万宁市人民政府办公室关于印发妥善解决各类房屋办理不动产登记等相关问题指导意见的通知

万宁市人民政府办公室关于印发妥善解决各类房屋办理不动产登记等相关问题指导意见的通知
文章属性
•【制定机关】万宁市人民政府办公室
•【公布日期】2018.03.12
•【字号】万府办〔2018〕27号
•【施行日期】2018.03.12
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】机关工作
正文
万宁市人民政府办公室关于印发妥善解决各类房屋办理不动产登记等相关问题指导意见的通知
万府办〔2018〕27号
各镇人民政府，兴隆华侨旅游经济区管委会，市政府直属各单位:
《万宁市关于妥善解决各类房屋办理不动产登记等相关问题的指导意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

万宁市人民政府办公室
2018年3月12日
万宁市关于妥善解决各类房屋办理不动产登记等相关问题的
指导意见
为贯彻落实《物权法》、《不动产登记暂行条例》的不动产统一登记规定，我市自2016年9月9日全面实施不动产统一登记以来，受以往房屋和土地分散登记影响，当前房地一体不动产登记存在若干问题亟待解决。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《海南省人民政府办公厅关于加快解决商品房登记历史遗留问题的通知》（琼府办〔2013〕178号）、《万宁市人民政府办公室关于印发万宁市房屋国有土地使用权分割登记工作方案的通知》（万府办〔2015〕45号）等有关规定，为妥善解决分散登记遗留问题，切实保护不动产权利人合法权益，结合我市实际情况，特制定本指导意见。

一、商品房办理不动产登记
（一）房地产开发企业或原产权单位已办理大房产证申请商品房分户办理转移登记。

根据《万宁市房屋国有土地使用权分割登记工作方案》（万府办﹝2015﹞45号）规定，房地产开发企业申请商品房分户办理转移登记需由房地产开发企业到市国土资源局统一申报办理房屋国有土地使用权分割转让备案，开发企业办理完土地分割后，应向市住房保障与房产管理局申请提取商品房备案合同，将维修资金交入专管账户，再由房地产开发企业和购房者到市不动产登记中心共同申请办理商品房转移登记。

（二）已取得《房屋所有权证》，商品房第二次或多次上市交易。

根据房地一体登记原则，由原房屋产权者或购房者联系房地产开发企业持相关材料共同向市国土资源局申请办理土地分割登记手续，取得土地分割证明书，并经购房资格审查，符合要求后，办理二手房交易网签合同备案登记，交易双方再向市
不动产登记中心申请办理商品房转移登记。

（三）房地产开发企业已解散、被注销或下落不明等不能分割土地。

由购房者、业主代表或物业管理公司持房屋产权证、购房合同等相关材料（市住建局、市房管局配合提供项目规划报建、竣工验收等材料）向市国土资源局申请办理土地分割登记，土地分割前进行公告征询是否有异议，公告期满无异议后进行土地分割，同时按程序办理注销登记。

二、公有住房和经济适用住房等保障性住房办理不动产登记
（一）公有住房和经济适用住房等保障性住房办理土地使用权分割登记。

1.以划拨国有土地开发建设的公有住房和经济适用住房的机关团体、企事业单位持国有土地使用证、规划报建、施工许可和竣工验收等材料到市国土资源局申请办理房屋国有土地使用权分割登记，保留土地性质为划拨。

另售房单位建有办公楼、宿舍等综合用地，参照《海南省职工购买公有住房和购建经济适用住房土地使用权登记发证办法》（琼土地〔1998〕第105号）有关规定，售房单位根据实际情况，合理确定用地面积，可以按整栋住宅楼及相应占用范围内的土地面积向市国土资源局申请进行房屋国有土地使用权分割登记。

2.机关团体、企事业单位因破产、解散、改制不复存在或拒不配合办理房屋国有土地使用权分割登记的，由原单位的上一级主管单位配合提供相关材料，住建部门配合提供规划报建楼房验收手续，与整栋楼推选的用户代表到市国土资源局申请办理房屋国有土地使用权分割登记。

（二）公有住房和经济适用住房上市交易登记。

1.取得已满五年并持有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》的公有住房和经济适用住房进入市场进行交易的，政府或售房单位有优先购买权，具体步骤是：①房屋权利人向原售房单位报上市交易申请；②原售房单位或房管部门出具同意上市交易并放弃优先购买权的证明书。

2.公有住房和经济适用房土地使用权性质为划拨的上市交易，在已办理房屋国有土地使用权分割登记后，由购房者持《房屋所有权证》、《土地分割证明》向市国土资源局申请补办国有土地使用权出让手续和补交土地出让金，再向市不动产登记中心申请办理交易转移登记。

3.公有住房和经济适用住房上市交易补交土地出让金。

根据《海南经济特区土地管理条例》第五十九条：“划拨土地使用权转让的，由受让方与市土地主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金”的规定，由购房者按规定缴纳土地出让金，土地出让金按经确认的土地评估价格40%确定，即土地出让金=房屋土地分摊面积×土地评估价格×40%，购房者补办土地出让手续缴纳土地出让金价款及完税后，按出让建设用地使用权办理国有土地使用权及房屋所有权不动产转移登记。

三、其他类型办理不动产登记
（一）已取得《房屋所有权证》未办理《国有土地使用证》。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”的房地一体登记原则，已经取得《房屋所有权证》但还没有办理《国有土地使用证》的单位、企业或个人，须持相关土地来源证明材料向市国土资源局申请办理该土地确权初始登记或需补办土地有偿使用手续的,应当补办相关手续，经报市政府批准，完善土地确权手续后，方可申请办理不动产登记。

（二）多功能综合性楼房办理不动产登记。

机关单位或企业建设楼房一、二层已出售给个人作为商铺，个人已办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。

三层及以上出售给单位职工居住且取得《房屋所有权证》的多功能综合楼或国有企业和开发商联营合作建设的楼房，按比例分成收益等申请办理不动产登记的。

应先向市国土资源局申报补办土地有偿使用手续，
完善相关土地确权并进行土地分摊。

已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的用户，根据房地一体登记的原则，将整幢楼房进行土地分割，同时收回《国有土地使用权证》进行更正登记，以楼房垂直投影面积对应落宗，如无剩余面积的，以公共通道和楼梯面积作为分摊基数进行落宗。

（三）房屋和土地用途不一致，土地批准用途与《土地利用现状分类》不衔接等办理不动产登记。

一是房屋和土地用途不一致。

以商服用地建设住宅商品房或者住宅用地中建有部分商铺、酒店等，应先进行房屋国有土地分割，涉及到部分改变土地用途，按照规划指标确认商铺、酒店或住宅等土地的分摊面积，办理土地用途改变手续；二是土地批准用途与《土地利用现状分类》不衔接。

根据国标《土地利用现状分类》的规定用途，实际原土地批准用途与《土地利用现状分类》不衔接时，应按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或批准文件规定的土地用途进行细化、分类衔接，如果无法进行细化、分类的由市国土资源局按照规划指标报市政府批准办理土地用途衔接手续，涉及土地用途改变的，办理土地用途改变手续。