注规实务讲稿

《城市规划实务》讲义
本科目的特点：
城市规划实务主要是指城市规划方案的编制、规划及设计方案的审核、规划文件的拟定、管理案件的处理、建设工程的规划验收、违法建设的查处等实际业务工作，是注册城市规划师在不同工作岗位承担并应该掌握的业务工作。

（1）以结论性条文为主，条条多，论述性较少。

（2）实例、案例、表格较多。

（3）按全国城市规划师执业资格考试大纲的要求，在《实务》三部分20项具体内容中，被列为“掌握”要求的有16条，占80%；另4条全被列为“熟悉”的要求。

考试大纲分别用掌握、熟悉、了解来界定各条目的考试要求。

“掌握”是指考生必须具备的专业能力和必须具备的重要知识，“熟悉”是指应当具备的较重要知识，“了解”是指一般知识。

本科目考试的特点：
本科目考试目的是：考核应试人员的业务工作能力。

包括综合运用专业知识的能力，理解和掌握法规、政策的能力，对规划问题的分析与综合能力，城市规划的编制和评析能力及文字表达能力等。

（1）本科目考试为主观题，通过人工阅卷来确定成绩。

这与其他三门考试明显不同；
（2）考卷均为7题，实施管理部分2～3题；
00年试卷：共7题。

其中5、6、7题为实施管理题，占45分
01年试卷：共7题。

其中4、6、7题为实施管理题，占40分（不计方案审查题）
02年试卷：共7题。

其中7题为实施管理题，占15分（不计方案审查题）
03年试卷：共7题。

其中5、7题为实施管理题，占30分（不计方案审查题）
04年试卷：共7题。

其中5、7题为实施管理题，占30分（不计方案审查题）
05年试卷：共7题。

其中5、7题为实施管理题，占30分
06年试卷：共7题。

其中5、7题为实施管理题，占30分（不计方案审查题）
（3）给分原则
有标准答案，经过试评来确定；每道试题考点3～8个，每个考点还可能细分；答对了给分，答错了不扣分，答的精彩也不加分。

（4）考试中既考查考生对于全国注册规划师执业资格考试大纲所要求掌握、熟悉和了解的城市规划法规、城市规划原理和城市规划相关知识等内容的熟练程度，又考查考生在城市规划管理的实践过程中对所掌握知识运用的能力。

因此必须在学习、理解《城市规划原理》、《城市规划管理与法规》和《城市规划相关知识》的基础上，通过分析实例和案例，从中掌握要领，掌握《实务》的内容，否则难以取得理想的成绩。

复习应试的要点：
（1）熟练掌握法规内容
各项法律、法规、技术标准和技术规范，以及城市规划原理是答题的基础，没有这些知识作基础答题就是无源之水，无本之木，没有各项法律、法规、技术标准和技术规范作准绳，城市规划管理就没有了原则和标准，当然也就无从判断试题的对错。

如果城市规划原理、城市规划管理和法规、城市规划相关知识科目的内容复习好了，就应该有信心通过城市规划实务的考试。

（2）熟练掌握法定程序
城市规划管理既是技术性很强的工作，又是政策性很强的执法过程。

既然是执法，就要讲究法律依据和法定的程序，如果不按照法定程序进行执法，即使依据法律正确，采取的措施得当，仍然会造成行政违法。

在城市规划实务的考试中，凡是涉及用地性质变更和规划监督检查类型的题目，几乎都会有法定程序的考点。

例如，如何办理规划审批手续和如何进行处理等问题，考查的就是法定的程序。

（3）注意事项（结合02-6案例）
试题02-6：（15分）
图示为某市市区边缘地段拟建的一所18班小学，请指出该小学在选址和总平面布置中存在的主要问题。

答案：
①小学选址不当（1），紧靠城市干道（1.5），且距铁路线太近（1.5）；
②小学教学楼不应超过4层（4）；
③主出入口不宜开向城市干道（3）；
④教室长边之间距离不应小于25米（2）；
⑤教室的长边与运动场的间距不应小于25米（2）。

①仔细审题
从出题的角度来说，试题篇幅不可能很多，答题要点就藏在内。

若是采用图示语言，更是可以作如下考虑：既然已费力标注在图上，肯定要从那里寻找考分点。

试题02-6属于法规题，涉及小学选址与总平面布置。

应考虑的因素远远超过得分点，关键在于对指出“存在的主要问题”的理解。

审题时，首先应看清问题，分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案，还是违法查处的问题，根据不同题目的类型，采取相应的分析方法：
·选址的问题只要把题目中的要点一一罗列出来，就基本上已经得到了答案；
·用地性质变更一定要先明确能否变更，然后再说明依据，根据试题要求再说明变更的程序；
·设计条件要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政的顺序逐项提出，关键是不缺项，如果试题要求仅就某些方面提出规划设计条件，就不要全面提出设计条件；
·违法查处的问题一定要先说是违法建设，然后再说明处理的依据和措施，根据试题要求再说明进行行政处罚的程序。

②试题的重点在于考查基础知识。

从判卷考虑，强调得分、扣分的法规依据，不是设计改图，较好与更好之间的区别，一般不会成为评判的依据。

试题02-6学城市规划、建筑学专业的人员格外注意，不少人从道路、绿化、景观、图面表达上论述，答题篇幅不小，得分点很少，甚至不得分。

③熟悉法规内容
试题02-6主要依据《中小学校建筑设计规范》GBJ 99-86。

对此规范不熟悉的人很难得到好成绩。

例如：“距离不应小于25米”，若答“大于25米”就扣掉0.5分。

④避免画蛇添足，注意给出定性结论
试题02-6例如：“教室间距不足，无法满足日照、通风的要求”。

“教室间距不足”本可得1～1.5分，现最多得0.5分；试想：我国纬度变化之大，未确定城市，日照要求如何知道满足与否。

“小学选址不当”，不少人丢掉1分。

《城市规划实务》考试大纲
1. 城市规划方案的编制与评析
1.1 城市规划方案的编制
1.1.1 熟悉城镇体系规划方案的编制
1.1.2 熟悉城市总体规划方案的编制
1.1.3 掌握城市用地布局规划方案的编制
1.1.4 掌握控制性详细规划方案的编制
1.2 城市规划方案的评析
1.2.1 熟悉城镇体系规划方案的分析和综合评析
1.2.2 掌握城市总体规划方案的分析和综合评析
1.2.3 掌握居住小区修建性详细规划的分析和综合评析
2. 城市规划文件的拟定
2.1 城市规划编制任务书的拟定
2.1.1 熟悉控制性详细规划编制任务书的基本内容
见P1 按照《城市规划编制办法》2006年新版，参考原版《实施细则》。

2.2 城市规划文本的拟定
2.2.1 掌握城市总体规划文本的格式与内容
见P7～9
2.2.2 掌握控制性详细规划文本的格式与内容
见P13
2.3 “一书两证”的拟定与核发
2.3.1 掌握建设项目选址意见书的格式与内容
见P106
补充：选址意见书的工作步骤见P50
建设项目选址规划管理程序及其操作要求见P50
2.3.2 掌握建设用地规划许可证的核发程序和要求
见P70～72
2.3.3 掌握建设工程规划许可证的核发程序和要求
见P84～90
2.4 规划设计条件的拟定
2.4.1 掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容（同下）
见P57～58
2.4.2 掌握建设工程规划设计条件的基本内容
见P57～58
3.城市规划实施管理案件的处理
3.1 建设用地性质变更
3.1.1 掌握建设用地性质变更的核定
见P54～55
3.2 建筑工程设计方案的评析
3.2.1 掌握建筑工程设计方案分析综合评价
3.3 建设工程竣工的规划验收
3.3.1 掌握建设工程竣工规划验收的内容及综合评定（补：规划监督检查的内容）
见P91～92
3.4 违法用地和建筑的查处
3.4.1 掌握违法建设的界定及查处对策
见P93～96
3.4.2 掌握违法用地的界定及查处对策
历年试题分析：
1.试题00-5：（15分）
某开发建设单位申请在某大城市（国家级历史文化名城）市中心区的一个地段内进行旧区改造，开发住宅、商业、办公等项目，其性质与城市总体规划相符。

该地块面积约21.8公顷，东西两侧面临城市主干道，南侧现状（低层）商业街，西侧为已初具规模的区级商业中心，地块周边地区人文环境要素众多，交通繁忙，西侧主干道（二号大街）上有规划地铁线通过（地块现状见图5）。

你如果作为城市规划行政主管部门经办人，试对下列已给出修建性详规的部分规划设计条件，补充提出其他必要的规划设计条件。

已给出的规划设计条件：
（一）用地性质、用地范围、用地面积；
（二）建筑限高、建筑后退及间距要求；
（三）绿地配置要求；
（四）公建配套设施要求；
（五）市政公用设施配置要求；
（六）保留新建多层商厦及绿地；
（七）原有停车场为地块西侧的区级商业中心使用,应就近保证其停车位数量。

答案：1.容积率指标 2
2.密度指标 2
3.小区出入口方位 2
4.停车场（库）规模 2
5.处理好与现有地铁的关系 2
6.处理好与周边老城厢（历史风貌保护区）的关系 2
7.处理好低层特色商业街及区级商业中心的关系 2
8.保护清真寺 1
2.试题00-6：（15分）
某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积32000平方米。

总公司在批准时指出，市城市规划行政主管部门根据规划，经研究并口头同意该厂用地使用性质可以调整。

随后,该厂便与合作方签定协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积。

合作双方的建设方案报经总公司批准后，即着手进行建设。

正当开槽施工之时，城市规划行政主管部门查处了该工程的建设，责令立即停工，听候处理。

试分析：该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处？城市规划行政主管部门应如何处置？
答案：1.处罚原因属违法建设；
2.口头同意不能代替许可证；
3.对建设单位的处罚：责令改正（影响规划尚可采用改正措施）、补办有关许可证手续、罚款、依法建议该厂上级单位给予有关责任人行政处分。

参见《执业资格考试丛书》P166～167
3.试题00-7：（15分）
某市城市规划区的东南部，按照批准的总体规划方案，有一约60公顷的城市规划绿地。

某科研单位与当地村委会签定协议，在规划绿地内(现为耕地)占用3公顷土地建设住宅，补偿费用1000万元。

一年后建成多层住宅5栋，建筑面积25000平方米。

该科研单位在分房过程中，有职工向城市规划行政主管部门举报该科研单位领导搞违法建设，要求查处。

经查后，城市规划执法人员认为，该科研单位和村委会对农村集体土地进行变相买卖，违法侵占耕地，同时也未报城市规划行政主管部门审批，没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即行占地、建设，属违法建设行为，且侵占规划绿地，严重影响城市规划，违法事实清楚，不用再找当事人调查。

于是，根据城市规划法第四十条规定，对违法建设作出予以没收的行政处罚决定，并经部门领导批准发出了行政处罚决定书。

送达后，科研单位不服该行政处罚，向人民法院提起诉讼，经法院审理，判决城市规划行政主管部门败诉。

试分析：败诉的原因是什么？城市规划行政主管部门应当如何正确处理此案？
答案：1.程序违法败诉 5分。

2.正确程序：立案——调查取证、笔录——组织听证——做出处罚决定——送达告知诉权——执行、拒不执行时申请法院强制执行。

《行政处罚法》
第三十一条行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。

第三十二条当事人有权进行陈述和申辩。

行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行复核；当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

行政机关不得因当事人申辩而加重处罚。

第三十六条除本法第三十三条规定的可以当场作出的行政处罚外，行政机关发现公民、法人或者其他组织有依法应当给予行政处罚的行为的，必须全面、客观、公正地调查，收集有关证据；必要时，依照法律、法规的规定，可以进行检查。

第三十七条行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。

当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调查或者检查，不得阻挠。

询问或者检查应当制作笔录。

行政机关在收集证据时，可以采取抽样取证的方法；在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存，并应当在七日内及时作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移证据。

执法人员与当事人有直接利害关系的，应当回避。

第三十八条调查终结，行政机关负责人应当对调查结果进行审查，根据不同情况，分别作出如下决定：
（一）确有应受行政处罚的违法行为的，根据情节轻重及具体情况，作出行政处罚决定；
（二）违法行为轻微，依法可以不予行政处罚的，不予行政处罚；
（三）违法事实不能成立的，不得给予行政处罚；
（四）违法行为已构成犯罪的，移送司法机关。

对情节复杂或者重大违法行为给予较重的行政处罚，行政机关的负责人应当集体讨论决定。

第四十一条行政机关及其执法人员在作出行政处罚决定之前，不依照本法第三十一条、第三十二条的规定向当事人告知给予行政处罚的事实、理由和依据，或者拒绝听取当事人的陈述、申辩，行政处罚决定不能成立；当事人放弃陈述或者申辩权利的除外。

第三节听证程序
第四十二条行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。

当事人不承担行政机关组织听证的费用。

听证依照以下程序组织：
4.试题01-4：（15分）
某城市小区，三面临城市干道，其南侧为支路。

总用地为14.5公顷。

现状市政管线己埋入道路地下，己建配电房能满足小区改建后要求。

该区用地东侧已建成金融、商业服务中心；小区西北角有两幢新建住宅楼和一所中学；另有两所小学、一处幼托，以及两片危旧平房住宅区和一处汽车配件铸造厂。

现己决定将此小区列为危改居住小区进行统一规划。

试根据现状条件（如示意图）及一般危改居住小区的规划设计要求，提出需要调整和增加的主要内容。

答案：1.两所小学应合并为一所小学；
2.托幼位置不好，应调整；
3.汽车配件铸造厂对小区有污染，应迁出；
4.增加小区公共绿地；
5.完善道路系统，停车场地；
6.需增加配套公共设施。

参见《执业资格考试丛书》P135～137
开发建设单位拟在某市城区边缘地段内建设商品住宅，其性质与总体规划相符。

在做了初步测算后，向城市规划行政主管部门提出了建设申请。

该项目占地约26.2公顷，其内有部分待改造的平房及工厂等；基地北侧临城市次干道；西侧为城市外围的快速路（过境交通）；东、南侧为已改造完成的住宅（楼房）；北侧为规划风景区和已建成的度假别墅区。

图中所示河流与水面已纳入市区雨水排放系统。

城市规划行政主管部门现已给出修建性详细规划的部分规划条件（基地现状详见附图）：
1.用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积；
2.建筑限高、建筑后退及间距要求；
3.小区绿地配置要求；
4.公建配套设施要求；
5.市政设施及道路的配置要求；
6.地块内应保留的现状设施；
7.遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范、规定的要求。

请补充其他必要的规划设计条件
答案：1.容积率和建筑密度指标；
2.交通组织、出入口、停车位的要求；
3.重点处理与北侧风景区的景观协调关系；
4.协调好与东、南侧现状建筑的空间关系；
5.河流与水面的保留与利用要求；
6.减少快速路过境交通对居住区干扰的要求（如绿化隔离带）。

参见《执业资格考试丛书》P140～142
某市的市区北部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并划定古城墙内外各100米为保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队管理。

有一投资者看中这块风水宝地，以每年支付I00万元的租金在离古城墙50米处投资建设五栋二层青瓦灰砖小别墅，在与绿化队签定了协议后，随即组织施工。

此时，被该市城市规划行政主管部门规划监督检查执法队发现，责令立即停工。

试分析：这个工程属于什么性质？为什么？应该如何处理？
答案：
1.该工程未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以属于违法建设；（2）
2.该工程侵占文物保护用地，违反了城市规划法和文物保护法，严重影响城市规划和文物保护，性质十分严重；（3）
3.责成投资者立即拆除违法建筑，恢复地形地貌；对投资者处以罚款；（2）
4.没收绿化队所收租金，上交国库；（1）
5.建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队有关责任人的行政责任并给予处分。

（2）
7.试题02-7：（15分）
某市市中心有一污染严重的工厂，占地3.2公顷，依据经市政府批准的该地区控制性详细规划，该厂应予搬迁，拟改为商业用地。

厂方根据控制性详细规划提出的改建方案经城市规划行政主管部门初审认为可行。

然后，厂方依据初审方案找到了一个投资方，并与其签订了出让协议。

投资方未办理规划管理审批手续即开工建设。

在完成基础和地下一层结构工程时，受到城市规划行政主管部门查处。

试问：城市规划行政主管部门应如何处理该工程？投资方应办理哪些审批手续？
答案：
一、违法建设（2），责令停工（1），罚款（1），补办手续（2）；
二、申请变更用地性质（2），到计委立项（1），报送方案（设计条件0.5，送审0.5）；
三、到土地局办理土地有偿出让手续（1），办理建设用地规划许可证（2）、建设工
程规划许可证（2）。

开发建设单位申请在某城市中心区进行旧区改造，建设商贸、办公建筑项目。

该地段西侧为风貌性建筑，集中成片，并有小游园一处，现已批准公布为“保护近代西式住宅风貌为主的历史街区”的重点保护区。

拟改造规划可用地面积约3公顷，为历史街区保护的建设控制地带，其中有几幢可保留的风貌建筑（基地现状详见附图）。

经城市规划管理部门研究后，认为该申请建设项目与城市总体规划确定的用地性质相符，但在改造中必须严格有效控制，为此拟出了修建性详规的部分规划设计条件：
（一）用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积；
（二）土地使用强度（规划控制指标）：容积率、建筑密度；
（三）建筑后退要求；
（四）市政设施和公建服务设施的配置要求；
（五）人流、车流出入口和停车场地的设置要求；
（六）遵守事项——规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范、规定要求。

请你依据建设部关于城市规划强制性内容暂行规定的要求，指出还有哪些规划设计条件需要补充？
答案：
一、应具体给出拟改造地段内需保留和保护的风貌建筑（4）；
二、提出建筑限高要求（3）；
三、提出对新建建筑物2-2.5、构筑物的控制要求（3）；
四、按规定应提出绿地率1.5-2、公共绿地面积指标（3）；
五、拟改造地段内道路应与历史街区的道路系统相协调（2）。

9.试题03-7：（15分）
某市有一引资宾馆工程，有关领导部门特别重视该项建设。

投资方坚持要占用该市总体规划中心地区的一块绿地。

有关领导自引资开始至选址、设计方案均迁就投资方要求。

市城市规划行政主管部门曾提出过不同意见，建议另行选址，但未被采纳，也未坚持。

之后，投资方依据设计方案擅自开工，市城市规划行政主管部门未予以制止。

省城市规划行政主管部门在监督检查中发现此事，立即责成市城市规划行政主管部门依法查处。

试问：该工程为什么受到查处？省、市城市规划行政主管部门该如何处理这件事？
答案：
受查处的原因是：
1.该工程建设违反了该市总体规划（3）；
2.没有办理选址意见书（1）和建设用地规划许可证（1）、建设工程规划许可证（1），
属违法建设（1）；
应作如下处理：
1.市城市规划行政主管部门须根据省城市规划行政主管部门的意见，责令该工程立即停止建设（1），并限期拆除（1）；
2.由市城市规划行政主管部门另行选址（1），依法办理各项审批手续（1）；
3.省城市规划行政主管部门应建议该市政府追究有关责任人（2）和城市规划行政主管部门（2）的行政责任。

某建设单位通过参与国有土地使用权拍卖,竞得某城市中心区两个地块的土地使用权,两地块面积共46公顷,规划性质为居住和公建,建设总量控制为住宅60万平方米,公建40万平方米。

该地段西侧、北侧为城市公园,东侧为市级体育设施。

地块南例和东侧临城市主干路,西、北两侧为城市次干路。

城市干路围合范围内的用地面积为85公顷，其中已建成三个居住小区,分别位于该地块的南侧和北侧，已按小区规模安排了配套施,并己有一所中专学校。

依据该两地块土地出让的规划设计条件,分析还有哪些规划设计条件需要补充(地段现状详见示意图)。

己给出的规划设计条件:
1.用地情况：规划用地性质、规划用地面积、用地边界条件；
2.土地使用强度：容积率、建筑密度的规划控制指标；
3.建筑后退要求〈包括城市绿化带和建筑后退线〉及间距规定；
4.绿地率及集中绿地配置要求；
5.建筑风格、体量、色彩等要求；
6.遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报必须符合的有关规范和规定要求。

试补充其它必要的规划设计条件。

答案：
1.建筑限高条件；（2）
2.拟建地块里新建建筑应考虑对原有建筑的影响；（4）
3.处理好与城市公园（1）、市级体育设施（1）及城市干路沿线（1）的关系；
4.结合现状统一规划居住区级道路系统（2）,考虑拟建地块出入口设置（1）和停车设置要求（1）；
5.按居住区规模要求安排居住区级（1）公共服务配套设施（1）及市政设施。

某市一单位在市中心区有一片多层住宅楼。

其中有两栋（每栋各6个单元门）住宅楼是临城市干道的。

经市城市规划行政主管部门批准，占用了上述两栋住宅楼之间的空地（两栋楼山墙间距为16米），建设一栋两层轻体结构的临时建筑，使用期为两年。

在建设期间，市规划监督检查科的两名执法人员到现场监督检查时发现：擅自加建了第三层，且结构部分已完成。

为此，依法立案查处。

随后，经科务会议紧急研究决定：对该违法建设处以数十万元罚款，并决定加建的第三层与临时建筑到期时一并拆除，同时，要求该单位在十五日内到市城市规划行政主管部门缴纳罚款。

违法建设行政处罚决定书加盖监督检查科公章后，立即送达违法建设单位。

试就上述审批临建工程和处理违法建设的行政行为，评析哪些是不符合现行有关规定的。

答案：
1.临时建筑占用了两楼之间空地,不符合消防规定（1），规划管理部门违反规定审批临建工程,属违法行政行为（2）。

2.城市监督检查科不是行政执法主体（1）。

违法建设行政处罚书由监督检查科盖章是不符合规定的（2）。

3.较大数额罚款（1）未告知被处罚单位享有听证等权利（2）。

4.罚款与收缴罚款必须分离（1.5）,规划行政主管部门直接收缴罚款是不符合规定的（1.5）。

5.该建筑应该拆除（2）,拆除被批准的临建审批者应予赔偿（1）。

12.试题05-5：（15分）
详见图。