关于我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析

关于我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析
论文关键词：个人住房抵押贷款证券化现实意义可行性
论文摘要：近1O年来，我国个人购房热情高涨，住房贷款需求也飞速增长，个人住房贷款规模年均增长率近 30％。

由于期限长、流动性差，个人住房贷款的大量出现必将增大商业银行资产负债管理的风险，住房抵押贷款证券化已势在必行。

虽然中国建设银行的“建元 2005一个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开
发行，没达到市场预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和
客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。

一、我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义
20世纪 70年代兴起的资产证券化(Asset Securitization)被称为是近 30年
来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。

资产证券化所证券化的不是资产本身，而是资产所产生的可预见的现金流。

简单说，资产证券化就是将一种预见的现金流为支持而发行证券，在资本市场进行融资的一个过程。

对发放抵押贷款的银行来说，资产的收益源于抵押贷款的本息。

这种收益要在较长时间内才能实现，而用于发放贷款的资金大多来自期限相对较短的存款，于是产生矛盾，使银行面临资产流动
性风险、利率变动风险等系统风险。

解决这些风险的有效方法是通过证券化将这些期
限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，尽快地收回贷款资金，提高资产流动性，把风险转让给其他人，但同时也必须把一部分收益权让渡给参与证券化的其他机构与个人。

现阶段在我国开展抵押贷款证券化，有以下重要意义。

(一)有利于改善商业银行的经营管理
1．利用证券化技术，商业银行能增强
竞争力，增加投资收益。

由于资产证券化是一种表外融资方式，金融机构将非流动性资
产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强、在同业竞争中会处于有利的地位。

同时，住房抵押贷款变现后银行可以扩大贷款规模，增加投资收益。

2．利用证券化技术，有利于商业银行资产负债的合理搭配。

证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、利率、发行时间等方面都相当灵活，金融机构可以在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来。

3．商业银行能降低和分散风险。

住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险可以通过证券市
场分散给众多的投资者。

(二)有利于促进资本市场健康发展
1．发展证券化融资，有利于融资工具的多样化。

资产证券化靠信用增级吸引投资者，与传统融资方式大不相同，它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。

2．有利于投资渠道多样化，提高全社
会的资金使用效率。

据统计，2006年，我国国内保险费收人为5 641．4亿元①，社会
保障基金(养老、医疗、失业、工伤和生育
保险基金)收入8 517亿元⑦。

2006年末，全国住房公积金缴存总额已达 12687．37亿元③，这些资金和基金的共同特征是来源稳定，来源与支出的间隔期长，但目前主要集中于银行存款和购买国债，投资渠道缺乏，资金运用效率很低。

据国家统计局统计，至2007年末，我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到17．2534万亿元④。

由于缺乏个人
合适的投资工具，居民存款利率弹性低。

发行住房抵押贷款证券有利于拓宽它们的投
资渠道。

抵押支持证券相对于银行存款来说，投资收益高，相对于股票来说，投资风险小，十分适合中国的投资者，抵押支持证券还能减轻商业银行所承受的压力，促使资本市场上的投机行为向投资行转化，提高全社会的资金使用效率。

3．发展证券化融资，能促进资本市场
的现代化和与国际资本市场接轨。

资产证券化要求有一个完备、规范的制度环境，包括
税务制度、财会制度、信用评级制度、金融担保制度等，资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才。

所以推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。

我国是一个资金短缺的国家，努力提高抵押支持证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。

而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。

(三)有利于我国住房产业的发展
1．银行贷款积极性提高，购房首付率降低，刺激对住宅的有效需求。

据国家统计局统计，2003年末，全国人均居住面积在10平方米以下的家庭还有 257．5836万户①，说明我国住宅市场潜力巨大。

但由于我国城镇居民收入较低，房价收入比大大高于国际合理的房价收入比，在目前购房首付率较高的情况下，很难形成有效需求。

据国家统计局公布的资料表明截至 2006年 6月末，我国商品房空置面积 1．2l亿平方米，同比增长 17．2％。

其中，空置商品住宅6 715
万平方米，增长14．1％⑦，远超过空置率警戒线。

本文前面已经分析，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，购房首付率降低，促进房地产业的发展。

2．为住房建设项目利用外资开辟新途径。

随着证券化业务的发展，将逐步由国内资本市场走向国际资本市场，通过在国际市场发行住房抵押贷款证券，我国住房建设项目可以进入国际市场直接融资，使住房建设项目拥有
虽然中国建设银行的“建元 2005—1
个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产
支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。

(一)个人住房抵押贷款符合证券化资
产的要求。

并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求便是证券化的资产能在
未来产生可预测的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。

投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。

居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高。

所以。

以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合
适的。

(二)居民个人收入水平的提高和金融
意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了
物质条件。

一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。

另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为AAA 或AA级)，风险较小，收益率略高于国债，因此，居民乐意购买。

另一方面，居民的
金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。

(三)我国证券市场已初具规模。

形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，STAQ系统和 NET系统等为代表的场外交易。

在沪、深
两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。

抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上
市流通。

(四)我国已有相当数量的机构投资者。

随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的社会保障基金。

这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的
投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。

抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求。

同时，也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金
来源。

(五)我国个人住房抵押贷款状况达到
资产证券化的规模要求。

根据分析，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在 2—3亿元范围内。

1992年，
中国建设银行发放了我国第一笔个人住房
抵押贷款。

从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。

据人民银行统计，至 2007年 6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元③。

这显然达到了资产证券化对个人住房抵押
贷款规模的要求。

参考文献：
[1]袁靖．我国住房抵押贷款证券化发
展的现状、问题及建议[J]．财务与会计：
理财版，2007，(5)
何德旭．中国住房抵押贷款证券化可行性分析[J]．金融研究，2000，(9)．
李娜．浅析住房抵押贷款证券化[J]．金融理论与教学，2006，(4)．
崔贤光．住房抵押贷款证券化探讨[J]
价值工程，2007，(2)．
① 数据来源：国际金融报，2004年 9
月9日。

② 数据来源：上官卫国，中国证券报，2006年 7月 23日。

③ 数据来源：中国经济网，2007年 10
月03日。