浙江省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的含义和内容考试题

浙江省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的
含义和内容考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。

A：主体
B：客体
C：内容
D：形式
E：执行层的组织协调
2、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

A：100—300
B：100～500
C：300—800
D：300—1000
E：执行层的组织协调
3、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。

这表明了。

A：金融工具的流动性与收益性呈正相关
B：金融工具的流动性与收益性呈负相关
C：金融工具的收益性与安全性往往呈负相关
D：流动性与安全性呈正相关
E：执行层的组织协调
4、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
5、不动产登记费的收取__
A．按不动产面积
B．按件收取
C．按不动产体积
D．按价款的比例
6、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__。

A．76%
B．80%
C．81%
D．84%
7、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。

A：可比实例房地产
B：估价对象房地产
C：标准房地产
D：类似房地产
E：工业用地的监测点评估价格
8、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。

A．规划设计方案
B．投资估算
C．资源条件
D．投资权益
9、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50
B．60
C．70
D．80
10、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。

A：客观性原则
B：不相关联性原则
C：可比性原则
D：及时性原则
E：执行层的组织协调
11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。

A：5
B：7
C：10
D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
13、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用。

A：会减少
B：会增加
C：保持不变
D：可能增加也可能减少
E：执行层的组织协调
14、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：市场价值
B：投资价值
C：谨慎价值
D：在用价值
E：工业用地的监测点评估价格
15、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
16、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A：独一无二和供给有限
B：独一无二和价值量大
C：流动性差和价值量大
D：不可移动和用途多样
E：工业用地的监测点评估价格
17、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。

A：国内生产总值
B：国民生产总值
C：国内生产净值
D：国民收入
E：执行层的组织协调
18、估价报告的写作要求有__。

A．全面性、主观性、准确性
B．简便性、客观性、准确性
C．主观性、准确性、概括性
D．全面性、客观性、概括性
19、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：10.2
B：11.0
C：11.3
D：11.5
E：工业用地的监测点评估价格
20、投资利息估算只有在中才需要。

A：比较法
B：传统方法
C：现金流量折现法
D：收益法
E：工业用地的监测点评估价格
21、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性
B．土地的稀缺性
C．投机需求膨胀
D．金融机构支持
22、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。

A：1667
B：1765
C：1875
D：2000
E：工业用地的监测点评估价格
23、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。

A．6.00
B．7.05
C．7.59
D．13.59
24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A．乙＜丙＜甲
B．甲＜乙＜丙
C．丙＜甲＜乙
D．乙＜甲＜丙
25、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．建设贷款
B．土地开发贷款
C．土地购置贷款
D．土地储备贷款
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、估价时计算地租量须把握__。

A．土地是在最佳用途下使用的
B．土地是由最有能耐的人使用的
C．土地是在最粗放利用下使用的
D．土地是在最佳集约利用下使用的
2、住房置业担保公司的实有资本以为主。

A：政府预算资助
B：资产划拨
C：房地产骨干企业认股
D：社会集资
E：个人集资
3、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。

A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外
B：非国有企业兼并国有企业的
C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
4、最适合用市场法估价的是（）。

A．用做生产的房地产
B．可销售的房地产
C．出租或营业的房地产
D．仅适用于自用的房地产
5、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书6、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。

A：分散风险职能
B：组织经济补偿职能
C：融通资金职能
D：防灾防损职能
E：分配职能
7、获取房地产估价业务的措施可以有__。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
8、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
9、下列__工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造
B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装
C．城镇市政基础设施工程的施工
D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰
E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程
10、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。

三者之间的大小关系为__。

A．RL＜RB＜RO
B．RB＜RL＜RO
C．RL＜RO＜RB
D．RO＜RL＜RB
11、《土地管理法》主要是解决等问题。

A：房地产市场秩序混乱
B：土地资源的保护、利用和配置
C：规范城市建设用地的征用
D：规范城市建设用地布局
E：协调各项基础
12、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。

A：收益递减规律
B：规模报酬规律
C：利润最大化规律
D：均衡规律
E：适合规律
13、某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为250万元，建安工程费为2100万元，工程建设其他费用为210万元，基本预备费率为6%，则该建筑安装工程基本预备费为__万元。

A．60.6
B．90.6
C．110.6
D．153.6
14、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。

A：续建前已建成本
B：续建管理费用
C：续建投资利息
D：续建完成后房地产销售费用
E：取得在建工程的税费
15、房地产开发项目的主要合同关系有。

A：开发商的主要合同关系
B：承包商的主要合同关系
C：建筑商的主要合同关系
D：监理机构的主要合同关系
E：供应商的主要合同关系
16、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。

A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金
17、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。

A：比较风险
B：收益现金流风险
C：持有期风险
D：时间风险
E：借款合同
18、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
19、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
20、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。

A．0
B．5%
C．10%
D．15%
E．30%
21、民事法律关系由__所构成。

A．形式
B．主体
C．客体
D．内容
E．主张
22、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。

A：周期风险
B：比较风险
C：资本价值风险
D：时间风险
E：借款合同
23、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。

A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
24、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署
B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划
C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实
D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图
E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间
25、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。

《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．30
B．20
C．10
D．5。