广州从化雅居乐房地产开发有限公司、邓燕芬商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广州从化雅居乐房地产开发有限公司、邓燕芬商品房预售合
同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.05.27
【案件字号】(2020)粤01民终10350号
【审理程序】二审
【审理法官】俞颖
【审理法官】俞颖
【文书类型】判决书
【当事人】广州从化雅居乐房地产开发有限公司;邓燕芬
【当事人】广州从化雅居乐房地产开发有限公司邓燕芬
【当事人-个人】邓燕芬
【当事人-公司】广州从化雅居乐房地产开发有限公司
【代理律师/律所】舒辉广东金桥百信律师事务所;徐科广东荣韬律师事务所;邓雪莹广东荣韬律师事务所
【代理律师/律所】舒辉广东金桥百信律师事务所徐科广东荣韬律师事务所邓雪莹广东荣韬律师事务所
【代理律师】舒辉徐科邓雪莹
【代理律所】广东金桥百信律师事务所广东荣韬律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】广州从化雅居乐房地产开发有限公司
【被告】邓燕芬
【本院观点】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

根据广州供电局有限公司从化供电局于2019年12月15日向一审法院出具的《关于对的复函》，证明截至2019年12月15日，涉案房屋低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐公司提交的电费短信及发票不能证明涉案房屋于2019年10月9日已通永久用电，故雅居乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据关联性质证诉讼请求简易程序维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

【本院认为】本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

雅居乐公司对自2019年4月17日至2019年6月13日的逾期交房违约金11021元（按总房价1900191元的每日0.1‰标准支付），自2019年6月14日起的逾期交房违约金按总房价1900191元的每日0.2‰标准计算无异议，但认为涉案房屋于2019年10月9日已通永久用电，故而主张逾期交房违约金应计算至2019年10月10日，对此，本院认为，根据广州供电局有限公司从化供电局于2019年12月15日向一审法院出具的《关于对的复函》，证明截至2019年12月15日，涉
案房屋低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐公司提交的电费短信及发票不能证明涉案房屋于2019年10月9日已通永久用电，故雅居乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1814元，由广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 05:26:29
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2017年12月10日，邓燕芬作为认购方、雅居乐公司作为出售方双方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，认购物业：雅居乐名门半岛花园-三期四组团xx栋x梯x层，建筑面积约为116.8㎡，该物业（毛坯）售价为1069420元，于2017年9月15日前交付使用；付款办法：先支付购房定金20000元，再以银行按揭付款：定金20000元，第一期楼款519420元须于2017年6月24日前付清，同时办理530000元的银行按揭手续。

并约定邓燕芬自愿选择豪华装修的装修标准，邓燕芬在毛坯房收楼后即委托雅居乐公司进行装修，装修总价为830771元，装修的交楼时间为毛坯房交楼后的15个月；装修支付方式为分期付款：第一期装修款249231元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款332308元须于2017年12月17日前付清，第三期装修款249232元须于2018年6月17日前付清。

2017年6月22日，邓燕芬与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定邓燕芬购买雅居乐公司开发的位于从化区雅居乐名门半岛花园-三期四组团-L125栋1梯3层302房（以下简称“302房"）；建筑面积共116.8平方米；总金额为1069420元；以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.44%，金额为539420元；除首期款外，剩余房款金额530000元须于2017年6月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方
式付款。

《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。

《商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付：雅居乐公司应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付邓燕芬使用。

雅居乐公司向邓燕芬交付房屋时，应当向邓燕芬发出收楼通知书。

因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，雅居乐公司应当及时书面告知邓燕芬。

《商品房买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：雅居乐公司如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但邓燕芬未付清房价款及面积差价款时，不得要求雅居乐公司承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。

《商品房买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关材料：邓燕芬与雅居乐公司双方进行房屋验收交接时，雅居乐公司应当向邓燕芬提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。

上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向邓燕芬提供加盖雅居乐公司公章的复印件。

（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，雅居乐公司应提供已加盖公章的原件给邓燕芬；（八）项应交由邓燕芬填写或签署。

上述文件不全的，视为不符合交付标准，邓燕芬有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由雅居乐公司承担。

《商品房买卖合同》附件七《补充协议》《商品房买卖合
同》补充协议第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖雅居乐公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付标准，邓燕芬同意办理收楼手续。

第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，邓燕芬同意以临时设施或服务取代，以不影响邓燕芬使用为前提。

在提供临时服务的期限内，雅居乐公司向邓燕芬补贴临时服务与永久服务的费用差额（由雅居乐公司直接将差额支付给相关单位，不直接支付给邓燕芬），邓燕芬同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。

同日，邓燕芬与雅居乐公司签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称：《装修合同》），就涉案302房的装修事宜进行约定。

《装修合同》第二条委托事项约定：由雅居乐公司及雅居乐公司聘请的第三方以包工包料的方式对该商品房进行装修，邓燕芬与雅居乐公司聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，雅居乐公司与第三方的权利义务关系由雅居乐公司享有和承担，与邓燕芬无关，以包工包料的方式进行装修。

《装修合同》第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1.本装修工程的总价款为830771元，以分期付款方式支付：第一期装修款249231元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款332308元须于2017年12月17日前付清，第三期装修款249232须于2018年6月17日前付清。

《装修合同》第六条装修工程期限交楼期限约定：1.邓燕芬、雅居乐公司双方确认装修交楼时间为2018年12月15日；2.雅居乐公司在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向邓燕芬发出《收楼通知书》，通知邓燕芬对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，邓燕芬应当及时按通知收楼，逾期收楼除雅居乐公司的装修交楼时间顺延外，邓燕芬承担因延期装修而给雅居乐公司造成的经济损失。

3.雅居乐公司应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向邓燕芬发出《装修交楼通知书》，邓燕芬应按雅居乐公司发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为邓燕芬、雅居乐公司双方已完成交接，且邓燕芬对装修工程质量无异议。

《装修合同》第九条
违约责任约定：2.邓燕芬接受雅居乐公司交付该商品房或本合同中约定视作雅居乐公司已交付装修工程的，邓燕芬即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时雅居乐公司应承担的责任。

5、因雅居乐公司原因导致邓燕芬不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但邓燕芬未付清房价款及面积差价款时，不得要求雅居乐公司承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。

《装修合同》第十条其他约定：2.邓燕芬已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托雅居乐公司进行装修，邓燕芬的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，邓燕芬对前述文件内容已完全理解，无异议。

买卖合同和装修合同是不可分割，是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因邓燕芬原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为邓燕芬同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。

邓燕芬分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同中止、解除的违约责任。

《装修合同》中并没有对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。

同日，邓燕芬签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛三期四组团L125栋1梯302单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托雅居乐公司进行装修，该单位的物业管理费从2018年12月15日（装修合同约定时间内）开始计算。

2017年10月17日，雅居乐公司给邓燕芬开具金额为1069420元的房款发票；2018年1月16日，雅居乐公司给邓燕芬开具金额为830771元的房款发票。

邓燕芬已支付购房款、装修款合计1900191元。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。

邓燕芬与雅居乐公司签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对邓燕芬、雅居乐公司双方均有约束力。

本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。

涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修
合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。

（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附中止、解除条件的合同。

（3）雅居乐公司提供的《装修合同》明确了邓燕芬的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。

可见，邓燕芬必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付邓燕芬。

再者，结合当时的房地产调控限价政策，一审法院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。

开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

"根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。

根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1900191元（房价款1069420元+装修款830771元）。

二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。

根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。

临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。

使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。

如需改为正式用电，应按新装用电办理。

"由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。

虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供
水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了邓燕芬的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。

且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。

雅居乐公司作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了邓燕芬本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

"故该《补充协议》上述约定无效。

即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但雅居乐公司提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，涉案房屋在此期间不符合交楼条件。

雅居乐公司提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电，但根据广州供电局有限公司从化供电局于2019年12月15日向一审法院出具的《关于对的复函》，涉案房屋目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，由此可见，涉案房屋迄今仍不符合交楼条件。

三、关于逾期交房违约金的计算问题。

涉案房屋不符合交楼条件，由此产生的逾期交付违约责任由雅居乐公司承担。

邓燕芬、雅居乐公司双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年12月15日，为双方合意变更，故本案逾期交房违约金计算起始时间应为2018年12月16日，因邓燕芬已于2019年12月13日收楼，故本案逾期交房违约金计算截止时间应为2019年12月13日，由此，对邓燕芬诉请逾期交房违约金终计至符合交楼之日止的诉讼请求，一审法院不予支持。

根据双方合同，雅居乐公司如未能按本合同规定的期限交付房屋，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天雅居乐公司按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付之日止。

自2018年12月16日起，逾期180天（含180天）的截止日期为2019年6月13日，经计算，自2019年4月17日至2019年6月13日的违约金
11021元（按总房价1900191元的每日0.1‰标准支付），自2019年6月14日至2019年12月13日的违约金69547元（按总房价1900191元的每日0.2‰标准支付），共计80568元，现邓燕芬主张自2019年4月17日起至2019年12月13日止的违约金共计80567.5元，不违反法律规定，一审法院予以支持。

【二审上诉人诉称】上诉人雅居乐公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0117民初5603号判决，改判上诉人承担逾期交房违约金从2019年4月17日起至2019年10月10日止；二、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：一、涉案房屋已于2019年10月9日完成永久用电的电表安装工作且该电表已开始运转读数，代表涉案房屋已通永久用电，符合合同约定交楼条件，上诉人已于2019年10月10日发出《催收楼通知书》，因此一审法院认为逾期交房违约金计算到2019年12月13日止，一审法院事实认定错误，应撤销原判决，予以改判。

涉案房屋对应的供电局的用电编号是0800840011935605，根据上诉人在2020年4月1日才取得广州供电局发送的涉案房屋的电费短信显示：涉案房屋的计费时段是从2019年10月9日起计，也就是涉案房屋从2019年10月9日起已通永久用电，符合合同约定交楼条件。

而上诉人已于2019年10月10日向被上诉人通过EMS寄发《催收楼通知书》，被上诉人已签收该邮件，因此案涉房屋自2019年10月10日已符合合同约定的交付条件。

而上诉人已于2019年10月10日向被上诉人通过EMS寄发《催收楼通知书》，被上诉人已签收该邮件，因此涉案房屋自2019年10月10日已符合合同约定的交付条件。

二、上诉人在2020年4月1日才取得广州供电局发送的涉案房屋的电费短信，属于新证据，因此一审法院认定基本事实不清，应撤销原判决，予以改判。

综上，一审法院判决上诉人以1900191元为基数，按照每日总房价款的0.1‰的标准，向被上诉人支付从2019年4月17日起至2019年12月13日止的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。

综上，上诉人特向本院提起上诉。

综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
广州从化雅居乐房地产开发有限公司、邓燕芬商品房预售合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤01民终10350号当事人上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，所在地：广州市从化区江埔街御景路某某。

法定代表人：杨林森，职务：经理。

委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：邓燕芬。

委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓雪莹，广东荣韬律师事务所律师。

审理经过上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人邓燕芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5603号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序进行独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人雅居乐公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0117民初5603号判决，改判上诉人承担逾期交房违约金从2019年4月17日起至2019年10月10日止；二、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：一、涉案房屋已于2019年10月9日完成永久用电的电表安装工作且该电表已开始运转读数，代表涉案房屋已通永久用电，符合合同约定交楼条件，上诉人已于2019年10月10
日发出《催收楼通知书》，因此一审法院认为逾期交房违约金计算到2019年12月13日止，一审法院事实认定错误，应撤销原判决，予以改判。

涉案房屋对应的供电局的用电编号是0800840011935605，根据上诉人在2020年4月1日才取得广州供电局发送的涉案房屋的电费短信显示：涉案房屋的计费时段是从2019年10月9日起计，也就是涉案房屋从2019年10月9日起已通永久用电，符合合同约定交楼条件。

而上诉人已于2019年10月10日向被上诉人通过EMS寄发《催收楼通知书》，被上诉人已签收该邮件，因此案涉房屋自2019年10月10日已符合合同约定的交付条件。

而上诉人已于2019年10月10日向被上诉人通过EMS寄发《催收楼通知书》，被上诉人已签收该邮件，因此涉案房屋自2019年10月10日已符合合同约定的交付条件。

二、上诉人在2020年4月1日才取得广州供电局发送的涉案房屋的电费短信，属于新证据，因此一审法院认定基本事实不清，应撤销原判决，予以改判。

综上，一审法院判决上诉人以1900191元为基数，按照每日总房价款的0.1‰的标准，向被上诉人支付从2019年4月17日起至2019年12月13日止的逾期交房违约金，没有事实和法律依据。

综上，上诉人特向本院提起上诉。

二审被上诉人辩称被上诉人邓燕芬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

根据从化供电局向一审法院出具的复函，明确认定截至2019年12月15日，涉案房屋不具备永久供电条件，雅居乐公司在二审中提交的证据不能证明截至2019年12月15日涉案房屋已通永久用电，故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回其全部上诉请求。

原告诉称被上诉人邓燕芬向一审法院提出诉讼请求：一、判决雅居乐公司向邓燕芬支付2019年4月17日至2019年6月13日违约金11021元（按照每日总房价1900191元万分之一的标准计算，自2019年4月17日起暂计至2019年6月13日）及2019年6月14日至2019年11月30日违约金64606元（按照每日总房价1900191元万分之二的标准计算，自2019年6月16日起暂计至2019年11月30日），合计75627元；二、本。