房地产企业成本构成(完整版)

六,不可预见费 对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映, 一般需要通过经验判断. 七,资金成本 目前一年期年贷款年利率为5.58%,具体资金多少与公 司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关,资金成 本=贷款金额×((1+年利率)^n -1.) 八,销售费用 项目在销售过程中所产生的费提成等,约占整 个项目成本的2.5%.
九,管理费用 公司在整个项目运行过程中所产生的费用,如公司员工(除销售) 工资,福利,差旅费及业务招待费等,约占整个项目成本的3%. 十,营业税 按营业额(销售额+各项代收费用)的5%确定,另外需交纳 0.7%的城市维护建设税费,0.05%的教育费附加,共计5.75%. 十一, 十一,土地增值税 土地增值税计算较为复杂,土地增值税=土地增值额×对应的税 率,土地增值税税率为累进税率,土地增值额为销售额扣除各项 成本,其中增值额不超过各项成本的部分对应税率为30%,超过 50%-100%的部分的税率为40%,超过100%-200%的部分税率 为50%,超过200%的部分对应税率为60%.
二,前期费用
(2) 规划方案设计费 支付给规划设计单位的费用,无统一标准,一般1元/平方 米占地面积. (3) 建筑方案设计费 支付给建筑方案设计单位的费用,一般15-20元/平方米建 筑面积. (4) 规划证照费 在办理规划许可证时向政府部门缴纳,规划证照费=土建 综合造价×建筑面积(大于1000万部分)×2‰+土建综合 造价×建筑面积(小于1000万部分)×1.8‰ .
三,建筑安装工程费
1,住宅土建,安装成本 该费用为住宅土建,安装成本的预算价格,它随着住宅 结构,形式的变化而变化,但一般情况下同种类型同种 结构的住宅土建,安装成本差异不会很大.比如我们目 前一期花园洋房的土建安装成本为881元/平方米. 2,土建监理费 聘请专业监理公司所需要的费用,费用市场标准约5元/ 平方米建筑面积. 3,质量监督费用 国家规定建筑工程的业主单位需向质监站缴纳的质量监 督费用,按建筑安装造价的2‰收取.
四,市政基础设施费
6,智能化 智能化费用主要是指智能化设备,线路安装和智能化设备 用房所发生的工程费用,一般情况下一个规模比较大的小 区智能化造价约15元/平方米. 7,环境工程 按环境工程的净面积计算,高档环境工程每平方米300元 以上,中档环境工程每平方米200元左右,中低档每平方 米150元左右. 8,排水 小区内的排水工程费用,视小区规模及建筑物业形态而定, 如我们一期项目的排水工程费用约21元/平方米.
房地产项目成本构成
一,土地及大配套费用
二,前期费用 三,建筑安装工程费用 四,市政基础设施费 五,公用配套设施 六,不可预见费 七,贷款利息 八,销售费用 九,管理费用 十,营业税 十一,土地增值税
一,土地价款及大配套费
1, 土地款 土地款即招拍挂的成交综合价金,其中已经包括土地出让 金,土地拆迁整治费用等,每平方米建筑面积应分摊土地 款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积 2, 城市建设配套费 按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米 建筑面积,主城外都市发达经济圈为110元/平米,各区县 为80元/平米(经开区优惠政策55元/平方米,110-55)
一,土地价款及大配套费
5, 土地出让金:土地价款中应由归国家所有的土地增值 收益部分 一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包 括土地出让金,无需另外单独缴纳土地出让金,只有在取得 的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金. 拆迁 安置,补偿等费用 6,拆迁安置,补偿等费用 由于现在实行的招拍挂土地交易程序,土地成交的综合价金 中已经包括拆迁安置,补偿费用,开发商在获取土地以后, 由政府统一负责拆迁安置,补偿,所需费用已经包括在综合 价金中.
五,公用设施配套费
1,人防工程 按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的 2%,人防工程造价约2500元/平方米,但可以作为租 用车库产生一定的收益,而且在结合地形时可以部分 降低建筑物基础造价.人防工程也可以选择异地建设, 人防异地建设费=30元/平方米×小区总建筑面积. 2,学校,物业用房等公共性建筑 由于此类建筑物产权属于全体业主所有,因此其成本 应该按整个小区总建筑面积摊入项目成本,费用大小 视公建规模而定.
二,前期费用
1, 三通一平费用 包括土地红线内外通水,电,路,土地平整及相关临时 设施所需要的工程费用,具体费用数额需结合项目本身 所处位置及填,挖方量的大小确定. 2, 规划设计费 (1) 咨询费 专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询 服务所需要支付的相关费用,具体费用视项目实际情况 而定.
一,土地价款及大配套费
3,土地契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权 承受人征收的一种财产税,例如国有土地使用权出让,土地 使用权转让,房屋买卖等;土地契税税率为3%,即土地契税 =土地成交价格×3%,每平方米建筑面积应分摊土地契税=土 地契税总额÷对应的建筑面积 4, 土地使用税:土地使用单位或个人由于使用土地每年需 要向国家缴纳的税费,土地使用税=税费标准×总占地面积, 目前重庆市的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米,其随 着土地级别的增高而增加,我们一期项目的年土地使用税标 准为0.4元/平方米占地面积.
二,前期费用
15,地籍地形图,核地 目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图,但 出于谨慎,一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量, 费用标准视测量土地面积不等分为约7000,5000,2000三 个档次,如我们项目三千三百亩的费用为7000元. 16,合同审查费 属于市建委进行工程承包合同审查的行政收费,其中施工 单位和建设单位各承担40%和60%,建设单位应交费用按 合同金额×0.5‰×60%计算. 17,水泥专项基金 属于国家为了发展散装水泥的行政收费,按总建筑面积 ×0.8元/㎡计算.
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二,前期费用
5,综合管网设计费 6,人防管理费 具体标准不是很明确,约0.5元/平方米建筑面 积.
二,前期费用
7,招投标费 (1),招标监督服务费用及招标代理费 支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的 代理费用,市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计算. (2),劳动定额测定费 按施工单位中标额×1.4‰计算. 8,墙改费 对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用, 目前一般都不存在使用粘土砖的情况,故一般无该项 费用.
二,前期费用
18,环境评估费 聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用,具体标准视市 场行情和评估对象的规模而定,如我们整个250万方项目的环 境评估费用为10万元. 19,白蚁防治费 聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用,目前市场 价约0.48-0.50元/平方米建筑面积. 20,防雷检测费 聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费 用,目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积. 21,综合服务费 属于市建筑委行政收费,建设单位按中标金额×0.6‰收取, 施工单位按中标金额×2.2‰收取.
二,前期费用
12,新建登记费 房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理 机构缴纳的手续费,约0.8元/平方米建筑面积. 13,面积测量费 13 在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量,目前一 般市场价为;两次共计1.0元/平方米,如果规模比较 大可以降低单价,如我们一期工程两次测量费共计0.4 元/平方米. 14,产权交易手续费 国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开 发商承担,标准为3元/平方米.
二,前期费用
3, 施工图设计费 完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用,一般 多层10-15元/平方米建筑面积,高层15-20元/平方米建筑 面积. 4,环境方案设计费 大概可以分为三个档次,高档的环境方案设计(包括方案 设计和施工图设计)费约20-25元/平方米环境净面积, 中档15-20元/平方米,低档10元/平方米.
二,前期费用
9,地名费 各区标准不一样,一般费用比较低,约10000元/项目. 10,施工图审查费 聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用,目前市场价约0.7 元/每平方米建筑面积. 11,勘查放线费 (1),地质勘察费 对项目用地进行地质勘察所需要的费用,一般根据项目用地的 实际情况,以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量 大小来计算具体费用. (2),测绘费 聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用, 按测绘土地的面积收取,目前市场价约1元/平方米.
四,市政基础设施费
3,燃气 燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费,燃气工程费 应由开发商承担算入项目成本,而一户一表费则由住户承担, 开发商代收代缴. 4,通讯 一般情况下不会发生通讯费用,因为通讯管网的铺设都是有 通讯公司完成,无需开发商发生费用. 5,电视 一般情况下不会发生电视线路安装,因为电视线路的安装都 是由有线电视公司完成,无需开发商发生费用.
三,建筑安装工程费
4,变更及签证 由于在工程进行过程中发生工程设计变更和工程量签 证与预算时的差异所引起的因实际工程量变化而应该 在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款, 在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用. 5,示范小区奖 为上报奖项而单独预先计提的费用.
四,市政基础设施费
1,供电 包括电力工程费用和一户一表费,电力工程费是指小区用电 安装所需要的费用,它包括土建和设备两大部分,土建主要 有电缆沟,管道的基础,开闭所,配电房等,设备主要包 括电缆,变压器等,这些设施和器材在小区入住后需交由 电力公司统一管理和维护.一户一表费现行标准为400450元/户,该费用应由住户承担,开发商只是代收代缴. 2,供水 包括小区内自来水管网的安装费用和自来水一户一表费, 其中小区内自来水管网的安装费用应由开发商承担,其中 自来水一户一表费应由住户承担,开发商只是代收代缴.