广州君源置业有限公司、刘汶清商品房预售合同纠纷二审民事判决书

陈顺见、广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.10.30
【案件字号】(2020)粤01民终19113号
【审理程序】二审
【审理法官】郑怀勇
【审理法官】郑怀勇
【文书类型】判决书
【当事人】陈顺见;广州市继丰房地产开发有限公司
【当事人】陈顺见广州市继丰房地产开发有限公司
【当事人-个人】陈顺见
【当事人-公司】广州市继丰房地产开发有限公司
【代理律师/律所】邓千广东红棉律师事务所;朱毅华广东尊海律师事务所
【代理律师/律所】邓千广东红棉律师事务所朱毅华广东尊海律师事务所
【代理律师】邓千朱毅华
【代理律所】广东红棉律师事务所广东尊海律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】陈顺见;广州市继丰房地产开发有限公司
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】催告代理情势变更违约金过错支付违约金不可抗力合同约定第三人证据不足新证据关联性质证诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

本案二审双方争议的焦点是：继丰公司是否需要支付逾期办证违约金，以及逾期办证违约金的计算标准。

关于继丰公司是否需要支付逾期办证违约金的问题。

对继丰公司上诉主张无需支付逾期办证违约金，本院分析如下：根据双方补充协议第6.2条的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。

但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。

根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。

补充协议中虽有上述约定，但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的。

一审判决根据涉案房屋登记至陈顺见名下的时间，及陈顺见的诉讼请求，确定计算逾期办证违约金的截止时间，并无不当，本院予以认可。

综上，继丰公司所主张的事实、理由以及所提交的证据，均不足以充分证明其主张，本院对其上诉请求，不予支持。

关于逾期办证违约金计算标准的问题。

上诉人陈顺见上诉主张逾期办证违约金应按每日万分之五计算，但本院审理期间，陈顺见既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以
佐证自己的主张。

一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，将逾期办证违约金调整为每日万分之二，并无不当，本院予以认可。

继丰公司在本案诉讼中主张无需支付逾期办证违约金，可视为对逾期办证违约金问题的整体抗辩，一审法院依法进行审查并作出相应调整，并无不当，本院予以认可。

陈顺见主张一审判决滥用自由裁量权，理据不充分，本院不予采纳。

综上，陈顺见的上诉请求，依据不足，本院不予支持。

综上所述，陈顺见、继丰公司的上诉请求均不成立，应予驳回。

一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11161.68元，由陈顺见负担7535.68元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担3626元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-31 12:59:13
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年12月8日，陈顺见（乙方、买方）与继丰公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市***区翠影路10号（自编号F1栋）601房（以下简称涉案房屋），建筑面积111.01平方米、套内面积93.18平方米、共有分摊面积17.83平方米；总金额1847608元，首期款557608元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款1290000元需于2015年1月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。

甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保
部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。

甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。

合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。

交付房屋时甲方只需提供上述第（七）、（八）、（九）三项资料给乙方，视为甲方交付房屋符合约定。

乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。

2014年12月10日，继丰公司向陈顺见出具金额为557608元的售房款发票。

2014年
5月11日，陈顺见向继丰公司支付贷款房款1290000元。

2015年6月2日，继丰公司向陈顺见出具金额为1290000元的售房款发票。

2016年12月24日，继丰公司将涉案房屋交付给陈顺见。

2019年1月23日，涉案房屋登记至陈顺见名下，面积111.87平方米，套内面积92.97平方米，分摊建筑面积18.9平方米。

继丰公司称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规***[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函等证据。

陈顺见对上述证据关联性均不予确认，称不能得出继丰公司所称的规划部门变更了验收要求，继丰公司系因自身过错导致无法及时完成规划验收，不能免除继丰公司迟延办证的责任。

以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及补充协议、发票、不动产权证、个人贷款支付凭证、穗规***[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证、穗规划资源云业务函（2020）37号复函及当事人陈述等证据证实。

【一审法院认为】一审法院认为：陈顺见、继丰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当恪守履行。

关于逾期办证违约金，按合同约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为陈顺见办妥产权登记并交付房地产权证。

继丰公司于2016年12月24日向陈顺见交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年10月30日。

继丰公司于2019年1月23日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任，故继丰公司迟延履行办证义务450天。

继丰公司抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地的用地性质情况均应免除其违约责任的问题。

对此一审法院认为，继丰公司提出的上述情况均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理；继丰公司主张需在房款中扣减陈顺见违约支付房款的违约金，现继丰公司未能提供证据证实曾向陈顺见发出过扣减房款的通知或是扣减房款后要求陈顺见继续缴纳房款的通知，应由继丰公司承担举证不能的不利法律后果。

继丰公司上述抗辩于法无据，一审法院不予采纳。

关于违约金标准，因《广州市
商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故一审法院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。

故继丰公司应当承担的逾期办证违约金应为166284.72元（1847608元×0.02%×450天）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年7月20日作出判决：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告陈顺见支付逾期办证违约金166284.72元；二、驳回原告陈顺见的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉受理费4435.84元，由原告陈顺见承担2981.47元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担1454.37元。

被告承担的本诉诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。

【二审上诉人诉称】陈顺见上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判继丰公司每日按商品房总价款0.05%的标准向陈顺见支付违约金。

二、本案诉讼费由继丰公司负担。

事实与理由如下：一、一审判决认定继丰公司逾期办证违约金为每日按商品房总价款0.02%的标准错误。

双方明确约定为每日按商品房总价款0.05%。

继丰公司迟延履行办证义务450天。

就违约金计算，双方有明确约定，该合同是继丰公司起草的格式合同，作为房地产公司，应当自觉履行。

二、陈顺见不需要向继丰公司支付逾期付款违约金，一审法院不需要认定逾期付款违约金支付标准。

一审调整违约金标准为每日0.02%错误。

陈顺见有迟延支付贷款的房款，但继丰公司放弃主张权利。

本案不存在支付迟延履行违约金的情况，也不需要一审法院认定逾期付款违约金标准。

三、继丰公司应当支付415711.8元的违约金（以1847608元为本金，按照0.05%标准，从2017年10月30日计算至2019年1月23日止，共450天。

继丰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、本案诉讼费由陈顺见负担。

事实与理由如下：一、办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求的变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且陈顺
见迟延付款的违约天数亦应在办证期限中予以相应顺延。

1.办证期限应从继丰公司取得规划验收之时计算。

2.涉案房产项目规划验收是政府部门变更验收要求，既是不可抗力也是情势变更，因此导致产权登记的延迟不属于继丰公司的违约责任。

3.陈顺见逾期缴纳房款的时间也应抵扣办证时间。

二、有关买受人陈顺见提交办证资料和缴纳契税等属于陈顺见迟延办理的时间，应该剔除在办证期限之外。

继丰公司二审有新证据证明用地的问题与继丰公司无关。

涉案的地块只有一个土地证即电影院地块与住宅楼是在同一个证上，而原本电影院地块并没有要求与本案顺丰翠园第三期住宅楼共同验收。

2017年1月份，由于机构合并的原因，原规划局跟房管局进行了合并。

机构合并以后调整了验收的要求，即电影院属于公配设施，必须要一并验收，而规划部门又把电影院的土地性质错误登记成了未利用土地，而不是建设用地，导致了整个土地证上面的所有土地的规划性质都是错误的，进而导致了没有办法办理规划验收和大确权手续，从而也无法为陈顺见办理产权登记。

综上所述，陈顺见、继丰公司的上诉请求均不成立，应予驳回。

一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：
陈顺见、广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤01民终19113号当事人上诉人（原审原告）：陈顺见。

委托诉讼代理人：邓千，广东红棉律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地：广州市***区石井街石安路某某某某。

法定代表人：张健宏。

委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。

审理经过上诉人陈顺见与上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市***区人民法院（2020）粤0111民初15183号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本院适用独任制普通程序对本案进行审理。

陈顺见代理人邓千、继丰公司代理人朱毅华到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称陈顺见上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判继丰公司每日按商品房总价款0.05%的标准向陈顺见支付违约金。

二、本案诉讼费由继丰公司负担。

事实与理由如下：一、一审判决认定继丰公司逾期办证违约金为每日按商品房总价款0.02%的标准错误。

双方明确约定为每日按商品房总价款0.05%。

继丰公司迟延履行办证义务450天。

就违约金计算，双方有明确约定，该合同是继丰公司起草的格式合同，作为房地产公司，应当自觉履行。

二、陈顺见不需要向继丰公司支付逾期付款违约金，一审法院不需要认定逾期付款违约金支付标准。

一审调整违约金标准为每日0.02%错误。

陈顺见有迟延支付贷款的房款，但继丰公司放弃主张权利。

本案不存在支付迟延履行违约金的情况，也不需要一审法院认定逾期付款违约金标准。

三、继丰公司应当支付415711.8元的违约金（以1847608元为本金，按照0.05%标准，从2017年10月30日计算至2019年1月23日止，共450天。

二审被上诉人辩称继丰公司二审答辩称其不同意陈顺见的上诉请求。

继丰公司认
为陈顺见没有任何证据证明其因为逾期办证有实际的损失，而且本案之中原定的违约金标准显然也过高。

本案之中，逾期办证并非是继丰公司的责任，主要是政府错误登记了用地性质，并且调整了规划验收要求，从而导致了办证的延迟。

况且，陈顺见本身也有逾期缴纳房款的违约情况，因此继丰公司认为如果按照原来合同约定万分之五要求继丰公司承担迟延办证违约责任显然是极为不公平的，因此希望法庭依法驳回陈顺见的全部上诉请求。

继丰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、本案诉讼费由陈顺见负担。

事实与理由如下：一、办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求的变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且陈顺见迟延付款的违约天数亦应在办证期限中予以相应顺延。

1.办证期限应从继丰公司取得规划验收之时计算。

2.涉案房产项目规划验收是政府部门变更验收要求，既是不可抗力也是情势变更，因此导致产权登记的延迟不属于继丰公司的违约责任。

3.陈顺见逾期缴纳房款的时间也应抵扣办证时间。

二、有关买受人陈顺见提交办证资料和缴纳契税等属于陈顺见迟延办理的时间，应该剔除在办证期限之外。

继丰公司二审有新证据证明用地的问题与继丰公司无关。

涉案的地块只有一个土地证即电影院地块与住宅楼是在同一个证上，而原本电影院地块并没有要求与本案顺丰翠园第三期住宅楼共同验收。

2017年1月份，由于机构合并的原因，原规划局跟房管局进行了合并。

机构合并以后调整了验收的要求，即电影院属于公配设施，必须要一并验收，而规划部门又把电影院的土地性质错误登记成了未利用土地，而不是建设用地，导致了整个土地证上面的所有土地的规划性质都是错误的，进而导致了没有办法办理规划验收和大确权手续，从而也无法为陈顺见办理产权登记。

陈顺见二审答辩称：继丰公司是专业的房产公司，继丰公司在开发土地、建设房屋时应该能预见到延迟办证的风险。

继丰公司在签订合同中约定了万分之五逾期办证的
违约条款，就应该遵守。

继丰公司提交的证据与本案并无关联，二审法院不应予采纳。

原告诉称陈顺见于2020年6月1日向一审法院起诉请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金507168.4元（以1847608元为本金，按照每日万分之五自2017年7月23日计算至2019年1月23日共549日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年12月8日，陈顺见（乙方、买方）与继丰公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市***区翠影路10号（自编号F1栋）601房（以下简称涉案房屋），建筑面积111.01平方米、套内面积93.18平方米、共有分摊面积17.83平方米；总金额1847608元，首期款557608元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款1290000元需于2015年1月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。

甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付时甲方应向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）甲乙双方协商约定的其他收楼文件，如双方对收楼标准另有约定的，以最终约定的交楼文件为准。

甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满
之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。

合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。

交付房屋时甲方只需提供上述第（七）、（八）、（九）三项资料给乙方，视为甲方交付房屋符合约定。

乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。

2014年12月10日，继丰公司向陈顺见出具金额为557608元的售房款发票。

2014年5月11日，陈顺见向继丰公司支付贷款房款1290000元。

2015年6月2日，继丰公司向陈顺见出具金额为1290000元的售房款发票。

2016年12月24日，继丰公司将涉案房屋交付给陈顺见。