《林地资源资产评估》PPT课件

〔二〕林地资源资产
1．林地资源资产的概念
作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是以 林地资源为物质财富内涵的财产。
〔1〕作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定 的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话 说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是 清楚的，而且是能够有效控制的。
〔2〕作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量， 并进展货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业 或个人对其进展经营可获得经济效益，产生利润，并 且其价值是可以通过货币进展计量和交换的。
现实林分主伐时的立价木 K2 参照林分主伐时的立价木
• 交易案例林地资源资产评估基准日与被评 估林地的评估基准日的差异，通常采用物 价指数法，最简单的物价指数替代值是用 两个评估基准日时的木材销售价格。
评估基准日的木价 材格 销售 K3 交易案例评估基木 准材 日销 的售价格
• 其他因子的修正值很难用公式表现出来， 只能按其实际情况进展评分，将综合的评 分值确定一个修订值的量化指标。
• ④地利等级地租修正值确实定
• 地利等级是影响地租的主要因子。地利等级主要由 小班的集材距离和运输距离所造成的集材、运材本 钱的差异所决定。根据闽北木材生产和运输的本钱 定额，计算确定不同的集材距离和运输距离对生产 本钱的影响，再根据期望价公式和闽北林木生长的 平均水平计算出不同集材距离和运输距离对地租的 影响，编制成地利等级修正值表
• 〔二〕收益现值法
• 1．林地期望价法
• 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提， 将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累 加求和值作为林地资源资产价值的方法。
n
B uA uD a(1P)uaD b((1 1 P P))u u b1 i1C i1pui1V P
• 2．地租资本化法
• 用公式表示：
• ⑥ 林地使用费评估值确实定
• 〔2〕几点说明
• ①小班的植被类型常由于实际情况较为复杂，与数量 化地租得分表中的植被类型有所差异，其数量化地租 得分值由评估人员根据植被种类、植被高度、树种、 立地质量综合平衡后打分。这局部内容是常规森林资 源调查所没有的。为此，要采用小班评估法进展小班 地租的评估，就必须在森林资源清查中增加这局部的 调查内容。
价 林价 山价 地租
• 杉木 26 180 18 25% 38% 160 112 4458 75.3
• ② 标准地租确实定
• 标准地租即立地质量最好〔得分值100〕时林 地的地租。国有采育场杉木人工林的林地质量
• ③ 数量化地租得分表确实定
• 数量化地租得分表是评定各小班地租的主要依据。 该表根据各地编制的数量化立地指数表各因子对立 地质量的奉献值综合确定各主要因子的得分值。各 主要因子有地类、坡位、坡向、腐殖质层厚度、土 层厚度、地被物种类、海拔高度7工程24个类目， 总得分值为100分，最低得分值为27分。
• 对经济质量的评定仅以道路修筑的投资费用 考虑的可及度是不够的。从木材生产本钱费 用的开支的分析中可知，在各项木材生产本 钱中运输费用的开支变幅极大。
• 。因此，在森林资源资产的评估中，评定林 地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根 据木材运输的本钱来划分地利等级。
• 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要 指标，它是按土地所在县(市)经济开展水平 和交通运输条件进展分级，并确定各个等级 的地域系数，以该系数来修正林地的价格。
• 林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用 该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量 与被评估林地地位级预测主伐时产量来进展修正。
评估对象立地准 等林 级分 的在 标主伐量 时的 K1 参照林地立地准 等林 级分 的在 标主伐时蓄
• 地利等级差异，由于地利等级是以林地采、集、 运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产本 钱来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参 照林分在主伐时立木价〔以市场价倒算法求算取 得〕的比值来计算。
• 可及度是最粗放的地利等级划分，它从道路修筑 的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产 及资产价格的上下。不可及林的资源由于近期内 无法开发利用，无法表达出其经济价值，因此， 不可及林资源在近期内暂时还不能作为森林资源 资产，而只能作为潜在性的资产。将可及林的资 源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资， 该投资必须加到木材生产本钱中，使木材生产的 本钱加大，生产的经济效益下降，其森林资源资 产的价值也大大降低。即可及林资源，它已具备 了采集运输条件，其开发利用根本不需要道路的 投资，木材生产的本钱低，经济效益高，其资源 性资产的价格也高。
• (三)林地费用价法
• 林地费用价法也称为本钱价法，它是将取 得林地所需要的费用和把林地维持到现在 状态所需要的费用，在评估时用本利和来 表示。因此林地费用价由三种费用构成。
• １．购置林地及其他为取得林地所需的费 用。
• ２．林地取得后，为造成适于林木培育而 投入林地的改进费用。
• ３．从投入上述费用时开场到评估基准日 为止的期间费用的利息
• 〔１〕林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。 • 〔２〕林地的地利等级，即运输条件上的差异。 • 〔３〕林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时
间差异。 • 〔４〕有林地与无林地的差异。 • 〔５〕林地面积的大小、形状及其相邻林地使用情况
的差异。 • 〔６〕林地转为其他用途的可能性。 • 〔７〕买卖者的迫切程度。 • 〔８〕交易竞争者的多少。 • 〔９〕有无法律制约。 • 〔10〕将来地利等级变化的可能性。
• ②该方法评估的地租是以福建省现行的林地地租政策, 当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果 林业政策有变化,木材价格有较大幅度的变化，地租 水平也随之发生变化。此外,随着木材市场价格的变 化,林木的实际林价水平已严重偏离现行的林价政策 时,可以采用市场价倒算法确定林木立木价。
• ③鉴于目前木材价格的实际，以中径材为 例，杉木价格最高，其次是马尾松，价格 最低的是阔叶树。同时考虑林地所有者的 合理收益，地进展 测算。在具体的评估操作实践中，要根据 被评估林木资源资产的森林经营类型和评 估目的来选择树种确定林地的纯收益。
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• 第六章 林地资源资产评估运作技巧
• 第一节 林地资源资产评估概述
• 福建省人民政府规定山价〔一个经营周期 的用材林林地使用权收益在主伐时的后价〕 为林价(立木价)的10～30%。按福建现行 的生产水平和有关技术经济指标，其年地 租约为50—150元／(公顷·年)，十分低下， 而在福建南部的经济林经营中，年地租一 般为150～1200元／〔公顷·年〕，两者的 差异较大。
• ⑤ 小班地租确实定
• 先按小班调查卡在数量化地租得分表中查得 小班的数量化地租得分值，此得分值与标准 地租相乘，得到小班的根底地租，再根据小 班的集材距离和运输距离在地利等级修正值 表中查得小班的地利等级地租修正值，根底 地租与地利等级地租修正值之和，即为小班 〔亩〕地租。计算公式如下：
• 小班地租=标准地租×数量化地租得分值+地 利等级地租修正值
• 2．林地资源资产的特点
• 〔1〕依附性
• 〔2〕易变性
• 二、林地使用权
• 林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林 地使用权是指依法对林地的实际使用，包 括在林地所有权之内，与林地占有权、收 益权和处分权是并列关系；广义的林地使 用权是指独立于林地所有权能之外的含有 林地占有权、狭义的林地使用权、局部收 益权和不完全处分权的集合。
• 三、林地资源资产评估的实质
• 林地资源资产的评估实质上是对林地使用 权价格的评估，林地使用权是林地使用者 依法对林地进展使用或依法对其使用权进 展出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 根据有关法律规定，我国的林地局部归集 体所有，其余的归国家所有，使用者无林 地所有权。
• 由于林地资源资产的依附性，对林地资源 资产的评估(林地使用权的评估)，实质上是 根据经营林地上植被产生的超额的利润， 作为林地的收益，以此为根底进展林地资 源资产的评估。
平均地租，计算公式如B下u ：1Au
30%
pu 1
• 式中：Bu—林地期望价
• Au—主伐时规定的林价收入
• p—投资收益率 Ru—平均地租
• 表6－4 闽北杉木主伐时平均生长指标及测算 表
• 树种 主伐 公顷 平均 原木 综合材 原 木 综合材 公顷贴现 每公顷
•
年龄 蓄积 胸径 出材率 出材率 林
• 〔四〕林地资源资产评估中必须注意的问题
• １．同龄林林地资源资产评估的计算方法有三大类， 即林地期望价法、现行市价法和费用价法，各方法因 具体的情况又有着假设干种计算的公式，因此在进展 林地资源资产评估时，必须广泛收集当地的自然、经 济以及经营方面的资料,在此根底上,分析、选定适合 于评估对象的评定估算方法。也可做多种方案的评定 估算，最后通过分析比较,从中确定林地资源资产价值。
• 〔三〕 森林经营的方式及强度 • 〔四〕 林产品的市场价格 • 〔五〕 生产周期 • 〔六〕 有林地与无林地的差异 • 〔七〕 评估时间与交易案例时间的差异 • (八) 作林地使用，还是改变林地的用途 • (九) 林地交易的迫切性
• 第二节 用材林林地资源资产评估运作技巧
• 一、同龄林林地资源资产评估
• 〔1〕方法介绍
• ① 平均地租确实定
• 平均地租按闽北国有采育场杉木人工林生长平均水平计
算26年生杉原木和杉综合材产量，按福建省政府规定的
现行林价及山林地租收取标准〔即林价的10-30%为山
价--主伐时一次交清的地租，闽北国有采育场一般取
30%〕。计算26年为轮伐期的地租和收益，再按林地
期望价法测算平均林地期望价，最后按林地期望价确定
• 四、影响林地资源资产使用权价值的因素 • (一)林学质量 • 1．土层厚度 • 2．腐殖质层厚度 • 3．土壤质地 • 4．海拔高度 • 5．坡位 • 6．坡向 • 7．坡形 • 8．地势
• (二) 经济质量
• 经济质量主要是指林地的经济位置，它通 常以林地交通运输条件作为主要指标。
• 如以近期内道路是否能到达小班，将小班 分为即可及小班〔道路已到达该小班内或 小班附近，小班内采伐的木材，不要修建 道路即可运出〕；将可及小班〔近期内道 路可延伸至小班或小班附近，小班安排采 伐仅需修建少量的道路且道路修建投资在 木材生产本钱可承受的范围内，即可运 出〕；不可及小班〔近期内道路无法延伸 到小班附近，采伐木无法运出〕。
• 1．林地的概念
• 根据?中华人民共和国森林法实施细那么?第二 条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木 林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、 苗圃地和国家规划的宜林地。〞
• 2．林地的特性 • 〔1〕林地面积的有限性 • 〔2〕林地位置的固定性 • 〔3〕林地具有永续利用性 • 〔4〕差异性 • 〔5〕林地具有一定的生产力 • 〔6〕林地的自然与经济的统一性
A Bu p
• 当林地使用权为有限期时，其公式为：
Bu
A p 1
1
1 pn
• 3．林地期望价修正法
• 在借鉴林地期望价法和地租资本化法的根 底上，充分考虑影响林地资源资产价值的 林学质量和林地经济质量因素，提出了林 地期望价修正法。采用林地期望价法确定 平均地价和平均地租，同时根据评估实际 情况确定标准地租，再用数量化得分值与 地利等级修正值对标准地租进展修正，从 而实现对各小班林地资源资产地租的评估， 并依据有限期林地地租资本化法计算有限 期林地使用费。
• 同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林， 同龄林的构造单一，经营措施易于实施。 其林地资源资产的评估方法比较成熟，主 要的方法有现行市价法、林地期望价法、 地租资本化法、林地期望价修正法和林地 费用价法。
• 〔一〕现行市价法
• 现行市价法是在同一林地区位内选取三个 或三个以上与被评估林地类似条件的其他 林地的实际交易案例的价格进展比较调整，