地下车位成本核算的三种模式

地下车位成本核算的三种模式
第一种模式：地下车位有产权情况下，预留车位的成本，该
成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。

房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成
本，如不能办理产权（如人防车位），则作为公共配套设施
处理，在住宅的可售面积中分摊；
计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅
可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积
1.地下车位成本＝总开发成本10 亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积 2 万平方米）×地下车位可售
面积 2 万平方米＝2（亿元）
2.地下车位单位成本＝ 2 亿元÷2万平方米＝ 1（万元 / 平方米）
就是说将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可
售面积进行平均计算。

如果可以办理产权证且能够销售的，按照可售面积（含住宅
＋车位等）与总成本的分摊率预留车位成本。

政策依据是：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇
土地使用税有关政策的通知》（国税发〔2006〕 186 号）的
相关规定及《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务
企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔 2009〕31 号）的第十四条和第十七条相关规定。

第二种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本
按照直接计入与分配计入相结合方式确定。

第二种模式不同的是，在于车位成本的预留计算方式：
车位成本不采取完全的分摊方式计入，而是根据实际情况以
直接计入与分配计入相结合的方式确定。

第二种模式：把地下车位作为单独的成本核算对象，与
此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计
算地下车位成本。

地下车位应该单独作为成本核算对象
地下车位是开发产品中的一种特殊类型，根据“功能区
分原则”、“可否销售原则”、“定价差异原则”“成本差
异原则”等要求，应该把它作为独立的成本核算对象。

地下车位成本项目的归集、分配与计算第二种模式，以
上述案例数据为例，地下车位成本计算为：
1.土地征用及拆迁补偿费：由于地下车位建筑面积不需
要计算容积率，因此土地成本由地上建筑面积分摊较为合理，
地下车位不需要分摊土地成本。

2.建筑安装工程费：根据工程造价部门提供的资料表明，
地下车位的建安成本为6000 万元（即单位建造成本为3000
元/ 平方米）。

该项成本清晰明了，应直接计入地下车位成
本，不需要再分摊。

3.“前期工程费”、“开发间接费用”等 5 个成本项目，
按照可售面积进行分摊即可。

地下车位应分摊的 5 项成本＝ 5 项费用的实际发生额÷ （住
宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积＝
（3000＋ 4000＋ 1000＋ 3000＋ 3000）÷（8＋ 2）× 2＝ 14000 × 20%＝2800（万元）
所以，地下车位成本计算为：
总成本：土地成本0＋建安成本6000万元＋2800万元＝8800（万元）
单位成本： 8800 万元÷2万平方米＝ 4400（元 / 平方米）因此，房地产企业在总开发成本不变情况下，选择第一种
模式计算的地下车位单位成本是10000 元/ 平方米，而选择第
二种模式计算的地下车位单位成本仅为4400 元 / 平方米，两
者相差 5600 元 / 平方米，对企业所得税汇算清缴与土地增值
税清算影响较大。

此模式的依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土
地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006〕 187 号）相关规定。

另一方面基于房地产企业成本核算的基本原
则，也就是遵循“新成本核算制度”第四十三条的规定。

第三种模式：无论地下车位是否有产权，其成本均不预留，
全部计入住宅成本
凡是房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车
库的成本，一律作为公共配套设施处理，其成本在住宅可售
面积中分摊。

也就是说，地下车位无论是否有产权，均不需
要预留开发成本。

此种处理模式其政策依据是新 31 号文的第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行
处理。