7房地产开发项目融资

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一、企业资信等级评价（续）
企业领导者经历
企
业
企业业绩
素
质
企业管理层学历
的
指 标
企业领导者信用
企业资质等级
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一、企业资信等级评价（续）
（二）资金实力
注册资本； 企业实有资产净值 有形长期资产
（三）企业偿债能力
长期偿债能力指标：
资产负债率、利息保障倍数；
投资于房地产投资信托基金的好处在于： 流动性好 市场价值稳定 高现金回报 有效分散投资风险 抵御通货膨胀
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第二节 房地产开发项目融资
一、房地产项目融资概述 二、房地产项目融资的渠道 三、融资方案分析与决策
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一、房地产项目融资概述
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一、房地产项目融资概述（续）
（四）融资方式 资金融通方式：直接融资和间接融资
直接融资：资金供需双方直接接触，不通过 中介机构 间接融资：资金融通通过金融中介进行，由 金融机构筹集资金和运用资金
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二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
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三、房地产抵押贷款（续）
我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率 方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的 利率规定计算利息。
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购 住房价值的70%。
贷款期限最长不超过30年。
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三、房地产抵押贷款（续）
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五、房地产投资信托基金
（一）房地产投资信托基金的含义
房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划， 信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行 信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金， 用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托 或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种 储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及
土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储备机
构。
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三、房地产抵押贷款
房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房 地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提 供债务履行担保，获得贷款的行为。
主要包括： 个人住房抵押贷款 商用房地产抵押贷款 在建工程抵押贷款
（三）房地产投资信托基金的特征
投资目标清晰：投资于房地产 把大部分收益分配给了基金投资者：90%以上 是资金信托和财产信托的结合：接受房地产 价格更多的取决于其所拥有的房地产价值 并不一定需要在交易所公开上市，只要得到批准
就可以采取私募的方式融资
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五、房地产投资信托基金（续）
房地产项目融资是发生在房地产领域中，房地 产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融 通资金的活动。 包括资金筹措、资金供应两个方面。 特点：融资过程是以房地产项目为核心的。
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一、房地产项目融资概述（续）
（三）房地产项目融资的意义
房地产企业：“烂尾楼” 金融机构：流动性、安全性、盈利性的原则
第七章 房地产开发项目融资
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第七章 房地产开发项目融资
※ 本章要求 了解房地产开发项目融资概念与意
义； 熟悉房地产金融市场的结构、房地
产开发项目融资的资金来源、方式 和步骤； 掌握金融机构对开发项目贷款进行 审查与评估的工作内容。
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第七章 房地产开发项目融资
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三、房地产抵押贷款（续）
（一）个人住房抵押贷款 是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担
保，向金融机构申请贷款的行为。 包括：
商业性住房抵押贷款 政策性（住房公积金）住房抵押贷款 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交 纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。
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一、企业资信等级评价
（一）企业素质 企业素质是企业为完成一定的任务而必备的各种 要素。素质的构成如下：
领导者素质
知识结构、处理人际关系的能力、决策能 力、组织指挥能力、领导班子素质等
职工队伍素质
专业构成、文化水平构成
企业经营管理素质
市场开拓能力、竞争能力、风险预测和 抵御能力、财务管理能力、应变能力
没有融资要求——关系密不可分：
房地产开发耗资巨大，因此房地产开发企业对资金的 需求相对持续。
随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要从金融 机构贷款，房地产信贷开始流行。
随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了规避相 关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。
机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房地产融 资，实现房地产权益的证券化。
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一、房地产市场与房地产资本市场（续）
房地产贷款
土地储备贷款 房地产开发贷款
个人住房贷款 商业用房贷款
房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房 地产投资信托的股票交易
房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重 要组成部分。
房地产市场与资本市场的联系，形成了房地产资 本市场。
如果投资收益水平由于市场风险跌至7%，那么 股本收益率降为4%。
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三、融资方案分析与决策
科学制定、正确选择房地产开发融资方案
比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资 成本低、融资风险小的方案。
（一）资金来源可靠性分析
（二）融资结构分析
资本金与债务比例、股本结构、债务结构
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一、房地产市场与房地产资本市场（续）
市场渠道 融资分类
权益融资
债务融资
私人市场 个人 企业
退休基金 商业银行 保险公司 退休基金
公众市场 房地产上市公司 权益性REITs
抵押贷款支持证券 抵押型REITs
表7-1 房地产资本市场的结构分类
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二、房地产企业融资
（三）融资成本分析
债务融资成本、资本金融资成本
（四）融资风险分析
资金供应风险、利率风险、汇率风险
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一般采用比较分析法，即对各个可行的房地产开 发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评 价的方式进行比较，选择出安全性、经济性和可 行性3项指标均令人满意的方案。
安全性按照风险大小分为A、B、C、D四级；
（一）房地产投资项目使用资金的特性 特性：
垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值 性、风险大、回报率高
矛盾：
资金投入的集中性与来源的分散性； 资金投入量大与每笔收入来源小； 投资回收期长与再生产过程连续性
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一、房地产项目融资概述（续）
（二）房地产项目融资的含义
内部收益率；销售利润率；贷款偿还期；敏感性评 价
贷款相关因素
贷款数量；贷款期限；利息率；目标收益率
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三、有助于金融机构同意融资的其他因素
1.开发商已经拥有了项目用地的土地使用权； 2.开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设； 3.有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或
其所获得的报酬是协议中规定的贷款利息和有 关费用。 房地产开发相关的债务融资主要有：房地产开 发贷款和土地储备贷款。
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二、房地产企业融资（续）
（一）房地产开发贷款
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建 造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。
土地购置贷款
土地开发贷款
3.证券市场资金
发行股票
发行公司债券
4.非银行金融机构的资金
5.其他机构和个人的资金
6.预售或预租收入
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实例
某小型房地产开发企业拥有100万元股本，现有 某一投资项目，预计该项目的投资收益率为 15%，如果该企业不进行任何融资，那么股本 资本的利润率就是15%。
现在如果能够以10%的利率借入100万元，与 100万元股本一并投资，收益水平仍为15%， 由于财务杠杆的作用，股本收益率为20%，
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五、房地产投资信托基金（续）
（二）房地产投资信托基金的分类
按物业类型划分：商业、工业、住宅等类型的房 地产投资信托
按投资策略划分：权益型、抵押型、混合型 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式 按组织形态的不同划分：契约型、公司型
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五、房地产投资信托基金（续）
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三、房地产抵押贷款（续）
（三）在建工程抵押贷款 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，
以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的 投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行 作为偿还贷款履行担保的行为。
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四、金融机构对房地产抵押物的要求
合法设定房地产抵押权 择优选择设押的房地产 合理确定抵押率（贷款价值比率） 处置抵押物的渠道畅通
（六）企业信誉
到期还款率、逾期贷款率、积欠贷款利息额、对外经 济担保率
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一、企业资信等级评价（续）
（七）企业在贷款银行的资金流量 存款比；贷款比；结算资金归行率 （八）其他指标
销售收入增长率； 权益增长率； 开发产品销售率； 开发产品合格率； 开发产品优良率 企业经营管理能力 企业的影响力
短期偿债能力指标：
流动比率1；速动比率；流动比率2
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一、企业资信等级评价（续）
（四）企业经营管理能力
应收账款周转率、存货周转率、预收账款存货比率、 存货占流动资产比重、预收账款占流动负债比率
（五）获利能力
税后利润总额、销售利润率、总资产报酬率、自有资 本报酬率
综合风险度＝信用等级系数×贷款方式系数×期 限系数×项目风险等级系数
综合风险度超过60%的即为高风险贷款，一般 不予发放贷款
第一节 房地产资本市场 第二节 房地产开发项目融资 第三节 金融机构对项目贷款的审查
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第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与房地产资本市场 二、房地产企业融资 三、房地产抵押贷款 四、金融机构对房地产抵押物的要求 五、房地产投资信托基金
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一、房地产市场与房地产资本市场
经济性按照综合融资成本费用率高低标准分为A、B、 C、D四级；A级F（综合融资成本费用率）小于70% 银行同期贷款利率；D级大于130%；
可行性按照各融资方式的落实程度分为A、B、C、D四 级。
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第三节 金融机构对项目贷款的审查
一、企业资信等级评价 二、金融机构对开发建设项目的审查 三、有助于金融机构同意融资的其他因素 四、贷款综合评价
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二、金融机构对开发建设项目的审查
审查时要评价的指标体系：
项目基本情况指标
四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实 情况；地理与交通位置；基础设施落实情况；项目 品质；
市场分析指标
市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营 销能力；认购或预售（预租）能力
财务评价指标
房地产企业融资主要分为两大类： 权益融资和债务融资。
权益融资的方式： 公司上市或增发新股 吸收其他机构投资者资金 合作开发等
权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风 险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分 配利润。
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二、房地产企业融资（续）
债务融资的方式：贷款、发行企业债券 债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，
出售出去； 4.其他财务雄厚的合作伙伴，如总承包商的合作； 5.开发商所在集团内部有威望杰出成就的人士以
个人名义担保
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四、贷款综合评价
某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额÷某 笔贷款额) ×100%
某笔贷款风险额＝某笔贷款额×信用等级系数× 贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数
（二）商用房地产抵押贷款 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房地产的机
构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金 融机构申请贷款的行为。 由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷 款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不 超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。
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