【年度报告】年月郑州房地产市场分析报告费雷格

（年度报告）年月郑州房地产市场分析报告费雷格
费雷格:2011年7月
郑州房地产市场分析方案
2011-07-31
目录
壹、行业环境3
1．楼市运行3
2．行业政策4
3．城市建设5
二、土地市场6
1．供应分析6
2．成交分析10
三、楼市数据16
1．商品房市场16
2．住宅市场17
3．非住宅市场19
四、楼市动态20
1．各区域楼盘销售排行20
2．楼盘活动21
附:媒体监控21
壹、行业环境
1．楼市运行
1.1全国楼市运行
✧1-7月份，国民经济保持平稳较快增长
初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，壹季度增长9.7%，二季度增长9.5%。

分产业来见，第壹产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。

✧1-7月份，固定资产投资保持较快增长
1-7月份，固定资产投资（不含农户）152420亿元，同比增长25.4%，比1-6月份回落0.2个百分点。

其中，国有及国有控股投资52752亿元，增长13.6%。

从环比见，7月份固定资产投资（不含农户）增长0.27%。

分产业见，1-7月份，第壹产业投资3539亿元，同比增长22.8%；第二产业投资66777亿元，增长26.7%；第三产业投资82104亿元，增长24.5%。

分地区见，1-7月份，东部地区投资增长22.6%，中部地区投资增长30.5%，西部地区投资增长29.2%。

✧1-7月份，房地产开发投资增速较快
1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。

其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。

7月当月完成开发投资额5623亿元，同比增长36.5%，增速创本年新高。

1-7月份，房屋新开工面积达11.5亿平方米，同比增长24.9%；施工面积为42.4亿平方米，超过2010年全年水平，同比增长30.8%。

7月单月的房屋新开工面积为15726万
方，为今年3月以来最低单月水平，但同比增速仍保持高位，同比增长34.4%，增速比上月提高11.6个百分点。

1-7月份，全国商品房销售面积为5.2亿平方米，同比增长13.6%，比1-6月增速扩大0.7个百分点，比去年全年增速提高3.5个百分点，增速连续3个月提高，但增速扩大幅度有所放缓（1-6月增速比1-5月提高3.8个百分点）。

7月单月全国商品房销售面积7618万方，降至本年低位，仅高于今年4月销售水平。

✧7月份全国房地产开发景气指数为101.5
7月全国房地产开发景气指数为101.5，比6月份回落0.25点，创2010年以来最低。

随着调控效果的显现，未来国房景气指标或将持续处于下行通道，下半年可能跌至100点以下的不景气区间。

✧全国住宅销售均价和上半年基本持平
从价格方面来见，1-7月全国商品房和住宅销售均价分别为5545元/㎡和5186元/㎡，比去年同期分别上涨11.0%和10.2%，和1-6月基本持平。

2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/㎡，环比6月上涨0.21%，涨幅和6月相比有所下降，其中环比涨跌幅于1%以内的城市数量共有80个。

1.2郑州楼市运行
✧保障房供应进壹步加大
截至7月底，全市廉租房已开工12.47万方2574套，已竣工5.78万方1217套；经济适用房已开工225.52万方22965套，已竣工61.4万方5841套；公共租赁住房已开工50.16万方12681套，已竣工5.3万方1290套，筹集11.26万方2269套。

2．行业政策
✧央行7月7日起，上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点
中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构壹年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。

调整后，金融机构人民币壹年期存款利率达3.5%，壹年期贷款利率达6.56%。

于经济增速趋缓的背景下，央行宣布再次加息，凸显出当局坚决抑制通胀的决心，预计年内仍有1至2次加息的可能。

✧住建部整顿规范建筑市场秩序
住建部日前召开全国整顿规范建筑市场秩序会议，要求严肃整顿规范建筑市场秩序。

各地要切实做到“严格准入管理和加大市场清出且重”、“规范资质资格审批和强化过程监管且重”。

要贯彻落实《关于加强建筑市场资质资格动态监管完善企业和人员准入清出制度的指导意见》，进壹步加大市场清出力度，通过对资质资格条件的动态监管，取消壹批不再符合资质资格条件、违法违规和发生质量安全事故的企业和个人的资质资格，使企业和人员的数量控制于合理水平,和工程建设任务相适应。

✧俩部委强调公租房筹资可按20%计算资本金
财政部、住建部昨日(7月11日)联合发文,要求各地通过多重渠道筹措资金，确保公共租赁住房项目的资本金足额到位。

各地可按照20%比例，测算公共租赁住房项目资本金需求。

这份名为《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》要求，于房地产开发项目中配建以及由企业投资建设的公共租赁住房，其项目资本金由关联企业自行解决，政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持；政府直接投资和政府组建投资公司建设的公共租赁住房，应由政府注入项目资本金，其项目资本金资金可从中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金、住房公积金增值收益安排的资金，以及地方政府债券资金等渠道筹集。

✧国土部严惩保障房用地违规商业性开发
国土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。

严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。

对已供应各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。

借保障性住房用地之名规避招拍挂出让政策搞商品房开发的，将重点查处且公开曝光。

今年，保障性住房用地“落地”责任追究制度将全面推行。

严重违法违规又不纠正的用地者，将被禁止通过划拨、出让方式取得新土地。

改变保障性住房建设内容的项目，有关主管部门将不予办理关联手续；已作为商品住房销售的，依法没收违法所得且处以罚款。

如果对违法违规企业查处不落实，将按监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令，对地方及有关部门领导实施问责。

✧住建部将拟二三线城市限购名单
7月22日，中共中央政治局召开会议提出,要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调；7月12日，国务院召开常务会议称将进壹步扩大限购范围，抑制二三线城市房价过快的上涨。

有专家据此判断，限购会持续实施至2012年初，于未来的1-2年内，楼市将迎来实质性调整。

和国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，且据此草拟新壹轮的限购城市的名单。

✧银监会杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场
深入推进平台贷款风险防控。

对持有不纳入地方财政预算的债务和不做尽职调查、不符合“三个办法壹个指引”的行为坚决制止。

深入推进对“新拆迁条例”带来的土地抵押落实难、工程建设成本增加和周期延长等问题，要积极通过财政预算或市场化的合法合规方式解
决。

禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目；对于到期的贷款本息，不得展期和贷新仍旧。

建立违约方案和通报制度，做实交叉违约信息共享机制。

督促贷款行密切关注当地保障性住房建设的实施进展，对发现的新情况、新问题及时方案。

坚持推动科学设定仍款方式，项目建成之后壹年俩次仍本、利随本清。

贷款利率按央行利率政策执行，根据风险原则定价，不准收任何其他费用。

3．城市建设
郑州市将加快停车场建设，力争三年新建12万个车位
为进壹步加快停车场建设，缓解停车难问题，7月19日，郑州市政府发布《关于加快停车场位建设的实施意见》，意见提出2011—2013年，市区将累计完成12万个停车位建设任务，各单位所承担的建设任务中必须有40%之上的公共停车位，力争通过三年努力，逐步实现机动车增长和停车位供应的基本平衡。

意见提出郑州市新建停车场（位）的总体目标：2011-2013年市区累计完成12万个停车位建设任务(含新建项目配建停车位)，其中2011年完成2.3万个、2012年完成4.7万个、2013年完成5万个停车位，各单位所承担的建设任务中必须有40%之上的公共停车位，为社会提供公共停车服务。

重点解决中心城区医院、学校、商场、行政办公大楼、餐饮娱乐场所及老院旧区等处的停车问题。

意见要求各级各有关部门要将公共停车场建设作为城市基础设施，每年安排足够的资金用于停车场建设，且鼓励和引导民资、外资共同参和停车场的开发、建设和运营。

为保障城市交通系统正常运转，意见规定停车设施规模最大不宜超过500个（标准小汽车）；停车场形式及用地应选择于三环以内路外公共停车场，主要以地下停车库、机械式立体停车楼(塔)为主要形式，三环以外区域以平面停车设施为主。

同时，停车场的设置要符合
“就近、分散、方便”原则。

路外公共停车场的服务半径壹般不大于500米，停车场形式因地制宜，于建筑密度高的中心区优先考虑立体停车库形式，公共停车设施则应向地下车库方向发展，且和轨道、大型地下商业文化设施等结合于壹起同时积极引进智能化交通管理手段，提高停车设施的使用效率。

2011年郑州加快产业集聚区建设，力争实现营业收入4600亿
2011年郑州市将至少培育15个主营业务收入超百亿元产业集聚区。

7月12日，郑州市发布《2011年郑州市加快产业集聚区建设工作方案的通知》，加快发展产业集聚区建设。

郑州市产业集聚区将按照提升速度、提高水平、扩大效果的总体要求，全面提升产城互动发展、人力资源保障、科技创新水平，使产业集聚区真正成为拉动全市经济增长、引领产业转型升级、促进经济发展方式转变的重要载体。

通知提出，2011年，郑州全市产业集聚区营业收入实现4600亿元，同比增长19%，固定资产投资实现1000亿元，同比增长23%。

力争培育主营业务收入超百亿元的产业集聚区达到15个之上，培育壮大超百亿元企业8家之上。

各县(市)区要大力引进龙头企业和龙头项目，集中建设壹批辐射能力强的大型交易市场，做好产业集聚区现代服务配套设施建设工作。

重点抓好产业集聚区内纳入省、市重点项目范围的重大项目建设，集聚区内亿元之上新开工项目全部纳入市重点项目管理，实行联审联批，力争全市集聚区实施亿元之上工业项目140个之上，力争于集聚区新建20个省级企业技术中心、30个市级企业技术中心。

每个产业集聚区力争年内引进俩个之上国际、国内500强企业或知名企业落地。

二、土地市场
1．供应分析
统计指标总计住宅用地商业用地工业用地其他用地
（资料来源：费雷格数据库）
（资料来源：费雷格数据库）7月份郑州出让土地33宗，约169万方，土地总投放量环比下降57.48%。

其中住宅用地17宗，约73万方；工业用地10宗，约60万方；商业用地4宗，约20万方；其他用地2宗，累计约16万方。

从出让土地区域来见，中牟出让土地占到总投放量的32.47%，约55万方，占比突出；新郑土地供应约45万方，紧随其次。

总体来讲，郑州周边市场仍然是其主要投放区域。

另外，本月郑州市区高新区土地出让量较大，占总投放量的15.9%，约52万方；其他区域相对来讲出让体量较小。

从出让土地用途来见，出让土地中以住宅用地为主，约73万方，占到总投放量43.26%；工业用地60万方，占35.59%，紧随其次；商业和其他用地投放量均较少。

2011年7月1日至31日郑州土地出让壹览表
2．成交分析
（资料来源：费雷格数据库）
（资料来源：费雷格数据库）7月份土地成交60宗，约512万方，环比上涨73.19%，总成交金额约21亿元。

其中住宅用地15宗，累计约98万方；工业用地37宗，累计约401万方；商业用地5宗，累计约8万方；其他用地3宗，约1万方。

从成交土地区域分布来见，中牟成交量于254万方，占总成交量的49.52%；新郑、经开区分别成交112万方、54万方，紧随其次；其他区域成交量相对较小。

从成交土地用途来见，工业用地成交401万方，占78.35%；住宅用地成交98万方，占19.18%，紧随其次；商业和其他用地成交量均较小。

7月份郑州土地成交均价405.14元/㎡，较5月份下跌29.55%，本月工业用地成交量较大，壹定程度上拉低了土地市场的整体成交均价。

2011年7月1日至31日郑州土地成交壹览表
三、楼市数据
市场现象：
7月份郑州市商品房市场整体销售低迷。

1．商品房市场
7月份楼市再回低谷，商品房供应量88.78万方，环比上涨18.55%。

7月份认筹、开盘的项目有20多个，楼市似乎进入了“反季销售”。

目前郑州市区商品房累计可售面积能够销售近10个月；商品房成交49.19万方，环比下降11.94%，同比下跌50.54%，商品房成交量连续俩个月回落。

商品房市场供求比为1.8：1，供过于求。

对于房地产市场来说，6月、7月、8月本为市场回暖期，可是相比往年，壹方面受到加息等调控政策影响，楼市成交量下滑；另壹方面开发商也多处于观望状态，使得今年7月房地产市场显得格外的冷清。

7月份郑州市市区商品房销售5095套（间），较上月增长了6.81%,较去年同期下降了45.76%；7月份商品房销售均价为8703元/㎡，较上月上涨2.53%。

由于非住宅市场成交价涨幅明显，虽说住宅市场销售均价下行，但商品房市场的整体销售均价仍处于小幅上扬态
势。

2．住宅市场
市场现象：
7月份郑州市商品住宅市场呈现“量价齐跌”的走势。

7月份郑州市商品住宅成交情况和商品房成交走势基本相同，供需比1.82：1，供过于求。

住宅市场于集中放量的同时，成交量却连续下滑，开发商的去化压力陡增。

7月份郑州市市区商品住宅批准预售面积71.55万方，环比上涨20.8%，商品住房累计可售面积预计能够销售7个多月。

不少住宅项目集中放量，采取“薄利快销”的手段，快速回笼资金，抢占市场份额。

7月份商品住宅成交39.28万方，同比下降51.81%，跌幅过半，环比下跌1.97%，住宅成交量已连续俩个月出现下滑态势。

虽然郑州房地产市场整体低迷，但部分中高端项目依然供不应求，如正弘蓝堡湾、二七万达广场、新蓝钻等，无论于产品品质仍是项目销售价格方面，皆有可圈可点之处。

7月份郑州市市区商品住宅销售3843套（间），较上月上涨2.45%,但较去年同期下降54.76%，跌幅过半。

7月份商品住宅销售均价为6676元/㎡，每平米比6月份降了48元，是限购以来住宅均价第二次下降。

这也是住宅均价今年4月份以来首次出现下跌，但仍然处于历史次高位。

7月份坚挺的房价有所松动，侧面反映出当前保障房供应量的逐步加大，商品房价格趋于稳定。

同时，随着宏观调控政策的深入推进，高价位楼盘销售也受到了影响，本月市区7000元/㎡之上的高价楼盘备案1771套，较上月减少62套；面积为17.96万方，较上月减少2.64%。

就7月份商品住宅成交区域分布来见，金水区位居榜首689套，郑东新区成交670套，
位居其次。

其中金水区正弘蓝堡湾、银基王朝以及郑东新区新财信圣堤亚纳、中央特区等项目集中推售。

其他区域成交量相对较小，月成交量多于600套以下。

成交价格方面，郑东新区以9720元/㎡的销售均价排名第壹，如财信圣堤亚纳项目开盘均价于8800元/㎡左右。

而金水区以7494元/㎡销售均价紧随其后；而其他区域销售均价均低于郑州市住宅总体销售均价6676元/㎡。

3．非住宅市场
市场现象：
7月份非住宅市场呈现“量跌价涨”的态势。

7月份郑州市非住宅市场供应量为17.23万方，环比上涨10.03%，同比上涨35.56%；总体成交量为9.91万方，环比下跌37.24%，同比下跌44.76%。

如二七万达广场、中原新城底商、中豪汇景湾底商等多个项目集中备案；7月份非住宅市场销售均价16734元/㎡，比6月份涨了3769元/㎡，涨幅明显。

随着住宅市场政策调控的不断深入，不受限购的非住宅市场逐渐受到投资者的青睐，7月份虽说非住宅市场成交量略有跌幅，但成交价却大幅上涨。

相比住宅市场，非住宅市场态势良好。

就7月份办公用房成交区域分布来见，郑东新区办公用房销售219套，位居榜首，郑东新区仍然是办公用房的主要集中区域；其次是中原区101套。

其他区域成交量较少，均低于70套，其中惠济区零成交。

成交价格方面，郑东新区以17433元/㎡销售均价排第壹，管城回族区10207元/㎡紧随其次，其他区域销售均价多于10000元/㎡以下。

总体来讲，不管是楼盘品质仍是价格方面，郑东新区皆遥遥领先。

7月份商业用房的销售方面，二七区成交513套，遥遥领先，其中二七万达广场、橄榄
城多个项目的商业集中推售；其次是金水区成99套；其他区域成交量较小，多于40套以下。

商业用房各区域成交均价相差较大，二七区销售均价于30000元/㎡之上，高达30898元/㎡，郑东新区、中原区和管城区均价于10000元/㎡之上；惠济区均价最低，仅6834元/㎡，各区域商业销售均价的最大价差于20000元之上。

四、楼市动态
1．各区域楼盘销售排行
7月份郑州楼市销量比上个月有明显下降，热销区域主要集中于中原区、金水区、郑东新区、惠济区。

热销楼盘有二七万达广场、正弘蓝堡湾、正商明钻、荣郡、橡树玫瑰城、中原万达广场等。

2．楼盘活动
7月作为楼市传统的淡季，房源入市量大量缩水，购房者选择空间减少。

特别是于目前政策调控空前严厉的情况下，开发商步步为营，营销活动均要经过深思熟虑，不会轻易推盘，入市更加谨慎。

附:媒体监控
监测时间：2011年7月1日至2011年7月31日；
监测范围：大河报、东方今报、郑州晚报、河南商报所有房地产广告；
监测内容：郑州市各媒体发布的房地产信息，包括平面广告、软新闻、城市建设要闻、投放总量、投广形式及规格、投广时间、投广版面量、信息量及各区域报广监测分析
等；
壹、7月报广投放监测概述
✧报广投放版面累计：284.25版；
✧报广投放频次总量：304版次；
✧投广楼盘总数：66个；
二、7月报广投放分析
1．月度报广总量和不同报广类型及数量分析统计
（资料来源：费雷格数据库）7月份，各类广告投放总量为304频次，其中软文28次，彩色硬广276次。

7月报广量较6月份小有跌幅,调控“绷紧”大半年神经的楼市，于这个上、下半年转折的重要时期，更是让买卖双方攥紧手心。

政策的不确定性使得让开发商不断调整推盘策略，制订新的营销方案，推出应景房源，相应的报广也大量投放。

2．报广投放时间分析
（资料来源：费雷格数据库）7月份的报广投放时间曲线和以往基本壹致，周三、周四的广告投放相对集中，周三有大河楼市、周四有东方今报、河南商报、郑州晚报的楼市专栏，约占总投放量的75%左右。

3．投放媒体分析
（资料来源：费雷格数据库）7月报广投放各媒体所占比例和上月基本壹致，大河报49.67%，比例近半，仍然占据主导地位；其次为河南商报20.72%；而东方今报18.42%、郑州晚报11.18%所占份额相对较小，且多为别墅类形象广告。

4．投放版面分析
（资料来源：费雷格数据库）7月整版广告投放量达到82.57%，整版投放广告仍然是开发商最热衷的广告投放形式；半版广告投放比例占12.5%；相对而言，俩版和1/4版所占比例均较小。

5．分物业类型投放量分析
（资料来源：费雷格数据库）7月住宅类物业广告投放比例占到74.01%，投放量基本上和6月份持平，不管是住宅仍是别墅均加大了推盘力度；综合体项目占10.32%，如中原万达广场、二七万达广场本月认筹、开盘活动报广力度较大；同时商业地产依然销售火爆，商业、写字楼均保持壹定的报广力度。

6．各区域投放分析
（资料来源：费雷格数据库）7月广告投放量较大的区域仍为西南板块，以清华大溪地、万达广场和升龙国际中心等
项目为主，占到总投放量的1/3之上，遥遥领先。

紧随其次的是东风板块、郑东板块和东南板块，以正弘蓝堡湾、橡树玫瑰城和财信圣堤亚纳等项目为主。

附图：郑州市房地产区位划分图
7．7月广告投放项目排行榜
7月份报广投放版面较多的是万达广场综合体项目，二七万达广场17版、中原万达广场10.5版；其次是美景鸿城项目11.5版；而清华忆江南、海森林以宣传项目形象的报广居多。

8．7月报广诉求点分析
（资料来源：费雷格数据库）7月份许多开发商通过报纸广告来预热市场，报广投放的诉求点多集中于形象、认筹和开盘广告上，分别占到总投放量的25.7%、14.8%和13.8%；其他诉求广告较为分散化，所占份额也不大。

三、7月楼盘动态
项目销售广告推广先行。

7月份认筹、开盘的项目，如二七万达广场、银基王朝、东方鼎盛时代等项目，投放报广较多且集中，多以活动及优惠为主力诉求点。

以期于7月份传统销售淡季，配合多种营销活动，为销售造势。