济南鲁班百融置业有限公司、段颖丽等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

济南鲁班百融置业有限公司、段颖丽等商品房预售合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2022.06.13
【案件字号】(2022)鲁01民终3098号
【审理程序】二审
【审理法官】尹腾
【审理法官】尹腾
【文书类型】判决书
【当事人】济南鲁班百融置业有限公司;段颖丽;谢宏霖;重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司济南分公司
【当事人】济南鲁班百融置业有限公司段颖丽谢宏霖重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司济南分公司
【当事人-个人】段颖丽谢宏霖
【当事人-公司】济南鲁班百融置业有限公司重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司济南分公司【代理律师/律所】赵志刚山东尚明律师事务所
【代理律师/律所】赵志刚山东尚明律师事务所
【代理律师】赵志刚
【代理律所】山东尚明律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】济南鲁班百融置业有限公司
【被告】段颖丽;谢宏霖;重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司济南分公司
【本院观点】案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定、为有效合同，双方应依约履行合同义务。

【权责关键词】完全民事行为能力代理违约金过错合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人没有提交新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定、为有效合同，双方应依约履行合同义务。

《商品房买卖合同》第八条约定，鲁班公司应在2019年12月31日前，将取得《综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付谢宏霖、段颖丽。

合同所附平面图显示，案涉商品房外为电梯。

2019年11月27日，案涉房屋所在项目进行竣工综合验收备案，具备了合同约定的交付条件。

2019年12月20日，鲁班公司向段颖丽、谢宏霖出具《入住通知书》，段颖丽、谢宏霖于2019年12月下旬收到交房通知。

但鲁班公司在案涉商品房外电梯处加建玻璃房，与双方签订的合同后附平面图不符，段颖丽、谢宏霖购买案涉商品房的目的是出租经营收益，鲁班公司在案涉商品房门口电梯处加建玻璃房后，造成案涉商品房视野遮挡，光照不足，改变了案涉商品房的周边环境，必然对案涉商品房的对外出租经营产生一定的影响，进而影响了案涉商品房使用目的的实现，故段颖丽、谢宏霖有权拒绝收房，本院据此认定鲁班公司的交房与约定不符。

在段颖丽、谢宏霖拒绝收房的情况下，鲁班公司应向其承担逾期交房的违约责任，并赔偿段颖丽、谢宏霖因此产生的逾期交房损失。

考虑当事人的过错程度、
案涉商品房的性质及段颖丽、谢宏霖实际损失情况，基于公平原则，一审法院判决鲁班公司赔偿段颖丽、谢宏霖90750元适当，但该款项系鲁班公司给段颖丽、谢宏霖造成的经济损失，并非段颖丽、谢宏霖收房后未能实际出租造成的房屋空置费用。

关于玻璃房的拆除及案涉商品房交付问题，双方产生争议后，鲁班公司将案涉商品房一侧的玻璃已经拆除，玻璃房对案涉商品房的影响已经降低，而案涉商品房一侧的其他业主均已对外出租经营使用，鲁班公司加建该玻璃房的目的亦是为了防止雨季雨水倒灌，影响电梯使用，进而对全体业主产生不利影响，故该加建行为有利于维护各业主的公共利益，在鲁班公司已赔偿段颖丽、谢宏霖部分损失的情况下，段颖丽、谢宏霖要求鲁班公司拆除另一侧玻璃的主张不能成立，本院不予支持。

现案涉商品房已具备交付条件，段颖丽、谢宏霖应及时对案涉商品房进行接收，其继续拒绝接收产生的不利后果由其自行承担。

综上所述，鲁班公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2069元，由上诉人济南鲁班百融置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 02:43:18
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年10月27日，谢宏霖(买受人)、段颖丽(买受人)与鲁班公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售(字)x］约定，第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一)为本合同第一条规定的项目内容。

楼号：百融广场原拉菲公馆商业地块，【单元】【x】【层】【√】：1，房号x……2017年10月27日，谢宏霖(买受人)、段颖丽(买受人)与鲁班公司(出卖人)签订《补充协议》约定，十一、关于合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的说明及补充(1)出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为己交付房款的2%。

如违约金赔付额累计达到己交付房款的2%，双方均有权解除合同。

(2)如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延，因此逾期交房的时间从本合同
约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理货款手续的期限开始计算。

…十三、关于合同第十一条交接手续的说明及补充，买受人应于房屋交付前按约定付清全部房款、面积补差款、合同约定的违约金，按约定交纳有关费用及出卖人代收费用，并按规定缴纳专项维修资金及履行有关义务。

否则，出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，且不承担违约责任。

交付地点：济南市历下区百融广场营销中心(最终以《交付通知书》通知的交付地点为准)。

买受人按本协议约定办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，本合同项下商品房及交付于买受人。

除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。

房屋损毁、灭失的风险及物业服务费、采暖费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期从此日起算。

如买受人在出卖人通知的地点和交付期限内仍未收房(买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付期限、地点截止日为交付日期、交付地点)，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付买受人，在交付使用通知书中通知的交付期限最后一日(或合同约定的交付期限截止日的次日)即视为交付之日，自视为交付之日起，该商品房的交付责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用(包括但不限于水费、电费、燃气费、物业服务费等)全部由买受人负担…
2017年12月16日，段颖丽、谢宏霖已向鲁班公司支付全部购房款1196866元。

2019年12月20日，鲁班公司向段颖丽、谢宏霖出具《入住通知书》一份，约定重庆新鸥鹏物业公司济南分公司向其提供物业服务，并载明谢宏霖、段颖丽应于2019年12月31日8:30至16:40办理入住手续。

2019年11月27日济南市行政审批服务局出具《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》(济综验第2019115号)载明，项目名称：拉菲公馆商业地块房地产开发项目，项目位置：历下区经十路以南、转山西路以西，开发单位：鲁班公司，总建筑面积：70792.8平方米，国有土地使用证号：历下国用(xxx)第xxx号，建设工程规划许可证号：建字第xxx号，备案范围内建筑名称或楼号：1某楼。

根据《山东省城市房地产开发经营条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等有关规定，经各有关部门和单位核实，同意该项目竣工综合验收备案。

【一审法院认为】一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，2017年10月27日，谢宏霖、段颖丽与告鲁班公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，合同双方应当按照合同履行义务。

鲁班公司已在合同约定时间内向谢宏霖、段颖丽送达《入住通知书》，谢宏霖、段颖丽未在约定时间内办理收房手续。

但案涉房屋并未实际交付使用，未享受物业服务，根据公平原则，不应承担物业费用。

鲁班公司庭审过程中辩称加盖玻璃房是为了防止雨水倒灌且并未影响买受人所购买商品房质量使用功能。

但结合鲁班公司提交的照片及谢宏霖、段颖丽提交的《商品房买卖合同》附件一，鲁班公司加盖的玻璃房确实在一定程度上造成了案涉房屋的商业价值减损，基于客观公平原则并考虑本案情况、结合同类型案件及本院庭后调查同地段同类型房屋租赁费情况，谢宏霖、段颖丽主张90750元经济损失合理合法，一审法院予以支持谢宏霖、段颖丽1年房屋空置费用90750元。

综上，一审判决：一、济南鲁班百融置业有限公司于判决生效之日起十日内日按照《商品房买卖合同》[合同编号：销售(字)xxx］约定交付位于济南市历下区百融广场原拉菲公馆商业地块xxx层xxx号房的商业用房；二、济南鲁班百融置业有限公司于判决生效之日起十日内日支付谢宏霖、段颖丽1年房屋空置费90750元；三、驳回谢宏霖、段颖丽的其他诉讼请求。

若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2068元，减半收取1034元，由济南鲁班百融置业有限公司承担。

二审中，当事人没有提交新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】鲁班公司上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由段颖丽、谢宏霖负担。

事实和理由：一、一审法院认定涉案商品房未交付与事实不符。

鲁班公司与段颖丽、谢宏霖签订的商品房买卖合同补充协议第十三条约定：“出卖人可委托物业服务公司办理房屋交付手续；如买受人在出卖人通知的地点和交付期限内仍未收房(买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付期限、地点截止日为交付日期、交付地点)，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付买受人，在交付使用通知书中通
知的交付期限最后一日(或合同约定的交付期限截止日的次日)，则视为交付之日，自视为交付之日起，该商品房的物业服务费用由买受人承担”，涉案商品房已经符合交付条件，鲁班公司已经通知段颖丽、谢宏霖收房，段颖丽、谢宏霖因自身原因未前来收房，根据合同约定在通知的交付期限最后一日视为交付之日。

因此，涉案房屋应视为已经在2020年1月1日交付，段颖丽、谢宏霖应承担物业费。

段颖丽、谢宏霖作为完全民事行为能力人与鲁班公司签订的合同及补充协议合法有效，合同约定是双方真实的意思表示，同时也是意思自治的体现，合法有效的合同对签订主体均有法律约束力，在合同条款不违反法律法规强制性效力的前提下，应适用合同约定，一审法院判决无视有效合同条款的约定，径行认定鲁班公司未交付房屋，与事实不符。

二、一审法院判决鲁班公司支付一年房屋空置费没有事实和法律依据。

首先，如上所述，涉案商品房视为在2020年1月1日完成了交付，段颖丽、谢宏霖因其自身原因未前来收房，段颖丽、谢宏霖对其行为产生的后果是明知的，其怠于行使自身权利，放任不利结果的发生导致该房屋空置。

因此，其个人原因导致的损失应由其自行承担。

另外，基于公平原则和租赁市场的现状，至于段颖丽、谢宏霖收房后是否立即就能够出租获益及租金的多少，均存在一定的不确定性。

根据行业惯例，即使租赁成功后，出租方给承租方一般都有三个月的免租金租赁期，故一审法院判决支付一年的房屋空置费无事实依据。

其次，段颖丽、谢宏霖对购买的涉案商品房本身就靠近电梯是完全知情的，完全可以认识到电梯本身就存在一定的遮挡，涉案商铺门前采取了24小时照明和拆除部分玻璃的措施，且周边的商铺都已经成功出租，根本不存在影响对外出租的情况。

鲁班公司系在原审被告物业服务企业应周边业主的要求，基于前期雨季期间对周边房屋造成隐患故而采取相应措施，自愿出资为购买房屋的业主考虑采取的整改措施，而且该措施系是为了避免雨水过大倒灌电梯的保护行为，是对涉案房屋的一种保护，并且靠近涉案商铺一侧的玻璃已经拆除，也并未影响被段颖丽、谢宏霖对涉案房屋的使用，更说不上减损该商品房本身的商业价值。

一审法院判决鲁班公司支付房屋空置费没有事实和法律依据。

况且，应业主要求花费巨资防范相关隐患，不能再以此要求鲁班公司承担其他不存在的所谓价值贬损赔偿。

综上所述，一审法院的判决
缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法查清事实予以改判或发回重审，保护鲁班公司的合法权益。

涉案商铺相邻的其他商铺在一审审理期间均已经对外出租，涉案商铺并不会因为电梯加盖玻璃的行为导致无法出租。

综上所述，鲁班公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
济南鲁班百融置业有限公司、段颖丽等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁01民终3098号当事人上诉人(原审被告)：济南鲁班百融置业有限公司，住所地：济南市。

法定代表人：王屹，总经理。

委托诉讼代理人：赵志刚，山东尚明律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：段颖丽。

被上诉人(原审原告)：谢宏霖。

原审被告：重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司济南分公司，住所地：山东省济南市。

负责人：何阳，经理。

委托诉讼代理人：赵志刚，山东尚明律师事务所律师。

审理经过上诉人济南鲁班百融置业有限公司(以下简称鲁班公司)因与被上诉人段颖丽、谢宏霖及原审被告重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司济南分公司(以下简称新鸥
鹏济南分公司)商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2021)鲁0102民初14035号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年4月6日立案后，由审判员独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称鲁班公司上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判或发回重审；
二、本案一审、二审诉讼费由段颖丽、谢宏霖负担。

事实和理由：一、一审法院认定涉案商品房未交付与事实不符。

鲁班公司与段颖丽、谢宏霖签订的商品房买卖合同补充协议第十三条约定：“出卖人可委托物业服务公司办理房屋交付手续；如买受人在出卖人通知的地点和交付期限内仍未收房(买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付期限、地点截止日为交付日期、交付地点)，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付买受人，在交付使用通知书中通知的交付期限最后一日(或合同约定的交付期限截止日的次日)，则视为交付之日，自视为交付之日起，该商品房的物业服务费用由买受人承担”，涉案商品房已经符合交付条件，鲁班公司已经通知段颖丽、谢宏霖收房，段颖丽、谢宏霖因自身原因未前来收房，根据合同约定在通知的交付期限最后一日视为交付之日。

因此，涉案房屋应视为已经在2020年1月1日交付，段颖丽、谢宏霖应承担物业费。

段颖丽、谢宏霖作为完全民事行为能力人与鲁班公司签订的合同及补充协议合法有效，合同约定是双方真实的意思表示，同时也是意思自治的体现，合法有效的合同对签订主体均有法律约束力，在合同条款不违反法律法规强制性效力的前提下，应适用合同约定，一审法院判决无视有效合同条款的约定，径行认定鲁班公司未交付房屋，与事实不符。

二、一审法院判决鲁班公司支付一年房屋空置费没有事实和法律依据。

首先，如上所述，涉案商品房视为在2020年1月1日完成了交付，段颖丽、谢宏霖因其自身原因未前来收房，段颖丽、谢宏霖对其行为产生的后果是明知的，其怠于行使自身权利，放任不利结果的发生导致该房屋空置。

因此，其个人原因导致的损失应由其自行承担。

另外，基于公平原则和租赁市场的现状，至于段颖丽、谢宏霖收房后是否立即就能够出租获益
及租金的多少，均存在一定的不确定性。

根据行业惯例，即使租赁成功后，出租方给承租方一般都有三个月的免租金租赁期，故一审法院判决支付一年的房屋空置费无事实依据。

其次，段颖丽、谢宏霖对购买的涉案商品房本身就靠近电梯是完全知情的，完全可以认识到电梯本身就存在一定的遮挡，涉案商铺门前采取了24小时照明和拆除部分玻璃的措施，且周边的商铺都已经成功出租，根本不存在影响对外出租的情况。

鲁班公司系在原审被告物业服务企业应周边业主的要求，基于前期雨季期间对周边房屋造成隐患故而采取相应措施，自愿出资为购买房屋的业主考虑采取的整改措施，而且该措施系是为了避免雨水过大倒灌电梯的保护行为，是对涉案房屋的一种保护，并且靠近涉案商铺一侧的玻璃已经拆除，也并未影响被段颖丽、谢宏霖对涉案房屋的使用，更说不上减损该商品房本身的商业价值。

一审法院判决鲁班公司支付房屋空置费没有事实和法律依据。

况且，应业主要求花费巨资防范相关隐患，不能再以此要求鲁班公司承担其他不存在的所谓价值贬损赔偿。

综上所述，一审法院的判决缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法查清事实予以改判或发回重审，保护鲁班公司的合法权益。

涉案商铺相邻的其他商铺在一审审理期间均已经对外出租，涉案商铺并不会因为电梯加盖玻璃的行为导致无法出租。

二审被上诉人辩称段颖丽、谢宏霖辩称，鲁班公司的补充与事实不符，加盖严重的就是我方商铺和相邻商铺影响最大，就是我们两方没有出租，且不能用周围的商铺确定，鲁班公司陈述与事实不符。

我们的商铺比相邻的商铺都要贵，是黄金边角，加盖的把我们的商铺遮挡严重。

新鸥鹏济南分公司述称，没有意见。

原告诉称段颖丽、谢宏霖向一审法院起诉请求：1、请求判令鲁班公司、新鸥鹏济南分公司按照合同约定交付位于济南市历下区百融广场原拉菲公馆商业地块x层x号房的商业用房；2、请求判令鲁班公司、新鸥鹏济南分公司立即拆除与合同约定不相符的
位于济南市历下区百融广场原拉菲公馆商业地块x层x号房的商业用房门前的电梯玻璃房；3、请求判令鲁班公司、新鸥鹏济南分公司赔偿、经济损失暂计90750元(以6050元每月从2020年6月计算至玻璃房拆除之日)；4、请求判令鲁班公司、新鸥鹏济南分公司免除段颖丽、谢宏霖从2020年1月计算至玻璃房拆除之日的物业费；5、本案案件受理费等诉讼费用由鲁班公司、新鸥鹏济南分公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年10月27日，谢宏霖(买受人)、段颖丽(买受人)与鲁班公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售(字)x］约定，第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一)为本合同第一条规定的项目内容。

楼号：百融广场原拉菲公馆商业地块，【单元】【x】【层】【√】：1，房号x……
2017年10月27日，谢宏霖(买受人)、段颖丽(买受人)与鲁班公司(出卖人)签订《补充协议》约定，十一、关于合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的说明及补充(1)出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为己交付房款的2%。

如违约金赔付额累计达到己交付房款的2%，双方均有权解除合同。

(2)如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延，因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理货款手续的期限开始计算。

…十三、关于合同第十一条交接手续的说明及补充，买受人应于房屋交付前按约定付清全部房款、面积补差款、合同约定的违约金，按约定交纳有关费用及出卖人代收费用，并按规定缴纳专项维修资金及履行有关义务。

否则，出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，且不承担违约责任。

交付地点：济南市历下区百融广场营销中心(最终以《交付通知书》通知的交付地点为准)。

买受人按本协议约定办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，本合同项下商品房及交付于买受人。

除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。

房屋损毁、灭失的风险及
物业服务费、采暖费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期从此日起算。

如买受人在出卖人通知的地点和交付期限内仍未收房(买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付期限、地点截止日为交付日期、交付地点)，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付买受人，在交付使用通知书中通知的交付期限最后一日(或合同约定的交付期限截止日的次日)即视为交付之日，自视为交付之日起，该商品房的交付责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用(包括但不限于水费、电费、燃气费、物业服务费等)全部由买受人负担…
2017年12月16日，段颖丽、谢宏霖已向鲁班公司支付全部购房款1196866元。

2019年12月20日，鲁班公司向段颖丽、谢宏霖出具《入住通知书》一份，约定重庆新鸥鹏物业公司济南分公司向其提供物业服务，并载明谢宏霖、段颖丽应于2019年12月31日8:30至16:40办理入住手续。

2019年11月27日济南市行政审批服务局出具《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》(济综验第2019115号)载明，项目名称：拉菲公馆商业地块房地产开发项目，项目位置：历下区经十路以南、转山西路以西，开发单位：鲁班公司，总建筑面积：70792.8平方米，国有土地使用证号：历下国用(xxx)第xxx号，建设工程规划许可证号：建字第xxx号，备案范围内建筑名称或楼号：1某楼。

根据《山东省城市房地产开发经营条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等有关规定，经各有关部门和单位核实，同意该项目竣工综合验收备案。

一审法院认为一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，2017年10月27日，谢宏霖、段颖丽与告鲁班公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，合同双方应当按照合同履行义务。

鲁班公司已在合同约定时间内向谢宏霖、段颖丽送达《入住通知书》，谢宏霖、段颖丽未在约定时间内办理收房手续。

但案涉房屋并未实际交付使用，未享受物业服务，根据公平原。