房地产投资风险分析PPT课件

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7.2房地产投资风险的定性测度与评价
7.2.1头脑风暴法
头脑风暴法所表达的内涵是非常规的思维方式带来的创 造性设想。头脑风暴法的程序是让合理数量（一般为6～10 人，根据成本适当调整）的与会专家敞开思想和见解。按照 其分类有直接头脑风暴和质疑头脑风暴法。
7.2.2德尔菲法
德尔菲法（Delphi Method）强调系统的程序和采用匿
以上房地产投资的特点决定了房地产业是典型的高风险 行业，不确定性伴随其始终，并对房地产投资收益的实现起着决 定作用。
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7.1.2房地产投资风险的特点
房地产投资具有周期长、投入资金量大、资金变现能力 差等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的特点：
1、多样性。由于房地产投资的整个过程涉及到社会、经济、 技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变 化也呈现出极其复杂的关系。
根据风险因素的性质不同，可将房地产投资风险分为政 策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际 风险，每种风险又可细分为多种风险。
政策风险法 环 金 房 产 经 政律 保 融 地 业 济 治风 政 政 产 政 体 环险 策 策 制 策 制 境变 变 度 风 改 风化 化 变 险 革 险风 风 革 风险 险 风 险险技术风险建 设 建 建 建信筑 备 筑 筑 筑息生 故 设 施 材风产 障 计 工 料险力 、 变 技 改因 损 动 术 变素 坏 和 和 和短 或 计 工 更缺 施 算 艺 新工 风 失 革 风险 事 误 新 险故 风 风风 险 险险
敏感度系数的计算公式为： β=△A/△F
其中，β为评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数； △A为不确定因素F发生△F变化率时，评价指标A的相应变化 率（%）；△F为不确定因素F的变化率（%）。
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7.4房地产投资风险处置
7.4.1风险自留
风险自留是指房地产投资者以拥有的财力来负担未来可 能的风险损失，即将风险留给自己承担，从财务角度应对风 险。风险自留具体可以分为承担风险与自保风险。
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收
入
年销售收入线
、
费
用
盈利区
BEP
年总成本线
亏损区
固定成本线
BEP(Q)
Q
图7-1 线性盈亏平衡分析图
产量
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7.3.4敏感性分析
敏感性分析是房地产开发项目风险分析应用十分广泛的 一种方法。敏感度分析是针对某一个敏感或不确定因素，分 析其数值的变化对投资结果可能产生的影响大小。 1、单因素敏感性分析 2、多因素敏感性分析
2、变现差。由于房地产投资投入的资金量大、周期长，并 且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存 款、国库券等可以随时变现．因而其变现风险也较大。
3、补偿性。由于房地产投资具有风险，因而投资者一般对 承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价 或风险回报。
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7.1.3房地产投资风险的类型
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7.3.3盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下， 通过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目 成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点指的是项目的盈利与亏 损的转折点。
房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算由于一个 或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏 平衡点。
目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大小的工 具，在可供选择的投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪 个投资风险就大，反之投资风险越小。
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7.3.2风险因素调整法
风险因素调整法主要分为调整贴现率法和调风险调整贴现率法是根据投资项目的风险程度，将与特 定投资项目有关的风险报酬，加入到资本成本或企要求达到 的报酬率中，构成按风险调整的贴现率，并据此进行投资决 策分析的方法。其关键点是根据风险的大小确定风险因素的 贴现率即风险调整贴现率。
2、调整现金流量法
风险调整现金流量法是先根据风险调整现金流量，然后 再根据投资决策指标进行投资决策的评价方法。最常用的调
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整办法是肯定当量法。
肯定当量法 肯定当量法就是把不确定的各年现金流量，按照一定的 系数（通常称为肯定当量系数或约当系数）折算为大约相当 的确定的现金流量，然后，利用无风险贴现率来评价风险投 资项目的决策分析方法。关键点在于如何根据风险的大小确 定各年的肯定当量系数。
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购买力风险
市场供求风险住户规模变动风险

容积率变化风险

单元住宅面积变化风险 城市规划风险建筑覆盖率变化风险

通货膨胀风险
经济风险财务风险资 开 利 税金 发 率 率变 费 变 变现 用 化 动风 变 风 风险 化 险 险风险
地价风险
名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向
联系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问
卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总
成专家基本一致的看法，作为预测的结果。
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7.3房地产投资风险的定量测度与评价
7.3.1期望值分析法（概率分析法）
期望值分析法是在不确定条件下进行投资决策的最简单、 最方便的方法，是运用概率分析确定投资项目的现金流量的 期望值作为实际值的代表，计算投资项目决策指标（如净现 值的期望值、标准差、标准差系数）的大小，来进行风险分 析的方法。
融资风险

用途的相容性风险
社会风险区域发展风险类近似邻地地区区发发展展风风险险 公众干预风险
住客干预风险 治安风险
国民经济状况变动风险


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火灾风险 自然风险洪 风水 暴风 风险 险
地震风险 气温风险
国家风险 国际政治风险 国际风险国货际币投汇资率环变境化风风险险 国际货币利率变化风险 国际经营风险
第7章 房地产投资风险分析
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7.1房地产投资风险概述
7.1.1房地产投资风险的定义
房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，即 随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。 具体而言，房地产投资的风险主要体现在以下几个方面： 1、投资额大，回收期长。 2、房地产投资自由进入或者退出市场难度较大。