银行房地产贷款压力测试分析

ⅩⅩ银行房地产贷款压力测试分析
目录
【摘要】结合ⅩⅩ银行的具体情形，利用压力测试测算房价下跌时房地产贷款违约率对其净利润的阻碍程度，并对ⅩⅩ银行的压力测试结果提出了一些具体的、切实可行的政策建议。

(1)
【关键词】压力测试；房地产贷款；商业银行；金融风险评估 (1)
一、压力测试的概念 (1)
二、商业银行压力测试的步骤和要紧方式 (2)
（一）识别风险因素 (2)
（二）构建压力情景及选择执行压力测试的方式 (2)
（三）依新压力情景从头进行资产组合评估 (3)
三、压力测试相较VAR之优势 (3)
四、压力测试的重要性 (3)
五、ⅩⅩ银行房地产市场信贷风险压力测试 (4)
（一）我国房地产市场信贷的风险状况 (4)
（二）房地产市场信贷风险压力测试设计 (4)
（三）房地产市场信贷风险压力测试进程 (5)
1、房地产市场信贷压力测试计算原理 (5)
2、房地产开发贷款压力测试 (6)
3、个人住房抵押贷款压力测试 (6)
4、房地产市场整体压力测试 (6)
（四）压力测试结果分析 (7)
六、政策建议 (7)
附件 (8)
ⅩⅩ银行2020年资产欠债表 (8)
ⅩⅩ银行ⅩⅩ年资产欠债表 (9)
【摘要】结合ⅩⅩ银行的具体情形，利用压力测试测算房价下跌时房地产贷款违约率对其净利润的阻碍程度，并对ⅩⅩ银行的压力测试结果提出了一些具体的、切实可行的政策建议。

【关键词】压力测试；房地产贷款；商业银行；金融风险评估
2007年12月25日，银监会下发了《商业银行压力测试指引》，要求国有商业银行和股分制银行最迟应于2020年末前依照本指引要求开展压力测试工作。

我国监管机构提出的压力测试范围包括信誉风险、市场风险、流动性风险和操作风险等内容。

2020年金融危机的暴发，使部份金融机构刹时土崩瓦解，让人们加倍清醒熟悉到，正常经营环境下的风险治理并非足够，银行受到极为严峻的市场震荡阻碍时，可能会因为多种因素蒙受损失。

而压力测试确实是运用技术手腕评估银行在发生非正常经营环境下可能蒙受的负面阻碍，分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面阻碍，进而对单家银行、银行集团和银行体系的脆弱性做出评估和判定，并提早采取方法。

一、压力测试的概念
压力测试是指将整个金融机构或资产组合置于某一特定的（主观想象的）极端市场情形下，测试该金融机构或资产组合在这些关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是不是能经受得起这种市场的突变。

压力测试存在不同说明：压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方式。

通过测算银行在碰到假定的小概率事件等极端不利情形下可能发生的损失。

分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面阻碍．进而对商业银行抵御风险的能力做出评估和判定（何育田、张羽，ⅩⅩ）。

压力测试一词是指用来测度金融机构关于一些异样但又可信事件脆弱性的各类技术的总称（孙连友，2007）。

国际证券监管组织在 1995 年年会相关文件中指出：压力测试是假设市场在最不利的情形(如利率突然急升或股市突然重挫)时，分析对资产组合之阻碍成效；在 1999 年年会相关文件中那么更具体指出压力测试是将资产组合所面临之极端但可能发生的风险加以认定并量化。

国际清算银行巴塞尔银行全世界金融系统委员会(2000)那么将压力测试概念为金融机构衡量潜在但可能发生异样损失的模型。

而我国银监会在《商业银行压力测试指引》中将压力测试概念为：压力
测试是一种以定量分析为主的风险分析方式，通过测算银行在碰到假定的小概率事件等极端不利情形下可能发生的损失，分析这些损失对银行盈利能力和资本金带来的负面阻碍，进而对单家银行、银行集团和银行体系的脆弱性做出评估和判定，并采取必要方法。

依照《巴塞尔新资本协议》要求，压力测试作为银行完善风险治理和资本打算的重要工具，在第一支柱“最低资本要求”和第二支柱“监督检查”中都有相应要求：第一支柱三大风险计量中，提出需对相应风险模型进行压力测试；第二支柱明确了银行要在风险治理架构中应制定压力测试整体原那么，并利用压力测试内部评估资本充沛率，以保障银行提供足够的风险缓冲。

依照以上概念，本文将压力测试概念如下：在可能致使发生庞大损失的极端异样事件发生时，测试该金融机构或资产组合在市场变量突变的情形下可否经受此极端冲击的风险测试工具。

二、商业银行压力测试的步骤和要紧方式
商业银行进行压力测试一样分为四个步骤：识别风险因素、构建压力情景、选择执行压力测试的方式、依新压力情景从头进行资产组合评估（张敏，2020）。

（一）识别风险因素
依照风险的表现形式，商业银行面临的金融风险能够分为以下几类：市场风险、信誉风险、流动性风险、操作风险和法律风险。

在压力测试的识别风险因素时期，要紧任务是识别银行将面临何种风险。

此步骤为进行压力测试的基础，只有准确的界定银行所面临的风险类型方能据此构建压力情景。

其中，针对信誉风险压力测试，孙连友（2007）提出应采纳搭积木的方式，包括确保数据靠得住、调查资产组合与环境、成立压力测试、确信冲击大小、执行压力测试、报告和发布压力测试结果等几个步骤。

郭彩霞（2020）构建了两种宏观经济极端情境——国内生产总值增加率大幅下降和通货膨胀率骤升，在这两种情境设定下，商业银行体系的信誉风险都显现了不同幅度提高。

通过度析，能够看出，中国商业银行体系在面临假设的宏观经济冲击时，抵御、化解风险的能力显得不足，稳固性还有待进一步增强。

（二）构建压力情景及选择执行压力测试的方式
压力情景既可分为基准情景和可选择情景，又可分为直接情景和间接情景。

进行压力测试的方式，大致可分为两类：情景分析和灵敏性分析。

情景分析是在假设一组风险因素(如股价、利率、汇率、信誉、房产价钱等)同时转变时，投资组合、金融机构、金融系统显现的脆弱性情形。

灵敏性分析旨在测量单个重要风险因素或少数几项关系紧密的因素由于假设变更对银行风险暴露和银行经受风险能力的阻碍。

其中情景分析是最经常使用的压力测试方式，其目的在于评估金融市场中的某些特殊情景或事件对资产组合价值转变的阻碍。

（三）依新压力情景从头进行资产组合评估
选定执行压力测试的方式以后，依据构建的压力情景对银行的资产组合进行分析和评估，即将构建的压力情景冲击通过大体模型作用于银行的资产欠债表、利润表等报表。

三、压力测试相较VAR之优势
国际上大多数金融机构采纳的测量金融风险大小的方式为在险价值计算方式（Value-at -Risk VAR)。

VAR（蔡晨，2020）是指在正常的市场情形下，在必然的置信水平和持有期内，衡量某个特定的头寸或组合所面临的最大可能损失。

与传统的风险衡量方式相较较，VAR 提供了一种考虑到杠杆、相关性和当前头寸的结合风险的整体观点，是一种具有前瞻性的风险衡量方式。

只是VAR方式存在必然缺点：置信度内，正常的市场情形下 VAR 风险估量有效，但 VAR 对超过置信度的低概率极端金融损出事件无能为力。

由此压力测试开始发挥其独特的作用。

张敏（2020）研究以为：（一）与 VAR 比较，压力测试作为 VAR 的辅助工具，能够弥补VAR模型的缺点，如对小概率事件考虑不足，通常只估算市场风险等；（二）压力测试能确信极端市场显现时金融机构的偿债能力。

在金融风险治理中，VAR 能较为准确地测量金融市场处于正常波动情形下资产组合的市场风险，但不能处置极端价钱变更情形，而压力测试的优势在于它能较好地分析极端不利市场情形对资产组合的阻碍成效（杨文生、赵杨，ⅩⅩ）。

四、压力测试的重要性
依照以上对压力测试的诸多介绍，读者可清楚地看到压力测试在现今金融活动中发挥的极为重要的作用。

很多文献对此也有说明。

随着金融环境的日趋复杂化，金融市场的全世界化，新风险类型的不断涌现，
压力测试的灵活性、综合性和对治理层给予的了解机构整体风险的职责，使压力测试慢慢成为商业银行内部风险治理的重要辅助手腕（李亚范、王磐，2020）。

压力测试已经被国际大型金融机构普遍认可和同意，其测试结果也已成为年度财务报告中不可或缺的内容之一（董天新、杜亚斌，2005）。

有鉴于以上重要性的分析，本文利用压力测试研究房价下跌对ⅩⅩ银行的净利润的阻碍。

五、ⅩⅩ银行房地产市场信贷风险压力测试
最近几年来，优惠的利率条件、宽松的信贷政策和强劲的经济增加推动了我国房地产业的迅猛进展，可是我国房地产业对银行的严峻依托和金融机构对房地产业的过度支持也是不争的事实。

美国次贷危机由房地产市场蔓延到信贷市场，在2020 年演变成为全世界性金融危机，中国也在这场危机中深受阻碍，经济增加放缓，节节爬升的房价开始回落。

随着房价下跌，因其致使的银行坏账比例开始增加（有银行测试结果显示：若是房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；若是房价下跌超过40%，个人房贷不良率将可能上升约40%）。

如何测算房价下跌所致使的银行业的信誉风险，提高银行业的风险治理能力已成为我国商业银行面临的重大课题。

（一）我国房地产市场信贷的风险状况
房地产行业的周期性决定了银行房地产贷款存在庞大的潜在风险。

据2020 年三季度中国货币政策执行报告：2020 年前三季度，全国房地产开发贷款余额为万亿元，购房贷款余额为万亿元，房地产市场的贷款占金融机构贷款的18%左右。

由此可见，房贷规模占银行贷款比例较大，房地产市场的风险是银行信誉风险治理的重点。

衡宇价钱的波动阻碍着房地产资金链的正常运转，因此银行在房贷业务上的风险暴露取决于房地产开发企业和贷款买房者是不是能够按时归还本息，本文对这两方面进行了压力测试。

（二）房地产市场信贷风险压力测试设计
依照ⅩⅩ银行报所披露的净利润，同时对ⅩⅩ—ⅩⅩ年房价下跌幅度做了三种假设，依照三种拨备率水平对ⅩⅩ银行的房地产开发贷款和住房抵押贷款致使的净利润的阻碍进行压力测试，测算房价下跌时由这些贷款所产生的对其的负面阻碍。

本次压力测试中所需的数据、环境、风险因子和情景设计如下：
1、本文采纳的相关银行数据均来源于公布的财务报表，能够保证其靠得住性。

2、若是房价下跌，购房者将处于观望状态，可能致使开发商和个人借贷者归还贷款显现问题。

因此作为房地产贷款的资产处于经济增加放缓、房价下跌的环境。

3、本次压力测试的风险因子是房价下跌的幅度、开发贷款超期率、个人住房抵押贷款违约率和拨备率。

依照银监会的《通知》要求，咱们把压力情景分为轻度、中度和严峻三种程度（别离对应房地产价钱下降10%、20%和30%）；依据2004年3月银监会公布的“中国银行、中国建设银行公司治理改革与监管指引”中第二十一条规定：两家试点银行2005年末不良贷款拨备覆盖率，中国银行应达到60%，建设银行应达到80%；2007年末应继续有所增加。

按此，咱们设拨备率别离为60%、80%、100%。

依照上述风险因子的不同假设情形咱们得出了9种情景。

4、依照风险因子，引用相关调研结果的论据：若是ⅩⅩ—ⅩⅩ年房价下跌10%，将有2%的房地产开发贷款超期和%个人住房抵押贷款违约；如房价下跌20%，将有5%的房地产开发贷款超期和%个人住房抵押贷款违约；如房价下跌30%，将有10%的房地产开发贷款超期和11%个人住房抵押贷款违约。

同时参考ⅩⅩ银行年报与季报中所披露的房地产开发贷款余额和新发放的个人按揭贷款，计算出在房价下跌不同幅度时、不同的拨备率情形下，房地产开发贷款超期金额和个人住房抵押贷款的违约金额，得出了在压力情境下的风险值。

由此成立压力测试。

5、通过求得风险值房地产开发贷款超期金额和个人住房抵押贷款的违约金额，将它们与银行ⅩⅩ年净利润的估量值作比较，估算出不同压力情景下冲击的大小。

（三）房地产市场信贷风险压力测试进程
1、房地产市场信贷压力测试计算原理
下涉表1与表2数据的计算由以下进程取得：设房地产贷款余额为0P ，商业银行的估量利润为R ，房价下跌所致使的贷款违约率为PD ，拨备率为C ，那么房价下跌所致使的对银行净利润的阻碍程度D 可用公式0P PD C D R
⨯⨯=表示。

由于房价下跌对商业银行净利润的阻碍程度是负面的，因此D 取负值；0P 与R 别离
能够通过银行的年报数据查询或推算；PD与C的具体数值在上文中已经得出。

2、房地产开发贷款压力测试
本文用ⅩⅩ年房地产开发贷款余额作为压力测试的变量，对9种情景下房地产开发贷款超期对银行业净利润的阻碍程度做了压力测试，计算结果见表1。

表1 房价下跌致使的房地产开发贷款还款超期对ⅩⅩ年ⅩⅩ银行净利润的阻碍
单位：百万元
数据来源：ⅩⅩ银行年报，表2、表3同。

3、个人住房抵押贷款压力测试
由于房价下跌2020年的购房者显现断供的可能性最大，咱们对2020年的新增个人住房抵押贷款做压力测试。

新增贷款能够从上市银行的年报中得出。

本文对9种情景下个人住房抵押贷款违约对银行业净利润的阻碍程度做了压力测试，计算结果见表2。

表2 房价下跌致使的个人住房抵押贷款还款超期对ⅩⅩ年ⅩⅩ银行净利润的阻碍
单位：百万元
4、房地产市场整体压力测试
在上述两种测试的情形下，笔者将两种贷款加总在一路，得出房价下跌对ⅩⅩ银行整体利润的阻碍，从而能够更直接的看出房价下跌的成效。

表3 房价下跌对ⅩⅩ年ⅩⅩ银行净利润的阻碍
单位：百万元
（四）压力测试结果分析
由表1、表2、表3，笔者以为能够得出一下结论：
1、在房价下跌一样程度的情形下，个人住房抵押贷款对净利润的阻碍远远大于房地产开发贷款对净利润的阻碍，二者的阻碍的不同最小也达到了一倍以上。

2、在轻度压力情境下（即房价下跌10%），拨备计提60%时，对净利润的负面阻碍为%；拨备计提拨备计提80%时，对净利润的负面阻碍为%；100%时，对净利润的负面阻碍为上升至%。

测试结果说明：房价下跌程度不大的情境对ⅩⅩ银行有必然的阻碍。

若是以通行的6%为经受能力的警戒线来看，ⅩⅩ银行将经受必然的压力。

3、在中度压力情境下（即房价下跌20%），拨备计提60%时，对净利润的负面阻碍为%；拨备计提拨备计提80%时，对净利润的负面阻碍为%；100%时，对净利润的负面阻碍为上升至%（此为最符合此刻市场形式的情境）。

测试结果说明：在最可能的情形下，ⅩⅩ银行的盈利能力蒙受了相当大的阻碍，这在某种程度上说明，ⅩⅩ银行的房地产贷款资产是质量不太高的。

4、在悲观的严峻压力情境下（即房价下跌30%），拨备计提60%时，对净利润的负面阻碍为%；拨备计提拨备计提80%时，对净利润的负面阻碍为%；100%时，对净利润的负面阻碍为上升至%。

测试结果说明：在最可能的情形下，ⅩⅩ银行的盈利能力收到严峻阻碍，即便在其中最好的情形下（即拨备为60%），负面阻碍仍然接近50%，这说明ⅩⅩ银行几乎完全不能经受如此猛烈的房价波动。

六、政策建议
为提升我国商业银行的风险治理水平，知足自身风险识别、评估、衡量、操纵的需要，推动自身资产结构调整优化，增加市场竞争力，关于我国商业银行的压力测试工作建议如下：
（一）立足于国内微观金融机构层面推行压力测试技术的运用。

监管机构应协助各商业银行树立风险治理理念，踊跃学习先进的风险治理技术，慢慢使压力测试等新型风险治理技术的应用标准化。

各商业银行也应尽力提高自身专业素
养，引进国外先进方式，针对银行所持有的投资及资本组合进行主观判定, 找出成立压力情景所需的风险因子, 并成立科学的数学模型。

（二）建议我国应加速完善压力测试所需的宏观与行业数据搜集，例如国内商业银行的个人房地产贷款尚未经历完整的经济周期，房地产市场萧条情形下的历史数据无法取得，缺乏极端事件造成的银行损失的历史记录，因此只能借鉴其他地址的历史情景，这就在必然程度上弱化了压力测试的现实意义；
（三）监管机构应结合金融业现行的需求与做法，制定符合本国金融业进展要求的标准标准，内容包括但不限于风险类别、压力情景、预测期间、所运用的资产与欠债模型等，并要求各银行依照自身的风险特点制定各自的压力测试方案，并按期评估和汇报。

（四）建设全行范围的压力测试框架体系为知足ⅩⅩ年巴塞尔新资本协议达标要求，确保相关工作落地实施，银行需成立一个全面风险治理部门，牵头压力测试工作，初步成立全行性的压力测试框架体系，制定包括全行压力测试的目标、程序、方式、频度、报告线路和相关应急处置方法等内容的统一压力测试政策，标准压力测试工作流程，将压力测试作为常规性的风险治理工具，制度化、按期化。

（五）提高压力测试信息披露程度关于上市的股分制商业银行，应按期对其风险治理中的压力测试情形进行披露，如压力测试范围、采纳的方式，压力测试结果对VAR及损益的阻碍等，以提高投资者对银行风险治理水平的认知度，从而提高投资者的信任。

附件
ⅩⅩ银行2010年资产负债表
报告期:2010/12/31
单位：元
ⅩⅩ银行ⅩⅩ年资产负债表
报告期:ⅩⅩ/12/31
单位：元。