南京金航灌云项目300亩市场调研及产品共64页文档

商品房市场发展概况
07-09年房地产市场价格概况
07-09年县城商品住均价由1600涨到2300元，价格逐年持续快速上涨； 从价格涨幅来看，09年涨幅最大，涨幅为27.7%，其中主要涨幅时间为09年下半年；
商品房市场发展概况
灌云县09年市场概况
09年市场上市4918套，成交6271套，供需比为1：1.27，出现供小于求的局面，较好的去 化了之前的存量; 09年市场成交面积约760186 ㎡，成交均面积为121 ㎡； 从09年市场成交走势看，12月呈现破纪录的“井喷”行情，迎来“巅峰时刻，由此可见 12月楼市优惠政策到期的末班车效应表现得依旧十分明显； 且部分较好项目价格卖到2700元;
商品房市场发展概况
整体市场存量房源分析
销售率 74.3%
从市场剩余房源来看，前期市场共累计上市房源16835套房源，累计销售12515套，剩余4320套，约占总 上市房源的25.7%，现阶段，市场可售房源相对较少，呈现出住宅房源短期供应不足的现象，按照年均 销售4171套的情况来看，剩余市场房源仅够维持一年； 后续供应量分析：目前市场在售项目都为07、08年拍卖土地，两年成交土地的上市量约220万㎡，目前 市场已经销售140万㎡，已上市余量约40万㎡未售，同时还有约40万㎡左右的土地没有进入二级市场， 预计2010年市场将有约70-80万㎡的上市量，后续，随着2009年约100万㎡的土地也将陆续进入二级市场， 将会进一步的提升市场供应总量，供应量的快速增加，将会给二级市场带来较大的销售压力；
灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名 山云台。 总面积1840平方公里，其中：耕地面积154 万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6 个农林场圃。全县共有318个行政村, 在气侯方面，灌云属暖温带季风性气候，年均气温 15℃，年均降水量959.4毫米，年均日照总时数 2456.2小时，日均约6.72小时(提示:在日照充裕的区 域对住宅的朝向要求度较高为10550元，比2008年增加了1540元，涨幅为17%; 通过和连云港市区和赣榆、东海的人均收入对比，灌云的人均收入还是比较低；
城市发展规划概况
县城定位—山水城市
灌云以西城东港发展格局、 “一城一港三区”的生产 力布局。 •一城即县城， •一港即燕尾港， •三区就是灌云经济技术 开发区、临港产业区、大 伊山旅游经济区。
商住
多层商住综 合≤3.4
≤74.2%
/
6031.5
灌云县宏达房 320 35.37 地产开发有限
公司
县城 2010-7 号地块
经济适用 房西侧
商业
1.0-2.2
≤55%
10%≤
16665
连云港市振强 325 13.00 房地产开发有
限公司
1月县城有5块地成交，成交价格有一定涨幅，5幅地块约有40几万的上市量，其中2号地块 就占36万㎡，因此加上09年的体量，后续市场还是存在较大竞争; 说明：3号地块成交价格过高，是由于地商业比例较大；
分析：县城独特的区位优势，给灌云的未来发展带来有利的一面,将有助于区域后续经 济的较快速度发展
城市人口发展概况
数据显示，灌云目前人口结构特点仍以非农业人口为主，从人口增速情况看，主要仍以自 然增长为主体，几乎不存在外来人口的注入，但随着城市发展速度的加快，农转非的速度 将会加快，一定程度上扩大了城镇人口的基数比例; 提示：从目前城市发展的速度上分析，城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大；
城市背景总结
总结：城市经济快速增长，城市范围不断扩张，房地产持续发展，商品需求潜力 较大，未来城市向西、南发展，居民收入持续增长;
二.房地产市场概况
土地市场发展概况
从07-09年土地成交特征来看灌云县年成交土地量比较平稳; 从成交价格来看07年过高是由于19-21号地块成交价格约60万/亩，导致整体 均价过高,由此可见08年开始土地成交开始转向新区和开发区； 从成交土地容积率来看，容积率基本没有太大变化； 以09年成交土地的1.6的均容积率来算，后续市场将会有约100万的上市量； 从09年市场成交区域来看，开发区占65%的，后期上市约有60万的上市量，新 城区35%，后期约有40万上市量，09年老城区无土地成交；
县城 2010-3 号地块
陆庄安置 区东侧
商住
1.0≤多层 20-55%、 ≤2.5、高 商业 20-30%
层≤3.5 ≤49%
14298
2360 110.04自然人-何怀金
县城 2010-5 号地块
日比野场 西侧
商业金 融
商业多层 ≤3.5
≤55%
/
5958
300 33.57 自然人-文芹
县城 孙腾路西 2010-6 侧 号地块
城市交通概况
灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点， 交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、 公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。 临港，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有 70公里，乘车只需40分钟。 沿线，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云 港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与 津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。 多路，灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路。 近场，白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50 公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州 、厦门等城市。
土地市场发展概况
2010年1月成交土地
土地名 称
土地位置
土地性 质
容积率
规划指标 建筑密度
绿地率
面积（㎡）（成万交元价）
成交亩 价(万 元/亩)
成交单位
县城 2010-2 号地块
县西环路 东侧
商住
低、多层 ≤1.5
20-28%， 商业 ≤15%
25-30%
245276
21340
58.01
江苏恒仁置业 有限公司
南京金航灌云项目300亩市场调研及产 品
时间反复无常，鼓着翅膀飞逝
一.灌云县概况
城市概况认知
灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与 宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河 与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦 两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对 外开放县之一。
城市经济环境认知
2009年灌云生产总值达到106亿，比上年增长15%,生产总值连续多年保持两位数的增长； 从四县09年生产总值看，灌云排名第三，整体经济仍处在发展初期，由于经济总量基础较低， 其年度增速较快，综合实力的不断提升将会拉动城市整体生活指数的提高；
城市产业结构变化
从总体三产结构看，县城的第二产业持续增长的，从而进一步体现了城市发展的重点方向， 在以工业为主导的战略地位确订后，城市的经济发展加速明显，人民的生活质量也将随之 提升;