房地产风险的识别及其防范研究(一)

房地产风险的识别及其防范研究(一)
【文章摘要】房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。

本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。

【关键词】房地产风险；识别过程；识别方法；防范措施一、房地产风险的识别与评估
1、房地产风险的识别过程
房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。

参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。

具体识别过程如下：（1）确定房地产风险识别的对象。

风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。

（2）收集并处理与风险有关的信息。

一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。

但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种
信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。

比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。

（3）不确定性的分析与判断。

结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。

（4）选择风险识别技术与工具。

针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。

（5）确定风险事件并分类。

根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。

（6）预测风险事件的发展过程及结果。

在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。

（7）风险识别报告。

每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果
及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。

根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。

2、房地产风险的识别方法
目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。

（1）幕景分析法。

幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。

幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。

（2）头脑风暴法。

头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。

（3）筛选——监测——诊断技术。

筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。

由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。

（4）德尔菲法。

德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。

针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。

（5）故障树分析法。

故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。

具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。

该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。