土地登记代理人之土地登记代理实务综合提升测试卷附有答案详解

土地登记代理人之土地登记代理实务综合提升测试卷附有答案详解
单选题（共20题）
1. 限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。

A.政府指定的代理机构
B.由其监护人担任
C.县级土地主管部门
D.当事人自己
【答案】 B
2. 代理关系的主体不包括（）。

A.代理人
B.被代理人
C.利害关系人
D.相对人
【答案】 C
3. 土地归户卡填写以______为单位，土地登记卡填写以______为单位。

（）
A.土地使用者；宗地
B.土地权利人；宗地
C.宗地；土地权利人
D.宗地；土地使用者
【答案】 B
4. 现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）。

A.《土地登记办法》
B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》
C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D.《土地权属争议调查处理办法》
【答案】 A
5. 土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请复查。

A.县人民政府
B.县国土资源局
C.国土资源部门的上级单位
D.土地登记代理机构
【答案】 B
6. 地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。

A.原地役权合同
B.《集体土地所用证》
C.变更后的地役权合同
D.《土地他项权利证明书》
【答案】 B
7. 脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代理人应被注销登记。

A.1
B.2
C.3
D.4
【答案】 B
8. 一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为称为企业的（）。

A.合并
B.兼并
C.分立
D.破产
【答案】 B
9. 因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人
为（）。

A.地役权人
B.供役地权利人
C.土地使用权人
D.地役权人和供役地权利人
【答案】 B
10. 土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，
在“登记的其他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）印章。

A.终止
B.变更
C.取消
D.注销
【答案】 D
11. 有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）。

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书
B.审核、注销登记申请、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书
C.审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书
D.注销登记申请、审核、注销(收回)或更改土地权利证书
【答案】 A
12. 依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出土地变更登记申请。

A.县级人民政府
B.县级以上国土资源行政主管部门
C.省级人民政府
D.省级国土资源行政主管部门
【答案】 B
13. 由（）批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(入股)方式配置土地。

A.省级国土资源行政主管部门
B.省级以上人民政府
C.县级以上人民政府
D.国务院
【答案】 B
14. 土地登记依法原则的含义不包括（）。

A.土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请
B.土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理
C.土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力
D.土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记
【答案】 B
15. 关于土地使用权转移，下列说法错误的是（）。

A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让
B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移
C.赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为
D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为
【答案】 B
16. 物权变动必须遵循（）原则。

A.公示
B.登记
C.交付
D.通告
【答案】 A
17. 《国有土地使用证》应由（）核发给划拨国有建设用地使用权人。

A.省级土地主管部门
B.城镇规划部门
C.县级土地主管部门
D.土地登记机构
【答案】 D
18. 土地登记机构一般设在（）。

A.各级政府
B.集体土地管理部门
C.人民代表大会
D.国土资源行政主管部门
【答案】 D
19. 变更土地登记的基础是（）。

A.注销登记
B.设定土地登记
C.土地总登记
D.初始土地登记
【答案】 C
20. 脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代理人应被注销登记。

A.1
B.2
C.3
D.4
【答案】 B
多选题（共10题）
1. 土地登记代理人应注销登记的情况有（）。

A.脱离土地登记代理工作岗位的时间超过1年
B.同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务
C.允许他人以本人名义执行业务
D.严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定
E.不具有完全民事责任能力
【答案】 BCD
2. 下列关于土地使用权变更登记的说法，正确的有（）。

A.因继承或者受遗赠取得物权的，自土地变更登记完成时发生效力
B.依据人民法院判决书而取得的土地使用权，无须再进行登记公示而直接发生效力
C.依照法院判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登记
D.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿
E.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自土地登记完成时发生效力
【答案】 BCD
3. 下列情形中，可以实行国有土地使用权租赁的有（）。

A.原有建设用地发生土地转让
B.原有建设用地发生企业改制
C.原有建设用地发生用途改变
D.新增建设用地
E.经营性房地产开发用地
【答案】 ABC
4. 目前，我国土地登记主要登记的权属类型有（）。

A.国有土地使用权
B.国有土地所有权
C.集体土地所有权
D.集体土地使用权
E.土地使用权抵押权、地役权
【答案】 ACD
5. 行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况有（）。

A.土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的
B.土地登记代理机构的名称不符合规定的
C.代理人未取得资格证的、申请职业不符合条件的
D.土地登记代理人以代理机构的名义从事土地登记代理活动的
E.土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的【答案】 ABC
6. 土地初始登记的特点体现为（）。

A.初始登记属于总登记的范畴
B.初始登记具有经常性
C.初始登记具有集中性
D.初始登记具有全域性
E.初始登记具有分散性
【答案】 B
7. 关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）。

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的义务
B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利
C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务
D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利
E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务
【答案】 BCD
8. 关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）。

A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利
B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利
C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务
D.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利
E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务
【答案】 ABCD
9. 土地登记代理人的权利包括（）。

A.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动
B.要求委托人提供与代理有关的资料
C.保护自己的劳动成果和知识产权
D.参加职业继续教育和培训
E.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取报酬
【答案】 ABC
10. 根据土地管理法律法规的相关规定，下列说法正确的有（）。

A.农村集体经济组织可以与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业
B.农村村民一户只能拥有一处宅基地
C.农村村民出卖、出租住房后，若在规定面积内的，可再申请宅基地
D.自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准
E.“村改居”和“以租代征”方式使农民集体所有土地转为国有土地的的途径灵活化了，值得推崇
【答案】 ABD
大题题（共3题）
1. 2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为13300m2，地籍号为5—20—30，使用年限为50年，登记时间为2006年3月5日。

为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。

现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y
企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。

问题：如何办理
该宗地的变更登记手续？
【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：(1)M企业和设定抵押权的银
行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记
机关按土地登记程序办理注销登记手续。

(2)Y企业和M企业应分别申请土地使用权变更登记。

申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。

应当提交的证明文件主要有：①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M
企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；
③转让全同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；
⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

(3)土地使用权变
更登记的基本程序为：申请—变更地籍调查—权属审核—注册登记—核发土
地证书。

具体如下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请
资料进行审查，符合规定要求的，予以受理；②进行地籍调查。

因本宗地系
分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更
测量，宗地号变更为30—1和30—2；③进行权属审核，重点应对土地使用
期限、土地面积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④
注册登记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发
证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

2. 王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。

问题：1.王某、李某应办理何种登记？
2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？
【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原
来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途
变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：(1)对申
请人的审核。

申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。

(2)对转让地
块投资情况的审核。

出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到
合同的约定。

(3)对使用期限的审核。

土地使用期限小于规定使用期限减去已
使用期限。

(4)对税费的审核。

申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增
值税等。

(5)对土地用途的审核。

土地用途一般不得改变，若改变土地用途应
经有关部门的批准。

(6)对房产变更的审核。

房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》。

王某和李某与企业的地块转让属于非法，因
为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某
又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。

3. X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。

近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。

问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？
2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些？
3.A公司改制时，国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的？
4.国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征？
【答案】1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。

它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改
革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。

其中可以采取国有土
地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公
共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据
企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公
司或企业注入土地资产。

(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方
式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划
拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。

(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以
划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。

3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、《企业国有资产法》第四十二条规定，
公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，
并折合为股份。

不得高估或者低估作价。

国有企业改建为股份有限公司时，
不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。

采用国有土地使用
权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总
体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并
依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。

土地估价报告经
企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门
办理土地资产处置审批时备案。

4.国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括：(1)国有土地使用权出资(入股)必须依法审批；(2)国有土地使用权出资(入股)
方式受范围限制；(3)国有土地使用权出资(入股)前必须进行地价评估，作价
结果要备案；(4)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。