房地产项目规划设计过程中的成本控韦恫题

规 划设 计是 指项 目的整 体设计 ， 括项 目初 包
步 设计 、 目技 术 设计 、 目施工 图设 计准 备 、 项 项 项
目施工 图设计 等 。 规 划 设计 是可 行性研 究 后 的第一 项 工作 ， 是
结 构形 式 、 修 标 准 、 料 设 备 选 型 等涉 及 成 本 装 材 控 制 的关键 问题 ， 计 单位往 往 从“ 术 可行 ， 设 技 质 量可靠” 的角度 出发 ， 分 强 调“ 全 ” 任 而 忽 过 安 责 视 成本 控制 的 问题 ， 因为一 旦发 生 安全 问题 ， 设
理控制 建 安投资 ， 保持 建筑物 合理 的性 价 比 。
目前 ， 地产 项 目规划 设计 过程 中存 在 与 成 房 本相 关 的 问题有 以下 几个 方面 。 １ 房 地 产 企 业和 设计 单位 对 规 划 设 计 中的 ．
成本 问题重视 不够 大 多 数房地 产 企业 认为 ， 在将 项 目委 托 给一
２ 推 行 限额 设 计 ． 限额 设 计 就 是 按 批准 的投 资 估 算 控 制 初 步
如 果 设计完 成 后 ， 再进 行修 改设
要 的麻烦 ， 成本 的控 制有一 定 对
此， 在规 划 设计过 程 中进 行成 本控 制是 管理 房地 产项 目成 本 的关键 环节之 一 。
位 的设计 费收入 并无 影响 。 ２ 房 地 产 企 业 和 设 计 单位 普 遍 存 在“ 技 ． 重 术 、 经济 ” 轻 的现 象 房 地产 企 业 在 项 目的规 划 设 计 阶 段 过 分 看 重 技术 问题 ，往 往造 成主 要指 标 的过 分提 高 ， 如 钢筋、 混凝 土 的含量 等 ， 得项 目成 本增 高 。 使 如某
５ 做 好施 工 图预算 与审 查 ．
设 计 单 位 根据 批 准 的初 步 设 计 文 件 或 扩 大
初 步 设 计 文 件 和 主 要 设 备 定货 情 况 进 行 施 工 图 设 计 。在 此 阶段 ， 计单 位应 根 据施 工 图纸 和 说 设
施 工 图预 算 是根 据批 准 的施 工 图设计 、 算 预
面。
四、 地产 项 目规 划 设计 过程 中成本 控 制 的 房
具体 措 施
规 划 设 计 过 程 中成 本 控 制 的主 要 措 施 可 归
纳如 下 。
１ 采 用设 计招 标 ． 设 计招 标竞 争 ，可 以有 效 提 高设 计质 量 ， 最
大 限度 地 减 少 设 计 变 更 ， 短 设 计 周 期 ， 高 设 缩 提
状 况 ， 步确 定 目标 市场 或 价 格 水 平 ； 细估 算 初 详
开发 成 本和 可能 的工 程量 。在 上述 工作 中， 规划
设计 对成 本控制 的影响最 大 。
一
式使 得 设 计 人 员缺 少 成 本控 制 的动 力 。一 般 来 说， 设计 费 的取 费 标准 有 两 种 ： 一是 以建 筑 面 积
定额 编制 初 步设 计 总概 算 。概 算经 过批 准 后 ， 要 作 为房 地产 项 目成 本控 制 的最 高限额 。
２ 施 工 图预 算 ．
工 上 的 可行 性 、 本上 的经 济 性进 行 审 查 ， 成 从各 个 不 同的角 度对 设 计文 件进 行全 面 审核 ， 以求提 高 设计 质量 ， 免 因设计 考 虑不 周或 失误 给 施工 避 带来 困难 或造 成经 济损 失 。
６ 参与 材料 与设 备 的选 型 ． 在 施 工 图设计 过程 中， 房地 产 公司 的材 料 设
备 工程 师 就要 开始 参 与项 目的材 料 与设 备选 型 。
计 概 算 和 施 工 图预 算 的准 确 性 ， 防止“ 超 ” 概 三 （ 算 超估 算 、 预算 超概 算 、 结算 超预 算） 。
员 的事 情 。于 是 ， 个别 设 计人 员 为过 分强 调 安全
程 。各 专业 在保 证 使用 功能 的前提 下 ， 分配 的 按 投 资 限额 控 制设 计 ， 严格控 制 技术 设计 和施 工 图 设 计 的不 合 理 变更 ， 以确 保 总投 资 限额 不 被 突
破。
而加 大 梁 、 、 截 面 、 高 混 凝 土 标 号 、 大 配 柱 墙 提 加
计 。通 常 ， 要将 审 定 的投 资额 和 工程 量先 行分 解 到 各 专业 ，然 后 再 分 解 到各 单 位 工程 和 分 部 工
设计 单位 内部技 术 人员 与经 济 人员 分 离 ， 也 造 成 了成本 浪 费 的隐患 。 设计 单位 普遍 认 为工程 设 计是 设计 人 员 的事 ， 成本 控 制则 是概 预 算人 而
工作 、 建设 实施 、 屋营 销和服 务等 四个 阶段 。 房 其 中 ， 期工 作 的 重 点 是具 体 落 实 开发 方 案 、 前 为项 目建 设 实施做 准 备 ， 一 阶段 的成 本控制 对 项 目 这
的全 过程 成本 控制 具有 重要作用 。
房 地产 项 目前期 阶段 的主 要工 作 内容包 括 ：
设计 单 位 应 根 据 初 步 设 计 图纸和 说 明书 及 概 算
的关键 。如在满足 规范 的情 况下 ， 高每 降低 ０ １ 层 ．
米 ，就 可 节约 成 本 １ 左右 ；适 当采 用 大进 深 户 ％ 型 ， 以提 高容 积率 ， 可 增加 建筑 面积 ， 无形 中节 约 成本 和造 价 。
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花 园小 区 ，原 设计 图的钢 筋含 量 为 ６ ９公斤 ／平
方 米 ， 过第 三 方 审 图后 ， 筋 含量 下 降到 ６ 经 钢 １公 斤 ／平 方米 ， 此一 项就 节省 成本 ６ ０万 元 。 仅 ０
设 计 ，按 批准 的初 步 设 计 总概 算 控 制施 工 图设
本 约束 。 对 设计 单位 而 言 ， 目前 常用 的设计 费取 费方
获 益 能 力大 小 ； 取 土地 的使 用 权 ； 地 、 迁 、 获 征 拆 安置 、 补偿 ； 规划 设 计及 建 设方案 的 制定 ； 目报 项 建 与委 托 设计 ；市 政设 施建 设 的谈判 与协 议 ； 资 金筹措 （ 安排 短期 和长 期信 贷） 进一 步分 析 市场 ；
定额 和 单位计 价 表 、 工 组织 设计 文件 以及 各 种 施
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明书及 预 算 定额编 制 施工 图预算 ， 以核 实 施工 用
图阶段 成本 控制 是否 超过 批准 的初 步 设计概 算 。
费用 定额 等 有 关 资料 进 行 计 算 和编 制 的单 位 工 程 预 算造 价 的文件 。 施工 图预 算审 查 的重点 是施 工 图预算 的工程 量计 算是 否准 确 、 定额 单价 套 用 是否 合理 、 项取 费标 准 是否符 合 现行 规定 等 方 各
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房 产 规 设 过 中 成 控 恫题 地 项目 划 计 程 的 本 韦
王春 波 张红 清华 大学建 设管理 系
成 本控 制 贯穿 于房地 产项 目开发 的全 过程 。
通 常 ， 地 产 项 目开发 过 程包 括 投 资 决策 、 期 房 前
计 人 员 要承 担 责 任 ， 本 节 省 的 多少 ， 设计 单 成 对
项 目后续 工作 的前 导和 方 向。一旦 设计 完成 ， 项 目成 本 的数量 级就 基 本确 定 了 。统 计 资料表 明： 设计 对 工程 造 价 的影 响程 度 高 达 ７ ％ ５ 以上 ， 而施
工 阶 段对 工 程 造价 的 影 响 程 度 不 超 过 ２ ％ 因 ５。
４ 加 强 图纸 会 审 ．
请 专业 审 图 公司仔 细地 会 审 图纸 ， 少 设计 减 变 更 ， 是控 制成 本 的重 要措施 。这是 在设 计 阶 也 段 克 服设 计方 的不 足或 缺 陷花 费小 、 果好 的有 效
效 方法 。会 审 重 点是对 图纸 技术 上 的合 理性 、 施
筋等 。
３ 适应 市场 需求 ， 化 设计 ． 优 规 划 设计 要树 立“以人 为本 ” 的思想 ， 切 从 一
三 、 立房 地产 项 目规 划设 计 过程 的 成本 控 建
制系统
消 费者 需 求 出发 ， 细分 市场 ， 定 目标客 户群 ， 确 确 定适 销对 路 的户 型和满 足不 同功 能 的产 品 。 在总
、
房地产 项 目规划 设计 过程 中的成 本控 制
为基 数 ， 照 一定 的设 计 费标准 （ ３ 按 如 ０元 ／平 方 米） 计算 ； 是 以双 方 商定 的项 目总投 资为 基数 ， 二
按照 一定 的百分 比系 数计 算 。 两种 取 费标准 都 这
不利 于强 化设计 单位 的成 本控 制意识 。 项 目的 在
体规 划 确定 后 ， 优化 设计 是房 地产 企 业控 制成 本
规 划 设 计 阶段 的成 本 控 制 是 一个 有 机 的 整 体 ， 计 单位 应根 据 房地 产 开发 企业 的设 计 任 务 设 委 托 书 的要 求和 设计 合 同 的规 定 ， 设计 概 算控 将 制 在委 托 设计 的投 资 限额 内。 设计 阶段 的成本 各 估算、 概算 和 预算 相 互制 约 、 互 补 充 ， 同组成 相 共 房地 产项 目设计成 本 控制 系统 。 １ 设 计概 算 ． 设 计单 位根 据 批准 的可 行 性研 究报 告 、 资 投 估算 和 设计 承包 合 同进 行初 步 设计 。在 此 阶 段 ，
分 析拟 开发 项 目用 地 的范 围、 性 、 划 用 途 及 特 规
家“ 信 ” 可 的设 计单 位 、 确定 项 目方案 、 能后 ， 功 具 体设 计工 作 是设计 单位 的事 情 。通 常 ， 房地 产 企 业在 设计 合 同 中只会 与设 计单位 约 定 设计 进度 、 设计 收 费标准 、 设计 范 围、 设计 质量 、 程 技术 要 工 求 等基本 因素 ， 少 或几 乎不 对设 计 单位 进行 成 很