10002_房地产开发投资测算表完整版
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辅助决策制定
测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做 出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险
通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在 风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
提高投资效率
测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现 资源的最大化利用和项目的可持续发展。
适应市场变化和行业发展趋势
随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场 需求和行业规范。
2024/1/28
4
测算表的作用和意义
2024/1/28
评估项目可行性
通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因 素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
13
04
建安成本测算
2024/1/28
14
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
2024/1/28
02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
24
企业所得税
2024/1/28
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
2024/1/28
10
土地取得成本
2024/1/28
土地使用权出让金
指通过招标、拍卖或挂牌等方式取得土地使用权所支付的费用。
土地征收及拆迁补偿费
指按照国家规定支付给被征收土地的单位和个人的补偿费用，包括 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
土地购置费
指通过市场购买方式取得土地使用权所支付的费用，包括土地转让 金、土地评估费、中介费等。
绿化景观工程费
进行小区绿化、景观建设的费用。
给排水工程费
建设小区内给排水管道、水泵房等费用。
电气工程费
建设小区内变配电室、电缆沟等电气工程的费用。
2024/1/28
17
公共配套设施建设费
物业管理用房建设费
建设物业管理用房的费用。
公共厕所建设费
建设公共厕所的费用。
2024/1/28
社区服务中心建设费
04
15
建筑安装工程费
建筑工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等 工程的费用。
材料设备费
建筑安装工程中所需的材料、设备等费用。
2024/1/28
安装工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
施工人员工资及附加费
支付施工人员的工资及附加的社会保险等费 用。
16
基础设施建设费
室外道路及场地硬化费
建设小区内道路、停车场等硬化地面的费用。
30
现金流预测
1 2
资金筹措计划
根据项目开发的资金需求，制定详细的资金筹措 计划，包括自有资金、银行贷款、销售回款等来 源。
资金使用计划
根据项目开发进度和合同约定，制定资金使用计 划，确保资金按时到位并合理使用。
现金流预测模型
3
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流 预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行 动态监控和预测。
2024/1/28
31
投资回报率分析
投资回报率计算
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目
的盈利能力和投资效益。
敏感性分析
对项目开发过程中的关键变量进行敏感性分析，如售价、成本、销售速度等，以评估项 目风险和投资回报率的稳定性。
2024/1/28
投资决策建议
根据投资回报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期 限等。
29
利润预测
成本估算
对项目开发过程中的各项成本 进行详细估算，包括土地成本 、建安成本、管理费用、销售
费用等。
2024/1/28
税务筹划
合理规划税务筹划方案，降低 项目开发的税务成本，提高利
润空间。
利润预测模型
根据销售收入预测和成本估算 结果，建立利润预测模型，对 项目开发过程中的利润情况进
行动态监控和预测。
2024/1/28
12
土地税费及其他费用
土地使用税
指按照国家规定对使用土地的单位和个人征 收的税费。
耕地占用税
指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的 单位和个人需要缴纳的税费。
契税
指在土地权属转移时向承受土地使用权或房 屋所有权的单位和个人征收的税费。
2024/1/28
其他费用
包括土地评估费、土地登记费、土地测绘费 等与土地相关的其他费用。
租赁融资成本
根据项目的租赁需求和租赁市场 的租金水平，确定租赁融资成本 。
其他融资方式成本
根据项目的实际情况和融资市场 的变化，考虑其他融资方式的成 本，如保理、供应链金融等。
股权融资成本
根据项目的股权融资需求和投资 者的期望回报率，确定股权融资 成本。
测算结果
根据以上参数，计算其他融资成 本。
2024/1/28
测算表中的各项费用应符合国家和地方政府的有关规定，确保 合法合规；
测算表中的各项费用应按照实际情况进行合理估算，避免过高 或过低的预测；
测算表中的各项费用应与项目可行性研究报告、初步设计概算 等相关文件保持一致，确保数据的准确性和一致性；
测算表应具有可操作性，方便开发商进行投资决策和成本控制 。
8
测算表的适用范围
适用于房地产开发企业在进行项目投资决策时使用，可作为项目可行性研 究报告的附件；
适用于政府相关部门对房地产开发项目进行审批和监管时使用，可作为评 估项目投资和建设成本的依据；
2024/1/28
适用于金融机构在审批房地产开发贷款时使用，可作为评估贷款风险和确 定贷款额度的参考依据。
9
03
土地成本测算
2024/1/28
26
其他税费
印花税
对商品房销售合同按照产权转移书据征 收印花税，税率为0.05%。
VS
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者 征收的税种。契税的计税依据为不动产的 价格。由于土地、房屋权属转移方式不同 ，定价方法不同，因而具体计税依据视不 同情况而决定。
2024/1/28
27
07
投资回报测算
2024/1/28
28
销售收入预测
市场调研
收集项目所在区域的市场数据，包括同类产 品的售价、销售速度等，以评估市场接受度 和潜在需求。
2024/1/28
产品定位
根据项目规划、设计、品质等因素，确定产品的目 标客群和市场定位，进而预测产品的售价和销售速 度。
营销策略
制定有效的营销策略和推广手段，提高项目 的知名度和吸引力，以促进销售收入的实现 。
22
06
税费测算
2024/1/28
23
增值税及附加税
增值税
根据销售不动产的销售额和适用税率计算，一般纳税人的 税率为9%，小规模纳税人的税率为5%。
教育费附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为3% 。
2024/1/28
城市维护建设税
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照规定的 税率进行计算，市区税率为7%，县城、镇税率为5%，其 他地区税率为1%。
32
2024/1/28
THANKS
THANK YOU FOR YOUR WATCHING
33
包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯 、照明、环卫、绿化等费用；
公共配套设施建设费
包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、 水塔、自行车棚等费用；
开发间接费
包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费等。
7
测算表的编制原则
2024/1/28
合法性原则 合理性原则 一致性原则 可操作性原则
25
土地增值税
土地增值税预征
房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无 法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。
土地增值税清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的。
01
03
信托期限
根据项目的回款周期和信托公司政策 ，确定信托期限。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
测算结果
根据以上参数，计算信托融资成本。
05
2024/1/28
04
还款保障措施
根据项目的风险情况和信托公司政策 ，确定还款保障措施，如抵押、担保 等。
21
其他融资成本
债券融资成本
根据项目的债券发行规模和债券 市场的利率水平，确定债券融资 成本。
建设社区服务中心的费用。
其他公共配套设施建设费
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设 施的建设费用。
18
05
融资成本测算
2024/1/28
19
银行贷款利息
贷款利率
参考当前市场利率和银行政策 ，确定贷款利率。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情 况，选择适合的还款方式，如 等额本息、等额本金等。
贷款本金
房地产开发投资测算表完整版
2024/1/28
1
目录 CONTENTS
• 引言 • 房地产开发投资测算表概述 • 土地成本测算 • 建安成本测算 • 融资成本测算 • 税费测算 • 投资回报测算
2024/1/28
2
01
引言
2024/1/28
3
目的和背景
提供全面、准确的投资测算信息
房地产开发投资测算表旨在为投资者、开发商和相关利益方提供全面、准确的投资测算信息，以支持决策制定和 项目规划。
5
02
房地产开发投资测算表概述
2024/1/28
6
测算表的基本构成
土地费用
包括土地出让金、拆迁补偿费、土地平整费 等；
前期工程费
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地 质、勘察、测绘等费用；
建筑安装工程费
包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及 装饰装修费用；
2024/1/28
基础设施建设费
根据项目的资金需求和自有资 金情况，确定贷款本金。
2024/1/28
贷款期限
根据项目的回款周期和银行政 策，确定贷款期限。
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款 利息。
20
信托融资成本
信托计划规模
根据项目的资金需求和信托公司的投 资策略，确定信托计划规模。
02
信托收益率
参考当前市场信托产品收益率和信托 公司政策，确定信托收益率。
11
土地开发成本
基础设施建设费
指为满足项目开发需要而进行的 各项基础设施建设的费用，如道 路、供水、供电、排水、通信等 。
公共配套设施建设费
指为满足项目内居民生活需要而 建设的各项公共配套设施的费用 ，如学校、医院、商业设施等。
前期工程费
指在项目开发前期所发生的各项 费用，如规划设计费、地质勘察 费、环评费等。
测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做 出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险
通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在 风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
提高投资效率
测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现 资源的最大化利用和项目的可持续发展。
适应市场变化和行业发展趋势
随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场 需求和行业规范。
2024/1/28
4
测算表的作用和意义
2024/1/28
评估项目可行性
通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因 素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
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04
建安成本测算
2024/1/28
14
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
2024/1/28
02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
24
企业所得税
2024/1/28
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
2024/1/28
10
土地取得成本
2024/1/28
土地使用权出让金
指通过招标、拍卖或挂牌等方式取得土地使用权所支付的费用。
土地征收及拆迁补偿费
指按照国家规定支付给被征收土地的单位和个人的补偿费用，包括 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
土地购置费
指通过市场购买方式取得土地使用权所支付的费用，包括土地转让 金、土地评估费、中介费等。
绿化景观工程费
进行小区绿化、景观建设的费用。
给排水工程费
建设小区内给排水管道、水泵房等费用。
电气工程费
建设小区内变配电室、电缆沟等电气工程的费用。
2024/1/28
17
公共配套设施建设费
物业管理用房建设费
建设物业管理用房的费用。
公共厕所建设费
建设公共厕所的费用。
2024/1/28
社区服务中心建设费
04
15
建筑安装工程费
建筑工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等 工程的费用。
材料设备费
建筑安装工程中所需的材料、设备等费用。
2024/1/28
安装工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
施工人员工资及附加费
支付施工人员的工资及附加的社会保险等费 用。
16
基础设施建设费
室外道路及场地硬化费
建设小区内道路、停车场等硬化地面的费用。
30
现金流预测
1 2
资金筹措计划
根据项目开发的资金需求，制定详细的资金筹措 计划，包括自有资金、银行贷款、销售回款等来 源。
资金使用计划
根据项目开发进度和合同约定，制定资金使用计 划，确保资金按时到位并合理使用。
现金流预测模型
3
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流 预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行 动态监控和预测。
2024/1/28
31
投资回报率分析
投资回报率计算
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目
的盈利能力和投资效益。
敏感性分析
对项目开发过程中的关键变量进行敏感性分析，如售价、成本、销售速度等，以评估项 目风险和投资回报率的稳定性。
2024/1/28
投资决策建议
根据投资回报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期 限等。
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利润预测
成本估算
对项目开发过程中的各项成本 进行详细估算，包括土地成本 、建安成本、管理费用、销售
费用等。
2024/1/28
税务筹划
合理规划税务筹划方案，降低 项目开发的税务成本，提高利
润空间。
利润预测模型
根据销售收入预测和成本估算 结果，建立利润预测模型，对 项目开发过程中的利润情况进
行动态监控和预测。
2024/1/28
12
土地税费及其他费用
土地使用税
指按照国家规定对使用土地的单位和个人征 收的税费。
耕地占用税
指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的 单位和个人需要缴纳的税费。
契税
指在土地权属转移时向承受土地使用权或房 屋所有权的单位和个人征收的税费。
2024/1/28
其他费用
包括土地评估费、土地登记费、土地测绘费 等与土地相关的其他费用。
租赁融资成本
根据项目的租赁需求和租赁市场 的租金水平，确定租赁融资成本 。
其他融资方式成本
根据项目的实际情况和融资市场 的变化，考虑其他融资方式的成 本，如保理、供应链金融等。
股权融资成本
根据项目的股权融资需求和投资 者的期望回报率，确定股权融资 成本。
测算结果
根据以上参数，计算其他融资成 本。
2024/1/28
测算表中的各项费用应符合国家和地方政府的有关规定，确保 合法合规；
测算表中的各项费用应按照实际情况进行合理估算，避免过高 或过低的预测；
测算表中的各项费用应与项目可行性研究报告、初步设计概算 等相关文件保持一致，确保数据的准确性和一致性；
测算表应具有可操作性，方便开发商进行投资决策和成本控制 。
8
测算表的适用范围
适用于房地产开发企业在进行项目投资决策时使用，可作为项目可行性研 究报告的附件；
适用于政府相关部门对房地产开发项目进行审批和监管时使用，可作为评 估项目投资和建设成本的依据；
2024/1/28
适用于金融机构在审批房地产开发贷款时使用，可作为评估贷款风险和确 定贷款额度的参考依据。
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03
土地成本测算
2024/1/28
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其他税费
印花税
对商品房销售合同按照产权转移书据征 收印花税，税率为0.05%。
VS
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者 征收的税种。契税的计税依据为不动产的 价格。由于土地、房屋权属转移方式不同 ，定价方法不同，因而具体计税依据视不 同情况而决定。
2024/1/28
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07
投资回报测算
2024/1/28
28
销售收入预测
市场调研
收集项目所在区域的市场数据，包括同类产 品的售价、销售速度等，以评估市场接受度 和潜在需求。
2024/1/28
产品定位
根据项目规划、设计、品质等因素，确定产品的目 标客群和市场定位，进而预测产品的售价和销售速 度。
营销策略
制定有效的营销策略和推广手段，提高项目 的知名度和吸引力，以促进销售收入的实现 。
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06
税费测算
2024/1/28
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增值税及附加税
增值税
根据销售不动产的销售额和适用税率计算，一般纳税人的 税率为9%，小规模纳税人的税率为5%。
教育费附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为3% 。
2024/1/28
城市维护建设税
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照规定的 税率进行计算，市区税率为7%，县城、镇税率为5%，其 他地区税率为1%。
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2024/1/28
THANKS
THANK YOU FOR YOUR WATCHING
33
包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯 、照明、环卫、绿化等费用；
公共配套设施建设费
包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、 水塔、自行车棚等费用；
开发间接费
包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费等。
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测算表的编制原则
2024/1/28
合法性原则 合理性原则 一致性原则 可操作性原则
25
土地增值税
土地增值税预征
房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无 法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。
土地增值税清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的。
01
03
信托期限
根据项目的回款周期和信托公司政策 ，确定信托期限。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
测算结果
根据以上参数，计算信托融资成本。
05
2024/1/28
04
还款保障措施
根据项目的风险情况和信托公司政策 ，确定还款保障措施，如抵押、担保 等。
21
其他融资成本
债券融资成本
根据项目的债券发行规模和债券 市场的利率水平，确定债券融资 成本。
建设社区服务中心的费用。
其他公共配套设施建设费
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设 施的建设费用。
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05
融资成本测算
2024/1/28
19
银行贷款利息
贷款利率
参考当前市场利率和银行政策 ，确定贷款利率。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情 况，选择适合的还款方式，如 等额本息、等额本金等。
贷款本金
房地产开发投资测算表完整版
2024/1/28
1
目录 CONTENTS
• 引言 • 房地产开发投资测算表概述 • 土地成本测算 • 建安成本测算 • 融资成本测算 • 税费测算 • 投资回报测算
2024/1/28
2
01
引言
2024/1/28
3
目的和背景
提供全面、准确的投资测算信息
房地产开发投资测算表旨在为投资者、开发商和相关利益方提供全面、准确的投资测算信息，以支持决策制定和 项目规划。
5
02
房地产开发投资测算表概述
2024/1/28
6
测算表的基本构成
土地费用
包括土地出让金、拆迁补偿费、土地平整费 等；
前期工程费
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地 质、勘察、测绘等费用；
建筑安装工程费
包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及 装饰装修费用；
2024/1/28
基础设施建设费
根据项目的资金需求和自有资 金情况，确定贷款本金。
2024/1/28
贷款期限
根据项目的回款周期和银行政 策，确定贷款期限。
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款 利息。
20
信托融资成本
信托计划规模
根据项目的资金需求和信托公司的投 资策略，确定信托计划规模。
02
信托收益率
参考当前市场信托产品收益率和信托 公司政策，确定信托收益率。
11
土地开发成本
基础设施建设费
指为满足项目开发需要而进行的 各项基础设施建设的费用，如道 路、供水、供电、排水、通信等 。
公共配套设施建设费
指为满足项目内居民生活需要而 建设的各项公共配套设施的费用 ，如学校、医院、商业设施等。
前期工程费
指在项目开发前期所发生的各项 费用，如规划设计费、地质勘察 费、环评费等。