海南省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：土地管理的基本制度模拟试题

海南省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：土地管理的基本
制度模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、俗称“保户”指的是。

A：保险人
B：被保险人
C：投保人
D：受益人
E：执行层的组织协调
2、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．
A：8 485元／㎡
B：8 820元／㎡
C：8 500元／㎡
D：8 584元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
3、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。

A：签订估价委托合同之日
B：发放抵押贷款之日
C：完成估价对象实地查看之日
D：未来处置抵押房地产之日
E：工业用地的监测点评估价格
4、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。

A：61.84
B：78.35
C：84.88
D：173.17
E：工业用地的监测点评估价格
5、销售不动产的营业税税率是__。

A．1%
B．3%
C．5%
D．7%
6、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。

B．五类
C．六类
D．七类
7、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。

A：93.75
B：115
C：293.75
D：315
E：工业用地的监测点评估价格
8、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】
A：比较法
B：收益法
C：成本法
D：路线价法
E：工业用地的监测点评估价格
9、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

A：3300
B：3324
C：3335
D：3573
E：工业用地的监测点评估价格
10、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。

A：30％
B：40％
C：50％
D：60％
E：执行层的组织协调
11、需求的收入弹性是指。

A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度
C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度
D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度
E：执行层的组织协调
12、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。

A．预算法
C．定额法
D．拍卖法
13、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：
B：
C：a×n
D：∞
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列有关丘的表述中，不正确的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
15、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
16、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
17、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是．(2009年试题) A：空置率与有效毛收入呈反向变动
B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
E：借款合同
18、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
19、关于估价资料归档的说法，错误的是。

A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构
E：工业用地的监测点评估价格
20、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。

A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
21、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。

A：5％
B：7％
C：10％
D：15％
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1，则在__情况下，该商品价格提高后将导致总收益减少。

A．D1和D2
B．D2和D3
C．D3和D4
D．D1和D4
23、运用平均增减量法进行估价的条件是。

A：房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
24、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4％，该建筑安装工程利润应为万元。

A：60
B：240
C：280
D：300
E：执行层的组织协调
25、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。

A：收益递增原理
B：收益递减原理
C：最佳效益原理
D：适合原理
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A．说明估价报告的合法性、真实性
B．说明估价的独立、客观、公正性
C．规避估价风险
D．保护估价报告使用者
E．防止委托人提出高估或低估要求
2、__建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构
3、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有。

A：对房地产本身进行投资改良
B：房地产需求增加导致稀缺性增加
C：通货膨胀
D：外部经济
E：建造成本增加
4、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
5、长期资金市场的特点有。

A：融资期限短
B：融资期限长
C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要
D：资金交易量小
E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险
6、影响商品需求的因素包括。

A：消费者偏好
B：消费者的收入水平
C：该商品本身的价格
D：相关商品的价格
E：厂商对未来的预期
7、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。

A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
8、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。

A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
9、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。

A．30%
B．20%
C．25%
D．15%
10、下列属于会计恒等式的是__。

A．资产-费用=负债+所有者权益-收入
B．所有者权益=资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债=资产+所有者权益
11、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。

A．1
B．2
C．3
D．4
12、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。

A：自行拆迁
B：委托拆迁
C：政府拆迁
D：单位拆迁
E：社会拆迁
13、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A．15
B．30
C．60
D．90
14、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。

A：聘用单位破产
B：聘用单位被吊销营业执照
C：注册有效期满且未延续注册
D：未受到刑事处罚
E：年龄超过65周岁
15、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供__。

A．《住宅质量保证书》
B．《住宅使用说明书》
C．《商品住宅质量保证书》
D．A和B
16、根据客观性原则，下列表述正确的是。

A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求
C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况
D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策
E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实
17、要做到现金流量折现，首先应做到。

A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确
B：各项支出收入何时发生要估算准确
C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确
D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致
E：各项支出、收入发生的机率
18、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。

A．2667
B．2670
C．3000
D．2660
19、在进行供给分析时，主要的内容有：__。

A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况
E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
20、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

(2009年试题)
A：变现性差
B：易受政策影响
C：依赖专业管理
D：效益外溢和转移
E：借款合同
21、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。

A：通信
B：市政公用
C：有线电视
D：道路
E：金融邮电
22、挑廊__计算建筑面积。

A．按其围护结构外围水平投影面积的一半
B．按其外围水平投影面积
C．一般不
D．按净面积
23、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
E．预期利润
24、房地产权属档案应当以为单元建档。

A：街道
B：房号
C：幢
D：丘
E：执行层的组织协调
25、我国传统的城镇住房制度的特点包括。

A：国家统包的实物福利性住房制度
B：市场供应的实物福利性住房制度
C：低租金的实物福利性住房制度
D：无限期使用的实物福利性住房制度
E：无偿分配的实物福利性住房制度。