福建省房地产估价师制度与政策房屋征收评估异议处理考试试题

20１5年福建省房地产估价师《制度与政策》:房屋征收评估异议处
理考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共２５题，每题２分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是。

ﻭA:谨慎价值ﻭ B：市场价值ﻭＣ：快速变现价值ﻭD:投资价值ﻭ Ｅ:工业用地的监测点评估价格
2、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。

预计该项1５建成后的建筑面积为１7500㎡，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2．５年。

已知市场同类房地产报酬率为７％，假设折现率为10％,则评估该项目续建完成时的总价值为万元。

A:375８.57ﻭ B：３9４２。

03ﻭＣ：3966。

１0ﻭ D:４769。

85ﻭ E：工业用地的监测点评估价格
3、误差的处理方式中,对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。

A：１％以内(含1％)ﻭ B:２％以内（含２％）
C:3%以内(含3％）
D:5％以內(含5%)
Ｅ：执行层的组织协调
4、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回,并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年.(2009年试题)ﻭ A:38
B：４0
C:６8ﻭ D:70ﻭ E:房地产估价机构必须加盖公章
5、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。

ﻭ A:个人ﻭ Ｂ:合伙企业ﻭ Ｃ:有限责任公司ﻭ Ｄ：股份有限公司
E：执行层的组织协调
6、国务院办公厅国办发(20０５)26号文件,对个人销售住房免征营业税的是__. A．单套建筑面积在1２0m2以下的住房转手交易时，免征营业税ﻭ B．住宅小区建筑容积率在1.０以上的住房转手交易时,免征营业税
C.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的,免征营业税ﻭ
D.个人购买普通住房超过2年（含2年)转手交易的,免征营业税7、工程建设过程中不可避免地存在风险.保险是承包商承担的风险之一,以下不属于保险内容的是_＿。

Ａ.工程保险
B.工人人身保险ﻭ C．第三方保险
D.质量保险
8、某市去年住宅的实际销售量为,预测销售量为，平滑指数为０．８,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。

A:４75
B：600ﻭＣ：450
D：49０
E:借款合同
9、某期房尚有１年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3 30０元/m２，出租的年末净收益为３30元/ｍ２.假设折现率为１0％，风险补偿估计为现房价格的２%,该期房目前的价格为__。

ﻭ A.２834元/m2ﻭ B．183４元/ｍ2
C.29３4元/m２ﻭ
D.3９３４元/m2
１０、某高层住宅大楼,房地总价值为８000万元，其中建筑物价值占４0％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】ﻭ A:1.9％ﻭ B:2.１％ﻭC:2.３% D:2.５％ﻭ E：工业用地的监测点评估价格ﻫ１1、违章建筑是指。

ﻭ A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内,未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
D:在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物ﻭ E：房地产估价机构必须加盖公章
1２、影响房地产价格的环境因素不包括（)。

Ａ．大气环境ﻭ Ｂ.声觉环境
Ｃ.卫生环境ﻭ D.治安环境
13、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是。

A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B：蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理ﻭ C:解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上ﻭ D:蒙特卡洛法主要用于解决不多于２～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
Ｅ：借款合同
14、关于资金时间价值的说法，错误的是__。

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同ﻭ
B.现在的1００万元可能与5年后的14８万元价值相同ﻭ Ｃ．现在的10０万元可能与2年前的1２1万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
15、某宗房地产土地面积３0０m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积5０元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_＿元.ﻭ A．625０0ﻭ B.６２00０ﻭＣ．６１000ﻭD．6１500
16、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。

A.财务盈利能力ﻭ Ｂ.清偿能力
C.资金平衡情况ﻭ
D.营运能力
１７、某房地产年净收益为2０万元,已使用15年，尚可使用25年,若报酬率为8%,则其现值是万元.
A:300
B:2１3.50
Ｃ：171.19
Ｄ:500ﻭ E:工业用地的监测点评估价格
1８、出售公有住房时,售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金,高层住宅不低于售房款的．
A:5％ﻭ Ｂ：１0%
C:20%
D:30%
E：执行层的组织协调
19、我国土地用途管制的核心是_＿.ﻭ A．实行土地有偿有限期使用制度ﻭＢ．经营土地有偿使用ﻭ C．不能随意改变农用地的用途
D.不能随意改变建设用地的用途
20、回顾性房地产估价,其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__．
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
Ｂ.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在ﻭ C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去ﻭ D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
21、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营,并在持有经营一段时间后,根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式,这种模式是.ﻭ A：开发-销售模式
Ｂ:开发—持有—出租—出售模式ﻭC:购买—更新改造—出租模式ﻭ D:购买—更新改造—出租-出售模式
E:借款合同
2２、某居住区住宅用地面积1７．8h,建有42栋住宅，分别为：６栋2４层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、２１600；16栋3层的住宅,每栋基底面积和建筑面积分别为10８０、14０４0;２０栋８层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为108０、8640，则该居住区住宅平均层数为层．（2０06年试题）ﻭ A:7．9ﻭ B:11．9ﻭ C:1２.１ﻭD:19．0
E：执行层的组织协调
2３、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为４0年,建造期为２年，建筑物的经济寿命为６0年,则建筑物折旧的经济寿命为年。

A：3８ﻭB:42
C:58ﻭＤ：60ﻭE:工业用地的监测点评估价格
24、在某商业街深度３0．48m（即100英尺)，临街宽度２０m的矩形土地,总价为1２0０万元.根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.７2m（即1５０英尺）、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。

A：1 ５04ﻭＢ:1 404ﻭ C：1 30４ﻭ D:1 20４
Ｅ:工业用地的监测点评估价格
２５、设临街深度价格修正率见下表.另设,旁街对街角地的影响深度以4．５m 为一级距,旁街影响加价率依次为旁街路线价的４0％、20%和10％,则下图的宗地B的单价为．【２０07年考题】
A:6 ４0０元/㎡ﻭ B:6 800元/㎡ﻭＣ：6 ９60元／㎡
Ｄ:7 ６00元／㎡ﻭ Ｅ:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共２５题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得0。

5 分）1、投资的特性有．ﻭ A：时间性
B:风险性ﻭ Ｃ:收益性ﻭD：广泛性
E:目的性
2、房地产投资者的债务融资方式有。

ﻭ A：合作开发方式ﻭ B：建成房地产抵押贷款ﻭ C:在建房地产抵押贷款
D:发行企业债券
Ｅ:房地产企业流动资金贷款
3、拍卖一非公物房地产.市场价２800万元,确定保留价２300万元,起拍价1５00万元,成交价3２00万元,事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为＿＿万元。

ﻭ A.64ﻭB．96
Ｃ.１60ﻭ Ｄ．224
4、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在.
Ａ:第一阶段ﻭ B：第二阶段初期
C：第三阶段初期
D:第三阶段ﻭ E：第四阶段
5、行政裁决的主要制度有__。

ﻭ A．行政调解制度
B．拆迁听证制度
Ｃ．集体决策制度ﻭ D．行政复议制度
E.行政公开制度
6、以2003年1季度为基期,将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2０04年第１、2季度房屋销售定基价格指数分别为１０7．７%、１１0.1８%.又称平均值、均值,是全部变量值的算术平均。

A：算术平均数ﻭ B:调和平均数ﻭ C：中位数ﻭD：众数
E:执行层的组织协调
７、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素,经常起作用的因素主要有．【2005年考题】ﻭ A:该种房地产的价格水平ﻭ B：消费者的预期ﻭ Ｃ:该种房地产的开发成本ﻭ D:该种房地产的开发技术水平
Ｅ：房地产开发商对未来的预期
8、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。

ﻭ A．注册资本980万元B．有3名一级建造师
C.有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
9、财务分析不包括。

ﻭ A:偿债能力分析
B:平衡能力分析ﻭ Ｃ：盈利能力分析ﻭ D:营运能力分析ﻭ E：执行层的组织协调10、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。

Ａ:比例税率
B:累进税率
C：累退税率
D：定额税率
E:非固定税率
11、报建审批管理主要包括审批核发_＿。

A.项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.国有土地使用证ﻭ Ｅ．施工开工证
12、某房地产的重建价格为2０00万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费０。

8万元.假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（)万元。

ﻭ A.1838.00
B．1844。

5５
C.１845.8７
Ｄ.18５0。

00
１3、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是__。

ﻭA．地方性法规ﻭB．政府规章
C.部门规章
D.自治条例
1４、下列关于结构施工图的特征，表述不正确的是__。

ﻭ A.结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容,同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求
B.结构施工图是各建筑部位具体构造的施工依据ﻭ Ｃ．结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形ﻭ Ｄ．结构施工图是指导结构施工、编制预算的依据,也是指导施工组织设计和施工进度计划的依据
15、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。

A．国内金融市场ﻭ Ｂ．国际金融市场ﻭ C．广义的金融市场
Ｄ.狭义的金融市场
１6、下列行业中,(）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关.ﻭＡ．批量行业ﻭ B.僵滞行业
C.分块行业ﻭD．专业化行业
1７、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房,正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为200５年末,该宗房地产的收益价格为__万元.
A.1830.４
B．2１76.8８
Ｃ．２１69.2７
Ｄ．228５.71
1８、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售"模式的现金流出项中增加了。

ﻭＡ:运营成本ﻭ B:装修费用ﻭ C：土地费用ﻭD：开发成本ﻭ E:借款合同
19、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于（)。

A.成本导向定价法
B.购买者导向定价法ﻭ
C.竞争导向定价法
D．市场导向定价法
20、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400㎡，住宅总建筑面积为140０㎡,容积率为１。

4，则住宅建筑净密度为.ﻭ Ａ:28.60%
B：35。

00％
C：4０。

００%
D:50。

0０%ﻭ Ｅ:执行层的组织协调
2１、某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期３年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

ﻭ A．37ﻭＢ.40ﻭ C.60Ｄ．６３
22、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。

A:保本点分析ﻭ Ｂ:敏感性分析
Ｃ：现金流量分析ﻭD:统计试验分析ﻭ E：借款合同
23、当计息周期为一年时,名义利率与实际利率的关系是＿_。

ﻭ A．名义利率小于实际利率ﻭ Ｂ.名义利率等于实际利率
Ｃ．名义利率大于实际利率
D.不可以确定
24、求取建筑物折旧的方法主要有＿_.
A．年限法
B.市场提取法
C.分解法
D．功能法ﻭ Ｅ.对比分析法
25、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。

A.消费者的收入增加ﻭ B．作为替代品的房地产的价格上升ﻭ C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者预期其未来的收入增加ﻭＥ．消费者预期未来的房地产价格上升。