2016年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：后续开发的必要支出模拟试题

2016年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：后续开发的必要支出模
拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
2、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至__。

A．2006年8月
B．2007年8月
C．2008年2月
D．2009年2月
3、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。

A．空置率
B．利息备付率
C．容积率
D．成本利润率
4、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%
B．不得高于评估价格的50%
C．由政府决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价
5、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。

(2007年试题)
A：观察法
B：实验法
C：讨论法
D：问卷调查法
E：借款合同
6、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目
B．单位工程；工程项目
C．单项工程；工程项目
D．单位工程；建设项目
7、《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自
估价报告出具之日起不得少于年。

A：1
B：3
C：5
D：10
E：执行层的组织协调
8、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
9、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。

当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

A：67.60
B：811.24
C：1622.48
D：2433.72
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。

A：围墙工程费
B：电力设施工程费
C：居委会用房建设费
D：人防工程费
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列不属于征收土地特点的是__。

A．具有一定的强制性
B．要妥善安置被征地单位人员的生产和生活
C．被征收后的土地所有权不发生转移
D．用地单位给予被征地单位经济补偿
12、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀
B．金融机构过度放贷
C．房地产市场中的过度开发
D．土地资源的稀缺性
13、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。

A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
14、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。

A：正常报酬
B：正常回报
C：正常利润
D：超额利润
E：执行层的组织协调
15、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。

A：4075.0
B：4242.5
C：4410.0
D：4577.5
E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括__。

A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．社会集资
17、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A．建筑面积
B．总出租面积
C．可出租面积
D．营业面积
18、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。

A：0．91
B：0．92
C：1．09
D：1．10
E：工业用地的监测点评估价格
19、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由__组织建立，__为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．建设部；房地产管理部门
B．建设部；中国房地产估价师学会
C．人事部；房地产管理部门
D．人事部；中国房地产估价师学会
20、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。

A：耕地占用税用于土地开发和农业发展
B：土地复垦费用于农业发展
C：菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、下列不属于物业管理基本特性的是。

A：城市化
B：社会化
C：专业化
D：市场化
E：执行层的组织协调
22、资本化率的公式为。

A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
23、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡。

A：5.2
B：6.4
C：6.8
D：7.6
E：借款合同
24、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。

A：总投资估算表
B：经营成本估算表
C：投资计划与资金筹措表
D：销售收入与经营税金及附加估算表
E：借款合同
25、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37
B．40
C．60
D．63
2、属于直接融资方式的有。

(2001年试题)
A：抵押贷款
B：赊销
C：发行股票
D：发行债券
E：分期付款
3、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率
B．投资回报率
C．贷款利率
D．成本利润率
4、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
5、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的
C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的
E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形
6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。

A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
7、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。

A：8％
B：6．12％
C：12．62％
D：8．24％
E：借款合同
8、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
9、以下不属于非市场价值的价值是__。

A．清算价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．交换价值
10、下列行为中，应当缴纳契税的有。

A：房屋赠与
B：非法定继承人房屋继承
C：以土地、房屋权属抵债
D：以土地、房屋权属投资、入股
E：房地产抵押
11、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等。

A：图书馆
B：钢铁厂
C：空置的写字楼
D：单纯的建筑物
E：加油站
12、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。

A．平均价格
B．加权价格
C．抽样价格
D．成交价格
13、住房公积金管理的基本原则不包括__。

A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
14、消费信用有两种类型。

A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金
15、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

A：房地产抵押估价
B：房屋征收评估
C：房地产司法拍卖估价
D：房地产转让估价
E：房地产投资信托基金估价
16、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。

A．市场需求容量调查
B．市场营销因素调查
C．竞争情况调查
D．消费者调查
17、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
18、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。

A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人
B：商业汇票在同城和异地均可使用
C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础
D：商业汇票一律不记名，允许背书转让
E：商业汇票由银行印制和发售
19、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。

A．营业税
B．教育费附加
C．城市维护建设税
D．房产税
E．土地使用费
20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。

该宗房地产的收益价格为__万元。

A．650
B．687
C．585
D．630
21、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。

A．完全产权价值
B．出租人权益价值
C．快速变现值
D．承租人权益价值
E．残余价值
22、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。

A：中华人民共和国物权法
B：中华人民共和国城市房地产管理法
C：城市房地产开发经营管理条例
D：房地产估价规范
E：城市房屋拆迁估价指导意见
23、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房
24、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。

A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评
估
B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
E：超过批准期限的临时建筑
25、以下属于单利计息与复利计息区别的有__。

A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．是否考虑通货膨胀。