蚌埠海亮明珠可乐公寓案例分析

一.前期定位分析-区位属性
蚌埠海亮明珠项目地处蚌埠市重点打造的高铁新区核心位置，高铁南站近在咫尺，周边现 有四所大学环绕，交通导入及教育导入人群较多，区域发展潜力及区域交通优势明显，具 备开发公寓产品的基础条件。
一.前期定位分析-客户属性
从项目的目标客群来分析，公寓产品主要有以下三类客户：
投资客
遇到的问题 1
城市特性
2 客户特性
解决途径
> 在选择进入城市时，对于客户的特性进行研究。如蚌埠作为输出型 城市，客户导入较少，同时由于城市办公类产品较少，过渡性客户 较少，公寓实际客户量较少。
> 对客户的实际需求进行分析。如三县，子女买房多为父母提供首付， 父母多跟子女一起居住，导致客户需求多为三房产品；大学城的学 生毕业留蚌埠较少，导致刚需下客户较少。
刚需下
渴望成为新蚌埠人
买不起住宅的刚需下； 喜欢公寓产品的时尚年轻人。
目标 客户
看重投资属性的投资客户！
看重高铁新区的未来发展； 准备在高铁新区投资酒店等。
过渡性客户
前期自用为主，兼有投资目的
乘坐高铁经常出入蚌埠的人； 周边的大学生或其父母。
一.前期定位分析
从蚌埠海亮明珠的地块属性、区位属性及客户属性 角度来分析，本项目适宜开发公寓产品，因此，在 A05地块上，规划设计了两栋公寓产品。
二.销售现状分析-市场其他项目
蚌埠万达广场
基本信息：
项目总体量：95万㎡ 项目规划：南区4栋31层高层住宅
2栋22层公寓 北区7栋31层高层住宅
2栋18层高层住宅 商业配套：18万㎡万达广场自身配套大型购物
中心、五星级酒店、城市商业街、 家乐福 景观配套：社区中庭多重绿化景观 学 区：新城实验学校
105
105
认筹未购数量：
136（4000万）
82（2500）
78%（60%）
认筹流失数量 23组
认筹未购数量 23组
二.销售现状分析-数据
截止12月8日，蚌埠海亮明珠公寓产品共计去化158套，剩余686套，剩余较多，整体去化 速度一般。
公寓1#
公寓2#
二.销售现状分析-市场其他项目
恒大·御景湾
二.销售现状分析-原因解析
针对蚌埠海亮明珠公寓产品去化情况进行分析，总结销售速度较慢，客户接受度低的主要 原因有以下三点：
客群输出型城市
蚌埠为输出型城市，大 学城毕业生毕业留蚌较 少，刚需下客户较少
家庭组成
家庭需求住房为改善性 三房为主，当地家庭观 点较重，年轻人一般选 择与长辈同住
区域认可度
目录
一.前期定位分析 二.销售现状分析 三.案例分析及借鉴
二.销售现状分析-开盘
2013年9月15日，蚌埠海亮明珠开盘，当天去化82套，去化率78%，去化率虽然尚可，但 是从7月至今两个多月的时间，去化套数情况一般。
认筹数量
认筹落位数量
推出套数（货值）
认购套数（货值）
认筹转定 比例（开盘去化率）
二.销售现状分析-市场其他项目
百乐门文化经贸广场
基本信息：
套数：11.16日推出7#小公馆共计442套 层数：29层 面积：面积段在33—48平米； 价格：5800元/㎡ 产权：70年产权 学区 公寓 客户构成：投资、办公、自住、过渡型投资
产品分析：
百乐门文化经贸广场公寓属于住宅性质的公寓， 主力面积为33㎡-48㎡； 百乐门文化经贸广场公寓户型全部为一室； 百乐门文化经贸广场公寓的目标客户群以投资客 、过渡性刚需、办公、投资客户为主； 开盘当天对外宣称认购266套，但通过其他渠道 获悉，开盘当天仅认购20余套，截止11月30日 ，备案1套。在同类别产品中，具有住宅性质的 优势，但仍存在滞销问题。
后期在产品规划设计时，三四线输出型城市的公寓类产品慎重选择
The and
项目周边环境仍在发展， 目前对此区域认可度还 有待提高
可乐公寓面积小、总价低，投资价值不高，适合实力不强的中产阶级投资 ，但是针对住宅刚需客户，无法将公寓作为住宅的替代品，导致去化较慢
目录
一.前期定位分析 二.销售现状分析 三.案例分析及借鉴
三.案例分析及借鉴
针对蚌埠海亮明珠公寓产品进行分析后，对后期其他城市产品规划时建议：
二.销售现状分析-市场其他项目
万达广场 | SOHO公寓
基本信息：
套数：公寓有两栋楼A#和B#，共约1029套 层数：7-21层（7层以下为商业），共15层 面积：每层共24间公寓，分A、B、C和D四 种类型，面积分别为56、42、73和51平方 米 价格：均价7000~9000元/㎡ 产权：50年产权 无学区 不限购不限贷 客户构成：投资、办公、过渡型投资
基本信息：
套数：约1100套 面积：38~96㎡（一房 / 两房户型）精装 价格：5188元/㎡起 主力价格7000+~8000+ 产权：70年产权 学区 推售：目前已经推出一栋公寓 客户构成：过渡型投资、自住、少量纯投资
产品分析：
恒大御景湾公寓主力面积为38㎡-55㎡，占所推 产品78%的份额； 恒大御景湾公寓户型配比中以一室为主，占所推 户型78%的份额； 恒大御景湾公寓的目标客户群以投资客、过渡性 刚需客户为主。 恒大自公寓产品推出以来，去化率较慢，由此看 看来蚌埠市场公寓产品受关注度一般。
基本信息：
项目总体量：46万㎡ 项目规划：11栋33F高层住宅
2栋26层高层住宅 1栋27层高层住宅 2栋32层公寓 商业配套：36000㎡商业街 景观配套：5000㎡中心御湖，75000㎡ 欧式园林 会 所：5200㎡五星级豪华会所 学 区：新城实验小学
二.销售现状分析-市场其他项目
恒大御景湾 | 领寓
蚌埠海亮明珠项目
—— 可乐公寓产品案例分析
蚌埠海亮营销部 2013年12月9日
目录
一.前期定位析 二.销售现状分析 三.案例分析及借鉴
一.前期定位分析-地块性质
蚌埠海亮明珠A05地块由于规划限制，用地性质为40年商业用地，容积率高达4.0，考虑到 地块现实条件，本地块的可规划业态为：商业、办公及40年的公寓产品
二.销售现状分析-市场其他项目
百乐门文化经贸广场
基本信息：
楼盘位置：东海大道与延安路交叉口 建筑面积：370000㎡ ；占地面积：51000㎡ 容 积 率：5.37 ； 绿 化 率：22% 物业类别： 普通住宅,商铺 车 位 数： 2957 周边商业： 华运超市，家乐福超市，万达广场 周边医院： 老年康复医院 周边学校： 新城实验学校 内部配套： 大型综合市场
产品分析：
万达广场SOHO公寓属于商业性质的公寓，从主 力面积、户型配比及目标客户群 三个方面完全
与海亮明珠三期公寓完全一致。
万达广场SOHO公寓主力面积为42㎡-59㎡，占 所推产品83%的份额； 万达广场SOHO公寓户型全部为一室； 万达广场SOHO公寓的目标客户群以投资客、过 渡性刚需客户为主； 由于万达广场所属商业氛围较浓，增加了投资者 信心，故公寓产品相比市场同类产品中，去化率 较快。