二）工业建筑工程
工业建筑工程是指直接用于生产或为生产配套的各种房屋和各种工业构筑物，包括各种行业所需要的厂房（机房、车间）、仓库、辅助附属设施和构筑物等。

·厂房：工业厂房和机房等。

按层数和高度：
单层厂房
多层厂房（2层以上，24m以下）
高层厂房（2层以上，24m以上）
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按照跨度：
大型厂房（30m以上）
中型厂房（15～30m）
小型厂房（15m以下）
·仓库：成品库、原材料库、物资储备库、冷藏库等。

·辅助附属设施：一般包括锅炉房、氧气站、泵站等。

·工业构筑物：单独划出，归入“（三）构筑物工程”。

（三）构筑物工程
构筑物工程可分为工业构筑物、民用构筑物和水工构筑物等。

·工业构筑物一般与其他工业建筑配套发挥其功能，一般可分为冷却塔、观测塔、烟囱、烟道等。

·民用构筑物可分为电视塔（信号发射塔）、纪念塔（碑）、广
告牌（塔）等。

·水工构筑物可分为沟、池、沉井、水塔等。

2.2按组成结构划分
建筑工程按组成结构可以分为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。

（一）单项工程：独立的设计文件、独立发挥生产能力、使用效益。

（二）单位工程：独立的设计文件、独立施工条件、使用功能。

（三）分部工程：一般按专业性质、工程部位或特点、功能、工程量确定。

按照现行《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013），建筑工程包括地基与基础工程、主体结构构成、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑节能工程以及建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程共10个分部工程。

（四）分项工程：一般按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分。

如混凝土结构工程中按主要工种分为模板工程、钢筋工程、混凝土工程等分项工程。

2.3按空间位置划分
建筑工程按照空间位置可划分为地下工程、地上工程、水下工程、水上工程等。

3 建筑工程产品生产的特点
·产品类型的多样型：不仅要满足各种使用功能的要求，而且还要体现地区规划、投资者爱好、设计者风格、自然条件等各种因素的限制，使建筑产品在规模、结构、构造、型式、基础和装饰等诸方面变化纷繁。

·资金投入的不可逆性（一次性）：专门的单一设计，建立一次性组织进行施工生产活动。

·目标的分解性：建设目标往往是多层次、多角度的；目标实现过程中需进行分解。

·项目建设的整体性：一个或若干个互相有内在联系的单项工程所组成，应实行统筹策划、整体评估、统一组织和集成管理。

·建设过程的程序性：全过程一般都要经过前期论证、投资决策、建设准备、建设实施、竣工验收和投产运营等若干阶段。

·建设条件的约束性：内部约束条件主要有时间约束、资源约束、质量约束等，外部约束条件包括发展规划、产业政策、技术政策、自然资源、生态环境、建设用地、水资源、能源条件、社会条件等。

·项目建设的渐进性：开发过程要经过不断的修改、完善和补充；持续的资源投入，逐步累积方可交付成果。

·生产组织协调的复杂性：生产组织涉及各单位和各部门的复杂协作配合，涉及各专业、各工种的综合交叉作业。

·项目建设的风险性：投资额巨大，建设周期长，投资回收期长；相关因素的不确定性会带来较大风险。

·其它特性：寿命周期性、多活动性，项目组织的临时性和开放
性等等。

4 建筑工程项目周期和阶段划分
建筑工程项目周期
工程项目周期是指工程项目从提出设想，经过前期论证、投资决策、建设准备、建设实施、竣工验收直至投产运营所经历的全过程。

建筑工程项目阶段划分
·前期阶段
·准备阶段
·实施阶段
·运营阶段
图1 建筑工程项目周期和阶段划分
第二部分建筑工程咨询服务
1.建筑工程咨询服务的含义
2.建筑工程咨询服务的特点
3.建筑工程咨询服务的基本原则
4.建筑工程各阶段主要咨询内容
1 建筑工程咨询服务的含义
建筑工程咨询服务，是指工程咨询服务提供者运用科学的理念、程序和方法，采用先进的管理技术和现代管理技术，为建筑工程项目投资建设的策划、决策、组织、协调和控制提供全过程或阶段性的智力服务。

2 建筑工程咨询服务的特点
工程咨询的特点：
咨询服务的广泛性、咨询任务的唯一性、咨询知识的密集型、咨询因素的复杂性、咨询视野的前瞻性、咨询产品的非物质性、咨询成果的客观性等；
建筑工程咨询服务由于其产品生产的特点，还存在以下特点：
咨询服务提供者可以是单位，也可以是个体或群体
（政策规定要求必须由符合资质要求的咨询单位完成的咨询业务，例如环境影响评价；）
咨询服务的对象可以是出资人，也可以是参与项目建设的相关方
工程咨询服务对象：政府出资人、银行贷款者、国际组织出资人、项目单位、勘察设计单位、承包商等；
咨询服务范围可以是全过程，也可以是阶段性的
贯穿建筑工程项目投资决策和建设实施的全过程OR某一阶段咨
询服务或某一方面的专项咨询服务
咨询服务内容既涉及政策法规，也涉及工程技术、经济、法律和管理
其咨询服务的内容及其广泛，既涉及项目建设的政策法规要求和建设管理程序要求（如工程项目外部条件管理咨询、各类项目建设行政管理程序咨询等），也涉及工程建设策划、决策、协调和控制等方面的技术、经济、法律和管理（如项目决策策划、项目实施策划、工程项目技术方案选择等）；
咨询服务可以是一项纯咨询活动，也可以是一项管理咨询活动1）不参与组织管理：某一方面专业技术或知识的“纯”咨询服务，如项目组织策划、项目总控服务等；
2）参与组织管理：工程设计、招标代理、项目管理、施工监理等；
咨询服务既要重视项目的前期策划，也应重视项目的过程实施1）项目前期策划：
决策策划-定义开发或建设什么，及其效益和意义是什么；
实施策划-定义如何组织项目的实施，确定“怎么建”，为项目的实施进行系统策划；
运营策划-指导项目动用准备和确保项目的正常运营；
实践证明：前期策划对项目的经济性影响程度极大（70～80%）。

2）项目过程实施
包括准备阶段和实施阶段，成功与否直接关系到项目质量、进度、
投资是否达到预期目标和要求，是否能确保投资效益的充分发挥。

·咨询服务是一个由粗到细，由浅到深，不断渐进的过程
从项目的策划→决策→实施→使用；
从目标论证→控制→实现；
从构想→方案→施工图→建筑产品；
从估算→概预算→结算→决算；
·咨询服务成果是众多专业和知识的密集型咨询活动的集成
涉及规划、建筑、土木、机电、给排水、空调通风、材料等多个工程技术专业；
涉及管理、经济、法律、信息等多个知识领域；
3 建筑工程咨询服务的基本原则
·科学化原则：践行科学发展观，采用系统理论和方法，促进可持续发展。

·规范化原则：遵守国家有关法律、法规和规章，执行规定的建设程序、标准和规范，接受行业自律性管理，恪守职业道德，诚信守约。

·专业化原则：择优选用专业化咨询服务单位或团队，从事相应的工程咨询业务，不断提高项目管理队伍专业素质和水平。

·效能化原则：提高咨询服务的效率，确保咨询服务的质量，按期完成工程咨询服务任务。

（1）前期阶段
1 政府投资项目：编审项目建议书（或初步可行性研究报告）、
可行性研究报告、咨询评估、最终决策项目和方案等。

2 企业投资项目：项目规划、进行机会研究和可行性研究、编制项目申请报告、咨询评估等。

分析必要性和可行性，并作出决策。

（2）准备阶段
工程设计、筹资融资、对外谈判、项目招标、签订合同、征地拆迁及移民安置、施工准备（场地平整、通路、通水、通电等）。

准备和安排项目所需建设条件。

（3）实施阶段
建筑工程施工、设备采购安装、工程监理、合同管理、生产准备、试生产考核、竣工验收等。

建设投入要素组合，形成工程实物。

（4）运营阶段
正常生产运营、项目后评估（运行了几年以后），偿还贷款、更新改造等。

投资建设过程进行总结性评价。

第3章建筑工程咨询服务分类体系
1.建筑工程咨询服务分类的意义和作用
2.建筑工程咨询服务分类体系
1 建筑工程咨询服务分类的意义和作用
形成服务的标准化体系
·有利于推进工程咨询行业的标准化、专业化、信息化和国际化等的科学化发展；
·有利于规范建设工程咨询工作的范围和要求，提高建设工程咨询的科学水平；
·有利于明确工程咨询企业业务的拓展方向、指导企业开展专业化产品设计；
·有利于为工程咨询企业资质设置、个人执业资格管理活动中的工程咨询分类、分解以及专业划分等提供依据；
·有利于为国家建设工程规划、管理工作中的工程咨询分类、分解提供参考依据；
·有利于为国民经济工程建设领域统计工作中的工程咨询分类、分解提供标准；
·有利于为建设工程相关标准制订中涉及的工程咨询分类、分解提供参考；
·有利于为相关部门、相关行业、相关专业机构在产能规划、投资分析以及相关管理活动中的工程咨询分类、分解提供参考；
·有利于为工程咨询类高等教育专业的设置提供依据。

2 建筑工程咨询服务分类体系
2.1 基本规定：
依据工作属性和服务目标的不同，建筑工程咨询服务可分为16类，包括投资建设程序咨询、外部约束条件咨询、前期策划咨询、建设方案优化咨询、前期咨询评估、决策管理咨询、项目组织管理模式咨询、项目报审报批及配套建设咨询、工程勘察、工程设计、采购咨询、工程监理、工程项目管理、竣工验收专项咨询、项目后评估、其
他工程咨询。

分类依据：
（1）中国工程咨询协会编写的《工程项目管理导则》（2010年3月版）；
（2）国家发展改革委颁布的《工程咨询单位资格认定办法》（2005年）；
（3）住房城乡建设部发布的《建筑工程咨询分类标准》（GB/T 50852-2013）；
2.2 建筑工程咨询服务分类体系
（一）投资建设程序咨询
·客观规律性程序：工程项目投资建设内在联系所决定的先后顺序（例如，先勘察、后设计，先设计、后施工，先竣工验收、后投产运营等）；
·主观调控程序：有关行政管理部门按其调控意愿和职能分工制定的管理程序（例如，政府投资项目先评估、后决策，先审批、后建设等）。

（1）审批制项目行政管理程序（政府性资金投资建设项目）
行政管理程序如下：
第一步，项目单位向发展改革等项目审批部门报送项目建议书；
第二步，项目单位依据项目建议书批复文件分别向城乡规划、国土资源和环境保护等政府部门申请办理规划选址预审、用地预审和环境影响评价审批手续；
第三步，项目单位向发展改革等项目审批部门申报可行性研究报告，并附规划选址预审、用地预审和环境影响评价审批文件；
第四步，项目单位依据可行性研究报告批复文件，向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续；
第五步，项目单位依据相关批复文件，向建设主管部门申请办理项目开工手续。

项目单位提供的相关项目文件、报告等，必须满足国家发展改革委和其他行政管理部门颁布的一系列相关标准、规范和格式要求。

（2）核准制项目行政管理程序
依据《政府核准的投资项目目录》，对规定内企业投资建设的重大和限制类项目，实行核准制管理程序。

行政管理程序如下：第一步，项目单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址预审、用地预审和环境影响评价审批手续；
第二步，履行相关手续后，项目单位向发展改革等项目核准部门申报核准项目申请报告，并附规划选址预审、用地预审和环境影响评价审核文件；
第三步，项目单位依据项目核准文件，向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续；
最后，项目单位依据相关批复文件，向建设主管部门申请办理项目开工手续。

核准制项目在办理各项行政管理手续过程中，应按政府主管部门的相关标准、规范和格式准备各类项目文件和报告。

（3）备案制项目行政管理程序
核准目录之外的企业投资建设项目，除国家法律、法规和国务院专门规定禁止投资的项目外，实行备案制管理程序。

行政管理程序如下：
第一步，项目单位必须向发展改革等备案管理部门办理备案手续；
第二步，备案后，项目单位分别向城乡规划、国土资源和环境保护部门申请办理规划选址、用地和环境影响评价审批手续；
第三步，项目单位据相关批复文件，向建设主管部门申请办理项目开工手续。

备案项目文件的具体内容和格式等，由各级发展改革部门根据本地实际情况确定。

是否允许备案，以国家产业政策、技术政策等为判断标准，国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目不予备案。

（4）外商投资项目行政管理程序
外商投资项目，包括中外合资、中外合作、外商独资、外商购并境内企业、外商投资企业增资等各类外商投资项目。

外商投资项目，依据国家发展改革委颁布的《外商投资项目核准暂行管理办法》进行核准。

外商投资项目申请核准时，应提交项目申请报告以及核准要求的相关文件、资料。

按核准权限属于国家发展改革委和国务院核准的项目，由项目单位向项目所在地省级发展改革部门提出项目申请报告，经省级发展改革部门审核后报国家发展改革委。

计划单列企业集团和
中央管理企业可直接向国家发展改革委提交项目申请报告。

（5）境外投资项目行政管理程序
对于国内各类法人（投资主体）直接在境外（包括香港、澳门特区及台湾地区）及其通过在境外控股的企业或机构在境外进行的投资（包括新建、购并、参股、增资、再投资）项目，国家发展改革委专门制定了《境外投资项目核准暂行管理办法》，对境外投资项、目进行相应管理。

境外投资项目申请核准时，应提交项目申请报告以及核准要求的相关文件、资料。

按核准权限属于国家发展改革委或国务院核准的项目，由投资主体向注册所在地的省级发展改革部门提出项目申请报告，经省级发展改革部门审核后报国家发展改革委。

计划单列企业集团和中央管理企业可直接向国家发展改革委提交项目申请报告。

（6）利用国际金融组织和外国政府贷款项目行政管理程序
国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理，按国家发展改革委制定的《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》规定执行。

纳入国外贷款备选项目规划的项目，应区别不同情况履行审批、核准或备案手续：由中央统借统还的项目，按照中央政府直接投资项目进行管理；由省级政府负责偿还或提供还款担保的项目，按照省级政府直接投资项目进行管理，其项目审批权限，按国务院及国家发展改革委的有关规定执行，审批权限不得下放；由项目用款单位自行偿还且不需政府担保的项目，参照《政府核准的投资项目目录》规定办
理；《政府核准的投资项目目录》之外的项目，报项目所在地省级发展改革部门备案。

（7）中央预算内投资补助和贴息项目行政管理程序
为引导和扶持企业和地方政府投资用于市场不能有效配置资源、需要政府支持的经济和社会领域，中央政府安排预算内资金（包括长期建设国债）对特定领域的项目给予投资补助或贷款利息补贴，由国家发展改革委按照宏观调控要求和国务院确定的工作重点进行安排，管理办法为《中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法》。

申请中央预算内投资补助和贴息项目，由省级发展改革委统一组织筛选，完成项目前期管理工作后，向国家发展改革委上报资金申请报告，由国家发展改革委审批。

（二）项目外部约束条件咨询
建筑工程的策划、决策、实施过程中受到工程项目诸多外部条件的限制，特别是宏观条件约束，是确定工程项目建设的必要性和可行性，即“立项”的先决条件。

而外部约束条件管理的主体是各级政府职能部门，项目单位在工程项目投资建设的各个阶段，须按规定到政府相关部门办理批（核）准手续，分别取得许可、承诺、证明或者允许后，方可开展各项工作。

为此，工程咨询服务提供者可为项目单位提供外部约束条件的咨询服务。

（1）发展规划引导和约束咨询三级三类规划管理体系
按行政层级，分为国家级规划、省（自治区、直辖市）级规划、市县级规划；按对象和功能，分为总体规划（国民经济和社会发展规
划）、专项规划、区域规划。

在规划区内进行工程项目投资建设活动，必须符合城乡规划的要求，经有关城乡规划主管部门审查批准，并颁发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）后，方可办理相关建设用地使用权划拨或出让手续。

（2）产业政策引导和约束咨询符合《产业结构调整指导目录》的规定
·鼓励类产业：符合国家经济社会发展的需要，受到国家支持和鼓励；
·限制类产业：与国家经济社会发展的需要有一定冲突，但在满足特定条件或者确实需要的情况下，经投资主管部门同意后可以投资建设；
·淘汰类产业：不符合国家经济社会发展的需要，国家严禁投资建设。

（3）技术政策引导和约束咨询《国家产业技术发展指南》进行引导和约束。

工程项目技术政策要求，主要体现在构造和比选工艺技术方案上。

应做到国内自主研发技术与引进国外技术相结合，以自主研发为主；传统技术与现代技术相结合，以现代技术为主；技术先进性与经济合理性相结合，以经济合理性为主。

（4）自然资源条件约束咨询
资源供应方面：包括资源的可获得性、储藏量和开采量，资源品
位质量可靠性、稳定性，资源价格的合理性等；
资源开发开采方面：包括探矿权许可、采矿权许可等；
资源技术利用方面：包括资源的合理利用和循环利用、资源消耗水平、资源节约等。

（5）生态环境条件约束咨询
无论是生产性还是非生产性的工程项目，在项目前期阶段均应按规定完成环境影响评价，由有规定资质的环境影响评价机构出具项目环境影响评价文件，获得环境保护行政主管部门批复后方可建设。

（6）土地条件约束咨询
建设用地是工程项目最严格的外部约束条件。

（有偿转让OR无偿划拨）
工程项目建设用地，需经国土资源管理部门审查、批准。

国土资源管理部门以经济社会发展规划、土地利用规划、用地目录、土地性质等多方面依据，对建设用地进行审查。

项目单位必须到国土资源管理部门办理建设用地批准手续，方可建设项目。

（7）水资源条件约束咨询
国家有关政策规定：禁止在水资源严重匮乏的地区开采地下水用于工程项目建设；需要从江河、湖泊取水的工程项目，应符合河流流域开发利用规划，用水的水源、水量须经当地水利行政主管部门审查批准；需要从水库取水或截取地表水的工程项目，应遵守当地水利行政主管部门的水量使用分配计划；在城市兴建工程项目，水的循环利用率应达到当地政府规定的指标。